董*与林**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告董*（反诉被告）与被告林**（反诉原告）、第三人北京链**有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员许**独任审判，公开开庭进行了审理。原告董*及其委托代理人丁**、李*与被告林**委托代理人齐*、张**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告董**称，2013年12月21日，董*与史之群签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，林**是史之群的女儿，其向董*出示委托书，明确其母史之群委托其出售海淀区知春里xx号楼xx门xx号房屋。涉案房屋的出售，由北京链**有限公司提供居间服务。《合同》签订后，董*向史之群支付购房款100万元。根据北京市限购政策，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，没有资格在北京购买新的住房。而董*与其丈夫方*在北京已拥有2套住房。涉案房屋交易之初，由北京链**有限公司工作人员提供了交易构架，先把董*名下的房屋过户到方*名下，再办理离婚，之后董*获得购房资格。但在实际办理过程中才知道，董*名下的房产是限价商品房，当前无法办理过户，即使与方*办理离婚手续，也没有购房资格。方*名下的为一套商品房，目前没有取得房产证，无法办理过户交易。北京链**有限公司安排的交易构架难以实现。对于这些事实，史之群于2013年12月21日签订合同前是明知的。董*目前仍没有购房资格，涉案房屋无法过户登记到其名下。双方签订的买卖合同无法履行。对于无法实际履行的合同，任何一方均有权通知对方解除。董*已于2014年6月18日，通过委托的律师，向史之群邮寄了《律师函》，通知解除双方之间的买卖合同。董*与史之群的代理人林**多次交涉，要求退还购房款。均遭拒绝。现我方得知史之群于2014年6月22日死亡。故我起诉史之群的继承人林**和林新观，我的诉讼请求为：确认我与史之群于2013年12月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；林**向我董*返还购房款100万元及其利息；诉讼费由林**承担。

被告辩称

被告林**辩称，不同意董*的诉讼请求，双方于2013年12月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是各自真实意思的表示，董*已经支付购房款100万元。对董*所称“史之群签订合同明知”其没有购房资格的理由，以及无法出售自己名下房屋的理由，均不能作为自己在本案中免责的法定条件。董*签约时未向史之群和中介说明自己名下房屋为“限价房”，也为明确其丈夫名下房产未取得房产证。董*在2014年5月1日与史之群签订《协议书》中已经承认自己违约，并就承担违约责任达成了新的协议，即：由中介将诉争房屋另行出售，董*承担该房屋降价后与373万形成的差价作为支付史之群的违约金。林**由于董*违约后拒不履行2014年5月1日的《协议书》，造成我经济损失不断扩大，其中：1，诉争房屋在另行出售中已经降价，该差价约在50万元；2，史之群出售房屋是为了换房，在收到上述合同首付款后，林**受史之群委托与李**签订了北京存量房屋买卖合同。但由于董*迟迟不支付后期房款，林**只能按照6.5%利率借款310万元。至2014年10月28日立案，该借款共计产生利息已逾16.8万。此利息损失随着诉讼时间还会不断加大；3，为了尽快止损，林**及时向贵院起诉，支付诉讼费5630元；4，由于林**所购房屋已于2014年1月30日前完成过户，其名下房屋现为2套，如诉争房屋另行出售，林**需按照现行规定增加税金3-5万元。故我现提出反诉，反诉请求为：一、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、由董*支付违约金74.6万元。三、诉讼费5630元由董*承担。

董*对林**的反诉辩称，不同意林**的反诉请求，本案房屋无法是过户到董*名下，是因为有限购政策，根据合同买卖定金协议书5.1款约定，若你方未能通过审核，各方免责且协议终止，因为我方无须承担违约责任，除此之外，签订合同时被告知道我方没有购房资格，依然与我方签订合同，存有过错，因为既是我方构成违约也不应当由我方承担全部责任，最后双方签订的存量房屋的买卖补充协议，约定的违约金与本案实际情况不符，不能作为本案定案的依据。反诉人因买房所造成的利息损失与我方无关，起期间的房屋价格下降，我们双方都无法预见，因为该损失也不应该由我方承担。

第三人链家经纪公司述称，是否解除涉案合同，我方听从法院的意见，但签订合同中的情况，我要补充如下事实，签约时，董*与史之群对于董*名下有两套住房，是知晓的。董*承诺以出售住房或变更产权，来履行合同。

本院查明

经审理查明，经链家经纪公司介绍，2013年12月21日，董*（乙方、买受人）与史**（甲方、出卖人）签订了《买卖定金协议书》，协议书中约定：甲方将其坐落于北京市海淀区知春里xx号楼xx门xx号房屋（以下简称xx号房）出售给乙方，房屋总价款3730000元。乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金10万元。甲乙方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》。就乙方的购房资格事宜，各方同意：（1），乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提供购房资质审核所需的所有文件或材料；乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。（2）丙方协助乙方进行购房资格审核；如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金。

同日，董*（乙方、买受人）与史**（甲方、出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同中约定：甲方将xx号房屋出售给乙方。该房屋成交价格为1750000元，该房屋装饰装修价格及配套设施设备作价为1980000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买卖人可以在签订本合同的同时支付定金100000元。买受人向居间机构指定的银行，申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元，人民币大写捌拾万元。当事人双方同意，自本合同签订之日起130日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在2014年4月30日前内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人责任，买受人有权退房。就逾期付款的责任，约定：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，董*（乙方、买受人）、史**（甲方、出卖人）与链**公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，协议约定：乙方于2013年12月21日向甲方支付定金10万元。乙方于2013年12月22日之前将定金10万元补齐；首付款壹佰万元含10万元，剩余90万元首付款，乙方于2014年1月7日前支付甲方，就违约责任，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金。合同签订后，史**的代理人林**、董*在上述协议上签字。2014年1月7日前，董*向史**支付购房款100万元。因董*无购房资质，xx号房屋交易未办理网签。

2014年5月1日，董*（乙方）、史**的代理人林**（甲方）与链**公司（丙方）签订《协议书》，协议约定：1、三方于2013年12月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协议约定乙方通过丙方购买xx号房产，合同签订后乙方支付给甲方100万元；2、根据合同及补充协议，所有与房屋买卖有关的工作（包括后续房款支付、贷款及房产过户等均应于2014年4月30日前完成），直到2014年4月20日甲方得知乙方尚未取得购房资质。基于以上原因，所有后续事宜搁置，乙方违约；3、据乙方陈述，乙方无法取得购房资质，而甲方需要后续房款用于支付新购住房房款，且目前房价较之签署购房合同时已经下降。2014年6月22日，史**去世。2014年9月18日，就涉案房屋，林**、林新观前往海诚公证处办理了公证手续，公证内容：林**、林新观为史**的继承人，林**表示要求继承被继承人史**遗留的上述房产，林新观表示放弃对上述房产的继承权。2014年9月25日，xx号房屋已过户至林**名下。

庭审中，董*为证明自己没有购房资格，合同确实无法继续履行，除提供上述协议外，还提供了如下证据：证据1，银行对账单，证明董*支付首付款的情况；证据2，结婚证，证明董*与方化为夫妻关系；证据3，房屋所有权证书，证明董*于2012年4月28日购买限价商品住房一套，该房当前无法转让；证据4，北京市商品房预售合同，证明开发商于2014年6月25日前取得商品房所在楼宇的权属证明，方化未取得房屋产权证；证据5，发票，证明方化向开发商支付购房款911614.62元；证据6，快递单，证明董*通过委托的律师，向史之群邮寄《律师函》；证据7，《律师函》的快递查询单，证明史之群签收包含《律师函》的快件；证据8，律师函，证明董*通过律师，通知史之群解除《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，并要求退还购房款100万元及其利息；证据9，录音光盘，证明签订合同时，林**已经知道我方没有限购资格；证据10，链**公司经纪人张*的证言，证词内容为签约当天是在2013年年底，具体的时间我记不清了，我们把董*和林**叫到了一起，林**拿着委托书到的我公司店面，签约当天，董*的丈夫方化说了，名下有二套房屋，一个是在自己名下，一个是在爱人名下，为了解决购房资质时候，说是卖掉一套房子，或者是改底单，有一套房屋没有下房本，后期为了购房资质问题我们一直在协商，但最终没有协商一致。经质证，林**认可证据1-5真实性，不认可证据7、9的真实性，认可证据6、8真实性，证据10，不认可。

林**提交了2014年5月《协议书》外，还提交了如下证据：证据1，2013年11月26日，林**与案外人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，证明：1，林**是基于出售本案诉争房屋并取得房款情况下签约购买李**的二手房；2.林**所购李**二手房总价452万元；3，林**所购上述房屋于2014年1月30日前过户；证据2，房屋所有权证书、购房发票及税收缴款书，证明2014年2月17日，林**取得从案外人所购的产权证，并证明林**上述交付房款及税金的情况；证据3，借条与银行水单，证明林**因购房向魏*、杨*、林新观、单武借款情况；证据4，借条与银行水单，证明齐*因购房向齐全秀借款40万元；证据5，房价信息，证明房价下行，林**如再行出售会产生50万元的损失；证据6，立案费，证明林**支付诉讼费的情况。经质证，董*认可证据1-4真实性认可，对证据6，真实性认可，对证据5真实性及证明目的均不认可。经询问，双方就房屋的贬值损失均表示不申请鉴定。

上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房买卖合同、补充协议、房屋所有权证书、公证书、收条等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，董*、史之群、链**公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《补充协议》系当事人真实、自愿的意思表示，对各方当事人具有法律约束力。与本案相关的北京市住房限购政策于2011年业已发布，其内容应视为众所周知的公众信息。房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益，在限购政策的背景下，买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定，故买房人应在购房交易中加大其注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。本案中，董*承诺可以获得购房资质对于卖房人史之群而言，系保证合同履行、交易成功的重要因素之一。且北京市住房限购政策出台时间明显早于涉案房屋买卖合同签订时间，故董*主张房屋合同系因北京市限购政策导致未能履行，明显不能成立。事实上，涉案房屋买卖合同无法履行系因董*无法解决自己的购房资格所致，董*对合同的不能履行存在过错。其次，根据合同条款及购房的交易习惯，董*应在2014年4月30日之前支付全部购房款。林**对董*于2014年4月30日前付清尾款有合理期待，现董*未缴纳全部购房款，已构成违约。就具体违约金的数额，本案《补充协议》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准，现林**未提交充分、有效的证据证明约定的违约金标准无法弥补其实际损失，而董*称林**主张的违约金缺乏充分证据支持，在董*与林**均表示不申请房屋贬值损失鉴定的前提下，本院在参考涉诉房屋所在区域的价格波动幅度，参照合同的履行情况、双方过错程度以及合同价款、林**对涉案合同的预期利益等各方面因素，以公平原则和诚实信用原则酌情确定董*应支付的违约金数额。林**反诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，鉴于董*仍未解决资质问题，无法办理房屋过户登记，合同目的已经不能实现，本院对该项反诉请求予以支持，双方合同解除后，被告应向原告返还其已支付的购房款100万元。董*要求确认解除《北京市存量房屋买卖合同》及给付利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除董*与史之群签订于二○一三年十二月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及董*与史之群及北京链**有限公司于二○一二年十二月二十一日签订的《补充协议》；

二、董*于本判决生效后十五日内给付林**违约金四十万元；

三、林**于本判决生效后十五日内向董*返还购房款一百万元；

四、驳回董*的其他诉讼请求；

五、驳回林**的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理六千九百元，由，于本判决生效后七日内交纳。

反诉案件受理费*，由邓*负担六千五百元，于本判决生效后七日内交纳；由张**负担一千三百元，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日