北京**贸中心与民族大世界商场房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京**贸中心（以下简称商贸中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第23933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年8月，民族大世界商场（以下简称大世界商场）诉至原审法院称：2000年1月3日，我方与商贸中心签订《经营场地租赁合同》，该合同约定：我方将民族大世界商场部分经营场地出租给商贸中心经营。租赁期限：2000年1月1日至“民族大厦”建设房屋拆迁止。但因民族大世界商场整体租赁经营场地占地范围内的“国立蒙藏学校旧址”系全国重点文物保护单位，因此，民族大世界商场不可能因建设“民族大厦”进行整体拆除，更谈不上所谓的“拆迁”。我方系租赁经营场地的产权人，而拆迁的含义是拆除并搬迁，即因公共利益需要，将他人房屋拆除，并予以补偿搬迁。民族大世界商场如要拆除违建和产权房屋，是我方作为产权人自行拆除行为，而不是所谓的“拆迁”行为。再因《经营场地租赁合同》对租赁期限的终止期限的约定属于不明确，均属于不定期租赁，我方享有随时解除协议的权利。鉴于民族大世界商场占地范围内的国立蒙藏学校旧址系全国重点文物保护单位，针对国立蒙藏学校旧址保护范围长期存在的大量违法建设、文物建筑损坏严重以及严重的消防安全火灾隐患，北**物局多次向我方下发限期整改通知，要求我方限期整改。为落实市文物局限期整改要求，作为我方主管单位的国**委决定启动西单×××号文物保护与修缮项目。为此，我方于2013年3月20日公示关闭民族大世界商场。我方所发《通知》明示：因文物腾退需要，民族大世界商场与承租商户签订的《经营场地租赁合同》自2013年5月20日起解除。2013年3月20日起，民族大世界商场关闭，届时停止一切经营活动，2013年5月30日民族大世界商场予以封闭。2013年3月20日，我方向商贸中心发送《解除合同通知书》，告知商贸中心：我方依据我国相关法律规定，通知商贸中心从2013年5月20日起，我方与商贸中心于2000年1月3日签订的《经营场地租赁合同》于2013年5月20日解除。商贸中心在收到我方发送的《解除合同通知书》后，在异议期内，未向人民法院提起诉讼。因此，《解除合同通知书》已发生法律效力。《经营场地租赁合同》已于2013年5月20日解除。商贸中心理应依据2013年3月20日关闭《通知》要求在2013年5月30日前从经营场地自行撤场，但商贸中心仍滞留在经营租赁场地内，拒不撤场，继续经营直至2013年8月1日撤场。经北京**管大队下发的《责令限期拆除决定书》确认，民族大世界商场租赁场地近40%面积即2600余平方米系违法建设，其中约1300平方米系国家明令禁止的彩钢板违建且搭建在文物建筑之间，极易发生火灾，是重大安全隐患。商贸中心的部分经营场地包括其中。为此北京**管大队和北京**公安消防支队均明确要求我方限期拆除违法建设。因此，民族大世界商场作为一个完整的商场业态已不复存在。我方依据有关部门的要求，于2013年6月5日公示《停电通知》，告知自2013年6月6日起民族大世界商场采取分区域停电措施，期间将民族大世界商场西侧、北侧、南侧、东侧用施工围挡予以封闭。随着上述措施的执行，民族大世界商场已丧失基本商业经营条件，很多商户从商场撤场。但我方对商贸中心经营区域未采取停电措施，直至2013年8月1日。依据我方公示的关闭《通知》的相关规定，2013年3月20日至2013年5月19日24时为商品清货期，在此期间商户的租金予以免除，但商户未在2013年5月29日自行撤场的，将不能享受免租待遇。商贸中心在2013年5月20日至29日期间，并未自行撤离，且在商场继续从事经营，故商贸中心应向我方支付2013年3月30日至2013年5月19日期间的租金，合计人民币43000元。因《经营场地租赁合同》已于2013年5月20日解除，又因商贸中心在2013年5月20日起继续占用场地并持续经营至2013年8月1日，因此商贸中心应比照《经营场地租赁合同》租金标准向我方支付2013年5月20日至2013年8月1日期间的房屋占有使用费，合计人民币21500元。综上，我方为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令：1、请求判决确认我方解除2000年1月3日与商贸中心签订的《经营场地租赁合同》合法有效；2、请求判决商贸中心向我方支付自2013年3月20日起至2013年5月19日止的租金43000元（按合同约定两个月的租金，每个月21500元）；3、请求判决商贸中心向我方支付自2013年5月20日至2013年8月1日止的房屋占有使用费21500元（酌情，按一个月租金主张）。4、商贸中心承担本案诉讼费。

商贸中心辩称：一、大世界商场单方解除《经营场地租赁合同》没有事实依据，法律依据，应依法继续履行合同。《经营场地租赁合同》第11条约定：除“民族大厦”建设、房屋拆迁等因素，大世界商场不得自行终止本合同。大世界商场诉称该合同是“不定期租赁”没有法律依据。1、双方签订的《经营场地租赁合同》期限明确，即“民族大厦”建设拆迁止。2、大世界商场断章取义适用《合同法》第232条，是对法律的“曲解”。首先，适用《合同法》第232条认定“不定期租赁”的前提是“依照本法第六十一条的规定仍不能确定的”。而《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；其次，本案中双方签订的《经营场地租赁合同》期限明确，即”民族大厦“建设拆迁止。”最后，根据法律规定，《经营场地租赁合同》期限为“民族大厦”建设拆迁止的理解应遵守《合同法》保护合法交易，维护社会经济秩序的立法原则。根据《合同法》第61条、第214条规定，结合本案，首先认定双方签订的合同是附解除条件的合同，合同双方的真实意思表示是长期合同，应确定最长期限20年；其次，在20年的合同有效期内，遇到“民族大厦”建设拆迁，合同解除条件成就，双方依约定解除；最后，在20年的合同有效期内解除条件没有成就，20年后双方协商续签合同。本案中，双方签订的《经营场地租赁合同》合法有效，大世界商场曲解《合同法》单方解除合同的民事行为无效，应依法继续履行。鉴于双方合作时间14年之久，大世界商场的违法行为造成我中心的损失应依法赔偿。大世界商场作为国家机关企业应严格遵守法律，任何个人、单位不要对抗依法治国的政策。三、大世界商场单方解除合同的行为无效。1、我中心没有接到大世界商场违法的《解除合同通知书》。2、依据《经营场地租赁合同》约定和《合同法》规定，大世界商场无权单方解除合同，违法行为人所共弃，做再多合法形式掩盖不了违法事实，更不可能得到法律支持。3、在大世界商场与商户的协调会上，我中心已提出：大世界商场纠正自己的违法行为，继续履行合同。会后又提交了书面要求，但大世界商场至今未做答复。4、大世界商场的《解除合同通知书》没有法律依据。依据《合同法》第96条关于解除权的规定，行使解除权的前置法律规定是《合同法》第93条第2款规定，截止此时，本合同的解除条件未成就，拆违不是拆迁，修缮文物不是解除合同的条件。大世界商场《解除合同通知书》没有任何法律效力。四、大世界商场以“拆除违建”为由解除合同是在制造群众与政府的矛盾。首先，全体商户举双手赞成“拆除违建”，保护国家文物“国立蒙藏学校旧址”，创造良好的经营环境。其次，根据大世界商场提交的证据（5），北**物局《责令限期整改通知书》京文物改字（2007）第008号：责令你单位2007年12月30日前将未批准的非文物建筑予以拆除。根据大世界商场提交的证据（2），租赁经营位置图证明：本案中租赁的经营房屋是合法建筑，不在违法拆除之列。大世界商场提交的证据（10）、（11）、（13）、（15）均是要求拆除大世界商场私搭乱建的违法建筑，与我中心无关，大世界商场却把应负的法律责任转嫁到无辜的我中心身上，而且毫无顾忌，个中原委不得而知。大世界商场提交的证据无非证明解除合同是政府的要求，但是所有证据均证明的是：执法机关在纠正大世界商场的违法行为，以政府修缮文物为由解除与商户的合同，这种“矫上意”的做法，会造成群众与政府的矛盾，严重损害政府公信力。五、大世界商场违法解除合同的真实目的是：为他人做嫁衣。本案涉及商户众多，在西**院审理的其他案件中，商户提交的《公证书》证明：大世界商场在商户守法正常经营的同时，又与第三人签订了《租赁合同》，而且在西城区政府网公示。在大世界商场与现在商户协商中，负责人对此予以确认。为此，现在的商户均表示：1、保护文物修缮、整改愿意承担停业损失，因为这是利国利民的大事，他教育人民不忘历史，意义重大；2、支持、赞成拆除违法建筑；3、修缮、整改完毕后，继续履行合同；4、经营项目遵守大世界商场要求。但是商户这些诚恳、合理的要求未能得到答复。六、大世界商场要求支付租金、房屋占有使用费没有法律依据。大世界商场提交的证据（6）、（14）、（21）只能证明其达到违法解除合同的目的，在租赁合同没有依法解除的情况下，只能说明大世界商场的违法行为造成了商户的损失。违法行为得到补偿，我国法律没有规定。本案中，大世界商场提交的证据不能证明是我中心在经营。实际情况是，大世界商场曾多次组织强制、暴力清场，我中心为支持文物修缮和安全起见，不敢对抗违法行为而早已停业，于2013年5月28日已撤场，并就有关事宜告知大世界商场。七、大世界商场诉称：作为一个完整的商业业态已不复存在，与《经营场地租赁合同》履行无关。租赁合同是双方的民事行为，对自己的行为结果负责，本案中，大世界商场应继续履行合同严格遵守法律规定，至于商户经营营利与否，在不违反相关法律规定的情况下，与大世界商场无关。本案合同履行14年来，商户不管盈利与亏损都要履行合同缴纳租金。大世界商场从未对亏损商户少要租金。本案其他诉讼中，商户提交的《公证书》中，某领导主持召开大世界商场改造工作专题会，会议明确；启动文物保护修缮规划方案的编制工作，同时要与业态调整规划编制工作衔接好，拟定由香港某公司进行商业策划。大世界商场诉称：作为一个完整的商业业态已不复存在，与西城区政府决定相违背，某领导代表的是西城区政府，在座的哪位能作出违背区政府决定的承诺：不作为商业所用？八、大世界商场目前的施工违反法律规定。大世界商场强制、暴力清退商户后，在没有文物局批示、没有公示的情况下私自建设，违反《文物保护法》的规定。作为商户、作为公民，保护文物抵制违法是应尽的义务，全体商户明确表示依法向有关部门如实反映。另外，大世界商场在近十年的时间里为攫取经济利益，对文物轻视淡漠，2002年之前蒙藏学校内一颗百年的古树绝迹。全体商户及全国人民希望依法保护修缮文物，但以修缮文物为名，行侵犯公众利益之实，国法不容，人所共弃。也希望大世界商场停止违法行为，回到遵守法律、依法办事的轨道上来。本案中，诉争双方应诚恳的依法探求解决问题的办法，表里不一的做法、言论只会激化矛盾。商户撤场是支持文物修缮，不是作为大世界商场违法解除合同的理由，商户无法满足大世界商场违法要求，被起诉到法院，商户始终相信，在依法治国的国家里，司法改革逐步深入，十年冤案一朝得雪，任何人、任何单位的违法行为必须承担相应的责任。在此，我们的明确态度是：1、大世界商场必须继续履行合同；2、在继续履行合同的基础上，文物修缮期间公司停业损失商户自负，直到文物修缮完毕；3、对本案所涉及的单位、部门的违法行为坚决抵制。综上所述，大世界商场单方违法解除合同，没有事实依据和法律依据，违法行为不会得到支持。在我中心已于5月28日撤场的情况下要求我中心支付租金、房屋占用补偿费没有法律依据和事实依据，恳请依法驳回大世界商场的起诉。

一审法院认为

原审法院经审理认为：大世界商**贸中心于2000年1月3日签订《经营场地租赁合同》后双方形成房屋租赁合同关系。该合同约定的租赁期限“至民族大厦建设房屋拆迁止”属于约定不明确，依照合同法的相关规定，应视为不定期租赁。双方租赁合同履行过程中，**务院将大世界商场经营地核定公布为全国重点文物保护单位，北**物局多次下发通知，要求大世界商场拆除包括商贸中心经营地点在内的非文物建筑。鉴于此，双方所签订的《经营场地租赁合同》已不具备继续履行的条件，大世界商场作为出租人于2013年3月20日提出与商贸中心解除租赁合同并给予商贸中心两个月的合理期限，不违反我国合同法的相关规定，双方租赁合同关系已于2013年5月20日解除。大世界商场在解除租赁合同过程中不存在违约事实，其与商贸中心解除合同行为不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。由于商贸中心未按大世界商场向其发出的解除租赁合同的通知规定，于2013年5月29日24时前搬离承租场地，故商贸中心应支付2013年3月20日至2013年5月19日期间的租金。2013年5月20日，大世界商场、商贸中心之间的租赁合同关系解除后，商贸中心仍在承租场地继续经营，其行为损害了大世界商场的合法权益，故商贸中心有义务支付2013年5月20日至2013年7月31日期间场地占用费。鉴于在此期间，大世界商场在其商场采取分区域停电、设置围挡等措施，客观上使商贸中心的经营活动受到限制，故商贸中心应支付的场地占用费数额由法院依据实际情况酌定。

一审庭审中，商贸中心称，其未收到大世界商场发出的《解除合同通知书》，但大世界商场提供的公证书及商贸中心提供的致大世界商场信函等证据，可以认定商贸中心知晓大世界商场于2013年3月20日所发出的《通知》。商贸中心另称，其于2013年5月28日自行撤场。但商贸中心未能提供充分有效的证据证明其所述，故对于商贸中心的上述陈述及相应的答辩主张，法院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年10月作出判决：一、确认民族大世界商场解除二○○○年一月三日与北京**贸中心签订的《经营场地租赁合同》（该合同又名《中民餐厅房屋租赁合同》）行为合法有效。二、判决生效后十日内，北京**贸中心支付民族大世界商场二○一三年三月二十日至二○一三年五月十九日期间的租金人民币二万一千五百元。三、判决生效后十日内，北京**贸中心给付民族大世界商场二○一三年五月二十日至二○一三年七月三十一日期间的房屋占有使用费人民币一万元。四、驳回民族大世界商场的其他诉讼请求。如果北京**贸中心未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，商贸中心不服，持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回大世界商场的诉请或发回重审。大世界商场同意原判。

本院查明

经审理查明：大世界商场系北京市西城区×××号房屋的产权人。2000年1月3日，大世界商场（甲方）与宋**、冯**代表的商贸中心（乙方，原名称为北京顺兴乐餐厅）签订《经营场地租赁合同》（该合同又名《中民餐厅房屋租赁合同》），该合同规定，甲方同意将如图所示（面积约333.9平方米）经营场地租赁给乙方经营餐饮业，但乙方不得随意改变，如改变经营业务，必须经甲方同意；租赁期限：自2000年1月1日起，至“民族大厦”建设房屋拆迁止；年租金为258000元，月租金21500元，每月25日至27日付次月租金；本合同签订后，中国**发总公司与乙方原签订的房屋租赁合同自行终止。上述合同签订后，商贸中心即在承租场地经营。2004年，北京**厅名称变更为商贸中心。商贸中心按合同约定的租金标准支付大世界商场租金至2013年3月20日。

大世界商场所在地系国立蒙藏学校旧址。2006年5月，**务院将位于西城区×××号的国立蒙藏学校旧址核定公布为全国重点文物保护单位。2007年3月12日，北京市文物局向大世界商场发出责令限期改正通知书，责令其2007年12月30日前将未经批准的非文物建筑予以拆除。北京市文物局又于2011年8月9日向大世界商场发出违法建设拆除通知书，要求大世界商场将国立蒙藏学校旧址内文物建筑之间3970平方米钢结构彩钢板违法建筑物无条件拆除。2013年2月27日，北京市文物局向大世界商场发出关于尽快彻底解决国立蒙藏学校旧址安全隐患的通知。指出，“该文物保护单位院内仍存在搭建的彩钢板建筑，使用中存在大量易燃物，流动人员拥挤、用电负荷大，搭建的构筑物使用的材料耐火性极差，极易发生火灾事故。”据此，要求大世界商场尽快彻底将文物保护范围内违法搭建的和不利于文物保护的非文物建筑拆除，恢复文物建筑的历史格局，彻底整改存在的安全隐患。2013年3月20日，大世界商场向包括商贸中心在内的大世界商场商户发出《通知》，提出与大世界商场商户签订的租赁合同自2013年5月20日起解除，至2013年5月19日24时止，承租商户与其他转租商户的租赁期限一律视为届满；为使广大商户腾退顺利，特安排商品清货期两个月（自2013年3月20日起至2013年5月19日止），在此期间商户的租金予以免除，但本通知期限届满即截至2013年5月29日24时止，商户未依照本通知规定逾期自行撤场的，将不能享受免租待遇；自2013年5月30日0时起，大世界商场全部予以封闭。2013年3月20日，大世界商场向商贸中心发出《解除合同通知书》，指出，鉴于大世界商场的房屋为全国重点文物保护单位国立蒙藏学校旧址，依法予以重点保护，因此，该房屋拆迁工作将不再进行，双方就租赁期限多次进行协商，但始终未果。依据合同法第二百三十二条的规定，大世界商场认为，双方之间的房屋租赁合同法律关系性质为不定期租赁，大世界商场作为出租人，依法履行在合理期限之前通知承租人的义务之后享有随时解除合同的权利。据此决定大世界商场与商贸中心之间的不定期房屋租赁法律关系于2013年5月20日解除，商贸中心应于2013年5月29日24时前搬离承租房屋，2013年3月20日至2013年5月19日这段期间视为大世界商场提前通知商贸中心的合理期限。2013年5月20日后，商贸中心未搬离租赁房屋，其仍在原经营场地继续经营。2013年8月3日和8月4日，商贸中心两次致函大世界商场，指出，双方于2000年1月3日签订的《中民餐厅房屋租赁合同》至今已友好履行13年余，但大世界商场在商贸中心不知情的情况下，突然以恢复古建为由，违反合同约定，要求商贸中心撤出经营场所，为此，商贸中心积极派员与大世界商场协商，但大世界商场未能给予令人接受的解释，致使协商没有进展。不仅如此，大世界商场又于2013年7月31日凌晨2时许，在商贸中心已撤场的情况下，设置障碍物，造成极其恶劣的影响。商贸中心据此要求大世界商场继续履行合同或者赔偿损失。

一审庭审中，商贸中心述称，其未收到大世界商场发出的《解除合同通知书》，其于2013年5月28日自行撤场。大世界商场对此不予认可，称大世界商场于2013年3月20日在包括商贸中心在内的大世界商场商户经营地点多处张贴《通知》并由公证处予以公证，亦通过邮寄方式将《解除合同通知书》送达宋**和冯**，当时商贸中心正常经营，大世界商场其后自2013年6月6日起对大世界商场采取分区域停电措施，期间先后将大世界商场西侧、北侧、南侧、东侧用施工围挡予以封闭，但未对商贸中心经营地实施停电措施，商贸中心不可能不知情。大世界商场提供的公证书及现场照片等相关证据表明，商贸中心在其经营场地持续经营至2013年7月31日。一审庭审中，商贸中心未能就其所述提供相应的证据。

上述事实，有当事人当庭陈述，《经营场地租赁合同》（该合同又名《中民餐厅房屋租赁合同》）、房屋所有权证、责令限期改正通知书、违法建设拆除通知书、关于转发《**务院关于核定并公布第六批全国重点文物保护单位的通知》、北京市西城区城市管理监察大队责令限期拆除决定书、解除合同通知书、通知、公证书、现场照片、商贸中心致大世界商场信函等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：大世界商场与商**心签订涉案《经营场地租赁合同》后，双方形成房屋租赁合同关系。该合同约定的租赁期限“至民族大厦建设房屋拆迁止”属于约定不明确，依照合同法的相关规定，应视为不定期租赁。双方租赁合同履行过程中，大世界商场经营地被核定公布为全国重点文物保护单位，北**物局多次下发通知，要求大世界商场拆除包括商**心经营地点在内的非文物建筑。鉴于此，双方所签订的《经营场地租赁合同》已丧失继续履行的基础，大世界商场作为出租人于2013年3月20日提出与商**心解除租赁合同并给予商**心两个月的合理期限，不违反我国合同法的相关规定，双方租赁合同关系已于2013年5月20日解除。大世界商场在解除租赁合同过程中不存在违约事实，其与商**心解除合同行为不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。由于商**心未按大世界商场向其发出的解除租赁合同的通知规定搬离承租场地，故商**心应支付相应租金。2013年5月20日，大世界商场、商**心之间的租赁合同关系解除后，商**心仍在承租场地继续经营，故商**心有义务支付2013年5月20日至2013年7月31日期间场地占用费。鉴于在此期间，大世界商场在其商场采取分区域停电、设置围挡等措施，原审法院考虑到商**心在此期间的经营活动客观上已受到限制，依据实际情况酌定商**心应支付的场地占用费，数额适当。

关于商贸中心称其未收到大世界商场发出的《解除合同通知书》的陈述，根据在案证据，可以认定商贸中心知晓大世界商场于2013年3月20日所发出的《通知》；关于商贸中心称其于2013年5月28日自行撤场的陈述，商贸中心未能提供充分有效的证据予以证明，亦未提供相应证据推翻在案证据已证明的事实，故对于商贸中心的上述陈述及相应的主张，本院均不予采信。

综上，商贸中心的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1412元，由民族大世界商场负担412元（已交纳），由北京**贸中心负担1000元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费1412元，由北京**贸中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日