隗**与于**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人隗**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第10966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人隗**及其委托代理人赵*，被上诉人于秀*之委托代理人王**，被上诉人周**及其委托代理人程果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

隗**在一审法院起诉称：2001年7月12日，隗**和于**共同与北京顺**有限公司（以下简称顺**公司）签订《商品房买卖合同》。该合同主要内容为：顺**公司将坐落于北京市昌平区某号房（以下简称诉争房屋），出售给隗**和于**，成交价302630元。付款方式为：隗**和于**于2001年7月12日前，交付房款62630元，余款24万元做25年公积金贷款。诉争房屋于2004年2月24日，依法取得房屋所有权证，证号为：京房权证昌私移字第142331号、京房权证昌私移共字第33284号，诉争房屋系隗**与于**共有。2003年6月27日，隗**和于**与周**签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋以15万元的总价卖给周**。该合同主要约定：周**于2003年6月28日前，向于**支付房款4万元，同时，向隗**支付房款4万元，房屋交付时，周**将余款7万元交付给隗**，同时，自行承担银行按揭责任。自2003年9月开始，由周**负责按月向贷款银行缴纳月均还款，直至还清全部贷款。在周**还清全部贷款后，由于**、隗**和周**共同将房屋产权转移到周**名下。隗**和于**于2003年9月10日，将诉争房屋交付周**。《房屋买卖合同》签订后，周**于2003年6月27日，分别付给隗**和于**各4万元，又于2003年9月10日，付给隗**7万元。但2006年1月16日，于**通过银行账户，又将周**依据《房屋买卖合同》约定，已分别向隗**和于**支付的15万元，退还周**，同时又将周**为诉争房屋已还的3年房贷款退还周**，后续诉争房屋的房贷款均由于**偿还。据此，隗**认为，《房屋买卖合同》为隗**和于**设定的为周**过户转移诉争房屋产权的前提是：周**向隗**和于**支付购房款15万元和向银行偿还诉争房屋2003年9月至2026年6月的还贷款。虽然周**向隗**和于**支付了购房款15万元，但于**于2006年1月16日，又将15万元购房款退还周**，同时，又将周**2003年9月至2006年期间，偿还银行的诉争房屋还贷款退还周**。诉争房屋的后续房贷款均由于**偿还。至此，于**和周**已用自己的行为表示不履行《房屋买卖合同》，进而在周**不履行《房屋买卖合同》主要义务的情形下，隗**也不能为周**进行诉争房屋的过户转移产权登记。因此，《房屋买卖合同》早已名存实亡。而且，由于《房屋买卖合同》存在，至今，隗**无法与于**进行诉争房屋的共有财产分割。因此，《房屋买卖合同》应予解除。综上，隗**为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、请求判决解除隗**与于**于2003年6月27日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判决本案诉讼费用由对方承担。

一审被告辩称

于**在一审法院答辩称：请求法院驳回隗**的诉讼请求。隗**的事实不清，证据不足。

周**在一审法院答辩称：请求法院驳回隗**的诉讼请求。隗**要求解除的依据适用错误，根据合同法的相关规定，于秀*、周**已经完成了主要债务的履行，没有用行为表示不履行。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2001年7月12日，于秀*（买受人）、隗**（买受人）与北京顺天**责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同的主要内容为：出卖人将坐落于北京市昌平区某号房出售于买受人，成交价共计302630元。付款方式为：买受人于2001年7月12日前交付房款62630元，余款人民币24万元作25年公积金贷款。

2003年6月27日，于秀*、隗**在北京市元*律师事务所律师见证下与周**签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋以15万元的总价卖给案外人周**，该合同主要约定：周**于2003年6月28日前向于秀*支付购房款4万元，同时向隗**支付房款4万元，房屋交付时，周**将余款7万元交付给隗**。至此，周**即拥有该房屋所有权，同时自行承担银行按揭责任。自2003年9月开始，由周**负责按月向贷款银行缴纳月均还款，直至还清全部贷款。在周**还清全部贷款后，由于秀*、隗**和周**共同将房屋产权转移到周**名下，办理房屋产权转移所需相关费用由周**承担。于秀*、隗**于2003年9月10日将房屋交付周**。合同签订后，周**于2003年6月27日分别付给于秀*、隗**各4万元，并于2003年9月10日支付给隗**尾款7万元。

2006年1月16日，于秀*通过银行账户向周**汇款15万元。庭审中，二被告表示，2006年1月16日，周**与于秀*达成口头协议，周**将诉争房屋出卖给于秀*。

另查，隗**自2003年6月起直至2010年3月贷款还清止，其没有偿还过诉争房屋的银行贷款。

一审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、中**银行信汇凭证、（2011）一中民终字第3065号民事判决书及当事人的陈述在案佐证。

一审法院认为

一审法院判决认为：本案中，隗**、于**与周**签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，属合法有效之合同。双方当事人均应按照合同之约定履行各自的主要义务。现周**依约向于**、隗**履行了全部付款义务，双方也对过户时间进行了约定，隗**之后亦未偿还过诉争房屋的贷款。隗**主张于**向周**转帐汇款十五万元系退还购房款，证据不足，且于**、周**对此予以否认，故对隗**的该项主张，不予采信。现隗**主张周**未按照合同约定履行偿还贷款的义务，要求解除隗**与周**于2003年6月27日签订的《房屋买卖合同》，依据不足，无法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告隗**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，隗**不服一审法院判决，上诉至本院。要求二审法院撤销一审法院判决，依法改判解除双方签订的《房屋买卖合同》。上诉理由为：一审法院认定事实不清，一审法院认定周**依约向于秀*、隗**履行了全部付款义务以及于秀*、周**达成口头协议，周**将诉争房屋出卖给于秀*的事实不清。于秀*向周**转帐汇款15万元的性质，应是退房款。在涉诉房屋办理过户手续之前，于秀*向周**退还了15万元，周**搬离了诉争房屋，说明周**不同意继续履行合同。另外上述行为也使双方签订合同的目的不能实现，此种情况下，一审法院判决驳回隗**的诉讼请求不当。

被上诉人辩称

于**同意一审法院判决，不同意上诉人隗**的上诉请求。

周**同意一审法院判决，不同意上诉人隗**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：隗**、于**与周**签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同履行相应义务。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人隗永雷所述于秀*向周**转帐汇款的十五万元系退还购房款一节，因于秀*、周**不予认可，隗永雷未能提供充足证据证明所述事实，故对于隗永雷所述事实不予采信。

当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现无证据表明周**在履行合同过程中存在违约行为，故隗永雷以合同目的不能实现为由要求解除合同的请求不予支持。

综上所述，原审法院判决驳回隗**的诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元及公告费一千九百五十元，由隗**负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由隗**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月十五日