张**与蔡**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第32100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年6月，张**向原审法院诉称：2009年3月6日，张**与蔡**签订《租赁合同》，张**将北京市朝阳区楼梓庄*各庄一处场院出租给蔡**使用，租赁期间蔡**用水、用电均按马**委会收费标准自行缴纳。2014年12月22日，马**委会联合马各**理中心例行调查发现，蔡**租赁期间，私自绕过法定用电计量装置，使用电量高达165542.4度。张**多次联系蔡**去马**委会解决此事，蔡**总是逃避，拒绝支付租金。故诉至法院，要求解除张**、蔡**签订的《租赁合同》，判令蔡**支付张**2015年4月1日至2015年6月30日止《租赁合同》所涉院落租金15000元和小院租金6250元，判令蔡**赔偿违法用电248313.6元。

一审被告辩称

蔡**辩称：蔡**不同意解除合同，需要给蔡**解决用电后，才同意支付房租。蔡**没有偷电，2013年7月份村里给新换电表，现在购电度数大概上万，2014年12月村委会断电，因为线路上多了一个接头，而该接头系因为原来俩家从张**处承租，所以有两个电表，另一家搬走以后，蔡**全部承租，另一个电表没用被拆除以后产生接头。房租交到2015年3月31号，之后租金没交是因为断电。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年3月6日，张**（甲方）与蔡**（乙方）签订《租赁合同》，约定将张**从案外人窦×处承租（租期截止日期为2019年12月31日止，允许转租）的院落（不含院落内小院）出租给蔡**，租期自2009年4月1日至2019年4月1日止，从第五年开始每年租金为6万元，每年付款时间为4月1日之前，甲方不提供水、卫生、电等，相关费用由乙方自付，乙方用水、电的标准，按马**委会收费为准。2013年3月，蔡**又承租了上述承租院落内的小院，租金现为年25000元。张**、蔡**未明确约定逾期缴纳租金多长期间可以解除租赁合同。蔡**现交纳承租院落和小院租金到2015年3月31日。双方认可蔡**2015年4月份至5月期间告知不再承租小院，但至今未腾退交还张**。张**曾于2015年3月和5月要求蔡**支付租金，截止庭审结束，蔡**仍未交纳租金，理由是承租院落内被断电。2015年6月11日张**提起本案，2015年7月15日法院开庭审理此案。因蔡**承租院落内电线线路上多了接头，马各**理中心2014年12月22日检查后认定该院落绕过法定用电计量装置用电，窃电165542.4千伏安，并以通知书形式告知窦×，同时张**亦知晓该通知书。因电费纠纷，现张**与蔡**均认可原有供电线路被停止供电，张**与蔡**均未补缴电费。蔡**不认可窃电事实。停电之前系蔡**购电。

一审法院认为

原审法院认为：承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。根据查明事实，蔡**因电费纠纷而导致所承租院落内原有供电被停止，根据《租赁合同》约定，交纳电费是蔡**的义务，且电费纠纷产生的原因发生在蔡**承租院落期间，并非张**原因导致供电被停止，故蔡**以断电为由拒绝缴纳租金抗辩理由不能成立，因张**已催要过，而截至到本案辩论结束，蔡**仍未交纳，故张**要求解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持。《租赁合同》所涉院落租金，予以支持。关于小院，租赁关系结束应系占用费，故对于蔡**给付名目予以适当调整。关于用电赔偿，现在张**未代缴，且蔡**对于该数额并不认可，故不予支持，可再查明事实情况下另行解决。

依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，原审法院于2015年7月判决：一、解除原告张**与被告蔡**二〇〇九年三月六日签订的《租赁合同》；二、被告蔡**于本判决生效之日起七日内给付原告张**二〇一五年四月一日至二〇一五年六月三十日《租赁合同》所涉院落租金一万五千元；三、被告蔡**于本判决生效之日起七日内给付原告张**二〇一五年四月一日至二〇一五年六月三十日小院租金和占有使用费六千二百五十元；四、驳回原告张**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，张**不服原判提起上诉，请求依法判令蔡**在租赁期间因违法用电赔偿张**248313.6元，或将本案发回重审，诉讼费用全部由蔡**承担。蔡**同意原判。张**的上诉理由为：原判不支持张**第3项诉讼请求所予认定没有事实和法律依据，蔡**违法用电的行为发生在租赁合同的合同期内，违法行为由马**委会联合马各**理中心例行检查时发现，蔡**对违反用电行为应承担相应责任，张**没有为蔡**代缴电费并不能阻碍张**对蔡**追偿，蔡**违法用电行为偏差问题，本可以在本案查清事实后一并解决，蔡**如不缴纳电费，必将给张**带来巨大经济损失，请求依法支持张**所提诉讼请求。张**就所称内容提供2014年12月大队例行检查的视频资料光盘一张（一审判决后的7月21日大队提供的视频资料）、2015年6月7日张**与蔡**的录音资料光盘一张，用以证明张**层口头通知蔡**因为违法用电被大队处罚、蔡**对违反用电认可只是对数额有异议、蔡**曾要求张**垫付、大队处罚对象是窦×。蔡**表示对原判认定的事实无异议及无补充，村委会例行检查时蔡**不在北京，蔡**用电是自己购电使用，蔡**没有偷电，租赁院落线路情况有2015年9月19日拍摄的照片可证明，不认可张**提供的视频资料，认可与张**通话，但不认可真实性和完整性，不同意张**所称上诉意见及要求。张**对蔡**提供照片不予认可，认为不能确定是租赁院落的实际情况。张**、蔡**均认可租赁院落停电及处罚费用未缴纳。张**与蔡**在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。

本院查明

本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人当庭陈述、《租赁合同》、光盘资料及整理的书面文字材料等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：张**与蔡**的争议在于张**主张的违法用电费用蔡**赔偿与否问题。张**与蔡**所签合同约定租赁院落的水电等项费用由蔡**负担，合同履行期内经村委会及物业管理中心检查的用电费用问题，该项内容涉及用电提供方或者管理方与用电向对方的合同履行等方面的事项，该项内容非本案租赁合同应予确认及处理范围，且张**并未实际缴纳了相应费用，故张**上诉主张蔡**赔偿违法相应费用，主张赔偿的条件尚不完备，且蔡**不同意张**所称意见及要求，故对张**所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二千六百二十五元，由张**负担二千元（已交纳），由蔡**负担六百二十五元（本判决生效之日起七日内给付张**）；二审案件受理费五千二百五十元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十九日