华润怡宝**司北京分公司与北京栋**有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人华润怡**有限公司（以下简称华**公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第30601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。华**公司委托代理人吴**、马**，北京栋**有限公司（以下简称栋格*公司）委托代理人田*，北京市**技有限公司（以下简称融鼎时代公司）法定代表人吴有龙，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年7月，华**公司诉至原审法院称：栋**公司系位于北京市×大黄庄×甲8号楼写字楼（以下简称大黄庄甲8号）的所有权人，其授权融**司对外出租写字楼并出具了多份授权委托书。2013年12月，我公司与融**司签订了《租赁合同》，约定我公司承租位于北京市×大黄庄×甲8号楼写字楼二层×号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为2013年12月22日至2018年12月21日。签订租赁合同前，融**司向我公司提供了栋**公司于2013年1月8日给融**司出具的授权委托书，委托期限自2013年1月8日至2022年6月15日。融**司还于2013年4月25日向我公司出具了《承诺书》，承诺如果由于租赁房屋权属问题导致我公司无法正常使用涉案房屋或无法实现合同目的，将赔偿由此给我公司造成的损失。租赁合同签订后，我公司按照约定履行了义务，按期交纳租金及其他款项。2014年4月8日，我公司员工上班时，发现写字楼被强行封闭，包括我公司在内的所有租户都无法进入写字楼办公，公司及员工个人的物品也无法取走。栋**公司在写字楼外贴出告知书，称因第三方恶意拖欠租金，导致其公司利益受损，要求写字楼中未直接与其签订合同的租户三日内搬离写字楼。而融**司已经逃匿，拒绝出面按照《承诺书》的约定承担责任。由于失去办公场所和必要经营设备，我公司员工被迫于2014年4月9日至4月11日全体停业，并于其后临时租赁新维亚商务酒店的会议室作为办公场所，额外购买了办公用品，并发生了不必要的日常开销。栋**公司和融**司的违约行为已明确表明其不再继续履行租赁合同，租赁合同已事实上无法履行，我公司因此遭受巨大经济损失。目前我公司已在租赁房屋附近重新租赁同档次的写字楼，并签订了租赁合同，但2014年同类档次的写字楼租金已经远高于2013年签订租赁合同时的租金标准，大大增加了我公司的经营成本。故诉至法院，要求解除我公司与融**司于2013年12月3日签订的《北京市房屋出租合同》，要求栋**公司和融**司共同退还租金58207.26元、押金10311元，要求共同赔偿涉案房屋装修残值损失43282.5元，租金上涨产生的经济损失197407.34元。

一审被告辩称

栋**公司在原审法院辩称：我公司是涉案房屋所有权人。我公司委托江苏顺**限公司（以下简称顺**司）与北京**事务所（以下简称融鼎律所）于2012年6月15日就涉案房屋所在写字楼签订了租赁合同。合同约定，我公司把涉案房屋租给融鼎律所，租期自2012年6月15日至2022年6月14日。由于融鼎律所严重违约，顺**司于2013年12月6日向融鼎律所发出了解除合同通知，融鼎律所没有答复我公司。2014年4月9日，我公司再次向融鼎律所以及房屋实际使用人怡**司和融**司发出告知函和限期搬出通知，要求他们尽快搬离涉案房屋。2014年4月16日，怡**司给我公司出具了告知函，承诺于2014年7月1日前全部搬出。此后怡**司于2014年7月1日搬离涉案房屋并将房屋交还给我公司，故我公司认为怡**司和融**司之间就涉案房屋的租赁关系于当日已实际解除。我公司与怡**司之间没有直接的合同关系，也没有收取其租金、押金及任何费用，现在和今后也不打算继续使用怡**司的装修物。怡**司称我公司授权融鼎时代公司出租涉案房屋并出具授权委托书及承诺书，均不属实，委托书和承诺书都是融**司伪造的。融**司没有我公司的代理权，其行为应由其自行承担法律后果。故我公司不同意承担退还款项和赔偿损失的责任。我公司认为本案涉嫌伪造公章和诈骗，请求法院移送至公安机关处理。

融**司在原审法院辩称：涉案房屋系我公司与顺**司通过签订租赁合同取得使用权。合同履行期间，我公司获悉房屋产权已变更为栋**公司。2013年4月25日，栋**公司和我公司共同向怡**司出具了《承诺书》，证明我公司的转租行为已取得了栋**公司的同意。同年9月11日，栋**公司出具《声明》，表示其只认可我公司作为大黄庄甲8号的直接承租人。我公司在与怡**司的租赁合同关系中作为出租人，已经将涉案房屋交付给其使用，并依据约定提供相关物业管理服务，全面履行了合同义务，对怡**司无过错行为。栋**公司和怡**司未经我公司同意私下达成一致意见，怡**司将涉案房屋交还栋**公司，因此我公司没有违约行为。怡**司要求解除合同，并要求我公司退还租金、押金及赔偿损失，没有事实和法律依据。2014年4月8日，有人持栋**公司的营业执照复印件、房产证复印件、授权委托书带领不明身份人员强行控制了大黄庄甲8号，阻止怡**司和其他租户进入写字楼办公，我公司和租户报警后，在公安机关的协调下，栋**公司打开大门，但其于次日再次封锁了写字楼，并张贴告知书禁止租户进入。栋**公司通过非正当行为手段阻止怡**司使用涉案房屋，属于侵权行为，应承担法律责任，我公司已经采取了协商、阻止、报警等措施，已尽义务，没有任何过错。故我公司不同意怡**司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：栋**公司系大黄庄甲8号楼-2至5层×2的房屋所有权人。2012年5月15日，栋**公司为顺**司出具《委托书》，授权顺**司代办理大黄庄甲8号租赁事宜。2012年6月15日，顺**司作为出租方（即甲方）与承租方融鼎律所（即乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定乙方向甲方承租大黄庄甲8号，房屋为综合楼，可出租建筑面积为6685.44平方米，房屋用途为办公为主，房屋租赁期自2012年6月15日至2022年6月14日止。

2013年12月，怡**司与融**司就涉案房屋签订《租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）融**司，承租方（乙方）怡**司。一、房屋基本情况及用途1.1承租方愿意承租，出租方同意出租涉案房屋作为办公使用，本房屋建筑面积约113平方米……二、租赁期限2.1租赁期限为伍年，自2013年12月22日起至2018年12月21日止。2.2免租期自2013年11月21日起至2013年12月21日止……三、租金、费用及押金3.1双方商定，本房屋月租金为人民币壹万零叁佰壹拾壹元整（￥10311.00）……3.4押金相当于壹个月的租金，即壹万零叁佰壹拾壹元整（￥10311.00）：押金是作为承租方诚信履行本合同各条款之规定，向出租方交付的保证金。3.5合同签订当日承租方向出租方支付定金壹万零叁佰壹拾壹元正（￥10311.00）……八、出租人的权利义务8.1出租方于2013年11月22日前，将出租房屋及其套内设备设施在良好的状态下交付承租方使用，并及时清点房屋设备及清单……”合同签订后，融**司将涉案房屋交付给怡**司，怡**司于2013年12月3日向融**司支付租金123732元，于同年12月17日向融**司支付押金10311元。

2013年12月1日，怡**司和融**司签订《装修施工管理协议书》，协议书约定怡**司对涉案房屋进行装修，施工工期自2013年12月1日至同年12月31日，装修施工需交纳装修押金1695元，如装修期间没有发生违反本协议相关条款、公共部位及设施设备损坏和毗连物业损失，装修完毕经物业服务中心验收合格一个月后凭装修押金收据免息退还，装修管理服务费为1000元，此费用用于装修期间公共部位的成品保护，装修期间服务费用的支出，及装修结束后对公共部位的修复。次日，怡**司与北京志**限公司（以下简称志林装饰公司）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，合同约定怡**司将位于涉案房屋的办公室装修工程发包给志林装饰公司，工期自2013年12月2日至同年12月22日，工程造价为47000元。合同签订后，怡**司向志林装饰公司交纳工程款50939元。2013年12月17日，怡**司向融**司交纳装修服务费1000元。

2014年4月8日，栋**公司在大黄庄甲8号张贴《告知书》，内容为“我公司是大黄庄甲8号的房屋所有权人，该房屋于2012年6月15日由第三方（现已隐匿）出租给现使用公司，由于该公司从2013年6月30日开始恶意拖欠房屋租金，导致我公司利益严重受损，影响巨大。且该房屋目前的使用者非与我公司直接签订合同的承租人，因此我公司敬请正在使用我公司房屋的单位（个人）3日内搬离大黄庄甲8号，逾期视为贵单位（个人）放弃在我公司房屋内物品的所有权，我公司将另行处理”。当日，栋**公司将大黄庄甲8号楼门封闭，怡**司因此未能正常使用房屋。次日，栋**公司再次将大黄庄甲8号封闭并张贴《限期搬迁通知书》，内容为“致大黄庄甲8号各租赁商户：我（栋**公司）为大黄庄甲8号合法产权所有人，因承租方融鼎律所长期拖欠房租长达一年之久，已造成单方面违约，经协商多次无果，现我公司决定对名下物业大黄庄甲8号进行回收。顾告知各商户请于2014年4月11日前将贵公司搬迁出大黄庄甲8号，过期未搬迁，视为贵公司自动放弃在我公司房屋内物品所有权，我公司有权自行处理，请各商户予以配合”。

2014年4月16日，怡**司向栋**公司出具《告知函》，内容为“由于出租方之间的纠纷，导致我司所租用×大黄庄甲8号办公场所自2014年4月9日起无法进入，已经完全无法正常使用。同时，产权方也已发出通知要求我司限期搬离该租赁场所，租赁合同已事实上无法履行。为避免我司损失进一步扩大，我司将按产权方要求于2014年7月1日前腾退上述租赁房产（逾期自愿放弃室内财物），期间产权方必须保证我司对租赁房产的正常使用。但对于责任方违约导致租赁合同不能履行，给我司造成的全部损失，我司将保留启动法律程序追究责任方相关法律责任的权利，包括但不限于我司已支付的租金、租赁押金及我司相关损失，以维护我公司之合法权益”。

2014年7月1日，怡**司将涉案房屋腾空后交还给栋**公司。

现怡**司诉至法院，要求解除合同，并要求退还租金、押金并赔偿损失。庭审中，栋**公司主张其委托顺**司将大黄庄甲8号房屋出租给融鼎律所，并对融**司将该房屋转租给怡**司之行为不予认可。融**司则主张其委托融鼎律所与顺**司就大黄庄甲8号租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，并据此主张自己系大黄庄甲8号的合法承租人。栋**公司主张因融鼎律所未支付租金，其已行使合同解除权，故其就大黄庄甲8号租赁事宜委托顺**司与融鼎律所签订的租赁合同已经解除。栋**公司就其主张提供了《解除〈北京市房屋租赁合同〉通知书》，融**司则不认可顺**司与融鼎律所签订的租赁合同已解除。

怡**司主张其为装修涉案房屋支出装修费，因合同无法继续履行产生装修残值损失。怡**司就其主张提供了如下证据：1.怡**司与北京志**限公司（以下简称志林装饰公司）于2013年12月2日签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，记载工程期限自2013年12月2日至12月22日，装修地点为涉案房屋，工程造价为47000元，工程按实际发生计算，多退少补；2.志林装饰公司出具的工程款发票，发票金额为50939元，出具时间为2013年12月9日；3.怡**司与融**司于2013年12月1日签订的《装修施工管理协议书》，记载装修施工需交纳装修押金1695元、装修管理服务费1000元；4.融**司出具的服务费发票，金额为1000元，出具时间为2013年12月17日。怡**司主张因无法继续使用涉案房屋，故另行租赁房屋，产生租金差额损失，并提供了其与北京工**责任公司（以下简称工**公司）签订的《房屋租赁合同》及工**公司出具的租金和租赁管理费发票。《房屋租赁合同》约定怡**司向工**公司租赁位于北京市×一号北京**业创意园内B座商务楼二层南区，使用面积728平方米，租期为2014年6月1日至2019年5月31日，租金为使用面积4.25元／平方米／日；发票显示怡**司向工**公司缴纳2014年8月至10月的租金282330元、租赁管理费27300元。

原审法院认定上述事实的证据有双方当事人陈述、转账支票存根、《租赁协议书》等在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，怡**司与融**司就涉案房屋签订的《北京市房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同履行各自义务。融**司作为出租人有义务保证承租人怡**司在租期内正常使用涉案房屋，但根据现有证据及当事人自认事实表明，涉案房屋所有权人栋**公司在租期内要求怡**司腾退并已实际收回涉案房屋，而融**司未能解决栋**公司主张权利问题，即无法再向怡**司交付涉案房屋，故《北京市房屋出租合同》已无法继续履行，应予解除，怡**司要求解除该合同之请求，合法有据，法院予以支持。合同非因怡**司之原因而解除，故融**司应当退还押金。房屋腾退后的租金，融**司应予退还，具体数额由本院根据怡**司实际使用房屋的时间确定。关于装修残值损失，怡**司为在约定的租期内使用涉案房屋而投资进行装修，现房屋无法使用，装修残值属于合理损失，故怡**司要求赔偿装修残值损失之请求，法院予以支持，具体数额由法院根据现有证据并考虑怡**司实际使用房屋时间等因素确定。关于租金上涨产生的经济损失，租赁合同非因怡**司原因而解除，怡**司因此另行租赁房屋并因此需多交纳租金，因此产生的损失，融**司作为出租人应予赔偿，但具体数额由法院根据涉案房屋状况、租期等因素酌情确定。

关于上述款项的给付主体，融鼎公司与怡**司系《北京市房屋出租合同》主体，融鼎公司作为出租人在本案中应当承担上述款项的给付责任。怡**司要求栋**公司承担连带给付责任，因栋**公司并非该租赁合同当事人，亦无证据表明栋**公司在本案中具备承担连带给付责任的情形，故根据合同相对性原则，怡**司要求栋**公司承担连带给付责任，于法无据，法院不予支持。综上，原审法院判决如下：一、解除原告华润怡宝**司北京分公司与被告北京市**技有限公司就北京市×大黄庄×甲8号楼写字楼二层×号房屋签订的《北京市房屋出租合同》；二、被告北京市**技有限公司于本判决生效后七日内退还原告华润怡宝**司北京分公司租金五万八千二百零七元二角六分、押金一万零三百一十一元；三、被告北京市**技有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告华润怡宝**司北京分公司装修损失费四万三千二百八十二元五角、租金差额损失六万元；四、驳回原告华润怡宝**司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

华**公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决第三项中“租金差额损失六万元”及第四项内容，改判支持华**公司在原审的全部诉讼请求。上诉理由：原审法院对于华**公司提交的证明三方之间授权委托关系、以及栋**公司应承担责任的关键性证据未进行全面认定、评价，存在事实认定错误的问题，且在此基础上错误适用了法律，原审将华**公司主张的经济损失调低至六万元没有法律依据。

被上诉人辩称

栋**公司坚持其在原审的答辩意见，未向本院提起上诉。

融鼎时代公司同意华**公司要求栋**公司承担连带责任的上诉请求，未向本院提起上诉。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。

上述事实，有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：华**公司与融**公司签订之《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，双方均应依照约定全面履行自己的义务。在履行过程中，因栋**公司的阻碍导致华**公司不能正常使用涉诉房屋，故华**公司以不能实现合同目的为由要求解除其与融**公司签订的《租赁合同》，并要求栋**公司和融**公司就其已交纳租金、押金、装修损失、经济损失及搬家费承担连带责任。为证明栋**公司应就上述费用及损失与融**公司承担连带责任，华**公司向法院提交了《承诺书》和《委托书》以证明融**公司受栋**公司委托与其签订《租赁合同》。关于《承诺书》，从内容上来看，该《承诺书》系融**公司向华**公司承诺其转租行为已经过房屋所有权人同意，如因权属问题及其设备设施的原因导致华**公司无法正常使用、无法实现合同目的，则融**公司应赔偿由此给华**公司造成的损失。从形式上看，栋**公司仅在房屋所有权单位处加盖了公章。关于《委托书》，华**公司仅向法院提交了复印件，且融**公司与栋**公司对该委托关系均不予认可。故华**公司仅以《承诺书》和《委托书》为依据主张栋**公司与融**公司存在委托关系并要求二公司承担连带责任并无充足依据，亦缺乏相关佐证，本院难以支持其该项主张。关于因租金上涨所产生的经济损失，原审依据诉争房屋状况、租期等因素酌情确定并无不妥，数额亦属合理，本院予以确认。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2969元，由原告华润怡宝**司北京分公司负担1101元（已交纳），由被告北京**技有限公司负担1868元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费5939元，由华润怡宝**司北京分公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日