北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人北京稻花香大酒店因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第15688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年8月，北京**酒店（以下简称稻花香大酒店）起诉至原审法院称：2009年11月24日，我公司与丁*签订《租赁合同》，丁*承租位于北京市丰台区×××甲288号一层、二层、三层、后厨操作间及冷荤间和餐饮部库房。合同约定用途为餐饮经营。合同履行过程中，丁*违反合同约定停止向我公司提供旅行社早餐。后，双方签订《补充协议》，约定丁*以北京**有限公司（以下简称天**公司）名义从事餐饮经营活动，同时天**公司亦受《租赁合同》约束。签订《补充协议》后，丁*出现以下违约行为：1、未提供早餐；2、拖欠租金；3、丁*将诉争房屋三层装修为桑拿、洗浴、客房，改变合同约定用途；4、将诉争房屋交给河南省**有限公司（以下简称玖**团）经营，违反《补充协议》必须由天**公司经营的约定。综上，我公司请求法院判令：1、解除《租赁合同》；2、丁*、天**公司给付违约金115500元；3、丁*、天**公司给付经济损失263948.16元；4、丁*腾退诉争房屋。

一审被告辩称

丁*、天**公司辩称：2009年11月24日，丁*与稻花香大酒店签订《租赁合同》用于餐饮经营。前几年客源稀少，勉强维持经营，双方合作尚可。2012年，稻花香大酒店加盟速8酒店，改变经营方式不再承接旅行社团购业务，使丁*的普通餐饮业务难以维系。2012年3月，丁*与稻花香大酒店签订《补充协议》约定丁*设立的天**公司可以进行内部承包经营，稻花香大酒店不得干涉。为此，丁*需要改变之前《租赁合同》的约定，提前支付租金。稻花香大酒店所称丁*变相整体转让、改变房屋用途等均没有事实依据，诉讼请求应当依法驳回。

丁*反诉称：2009年11月24日，我与稻花香大酒店签订《租赁合同》。2012年8月，稻花香大酒店加盟速8酒店后，对诉争房屋进行装修，妨碍我使用诉争房屋，造成经济损失。同时，我在向稻花香大酒店支付2013年12月1日至2014年5月31日的租金时，稻花香大酒店以已经提起本次诉讼要求解除合同为由，拒收租金。综上，我反诉要求：1、继续履行《租赁合同》及《补充协议》；2、稻花香大酒店赔偿经济损失246250元。

稻花香大酒店就反诉部分辩称：不同意丁*的反诉请求，我公司要求解除合同，不同意赔偿。

第三人玖**团、第三人徐**共同述称：徐**系代表玖**团与丁*签订协议，诉讼请求与我们无关，没有其他要陈述的内容。

一审法院查明

原审法院经审理确认：《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，系有效协议，双方均应依约履行。本诉一节，关于解除《租赁合同》的诉讼请求，1、依据《补充协议》，丁*可以将天**公司承包给第三人。现丁*与徐**签订《餐厅承包经营合同》，并未违反《租赁合同》、《补充协议》的约定，依据现有证据法院无法认定丁*对诉争房屋存在转租情形，对稻花香大酒店以上述理由解除合同，不予支持；2、虽然《租赁合同》及《补充协议》均明确丁*应当向稻花香大酒店提供早餐，但依据交易习惯，稻花香大酒店应当提前告知丁*所需早餐数量、内容，因稻花香大酒店无法提交已经向丁*提出提供早餐要求的证据，故法院对稻花香大酒店以未提供早餐为由解除合同，不予支持；3、丁*交纳租金的期限为2013年9月30日，但稻花香大酒店于2013年8月29日已经提起诉讼要求解除《租赁合同》，且丁*在庭审过程中在法院主持下给付了截止至2014年4月30日的租金。虽然之后丁*未依合同约定继续给付租金，但考虑到本案系稻花香大酒店提起的解除合同之诉，在审理期间未及时给付不宜认定为违约，故稻花香大酒店再以欠租为由解除合同，法院不予支持；4、《租赁合同》中明确约定租赁物用途为餐饮，依据稻花香大酒店提交的证据以及法院勘验情况，不足以认定用途发生变更。且即使存在变更用途的情形，因《租赁合同》并未约定稻花香大酒店在丁*改变用途的情况下，享有约定解除权；而依据合同法第二百一十九条的规定，只有在变更用途致使租赁物受到损失的，稻花香大酒店才享有法定解除权，但稻花香大酒店并未举证证明租赁物受到损害，故同样不符合解除合同的条件。因此，法院对稻花香大酒店以变更用途为由解除合同，不予支持。综上，法院对稻花香大酒店要求解除合同，不予支持。同时，对稻花香大酒店要求腾退房屋的诉讼请求，亦不予支持。如前所述，因现有证据不足以认定丁*对诉争房屋进行转租，故法院对稻花香大酒店基于上述理由向丁*、天**公司主张违约金，不予支持。因现有证据不足以证明丁*在提供早餐上存在违约情形，故对稻花香大酒店基于上述理由向丁*、天**公司主张经济损失，不予支持。反诉一节，如前所述，因法院已驳回稻花香大酒店要求解除合同的诉讼请求，故对丁*反诉要求继续履行《租赁合同》及《补充协议》，予以支持。稻花香大酒店作为出租人应当保障诉争房屋符合正常使用条件。现丁*称2012年8、9月份，稻花香大酒店装修影响其正常使用诉争房屋，稻花香大酒店对此予以认可，故稻花香大酒店对此应当承担相应责任。现有证据不足以充分证明丁*的损失，故具体数额由法院酌情确定。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十九条之规定，于2014年12月判决：一、驳回北京**酒店的诉讼请求。二、北京**酒店与丁*继续履行《租赁合同》与《补充协议》。三、北京**酒店于判决书生效之日起十日内给付丁*经济损失一万元。四、驳回丁*其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，稻花香大酒店不服，上诉至本院称：天**公司与徐**之间实际上成立了租赁关系，而不是承包经营关系，徐**属于次承租人；徐**将诉争房屋用于“玖**团驻京办事处”，并未从事餐饮服务，而是装修成住宿、洗浴服务场所，故已从本质上改变房屋用途，不再具备为我公司旅客提供早餐的能力，导致合同基本目的无法实现，属严重违约行为，给我公司造成巨大损失；且自2014年10月开始，诉争房屋已被转租给河南省周口市驻京联络处，河南省周口市驻京联络处成为该房屋的承租方和实际使用人，并将2014年11月、12月的房屋租金交给了玖**司，2015年1月至2015年3月的租金交给了丁*，现周口市驻京联络处将诉争房屋作为办事机构，并不对外提供餐饮服务，这显然违反了租赁合同的约定。故请求撤销原判，依法改判驳回丁*的原审反诉请求，并支持我公司的原审全部诉讼请求。丁*、天**公司均同意原判。徐**、玖**司均同意原判。

本院查明

经审理查明：2009年11月24日，稻花香大酒店（甲方）与丁*（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将位于丰台区×××甲288号一层、二层、三层、后厨操作间及冷荤间和餐饮部库房出租给乙方，租期自2009年12月1日至2017年11月30日。合同第四条约定“甲方出租给乙方的租赁物仅限于乙方自行经营餐饮业务所用……未经甲方同意，乙方不得更改租赁物的用途，乙方不得将租赁物转租、转让或变相整体转租、转让”；第五条约定“1、本合同租金按年计算，第一年（2009年12月1日至2010年11月30日）以后按年度以此类推。2、年租金为每年550000元，第一、二年度的年租金按550000元，第三、四年度的年租金递增5%，其年度租金为577500元，第五、六年度的租金递增7%，年度租金为617925元……3、甲、乙双方签订合同时支付半个年度租金275000元，以后每半个年度租金提前1月支付即2010年4月30日前，以后每个年度依此类推即每年的上半年的4月30日及下半年10月30日前支付”；第十一约定“3、乙方出现下列情况之一，甲方有权解除合同，并要求乙方支付年租金20%的违约金。（1）乙方违反本合同第五条的规定，逾期十五天不缴纳租赁物租金的……（3）、乙方违反本合同第四条的规定的，未经甲方书面同意，对租赁物转让、转租或变相转租、转让”。

2012年3月5日，天**公司（甲方）与徐**（乙方）签订《餐厅承包经营合同》，合同第一条约定“1、甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于万丰路××**餐饮有限公司所属一层、二层、三层，后厨操作间及冷荤间，餐饮部库房……3、甲方提供给乙方使用北京**有限公司营业执照；税务登记证及食品卫生经营许可证。乙方可自行变更名称，合同结束后无条件将营业执照及相应证件交还甲方，并配合办理相应手续”。徐**系玖通集团法定代表人。

2012年3月7日，稻花香大酒店（甲方）与丁*（乙方）签订《补充协议》，协议约定：一、如果乙方将北京**有限公司承包给第三方经营，属于乙方内部经营管理关系，与甲方无关，甲方不予干涉。但是租赁物上的经营活动主体只能是北京**有限公司，且北京**有限公司的法定代表人不得更换，否则，甲方有权和乙方解除《租赁合同》；二、北京**有限公司的经营行为，受《租赁合同》的约束；三、北京**有限公司需按照《租赁合同》的约定，配合甲方做好酒店旅游团队早餐的接待工作。……北京**有限公司因未按照《租赁合同》的约定提供旅游团队的早餐，而影响甲方的客房部经营，有关损失由乙方承担，损失过大，甲方有权和乙方解除《租赁合同》；四、为保障甲方利益，乙方同意租金的交付时间在原《租赁合同》的基础上再提前一个月支付。

稻花香大酒店主张丁*在合同履行过程中存在以下违约行为：1、将诉争房屋转租玖**团；2、改变租赁物用途；3、未依约提供早餐；4、逾期给付租金超过15日。因此要求解除合同、腾退诉争房屋并依据合同第十一条第三款第三项约定支付违约金及因未能提供早餐造成的经济损失。稻花香大酒店就上述主张提交了天**公司与徐**签订的《餐厅承包经营合同》、房屋照片、玖**团广告牌照片等证据予以佐证。丁*、天**公司、玖**团均不认可将诉争房屋转租给玖**团。丁*、天**公司均称只是与徐**个人建立了承包关系。玖**团与徐**均称系玖**团承包经营天**公司。另外，丁*、天**公司称：1、诉争房屋三层房间确实设有床、桑拿，但并不对外经营，只是用作高级管理人员的宿舍；2、未提供早餐是由于稻花香大酒店并未提前告知需要早餐所以无法准备；3、丁*同意给付租金，但稻花香大酒店先是以提起诉讼要求解除合同为由拒绝收取，后进入诉讼期间考虑到稻花香大酒店系要求解除合同，故丁*愿意在法院主持下给付租金。

丁*基于上述答辩意见，反诉要求继续履行《租赁合同》及《补充协议》。另外，丁*主张稻花香大酒店在2012年8月至9月进行装修改造，对其使用诉争房屋造成影响，因此反诉要求赔偿经济损失246250元。丁*称上述损失包括两个月的租金及人员工资。丁*对上述主张提交人员工资表等证据佐证。稻花香大酒店认可确实在上述时间包括诉争房屋在内的外立面进行装修，对丁*使用房屋造成一定影响，但稻花香大酒店对上述证据及反诉请求不予认可。

庭审中，稻花香大酒店、丁*、天地汇公司均明确表示租赁关系双方为稻花香大酒店与丁*。稻花香大酒店明确表示基于合同相对性要求丁*腾退诉争房屋。

审理过程中，原审法院前往诉争房屋进行勘验，并对诉争房屋三层现状进行拍照，现场情况与稻花香大酒店提交的照片基本相符，外墙顶层悬挂“玖**团驻京联络处”字样广告牌。另外，诉争房屋处仍然悬挂天**公司的经营手续。

原审诉讼期间，丁*给付稻花香大酒店截至2014年4月30日的租金。上诉过程中，丁*另给付了截至2014年5月31日的租金。

本院审理过程中，稻花香大酒店称，现诉争房屋已转由河南省周口市驻京联络处承租并使用，并向本院提交了收条复印件、调查笔录、证人证言等证据。丁健、天**公司对上述新证据均不予认可。徐**、玖**团不发表意见。鉴于以上情况，本院重新组织了现场勘验，并对诉争房屋外观及内部装修进行了拍照，经核实与原审现场勘验情况有所出入，主要体现在：1、玖**团驻京联络处的广告字已被拆除，并散放在诉争房屋楼顶；2、诉争房屋内部一层大厅未悬挂天**公司的经营手续；3、诉争房屋的三层已无桑拿洗浴房间，全部为住宿的客房；4、现场工作人员自述为河南省周口市驻京联络处员工，但并未提供相关登记证明及身份证明。

上述事实，有各方当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议》、《餐厅承包经营合同》、照片、勘验笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：据已查明的事实及原审过程中所发生的事实，丁*与徐**签订《餐厅承包经营合同》，并未违反《补充协议》的约定，且从原审时诉争房屋情况来看，仅凭玖**团驻京联络处的广告牌及内部装修结构等证据，本院无法认定丁*存在实际转租的情形，亦无法确认徐**为次承租人，故稻花香大酒店上诉主张丁*将诉争房屋转租给徐**，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。有关稻花香大酒店上诉主张丁*、天**公司未向稻花香大酒店提供早餐一节，双方在《补充协议》中曾约定天**公司如未按合同约定提供早餐而影响稻花香大酒店客房部经营的，有关损失由天**公司承担，损失过大，稻花香大酒店有权解除合同；现稻花香大酒店与天**公司就不提供早餐的缘由各执一词，而稻花香大酒店未提供充分、有效的证据证明因天**公司未提供早餐而对其造成的影响和损失以及损失的具体数额，故本院对稻花香大酒店以天**公司未提供早餐为由直接要求解除合同的上诉主张，不予采纳。另，稻花香大酒店提供的相关证据尚不足以认定租赁物使用用途在未经稻花香大酒店同意的情况下发生了变更，且租赁物使用用途的变更尚不构成双方《租赁合同》中的约定解除权的情形，故对于稻花香大酒店以租赁物用途的变更为由要求解除合同的上诉主张，本院不予支持。鉴于此，稻花香大酒店基于上述诉求上诉主张丁*、天**公司支付违约金、赔偿经济损失，均缺乏事实依据，本院不予支持。稻花香大酒店作为出租人应当保障诉争房屋符合正常使用条件，因稻花香大酒店对诉争房屋进行装修影响了丁*对诉争房屋的正常使用，稻花香大酒店对此应当承担相应的责任，稻花香大酒店不予赔偿的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于稻花香大酒店在上诉过程中所述的诉争房屋另行转租使用的新情况，因该部分事实涉及本案案外人河南省周口市驻京联络处与丁*之间的法律关系的认定，且稻花香大酒店将该部分事实作为上诉理由超出了原审法院审理的范围，本院就此不宜迳行裁决，稻花香大酒店可以就此相关事实及理由另行主张权利。

综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费6992元，反诉案件受理费2497元，由北京**店负担7093元（已交纳6992元，剩余部分于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由丁*负担2396元（已交纳）；二审案件受理费6992元，由北京**店负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年五月二十六日