郑**等与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑**、贯立茹因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第12624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人郑**、上诉人贯立茹及其委托代理人郑**，被上诉人张**及其委托代理人马**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

张**在原审法院诉称：2013年10月16日，我与郑**在北京博**限责任公司（以下简称博爱公司）签订了《居间服务合同书》及《北京市房屋买卖合同》，我购买郑**位于北京市顺义区×房屋（以下简称涉诉房屋），购买价格为206万元。我给付郑**定金4万元并支付中介费4万元，此后我先后给付郑**购房款76万元（含定金4万元）。2014年1月，我从贯立茹处得知，郑**与贯立茹已经于2013年7月协议离婚，涉案房屋归贯立茹所有并已过户到贯立茹名下。此后，我多次找到郑**要已付购房款，郑**总以没有钱为由拒绝返还。故诉至法院，请求法院判令：1.解除双方于2013年10月16日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.郑**返还张**已付购房款76万元，返还定金4万元，给付中介费4万元，合计84万元；3.本案诉讼费用由被告承担。

一审被告辩称

郑**在原审法院辩称：同意解除合同，要求张**支付我违约金41.2万元，意见同反诉状。张**已付我和贯**房款76万元，是我和贯**共同收的。我只收取了5万元，剩余的71万元我都给了贯**。因此我同意和贯**共同返还张**34.8万元。中介费没有给我，因此不同意返还中介费。请求驳回张**的诉讼请求。

贯立茹在原审法院辩称：郑**卖房时，我同意他卖房，现在我不同意和郑**共同返还张**34.8万元，这钱我认为应该由郑**返还，我就收了11万元，其余65万元是郑**收取的。其他的意见与郑**一致。

郑**、贯立茹在原审法院共诉称：郑**与张**于2013年10月16日签订了《北京市房屋买卖合同》，张**购买涉诉房屋，总价款206万元。双方约定：张**于2013年10月27日之前付款50万元，剩余房款于2013年11月25日之前付清，如果张**逾期支付房款超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担20%违约金。合同签订后，张**一直未按合同约定支付房款，我们仅收到房款76万元，剩余房款张**一直迟迟不付。综上所述，为维护我们的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1.解除郑**与张**于2013年10月16日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.张**支付郑**和贯立茹违约金41.2万元；3.反诉案件受理费由张**承担。

张**针对反诉人的反诉辩称：我没有违约，不应该承担违约责任。第一，因为郑**在没有告知其和贯**离婚的情况下，将贯**所有的房屋卖给我，因此郑**没有权利出售房屋。双方签订购房合同的时候，郑**隐瞒事实，因为合同中约定出售房屋的所有权人是郑**，所以郑**实际上违反合同约定。第二，郑**和贯**在没有告知我的情况下，擅自将房屋过户给贯**，这是以行为表明不再遵守买卖合同，而且过户行为导致我的交易成本大幅增加，在此种情况下，继续履行合同充满不确定性，所以我没有违约。第三，合同中约定付款的最后期限是2013年11月25日，但是郑**和贯**在2013年12月28日、2014年1月15日、2014年1月25日又分别收取我给付的购房款，我认为既然没有按照合同约定而超过付款期限收取房款，应视为对合同的变更，不应该按照合同约定承担违约责任。第四，补充条款第12条没有约定违约金。第五，郑**和贯**没有实际损失，如果法院认为我需要按照郑**和贯**诉求承担违约责任，那么违约金过高，请求法院酌情降低违约金数额。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年10月16日，张**与郑**签订合同编号为BJSY2013090089的房屋买卖合同（包括买卖定金协议书、居间服务合同书、北京市房屋买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明）：出售人郑**，购买人张**，房屋坐落于北京市顺义区×，建筑面积107.56平方米，房产证号：京房权证顺私字第×号，产权人：郑**，总价款206万元。其中居间服务合同书约定由张**承担居间代理费4万元。北京市房屋买卖合同第四条约定付款方式：“非贷款方式：乙方（张**）应在签订本合同时支付给甲方（郑**）购房定金4万元，剩下余款在／天内由乙方一次性交齐，同时双方办理相关过户手续，已交定金自动转为房款，甲方不得以任何理由拖延过户时间，否则视同甲方违约”；第九条约定违约责任：“2、乙方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%违约金”；第十二条补充条款：“经甲乙双方协商一致乙方于2013年10月27日之前付甲方首付款50万元整，剩余房款于2013年11月25日之前付清，双方办理过户手续”。张**、郑**与贯立茹均认可房屋买卖合同效力。

张**提交首付款证明、收条，证明购房款给付情况。首付款证明和收条显示郑**共计签收张**给付的房屋价款65万元，分别为2013年10月16日收取定金4万元、2013年10月24日收取首付款50万元（首付款证明显示50万元“含之前定金”）、2013年11月30日收取5万元、2013年12月28日收取10万元。收条显示贯立茹共计签收张**给付的房屋价款11万元，分别为2014年1月15日收取9万元、2014年1月25日收取2万元。郑**和贯立如认可首付款证明、收条，以及收款情况。

张**主张其与郑**签署房屋买卖合同之时，因郑**与贯**已经离婚，涉诉房屋的实际所有权人并不是郑**因此郑**违约在先；北京市房屋买卖合同第九条系针对第四条付款方式约定的违约责任，但直至其提起诉讼，郑**均未据此提出解除合同，且北京市房屋买卖合同并未针对第十二条约定违约责任；超过房款给付期限，郑**与贯**仍然收取购房款21万元，这是对合同约定的事实上的变更，双方事后没有对最后付款期限进一步约定，因此其并未违约。

郑**和贯**均表示：郑**与张**签署房屋买卖合同时，房屋仍登记于郑**名下，但郑**系经贯**同意并授权委托才出售涉诉房屋，其二人均为涉诉房屋的出售人；因张**未按照合同约定日期给付房款，郑**才将房屋所有权转移登记至贯**名下，郑**对此没有通知张**的义务；张**的延期付款经过郑**同意，但张**未交齐尾款，其并未同意无限延长付款期限；张**存在延期付款行为，应支付其二人违约金41.2万元。郑**称张**起诉前，其曾向张**提出，如果张**不购买，其要将房屋售予他人，张**表示同意；其并未向张**发出书面解除房屋买卖合同的通知。

贯立茹提交委托书证明其委托郑**售房，提交定向开发合同和房款退还申请证明其损失。定向开发合同系甲方绿地**有限公司（以下简称绿**团）与乙方贯立茹就“北京市顺义区第20街区20-28、20-37、20-40地块F3其他类多功能用地、U9其他市政公共设施用地项目”的2号楼1110的定向开发及购买合同。**表示其本计划用出售涉诉房屋的钱款交纳2号楼1110的房款，但因张**未能及时支付其房款，导致其退掉2号楼1110房屋，造成房屋价款损失（定房时单价每平方米17860.51元，退房时单价每平方米22000元，得出退房损失388379元）。庭审中，贯立茹认可定向开发合同签署日期早于2013年10月16日，除扣除1440元手续费外，绿**团已将其支付的房款予以退还。

张**称郑**隐瞒真实情况，其对委托事宜不知情；其与郑**签署合同时，并不知道定向开发合同，也无法预见郑**与贯立茹的购房行为，这是郑**与贯立茹的间接损失，二人的主张没有事实和法律依据。

庭审中，张**明确第二项诉讼请求为要求郑**和贯立茹共同返还已付购房款76万元，返还定金4万元，给付中介费4万元，并相互承担连带责任。

另，郑**与贯立茹于2013年6月26日协议离婚，约定涉诉房屋归贯立茹所有。2014年3月10日，涉诉房屋转移登记至贯立茹名下。

原审法院认定上述事实的证据有，双方当事人的陈述、离婚协议书、收条、首付款证明、房屋买卖合同（包括买卖定金协议书、居间服务合同书、北京市房屋买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明）、委托书等。

一审法院认为

原审法院认为：张**、郑**于2013年10月16日签署的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，张**、郑**与贯**均认可房屋买卖合同效力，本院予以确认。现张**、郑**与贯**均同意解除房屋买卖合同中的北京市房屋买卖合同，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郑**收取张**购房款65万元，贯**收取张**购房款11万元，现双方解除北京市房屋买卖合同，郑**与贯**应退还张**购房款。郑**与贯**对于收取张**购房款的陈述不一，但鉴于郑**与贯**主张其二人均是出售人，郑**与贯**应共同返还张**购房款76万元。

本案中，虽然郑**和贯**在房屋买卖合同约定的最后付款期限后收取张**购房款，但郑**和贯**也表示并未同意张**无限期延长付款期限。因张**并未按照房屋买卖合同约定在2013年11月25日之前付清房屋价款，其行为已构成逾期付款，应承担相应的违约责任。对于具体违约金数额，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于郑**和贯**提交的证据无法证明因张**逾期付款而产生实际损失，张**亦主张违约金过高，本院酌情确定违约金数额。

2015年7月29日，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定判决：一、自判决生效之日起解除原告（反诉被告）张**与被告（反诉原告）郑**于二○一三年十月十六日签订的《北京市房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）郑**、被告（反诉原告）贯立茹共同返还原告（反诉被告）张**购房款七十六万元，被告（反诉原告）郑**、被告（反诉原告）贯立茹对该返还义务相互承担连带责任，于判决生效之日起七日内执行；三、原告（反诉被告）张**给付被告（反诉原告）郑**、被告（反诉原告）贯立茹违约金五万元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告（反诉被告）张**的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑**、被告（反诉原告）贯立茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

郑**、贯立茹不服判决，上诉请求撤销原审判决第二项，改判上诉人不返还对方购房款76万元；变更原审判决第三项，改判由被上诉人向上诉人共支付违约金41.2万元。上诉理由为原审认定自己请求解除房屋买卖合同的反诉不属实，反诉人对解除房屋买卖合同有异议。反诉人真实的反诉请求为买受人支付违约金后，方可解除房屋买卖合同，原审对此事实认定不清。依照房屋买卖合同约定，买受人逾期（付款）超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担房屋成交价格20%的违约金。上诉人属守约方，被上诉人属违约方。原审法院未按该约定判决由对方支付违约金，属适用法律错误。

张**认可原审法院判决，不同意对方的上诉请求。

上诉人不认可原审认定自己请求解除房屋买卖合同的反诉请求，对解除房屋买卖合同有异议。经查，原审诉讼期间，郑**、贯**先后向原审法院提出反诉状，均提出要求解除当事人之间的房屋买卖合同的反诉请求等，并预交反诉费。开庭时，郑**、贯**亦提出该反诉请求。庭审后，郑**、贯**未申请放弃该反诉请求。郑**、贯**反诉的真实请求应以字面理解为准。二上诉人所述原审认定事实不清的理由与其在原审从事的民事诉讼行为不符。本院经审理，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院查明

本院另查明，二审期间，郑**、贯立茹向本院又出示借款凭证复印件三张和《个人循环借款合同》（部分）复印件二份，用以证明对方违约给自己造成的经济损失。借款凭证记载借款人为贯立茹或二上诉人，出借人为三案外人，借款金额共154万元，借款时间自2007年2月始至2012年10月期间。《个人循环借款合同》（部分），该复印件分别记载由贯立茹向金融机构借款158万元。郑**、贯立茹称因需返还上述借款和购买新房，故售卖涉案房屋，又因买受人违约，致其经济受损，被上诉人应按违约约定，向其足额支付违约金41.2万元。经质证，被上诉人以上诉人所示证据均非原件为由，不认可证据的真实性。在应否按照合同约定的标准由买受人承担违约金的问题上，当事人双方仍存在分歧。本院为双方主持调解，但未达成一致意见。

本院认为

本院认为：2013年10月16日，张**、郑**订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效，对当事人双方具有约束力。依照双方约定，2013年11月25日之前买受人应足额付清购房款，双方办理过户手续。但买受人迟延、中止履行合同债务，其行为构成违约。郑**作为守约方依约取得合同解除权利。2014年8月，买受人首先以出卖人变更了涉案房屋的产权登记为由，向原审法院提起诉讼，要求解除买卖合同、返还购房款和定金等。诉讼中，原审法院依法追加贯立茹为当事人参加诉讼。二上诉人亦向受诉法院提出反诉，要求解除买卖合同、支付违约金等。当事人双方在解除房屋买卖合同的问题上达成一致。原审法院判决解除当事人订立的房屋买卖合同，本院予以确认。对于合同解除后应否由买受人承担房屋成交价格20%违约金的问题，应首先对因合同解除给守约方造成的损失事实予以认定。二审期间，上诉人虽提交相应书证，但书证均属复印件，无证据证明复印件与原件一致。上诉人就其损失的事实未提交充分证据证明。原审期间买受人主张违约金过高，请求予以减少，鉴于当事人双方在房屋买卖合同中约定的违约金确实过高，原审法院根据查明的事实、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情判处违约金数额并无不妥。分析上诉人在原审判决后，仍主张由买受人按房屋成交价格的20%违约金承担民事责任，或与其对相关法律规定的理解存在偏差有关。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现郑**、贯立茹的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费19680元，由张**负担1850元（已交纳800元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由郑**和贯立茹负担17830元（已交纳6430元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；

二审案件受理费7480元，由郑**和贯立茹负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十日