张*与孙*等确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*与被上诉人孙*、陈*因确认合同效力纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第5777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张*及其委托代理人张*1、被上诉人孙*之委托代理人郝**、被上诉人陈*之委托代理人陈*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

张*在原审法院诉称：我是孙**的外甥女，从1990年就与老人生活在一起，照顾、赡养老人直至老人死后火化、安葬。孙**于2011年7月10日因病去世。孙*是孙**与杨*（1992年9月8日因病去世）夫妻抱养的女儿，自1991年起就离开养父母到澳大利亚定居。二十多年来没有赡养过父母。孙**去世后，留有二处住房，其中位于北京市海淀区1207号房屋（以下简称1207号房屋）是孙**在杨*去世后购买。由于孙**二十多年来都是我赡养，而孙*未尽过赡养义务，所以孙**于2008年10月16日到北京**证处立下公证遗嘱，将1207号房屋遗赠给我，并在2010年1月20日留有自书遗嘱，进一步明确将上述房屋遗赠给我。孙*在孙**去世后，先是通过在公证处办理继承公证，又到北京市住房和城乡建设委员会办理遗失补证手续的形式，将1207号房屋变更至孙*名下，之后又转卖给其同伙陈*。后经我反映，公证处将孙*的继承公证撤销。我认为孙**用公证遗嘱和自书遗嘱的形式，将上述房屋遗赠给我，而孙*用欺诈手段非法变更房产证。故我现诉至法院，请求判令孙*与陈*关于1207号房屋所签订的房屋买卖合同无效，本案诉讼费用由孙*与陈*承担。

一审被告辩称

孙*在原审法院辩称：我不同意张*的诉讼请求。我是孙*1的女儿，对孙*1的遗产有合法的继承权，我与陈*之间的房屋买卖合同是依法履行了北**建委的相关程序，是合法有效的，请求驳回张*的诉讼请求。

陈*在原审法院辩称：我不同意张*的诉讼请求。我在购买1207号房屋时是经过中介公司居间购买的，已经尽到了合理审查和注意义务，并支付了相应的对价，房屋已经办理了过户，我已经入住，双方之间的房屋买卖合同是合法有效的，不存在无效的事由。

一审法院查明

原审法院经审理查明：孙**与杨**夫妻关系，孙×系其二人之女。杨*于1992年9月8日去世，孙×于1991年出国居住并注销其户口。1207号房屋（建筑面积74.1平方米）系孙**于2003年自北京市**地管理局以成本价购买，并于2003年2月10日登记在其名下。孙**于2011年7月10日去世。

2011年12月26日，孙*至北京市精诚公证处，办理了（2011）京精诚内民证字第×号公证书，对其继承孙*1名下1207号房屋事宜进行了继承公证，依据该公证书之内容，孙*1的上述房屋由其女儿SUN×（孙*）继承。2012年1月10日，1207号房屋变更至孙*名下。2012年5月22日，经北京我爱我家房地**限公司居间，孙*与陈*签订北京市存量房屋买卖合同，约定陈*以228万元购买1207号房屋。后陈*向孙*支付全部购房款，1207号房屋于2012年5月31日过户至陈*名下，陈*对房屋装修后居住至今。

因孙**在2008年10月16日在北京市国立公证处留有公证遗嘱，该遗嘱载明其将1207号房屋遗留给其外甥女张×承受，并指定为其个人财产等，2012年9月17日，张×到北京**证处申请，要求该处撤销（2011）京精诚内民证字×号继承公证书，北京**证处经过调查于2013年1月23日作出决定，撤销（2011）京精诚内民证字×号继承公证书，该公证书自始无效。

庭审中，张*主张1207号房屋在2012年5月份市场价格为240多万元，孙*认为该房屋报价最高为240万元，但实际出售时不一定能卖出最高价格；陈*主张其以合理市场价格购买涉案房屋。张*对于孙*与陈*就1207号房屋的买卖存有恶意串通等情形举证不足。

上述事实，有双方当事人陈述、公证遗嘱、公证书、决定书、房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同、银行转款凭证、死亡证明及开庭笔录等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。若受让人在取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权。善意取得的构成要件为：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，孙*通过在北京精诚公证处办理继承公证的形式，继承了孙**之1207号房屋，并将该房屋过户至其名下，其后又将房屋卖与陈*。因北京精诚公证处后依法撤销了前述继承公证，该公证书自始无效，故孙*对1207号房屋的处分应属无权处分。但是陈*作为买受人基于对房屋登记簿中关于物权登记记载信息的信赖，以合理价格购买了1207号房屋，且已经支付了全部购房款并办理了房屋过户手续、入住至今，故陈*可依据善意取得制度取得1207号房屋的所有权，因此法院对于张*要求确认孙*与陈*之间就1207号房屋的买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。

受让人依照善意取得取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。在本案审理中，经过法院释明后，张*仍然坚持其诉求，因本案系确认合同效力纠纷，故张*可就其损失另案处理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回张*全部诉讼请求。

上诉人诉称

张**原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、陈*购房前未实际看房；2、陈*未支付合理对价。

被上诉人辩称

孙*服从原审判决，针对张*的上诉请求和事实理由答辩称：我方按照合理价格出售我方享有产权的房屋。

陈*服从原审判决，针对张*的上诉请求和事实理由答辩称：陈*和孙*是通过中介认识，看房并支付了价款，孙*也出具了相关产权证。

本院查明

本院经审理查明：一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：恶意串通是指民事活动的当事人，为牟取不法利益，共同合谋实施的损害国家、集体或者第三人利益的违法行为。其构成要件即为“恶意”与“串通”。其中“恶意”是指双方均有损害国家、集体或第三人利益的恶意，此处的恶意是相对于善意而言的，即明知或者应当知道其行为会造成国家、集体或第三人利益的损害而故意为之。由于恶意系当事人的主观心理状态，除当事人自认之外，往往难以认定，故需要根据当事人的举证情况、结合日常生活经验来推定当事人的真实意思表示。“串通”是指双方存在共同合谋的行为。本案中，孙*未告知北京精诚公证处孙**立有公证遗嘱的事宜，致使公证处错误作出（2011）京精诚民证字第×号公证书，孙*依据该公证书继承了孙**之1207号房屋，并将该房屋过户至其名下，其后又将房屋卖与陈*，损害了张*的利益。（2011）京精诚民证字第×号公证书被撤销后，孙*亦未将房款返还张*弥补其损失，因此不能排除孙*在本案诉争房屋买卖合同中存在恶意。但根据现有证据，不能证明陈*明知孙*无权处分，仍与孙*订立合同，因此不能认定孙*与陈*构成恶意串通。故原审法院判决驳回张*的诉讼请求正确，本院予以确认。孙*无权处分行为给张*造成的损失，张*可以另行起诉。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由张*负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由张*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十九日