张*与果彤林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张*与被告果**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩*适用简易程序公开开庭进行审理，原告张*及其委托代理人徐*，被告果**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**称，2014年11月21日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有位于北京市西城区西直门外南路xxx号房屋，价款为275万元，被告应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将房屋交给原告，应在房屋所有权转移之日起五日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人原因未如期将户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。但被告未按约定履行，直至逾期18天后，方将房屋交付给原告，户口直至今日也没有迁出，给原告造成了巨大的经济损失和生活不便。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告给付因其未按合同约定办理房屋原有户口迁出手续所产生的违约金295050元；2、被告向原告给付因其未按合同约定交付房屋所产生的违约金24750元；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告果**辩称，西直门外南路xxx是我的产权，房屋买卖合同中的签字均不是我本人签字的，因为我欠小贷公司的钱，到期无法偿还，因此房屋事宜均是小贷公司处理，收到起诉之前没有见过这份房屋买卖合同，我只是配合小贷公司进行过户了，但是合同条款没有看到。现在房屋内还有我孩子、我爱人、之前房主铁军（我表哥）、李**（我姨）的户口。房屋是我从铁军手中购买的，里面一直有租户，我购买后也未居住，何时交房我都不清楚，户口迁出有两个问题，一个是孩子上学的问题，另一个是李**和铁军名下没有房产，按照规定无法迁出户口。延误交房和户口延误迁出是双方口头协商的结果，且因现行户籍管理制度造成，原有户口未迁出并不影响原告户口迁入，因此，我认为没有给原告造成损失，双方约定的违约金不合理，金额过高，因此，不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2014年11月21日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定被告将其位于北京市西城区西直门外南路xxx号房屋出卖给原告，房屋总价款为275万元。合同第六条约定，出卖人应当在办理完毕该房屋转移登记手续后，于当日将房屋交付给买受人；第七条第（一）款约定，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列方式处理，1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；第九条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起五日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算买受人支付全部已付款万分之五的违约金。《北京市存量房屋买卖合同》由吴*代理被告签字，庭审中，被告陈述因其对欠小贷公司有欠款，因此，委托小贷公司出卖房屋，认可卖房事宜，但其并不清楚合同的条款。合同签订后，原告支付被告房款274万元。2015年1月22日，原、被告办理了涉案房屋的产权过户登记手续，1月23日，涉案房屋登记在原告名下。

原告出示北京链**有限公司李**的证明，主要内容为：我系链家地产西直门华堂店买卖经纪人，由我经办的张*购买果**的房屋，按照合同该房于过户当日即2015年1月22日卖方果**将房屋交付张*，经张*及链家地产多次催要，至2015年2月8日晚才将房屋交付，共迟交18天。被告认可2015年2月8日将房屋交付给原告，但被告称系与原告协商后原告同意延期搬出。原告表示答应被告延期搬出房屋也是不得已，因为过户之前没有权利要求被告搬出。

庭审中，原、被告均认可涉案房屋原有四人户籍至今未迁出。

上述事实，有原、被告的陈述，北京市存量房屋买卖合同、补充协议、契税发票、房屋所有权证、证明等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现被告未按照合同约定的期限将涉案房屋原有户籍迁出，应属违约，依法应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付逾期办理户口迁出手续违约金的诉讼请求，应予支持。被告在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，将结合本案的实际履行情况及过错程度、原告的实际损失及其预期利益等因素，酌情确定被告应向原告支付违约金的具体数额。原告要求被告支付逾期交房违约金一节，因其同意被告延期交房，因此，应视为双方协商变更了合同的条款，原告再向被告主张逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、自本判决生效后七日内，被告果**支付原告张*逾期办理户口迁出手续的违约金五万元。

二、驳回原告张*的其他诉讼请求。

如果被告果彤林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千零四十九元，由原告张*负担二千五百七十二元（已交纳），由被告果**负担四百七十七元（于判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。

裁判日期

二〇一五年八月六日