原告殷**、左利琴与被告重**有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）殷家棋、左利琴与被告（反诉原告）重庆珑**限公司服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员江*担任审判长，代理审判员顾鲁晓，人民陪审员郭*组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆双**限公司的委托代理人文生名，被告重庆珑**限公司的委托代理人何**、曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告殷**、左**诉称，殷**、左**于2012年2月14日与开发商**有限公司（以下简称优图公司）签订了《宝润国际商业物业租赁合同》（以下简称《宝润租赁合同》），同日与重庆珑**限公司（以下简称珑**司）签订了《宝润国际商业物业服务合同》（以下简称《宝润服务合同》），合同约定：珑**司的管理期限为5年，即从2012年2月26日开始至2017年2月25日为止（期限与《宝润租赁合同》一致），珑**司向殷**、左**收取除物业管理费之外的商业管理费，约定商业管理费起始单价为40元／月／平方米，逐年递增，在珑**司管理期限内，2012年2月26日至2012年5月25日及2013年2月26日至2013年5月25日期间免收商业管理费。在双方签订上述合同时，殷**、左**向珑**司支付了2012年2月26日至2012年8月25日期间的商业管理费23091元。2012年2月26日，殷**、左**接收租赁门面后，发现珑**司收取的商业管理费系珑**司自立项目所收取的费用，商业管理费即为物业服务费。殷**、左**认为合同约定的商业管理费无效，理由如下：第一，该费用没有重庆市**革委员会的批准。第二，该物业服务费未经过批准，违反了《中华人民共和国价格法》第五条、第十八条、第二十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十三条之规定、《重庆市物业管理条例》第五十六条、《物业服务收费管理办法》第四条、第七条之规定，违反了法律、行政法规的强制性规定。第三，珑**司收取商业管理费没有特别约定，且合同中的第三、四、五项服务事项没有履行。第四，珑**司的经营范围上登记有物业管理内容，但其不具有相应的资质，根据《物业管理条例》第二十二条之规定，从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。故双方关于商业管理费的约定应为无效。即使该约定有效，从服务内容来看，仅仅是物业服务合同，没有特约服务的内容，珑**司收取商业管理费显失公平，合同的相关内容应予撤销。殷**、左**多次要求珑**司退还上述费用未果，为维护殷**、左**的合法权益，殷**、左**诉讼至法院，请求法院判决：一、确认殷**、左**与珑**司签订的《宝润服务合同》中珑**司按40元／月／平方米收取殷**、左**商业管理费及其他收取殷**、左**商业管理费的相关约定无效，或撤销前述约定；二、珑**司退还殷**、左**商业管理费23091元；三、本案诉讼费用由珑**司承担。

被告辩称

被告珑**司辩称，《宝润服务合同》系双方在平等、自愿、公平、公正的基础上签订，不存在无效、可撤销的法定情形。殷**、左**承租和使用商铺至今，其理应按照《宝润服务合同》的约定缴纳商业管理费。《宝润服务合同》所约定的商业管理费并非物业管理费，其实质是租金的一部分。殷**、左**与优**司签订了《宝润租赁合同》，约定向优**司交纳租金。实际上优**司与珑**司系关联公司，均置于相同股东的控制之下，由于两家公司分别运营不同的商业项目，为了更方便、快捷地评估每一项目的运营状况，股东之间约定将租金收益拆分至两家公司收取。因此，珑**司从殷**、左**收取的商业管理费实质是租金的一部分，这可以从以下几个方面体现：一、从《宝润服务合同》、《宝润租赁合同》的内容、签约时间看，两份合同的内容呈一一对应的关系，商业管理费与租金的交纳方式、免租时间等都是一致的。二、宝润国际的租金与商业管理费之和仅相当于同地段同时间段商铺的租金。三、从合同约定以及实际履行情况来看，商户除交纳租金、商业管理费之外，尚需交纳物业服务费。四、如果商业管理费偏高或者违反了价格法，那么其他商户不可能自觉自愿交纳各项费用并正常经营。综上，商业管理费并非通常意义上的物业服务费，不能以该费用未经审批为由主张合同无效，并以此达到不履行支付租金义务的目的，也不存在显失公平的情况存在。五、《宝润服务合同》并未依法解除，原告应当支付至实际腾退商铺之日止的商业管理费。六、珑**司已经全面履行了商业服务合同中的义务，事实上，宝润国际项目正常有序的经营状态就是被告履行合同义务的最好证据，珑**司提交的证据仅是代表性的举例，优**司代为履行的义务应当视为珑**司履行的义务。珑**司认可殷**、左**的商铺于2013年1月8日被锁的事实，但这是殷**、左**自行关闭商铺，并非珑**司所为。殷**、左**并未就停电、锁门的事实提供客观的证据予以证实，珑**司的证据证明了2012年12月，殷**、左**仍然在使用电力。

反诉原告珑**司诉称，2012年2月14日，珑**司与殷**、左**签订了《宝润服务合同》，约定珑**司为殷**、左**位于宝润国际某号楼某层某号的商铺提供有偿商业物业管理服务，管理期限自2012年2月26日起至2017年2月25日止，共计5年，月管理费7697元，殷**、左**按季支付管理费，先交纳后使用。考虑到殷**、左**5年的管理期间，珑**司给予殷**、左**6个月的免收管理费期限。合同签订后，珑**司按约提供了商场管理服务，然而，殷**、左**却在享受了3个月的免收管理费期限后仅支付了一季度（2012年5月26日至2012年8月25日）管理费后无故不再支付管理费，珑**司提供的证据充分说明珑**司已经全面履行了商业服务合同中的各项义务，事实上，宝润国际项目正常有序的经营状态就是珑**司履行合同义务的最好证据，珑**司向法庭提交的证据仅仅是代表性的举例，优图公司代珑**司履行的义务也应当视为珑**司已经履行了义务，因为合同义务并非具有人身附属性，可以代为履行。殷**、左**的行为严重违反了合同约定，给珑**司造成了重大的经济损失，珑**司要求的违约金并不高，珑**司在反诉中要求的商业管理费仅仅计算至2013年1月25日，2013年1月26日至合同解除期间的商业管理费远远超过了珑**司主张的违约金金额。为维护珑**司的合法权益，珑**司特提起反诉，请求法院判决：一、解除珑**司与殷**、左**签订的《宝润服务合同》；二、殷**、左**向珑**司支付自2012年8月26日起至2013年1月25日的商业管理费38485元；三、殷**、左**向珑**司支付3个月免租期管理费23091元；四、殷**、左**向珑**司支付计算至2013年1月25日的违约金20709元；五、殷**、左**承担反诉的诉讼费用。

反诉被告殷**、左**辩称，一、商业服务费的约定违背了法律、行政法规的规定。二、即使双方约定的收取商业管理费的条款有效，商业管理费的标准也显失公平，应当予以撤销。本案涉及的物业合同只是普通的合同，没有对收取商业管理费进行特别约定。即使违约事实存在，也没有法律的依据。2012年11月1日，优**司即停止向本案涉诉商铺提供电力，并于2013年1月8日将本案涉诉商铺强行加锁收回，自此，双方的租赁关系事实上已经解除，商业服务以租赁合同为基础，双方也就不存在商业服务关系，所以我们同意双方的合同在2012年10月1日已经解除。三、双方在合同中对免租期管理费进行了约定，合同也未在违约责任中明确要求殷**、左**支付免租期管理费的责任，所以珑庭公司的第三项反诉诉讼请求没有依据。四、殷**、左**没有违约行为，在殷**、左**给付了第一次商业服务费后，双方就商业管理费产生了争议，所以殷**、左**才没有给付商业服务费，并非殷**、左**违约，即使殷**、左**违约也没有给珑庭公司造成经济损失，所以殷**、左**不应支付违约金，而且珑庭公司要求的违约金过高。

本院查明

经审理查明，重庆市长寿区桃源南路某号某幢某号房屋的产权人为优**司。2012年2月14日，优**司与殷**订租赁合同，殷**承租上述商铺用以经营木地板。租赁合同约定了优**司全面负责策划、管理、协调商场的总体运行，并在市场推广与宣传方面积极努力，进一步推进并提高商场的综合经营能力、商业信誉和知名度。合同签订后，优**司将商铺租赁给殷**，殷**、左**租赁该商铺经营木地板。

2012年2月14日，珑**司与殷**、左**签订了《宝*服务合同》，该合同约定，为了加强商场的经营管理，维持商场正常经营秩序，维护经营者和消费者的合法权利，树立商场优质、文明的整体形象，努力实现创区、市品牌商场的目标，根据优图公司与殷**、左**签订的《宝*租赁合同》中的相关约定，制定责任单位珑**司与责任人殷**、左**一致同意达成以下合同，在不抵触《宝*租赁合同》的基础上严格遵守。珑庭物业管理范围：重庆市长寿区桃源南路某号宝*国际某号楼某层某号，建筑面积192.42平方米。一、珑**司管理服务事项：1、保证物业的合法经营与公共秩序的维护、共用部位保洁及消防的管理；2、定期对市场公共部位（设备）的维修、养护和管理；3、定期发布租赁方商品促销信息；4、合理对商业物理进行划分及设置公共区域；5、市场环境（包括但不限于内外广告、商品摆放）；6、代为收取水费、电费。二、管理期限：从2012年2月26日起至2017年2月25日止，共计5年（与《宝*租赁合同》一致）。珑**司为殷**、左**提供有偿商场物业管理服务。三、该商铺免租期限6个月，免租期内不计算商业管理费，物业管理费照常收取，不予减免。第1年免租3个月，具体时间：2012年2月26日至2012年5月25日；第2年免租3个月，具体时间：2013年2月26日至2013年5月25日。四、管理费递增及支付：计算管理费时间以珑**司将物业交付殷**、左**为准，若珑**司通知殷**、左**后，殷**、左**在7日内未办理接房手续，管理费在第8日开始计算。管理费起始单价为40元／月／平方米，并按照以下方式逐年递增：第1年月管理费7697元，年管理费92364元；第2年在前一年管理费价格上递增5％，递增后为：月管理费8082元，年管理费96984元；第3年在前一年管理费价格上递增5％，递增后为月管理费8486元，年管理费101832元；第4年在前一年管理费价格上递增10％，递增后为月管理费9335元，年管理费为112020元；第5年在前一年管理费价格上递增10％，递增后为月管理费10269元，年管理费123228元。按照本合同约定，殷**、左**向珑**司支付管理费方式按季缴付。按照先交管理费后使用的原则，从计管理费之日起至管理费到期之日止的前一个月，一次性足额向珑**司支付下季度租金、管理费、物管费及应缴纳的一切费用。珑**司有义务在殷**、左**管理费到期前一个月通知殷**、左**缴纳下一季度相关费用，殷**、左**第一次支付珑**司管理费时间为本合同签订之日。五、双方的权利和义务：（一）珑**司的权利和义务，1、珑**司享有各项物业管理权利，有权按本协议约定收取管理费、水电费及合同约定的其它费用，为全体租赁商户开展各项服务与管理。2、珑**司负责制定租赁商户守则及其它必要的规章制度，共同遵守。3、消除及拆除任何妨碍购物环境的违章搭建，摆放的货物或杂物。4、对商场共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理。5、负责维护商场正常的经营秩序，在商场闭市后，负责清场工作。负责对商场的卫生清洁管理和殷**、左**产生垃圾的清运。6、负责对共用设施、设备进行维修养护，对公共部分正常照明的维护管理，对商场扶梯的维修、养护、运行管理，使其运行正常。7、根据有关法规和政策结合实际情况，制定本物业的物业管理制度，并书面告诉殷**、左**。并依据本协议向殷**、左**收取物业费用，建立健全本物业的物业管理档案资料。8、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知殷**、左**，并与殷**、左**订立《商铺装修管理协议》。9、向殷**、左**提供商铺自用部位，自用设施设备维修养护等有偿服务。10、有权对违反物业管理法规政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失或支付违约金，对不按时缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止服务包括停止水电供应和停止使用公共设施设备等措施催缴、催改。11、有权因检查该商铺结构、检修一切设施设备、卫生清洁、救灾、排除危害、维护安全、防火检修、经营管理、处理商品销售服务质量投诉等原因时，可随时进入该商铺范围内进行工作。（二）殷**、左**的权利和义务，1、殷**、左**必须按时缴纳商业管理费，不得以任何不正当理由停缴租金及管理费。殷**、左**依法享有对自己所租赁物业的各项权利。在使用、经营本物业商铺时，应遵守国家、地方有关法律、法规和政策规定。自觉遵守珑**司制定的《宝*服务合同》及各项规定，配合和协助珑**司各项工作的展开。2、殷**、左**有权要求珑**司对本物业内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。3、殷**、左**有权对本物业的物业管理有关事项向珑**司提出质询，并在3日内得到答复。4、殷**、左**有权就本物业的物业管理问题向行政管理部门投诉或提出意见和建议。5、殷**、左**如需对商铺进行装修，必须填写装修申请表，报珑**司审查批准后方可施工，接受珑**司的管理和监督。殷**、左**应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好，如由损坏及时报知珑**司安排设备维护人员维护。殷**、左**应爱护并合理使用该商铺及宝*国际二期商场内的各项设施设备，如需改动该商铺及设施设备，应先征得珑**司同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。殷**、左**及殷**、左**的客户、相关人员因使用、操作、有意或无意造成人为设施设备损坏，殷**、左**应承担全部修复或赔偿责任。6、殷**、左**应按照政府管理部门的规定本着公平合理、诚实信用的原则合理经营，不得损害国家利益及其他经营者、消费者的合法权益，并承担因违法经营造成的一切后果。7、殷**、左**按时缴纳租金（含税金）、管理费、水电费、物管费（建面2元／平方米）及其它按约定应交纳的费用。8、殷**、左**必须按照合同约定的经营范围和商位进行经营，不得打扰物业整体规划与功能分布。9、殷**、左**必须做好店铺内的防火、防盗、防扒、防骗、防恶性案件和自然灾害的自防工作，闭市和歇业时要收管好货物并锁好门窗。闭市后不得私自进入商场取货。如有特殊情况须进入的，应当由殷**、左**办理相关手续后与保安员异同进入本店铺，并迅速离开，不得逗留。10、殷**、左**应勤进快销，减少底货，保障安全，不在使用的场地内存放过量商品，不将商品直接存放地上，由此造成任何损失由殷**、左**自行负责。11、殷**、左**应按珑**司的要求，真实地提供有关在该商铺内生活、工作人员及殷**、左**企业等有关备案资料。殷**、左**聘请营业员，有责任帮助营业员熟悉、遵守商场规章制度，在经营活动中，营业员不遵守商场的管理规定，不服从商场管理，殷**、左**承担相关责任。12、殷**、左**商铺转租时需到物管办公室登记办理相关手续遵守商铺过户转让规定，不得擅自转租。（四）殷**、左**违约责任，1、殷**、左**未能按照本合同约定向珑**司全额缴纳或未能按时足额缴纳租金、商业管理费、物业服务费及其它相关费用，每逾期一天按欠费的万分之五向珑**司计付违约金。若殷**、左**应付款项欠费达十日则构成严重违约，珑**司有权解除合同，殷**、左**应按赔付日计算违约金，且向珑**司赔付总管理费金额20％的违约金。六、合同的变更、解除：1、本合同必须以《宝*租赁合同》为履行基础，若《宝*租赁合同》发生变更，本合同也应对应变更。2、本合同因下述任一事件之发生而终止：（1）《宝*租赁合同》期满；（2）《宝*租赁合同》因故终止；（3）在管理期内，因本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法履行；（4）本合同终止，殷**、左**应自终止之日起三日内向珑**司付清租金、商业管理费、物业管理费等其他费用。

同日，殷**、左**向珑庭公司支付了2012年2月26日至2012年8月25日（因免前三个月的商业管理费，所以实际为2012年5月26日至2012年8月25日）期间的商业管理费23091元。其后，殷**、左**未再支付商业管理费。

2012年9月12日，优**司、珑**司共同向殷家棋、左**发出《关于商户按期缴费的函》，该函载明，由于贵方承租我司长寿宝润国际某号楼某号门市从事木地板经营，根据《宝润租赁合同》及《宝润服务合同》之相关约定，贵方按期应缴纳2012年8月26日至2012年11月25日一个季度的租金及管理费，费用如下：租金19050元，管理费23091元，合计42141元。鉴于贵方逾期未能按照《宝润租赁合同》及《宝润服务合同》之相关约定缴清相关费用，现我司最后通知贵方请于2012年9月20日之前缴清相关费用，并按照合同约定支付滞纳金；逾期我司将按照租赁合同第十五条：“若乙方欠费应付款项达十日则构成严重违约，甲方有权解除合同，乙方应按向甲方赔付日计算违约金外，另向甲方赔付履约保证金20％的违约金”使用法律手段维护我司利益，由此所产生的一切后果由贵方自行承担。

2012年10月12日，优**司向殷**发出《违约收铺通知》，在该通知中，优**司认定殷**、左**存在逾期未交纳租金的严重违约情况存在，并要求殷**、左**在2012年10月15日18时前完善所有费用，否则，优**司决定终止双方的租赁合同及其他相关经营管理协议，停止一切服务，并对殷**作出收铺处理，依法追究其法律责任和经济责任。

2012年11月20日，珑**司向殷家棋发出函件，该函件载明，优**司现就殷家棋逾期未交纳租金的严重违约情况采取相应措施。由于殷家棋逾期交付租金已达3个月以上，根据商铺业主方要求，我公司将依据相关合同采取必要相关措施，维护合法权益，请殷家棋在接到本函后3日内到我司财务室办理缴费。

珑**司为证明其履行了商业服务合同的义务，举示了如下证据：1、杨**的《宝润国际商业物业服务合同》；2、杨**的《宝润国际商业物业租赁合同》；3、杨**的《前期物业管理服务协议》；4、地面砖收方单；5、照片；6、《桃花新城商圈投资指南》；7、高速公路广告照片；8、优**司签订的《广告发布合同》；9、《优**司广告位租赁协议》；10珑**司签订的《优**司广告位喷绘及写真制作协议》、11、水、电表照片。殷家棋、左**质证认为前四份证据不具有真实性，与本案没有关联性；照片不能真实反映市场的环境，真实性不予认可；投资指南并非珑**司的商业行为；关于广告的协议，只有一份的当事人是珑**司，其他的都是优**司作为合同当事人，且无收据等其他证据予以证明珑**司的行为；电表是优**司提供的，但认可珑**司代为收取水、电费。

优**司、珑**司与重庆优**限公司共同向本院出具情况说明。该情况说明载*，关于珑**司、优**司与重庆优**限公司于重庆长寿宝润国际商业项目的权利义务关系作如下说明：优**司为重庆长寿宝润国际商业项目的物业产权所有方，全权委托珑**司对长寿宝润国际商业项目进行包含但不限于规划、招商、经营、管理等执行工作，以及甄选并监督检查有资质的物业管理机构提供物业服务，对长寿宝润国际商业项目进行全面租赁管理及商业运营。重庆优**限公司为珑**司甄选并委托的重庆长寿宝润国际商业项目物业管理服务机构。

2011年12月1日，重庆市**革委员会向重庆优**限公司出具《重庆市**革委员会关于宝润国际住宅小区物业服务收费正式标准的批复》文件，该文件载明，你公司《关于宝润国际住宅小区物业服务收费正式标准的申请》收悉。你公司受优图公司委托，对宝润国际住宅小区实施物业管理服务。根据重庆市物价局渝价（2004）778号文件有关规定和你公司申报情况，经我委现场查验，宝润国际住宅小区物业服务内容、质量标准及环境、设备设施条件符合物业管理服务特级收费标准。现将该住宅小区物业服务收费正式标准及有关事宜批复如下：一、物业服务费：1、高层住宅：每月每平方米0.95元，其中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.30元。2、门面：每月每平方米1.50元，其中含公共设备设施日常维护费40％。3、商场：每月每平方米6.00元，其中含日常维修养护费40％。物业管理公司要保证小区环境和设备设施条件完备，做到质价相符。如与审核时的必备条件不符，上述收费标准应下浮30％收费。下浮的30％由物业开发企业承担。三、特约服务费：坚持自愿原则，收费标准由双方协定，不得强行服务并收费。物业管理公司应当严格遵守物价管理规定，除上述服务收费项目外，不得自立项目和擅自提高收费标准向业主收取其他任何费用。要按照物业管理合同约定，保质保量提供服务，不得只收费不服务或多收费少服务。该文件同时规定了电梯费、住宅小区具备条件等内容。庭审中，珑庭公司与殷**、左**均认可殷**、左**需交纳每月每平方米2.00元的物业服务费。

本院认为

庭审中，证人程*作证陈述，程*于2012年10月8日至2013年1月7日左右在宝润国际的金匠瓷砖店上班。2012年12月30日该门面即被停电，但程*仍在该门面上班。2013年1月7日，一位姓甘（不清楚具体姓名）的管理门面的人员告知晚上门面即将被锁，请通知门面负责人。2013年1月8日，程*上班即发现门面被锁，店内物资并未腾空，其水杯、饭盒亦被锁在商铺内。该门面自此一直被锁。证人葛**作证陈述，其从2012年9月28日起至金匠瓷砖门面被锁，其一直在上班。2013年1月8日早晨，程*打电话告诉葛**，门面被锁，好像是租房子的单位实施，老板即告知其不用上班了。维度地板停电大概是在2012年11月中旬左右，金匠瓷砖被停电的时间大概是被锁门前10天左右，被停电后，其依然在商铺上班。葛**本人并未亲眼看见门面被锁。殷**、左**认为，证人证言证明了殷**、左**被出租方停电、关门的事实。珑庭公司质证认为，证人与殷**、左**有重大利害关系，证人无法证明是谁锁的门，证人证言无法达到证明目的。本院认为，证人程*、葛**与重庆双**限公司存在利害关系，该公司与殷**、左**同时向本院提起诉讼，且该案与本案进行了合并审理，其证言的真实性不能确定，且珑庭公司予以否认，且无其他证据印证，因此，对程*、葛**的证言，本院不予采信。

2013年10月31日，重庆**民法院作出（2013）铜法民初字第00386号民事判决书，该判决书判决解除殷家棋与优**司的《宝润租赁合同》。2014年4月30日，重庆**人民法院作出（2014）渝一中法民终字第01261号民事判决书，该民事判决书维持了（2013）铜法民初字第00386号民事判决书的判决内容。

上述事实，有《宝润租赁合同》、《宝润服务合同》、收据、发票、批复、房地产权证、通知、委托函、函件、国内特快专递邮件详情单、证人证言、情况说明、代理词、（2013）铜法民初字第00386号民事判决书、（2014）渝一中法民终字第01261号民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，根据《物业管理条例》第二条之规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。同时根据《物业管理条例》第四十四条之规定，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。所以，物业服务可以分为一般性物业服务和特约物业服务。一般性物业服务的内容主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；特约物业服务的项目和内容由双方约定，但特约物业服务的项目和内容本身是物业服务合同以外的服务，并非必须由物业服务企业提供，对此服务的权利义务内容的约定，系无名合同，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，均应当尊重当事人的意思表示。殷**、左**租赁的房屋为商用铺面，珑庭公司与殷**、左**约定，由珑庭公司进行统一的商品促销、对商业物理进行划分并经营市场环境等事项，殷**、左**支付商业管理费，前述事项并非一般普通的物业服务所能涵盖，而为特约服务内容，殷**、左**认为商业管理费即为物业服务费的主张，本院不予采信。租金与商业管理费之间有一定的关联性，但租赁和商业管理是不同性质的约定，其各自所包含的合同义务内容亦不相同，故租金和商业管理费的性质并不相同，珑庭公司认为该商业管理费即为租金的主张，因其仅为当事人自述之内心动机，无相关合法、充分的证据予以证明系双方一致认可的意思表示，故本院不予采信。结合本案商业经营的实际情况及双方签订的《宝润服务合同》内容，本院认为，该合同即为珑庭公司与殷**、左**签订的关于商业服务的合同。

殷**、左**认为，《宝润服务合同》约定的内容显失公平，应当予以撤销的理由，本院认为，合同的内容是否显失公平，应当从双方约定的权利义务本身予以考察，而非从实际履行的效果予以判断，实际履行的程度与合同的解除、承担违约责任等相关联，而非可以发生撤销的法律后果。从合同约定的权利义务本身而言，珑庭公司的义务在于着力经营市场氛围，但殷**、左**并未举示充分、有效的证据证明显失公平的情形存在。

基于上述分析，本院认为，《宝润服务合同》关于商业服务的内容，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。前述合同亦不存在撤销之情形。所以，对于殷**、左**要求确认殷**、左**与珑**司签订的《宝润服务合同》中珑**司按40元／月／平方米收取殷**、左**商业管理费及其他收取殷**、左**商业管理费的相关约定无效或撤销前述约定的诉讼请求，本院不予支持。

珑**司举示的该司与杨**签订的《宝润国际商业物业服务合同》、地面砖收方单、照片、《桃花新城商圈投资指南》、高速公路广告照片、《广告发布合同》、《优**司广告位租赁协议》、《优**司广告位喷绘及写真制作协议》等证据，结合优**司等出具的情况说明，可以证明其履行特殊商业服务的义务；殷**、左**未举示充分、有效证据证明珑**司未履行其义务。根据证据优势规则，本院认为，珑**司履行了商业服务义务，殷**、左**认为其未尽到商业服务义务的辩称意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项之规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。本案中，殷**、左**向珑**司支付了2012年2月26日至2012年8月25日（因免前三个月的商业管理费，所以实际为2012年5月26日至2012年8月25日）期间的商业管理费23091元系其履行自身义务的行为，至此，合同双方2012年2月26日至2012年8月25日期间的合同权利义务终止。所以，对于殷**、左**要求珑**司退还殷**、左**商业管理费23091元的诉讼请求，因该期间的合同权利义务终止而无法律依据，故本院不予支持。

对于珑庭公司要求解除殷**、左**与珑庭公司之间的《宝润服务合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。因《宝润租赁合同》于2014年4月30日由生效的民事判决文书判决解除，根据合同约定，2014年4月后，《宝润服务合同》因《宝润租赁合同》于2014年4月30日被判决解除而自动解除，故对珑庭公司要求解除殷**、左**与珑庭公司之间的《宝润服务合同》的诉讼请求，因《宝润服务合同》已经自动解除，故该项诉讼请求已经无事实依据和法律意义，故本院不予支持。对殷**、左**基于租赁合同已经解除而主张《宝润服务合同》在2012年10月1日解除的意见，因与生效民事判决相悖，故本院不予采信。

珑庭公司履行了自身义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。殷**、左**亦应当按照合同约定履行自身义务，故珑庭公司要求殷**、左**支付2012年8月26日起至2013年1月25日期间的商业管理费38485元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。珑庭公司要求殷**、左**支付免租期商业管理费23091元的诉讼请求，因无法律和合同依据，故本院不予支持。

关于珑**司要求殷**、左**支付计算至2013年1月25日的逾期支付商业管理费的违约金20709元的诉讼请求，殷**、左**认为违约金过高。本院认为，双方的《宝润服务合同》约定，管理费的支付方式为按季缴付。按照先交管理费后使用的原则，从计管理费之日起至管理费到期之日止的前一个月，一次性足额向珑**司支付下季度管理费。本案中，殷**、左**支付了2012年2月26日至2012年8月25日（因免前三个月的商业管理费，所以实际为2012年5月26日至2012年8月25日）的商业管理费23091元，其后未再支付商业管理费，故从2012年8月26日开始，殷**、左**存在逾期支付2012年8月26日至2012年11月25日期间的商业管理费的违约行为；从2012年11月26日开始，殷**、左**存在逾期支付2012年11月26日至2013年1月25日期间的商业管理费的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中，珑**司并未举示充分有效证据证明其实际损失，本院认为，珑**司主张的违约金明显过高，违约金应当以未履行部分为基数，按中**银行同期贷款基准利率4倍计算的利息额进行调整。殷**、左**逾期支付的商业管理费分别为23091元和15394元，故违约金计算如下：以23091元为基数，从2012年8月26日至2013年1月25日，按中**银行同期一年至三年期贷款基准利率4倍计算；以15394元为基数，从2012年11月26日至2013年1月25日，按中**银行同期一年至三年期贷款基准利率4倍计算。对珑**司超过前述违约金的诉讼请求，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十日内，反诉被告殷**、左**向反诉原告重庆珑**限公司支付2012年8月26日至2013年1月25日期间的商业管理费38485元。

二、本判决生效之日起十日内，反诉被告殷**、左**向反诉原告重庆珑**限公司支付违约金（违约金分为两部分：以23091元为基数，从2012年8月26日至2013年1月25日，按中**银行同期一年至三年期贷款基准利率4倍计算；以15394元为基数，从2012年11月26日至2013年1月25日，按中**银行同期一年至三年期贷款基准利率4倍计算）。

三、驳回反诉原告重庆珑**限公司的其他诉讼请求。

四、驳回原告殷**、左**的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费376元，由殷**、左**负担，本案反诉受理费929元，由重庆珑**限公司负担460元，由殷**、左**负担469元，本案反诉受理费已经由重庆珑**限公司预先向本院交纳，殷**、左**在履行上述义务时一并向重庆珑**限公司支付其所负担的本案反诉受理费，本院不作清退。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年八月十八日