北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人马**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第04115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年3月，王**起诉至原审法院称：2006年8月16日，我与马**签订《房屋转让合同》，约定马**自愿将北京市东城区06号房屋（现地址为北京市东城区2206号，下称诉争房屋），按购买价269662元出售给我。合同签订后，我按约定支付了房屋首付款50535.20元，并按照约定如期偿还房屋贷款。此后，我曾多次要求马**协助我办理偿还贷款及房屋过户手续等事宜，马**均予以拒绝。现我起诉要求确认我与马**签订的《房屋转让合同》有效，要求马**协助办理解除抵押登记并将上述房屋过户至我名下，诉讼费由马**承担。

一审被告辩称

马**辩称：我与王**签订的《房屋转让合同》并非真正意义上的房屋买卖合同，该合同对房屋的整体价格没有约定，且合同并未得到全面履行。我与王**之间并不存在房屋买卖行为，结合本案实际情况，我从房屋买卖合同中并未取得任何对价，我与王**形成的仅仅是赠与合同关系。《房屋转让合同》中各项权利义务的条款是完全不对等的，我从该房屋转让过程中并未收到任何转让款。在购买房屋时，王**不属于善意第三人。综上，不同意王**的诉讼请求。同时，我提起反诉，要求撤销我与王**签订的《房屋转让合同》，要求王**立即腾空并交还上述房屋；要求王**按照每月3500元的标准，支付2009年3月至2014年3月的房屋占用费210000元，诉讼费由王**承担。

王**针对马**的反诉辩称：我与马**签订的《房屋转让合同》不具备可撤销的合同类型。该合同性质为买卖合同，并非马**主张的赠与合同。马**要求我给付房屋占用费，亦无相关依据，综上，不同意马**的反诉请求。

交通**限公司北京天坛支行（下称交通银行天坛支行）未到庭发表陈述意见。

一审法院查明

原审法院经审理确认：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马**与王**签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。现马**与王**对该份合同的性质产生争议，王**主张该合同系买卖合同的性质，马**则主张该合同系赠与合同性质。根据双方合同签订的内容，马**系将其用269662元的价格购买的诉争房屋，以同样的价格出售给王**。在王**已代马**支付首付款的情况下，剩余购房款以王**代马**向银行偿还剩余贷款的方式支付，故应认定王**获得诉争房屋已支付了相应的对价，该情形并不符合赠与合同关系的构成要件。关于马**主张其出售诉争房屋并未获利一节，马**自愿以其购买诉争房屋的价格作为出售给王**的价格，并无不妥，亦不符合赠与合同关系的构成要件。因此，法院认定马**、王**形成的系买卖合同关系。马**要求撤销《房屋转让合同》的反诉请求，因不符合相关法律规定，法院不予支持。关于王**要求马**继续履行合同，协助王**办理过户手续的诉讼请求，根据双方约定，在王**还清全部银行借款和马**取得房屋产权证后3个月内，双方共同到房屋管理部门办理房屋产权转移过户登记。现马**已取得房屋产权证，王**亦已还清全部贷款，合同约定的办理产权过户手续的条件已经具备，故马**应协助王**办理产权过户手续。交通银行天坛支行应先行协助办理诉争房屋的抵押注销手续。马**反诉要求王**交还房屋，并要求王**支付房屋占用费，无相关合同及法律依据，法院对此不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、确认王**与马**签订的《房屋转让合同》有效；二、马**、交通银行**天坛支行于判决生效后七日内协助王**办理本市东城区二二○六号房屋的抵押登记注销手续；三、马**于注销抵押登记手续后七日内，协助王**办理将本市东城区二二○六号房屋过户至王**名下的相关手续；四、驳回马**的全部反诉请求。

上诉人诉称

判决后，马**不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回王**的诉讼请求，支持其全部反诉请求。王**、交**行天坛支行均同意原判。

本院查明

经审理查明：坐落于北京市东城区5号房屋1间，原系马**之父马洪峰（2006年6月去世）承租的直管公房。2006年，北京鑫**有限公司对广渠门外南街一带实施拆迁建设，上述房屋亦在拆迁范围内。2006年6月1日，马**（乙方）与北京鑫**有限公司（甲方）签订《购买广渠门外南街地区就地安置住房预售合同》，约定乙方原住房地址南二巷5号，正式房屋1间，使用面积15.04平方米，建筑面积20平方米，现有正式户口2人，安置人口1人，为承租人之妻周**；乙方回迁并购买广渠门外22层06号1套（该房屋建筑面积73.25平方米）；购房金额为269662元，应交纳的公共维修基金为2285元。2009年，该房屋回迁，回迁住房门牌号确定为北京市东城区2206室。为购买上述房屋，马**于2006年8月4日与交通**支行签订《北京**管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，向交通**支行申请贷款210000元。为此，马**用诉争房屋作为担保，并办理抵押登记，抵押权人为交通**支行。

2006年8月16日，马**与王**签订《房屋转让合同》，约定马**于2006年6月1日与北京鑫**有限公司签订就地安置住房预售合同一份，购买崇文区广渠门外22层06号二居室一套，建筑面积73.25平方米，购房金额为269662元；2006年6月16日，交购房首付款50535.20元，2006年8月4日，马**向交**行天坛支行借款210000元；马**自愿将上述房屋按购买价269662元转让给王**；因购房首付款50535.20元已由王**支付，且马**尚未开始偿还借款合同的月供，故本合同签订后，由王**代替马**履行借款合同，直接向银行偿还借款。王**无需再向马**支付购房款；马**应在本合同签订之日起3日内，将购房合同、借款合同、抵押合同及其他相关文件、收据等全部交给王**，由王**出具收到凭证，北京鑫**有限公司向马**交付房屋时，马**同时将房屋交付王**，在王**还清全部银行借款和马**取得房屋产权证后三个月内，双方共同去房屋管理部门办理房屋产权转移过户登记；本合同签订前，购买该房屋需交纳的一切税、费，已由王**替马**交纳，今后房屋转让过程中发生的过户登记费、契税、估价费、印花税、土地出让金等各种税费均由王**负担；该合同系双方真实意思表示，不得毁约，如王**反悔，王**无权要求返还已交纳的购房款和其他各项费用，如马**反悔，马**除返还王**已交纳的购房款和其他各项费用外，另按纠纷发生时该转让房屋的升值部分赔偿王**全部损失。当日，北京**事务所接受马**、王**的委托，就双方房屋转让事项出具律师见证书。

2009年，马**、王**共同办理了回迁手续。房屋交付后，由王**居住。2011年3月，马**取得诉争房屋的所有权证。同年，马**因经济犯罪被判刑，现已服刑期满。王**一直按约定向银行偿还贷款，本案诉讼中，王**于2014年11月16日一次性偿还了剩余全部贷款本息。

另查，2014年4月，马**之母周**曾起诉至原审法院，要求确认诉争房屋由马**与周**共同共有。经审理，法院认为诉争房屋系由马**与北京鑫**有限公司签订《购买广渠门外南街地区就地安置住房预售合同》而取得购买权，回迁后，马**经依法登记取得该房产所有权。虽然周**为拆迁中的应安置人口，且在支付诉争房屋的购房款环节中体现出有其户籍优惠政策，但以上因素仅能说明周**对于该房屋享有居住使用的权利，并不能成为周**主张对诉争房屋享有共有权的依据。故原审法院判决驳回周**在该案中的诉讼请求，该判决现已生效。

庭审中，马**主张其也曾出资偿还贷款，但其并未就此主张提供证据。

诉讼中，王**申请查封诉争房屋，案外人聂×自愿用其名下位于北京市门头沟区101号房屋、案外人王**用其名下位于北京市东城区801号房屋为王**的保全申请提供担保。原审法院裁定查封了担保房屋及诉争房屋。

上述事实，有各方当事人的陈述、《购买广渠门外南街地区就地安置住房预售合同》、《北京**管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、《房屋转让合同》、房屋所有权证、存款回单、还款明细单、还清全部贷款证明等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据查明的事实，马**与王**签订的《房屋转让合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。马**与王**在该合同中约定，马**自愿将诉争房屋按购买价269662元转让给王**，且王**已代马**支付了诉争房屋的首付款，并还清剩余贷款。马**现以其出售诉争房屋并未实际取得对价及获利为由，主张双方签订的合同系赠与合同的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。马**据此要求撤销双方签订的《房屋转让合同》的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持。根据双方合同的约定，双方在王**还清全部银行借款和马**取得房屋产权证后3个月内办理诉争房屋的产权过户登记，现王**据此要求马**办理诉争房屋的抵押登记注销手续并将诉争房屋产权过户至王**名下，有事实及法律依据，本院予以支持。交通**支行对办理诉争房屋的抵押登记注销手续应负有协助义务。马**上诉要求王**返还诉争房屋及给付房屋占用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

保全费5000元，由马**负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。

一审案件受理费5345元，由马**负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费2673元，由马**负担（已交纳2225元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费5345元，由马**负担（已交纳4898元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年六月十二日