韩*等与韩*1等合同纠纷二审民事判决书

审理经过

韩**、王**、韩**与韩*、王*、王*1及韩*3合同纠纷一案，原审法院于2014年12月11日作出（2014）昌*初字第02509号民事判决书，韩*、王*、王*1不服，上诉至本院。本院于2015年4月16日作出（2015）一中民终字第01529号民事裁定书，裁定撤销原审法院（2014）昌*初字第02509号民事判决，将本案发回原审法院重审。原审法院依法另行组成合议庭审理后作出（2015）昌*初字第08028号民事判决。韩*、王*、王*1不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人韩*，上诉人韩*、王*、王*1、原审第三人韩*3之委托代理人张**；被上诉人韩**、王**，被上诉人韩**、王**、韩**之委托代理人郑**、苗**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

韩**、王**、韩**诉称：韩**与韩**兄妹。韩*根据拆迁政策可以获得北京市昌平区经济适用房，韩*不想购买，韩**与韩*商议借韩*的名义买房，以韩*的名义申请贷款，一切费用均由韩**负担，韩**支付韩**0万元。2007年底，韩**以韩*名义交纳了房屋首付款，办理了贷款手续，同时交纳了公共维修基金、办证税费、物业费等相关费用。2008年1月1日，韩**、王**、韩**（乙方）与韩*、王*、王*1（甲方）签订《购房协议书》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区301号房屋(以下简称301号房屋)有偿转让给乙方，转让费10万元，甲方负责向银行办理按揭贷款；房屋的首付款、月供及各项税费、收房时所产生的各项费用均由乙方承担；按照国家规定期限该房屋可上市交易时甲方需协助乙方办理过户手续；协议生效后甲方不再对该房屋有任何处分权等。2008年初，我方入住该房屋并对房屋进行了装修，一直居住至今。2012年4月，韩**再次询问办证情况时，韩*避而不答。2012年5月4日，韩*恶意挂失银行卡。为了防止韩*私卖房屋，从2012年5月12日开始，我方在301号房屋上用醒目的字眼注明“谢绝看房！购买后果自负！”，在墙上注明“此房有诈，请勿购买”。2013年3月10日，韩*将房屋卖给侯*。2013年4月9日，韩*带人撬锁进入家中，要进行评估并换锁。韩**当天报警，派出所出警。2013年4月18日，韩*指使中介人员向房门上喷漆以达到掩盖警示标语的目的，王**当场抓住并报警，派出所再次出警。从上述事实不难看出，韩*明知我方为诉争房屋的实际权利人，擅自处分诉争房屋，带人撬锁评估，并喷漆掩盖警示标语，具有明显恶意。综上，我方以韩*名义购买了301号房屋，已交纳了房屋的首付款、其他费用并按月还贷，居住至今，且双方签订《购房协议书》对借名买房行为予以确认，故双方之间形成借名买房的法律关系。因为诉争房屋价值的大幅上涨，韩*不顾念亲情而反悔，恶意将房屋出售，获取了房屋涨价带来的巨大经济利益。《购房协议书》系双方真实意思表示，我方已经履行了协议约定的义务，系诚实守信方，韩*一方未按协议约定履行并恶意出售房屋，违背了民事法律的诚实信用和等价有偿原则，且其不诚信行为将导致我方遭受巨大的经济损失，韩*一方理应返还我方全部已付款并赔偿我方所遭受的经济损失。为维护我方合法权益，现我方诉至法院，诉讼请求：一、判令解除韩**、王**、韩**与韩*、王*、王*1于2008年1月1日签订的《购房协议书》；二、判令韩*、王*、王*1返还韩**、王**、韩**支付的转让金100000元、购房款187008元、产权代办费800元、抵押登记费200元、公共维修基金6712元、办证税费10773.2元，合计305493.2元；三、判令韩*、王*、王*1赔偿我方房屋增值损失1847848.54元。

一审被告辩称

韩*、王*、王*1辩称：不同意韩*1、王*2、韩*2的诉讼请求。双方签订的《购房协议书》无效，理由如下：301号房屋是韩*和韩*3共有，韩*无权单独处分；韩*3作为房屋共有权人，对韩*、王*、王*1处分房屋不知情、不同意，也未授权；经过对事实和证据的分析，《购房协议书》是购房指标转让合同，根据对方关于给我方10万元好处费的陈述，以及本案事实和北京**民法院的相关规定，转让经济适用房的指标是无效的。若法院认为不是购房指标的转让，那么双方之间是二手房买卖合同关系，不是借名买房关系。因为对方未依约给付我方转让费，合同目的无法实现，我方同意解除合同，但过错在对方。如果合同无效，我方同意返还对方购房款、产权代办费、抵押登记费和办证税费；不同意返还公共维修基金，因为该费用是我方支付的；不同意返还转让金，因为对方根本未支付；因过错在对方，故我方不同意赔偿损失。如果合同解除，依照合同约定，我方不同意返还对方房款和各项费用，也不同意赔偿损失。

韩**同意韩*、王*、王*1的意见。

一审法院查明

原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订《购房协议书》，约定韩*一方将诉争房屋转让给韩**一方，但根据该协议书的具体内容以及诉争房屋的出资、占有使用和购房款票据等材料的持有情况，本院对韩*一方主张的与韩**一方之间存在借名买房关系的事实予以认定。双方签订的合同名为《购房协议书》，实为借名买房合同关系。诉争房屋系经济适用住房，其原始购房合同签订于2007年10月30日，双方约定待该房屋可以上市交易时办理过户手续，且该房屋取得房屋所有权证已满五年，具备上市交易条件，故双方签订的协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，应属合法有效。韩*、王*、王*1及韩*3以诉争房屋系韩*、韩*3共有，韩*、王*、王*1无权单独处分为由，主张该协议无效，法律依据不足，本院不予采信。韩*、王*、王*1主张其与韩**、王*2、韩*2之间系购房指标转让合同关系或二手房房屋买卖合同关系，事实依据不足，本院不予采信。因王*、王*1系签订协议一方主体，故其关于不应列为本案被告的陈述，本院不予采信。合法有效的合同，理应得到当事人恪守。但在合同履行期间，韩*将诉争房屋出售给案外人侯*，并办理了房屋所有权转移登记，致使韩**一方无法取得房屋所有权，合同目的不能实现。对此，韩*一方应承担相应的违约责任。现韩**一方要求解除合同，理由正当，本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现韩**、王*2、韩*2要求韩*、王*、王*1返还购房首付款及已支付的贷款、产权代办费、抵押登记费、公共维修基金、办证税费的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。韩*一方主张公共维修基金系由其缴纳，与前案庭审陈述相反，且对此未能作出合理的、令人信服的解释，故对其主张本院不予采信。因韩**一方未能提供充分证据证明其已向韩*一方支付转让费10万元，故其要求韩*一方返还该款项，本院不予支持。韩**一方要求韩*一方赔偿房屋增值损失，理由正当，本院予以支持。损失金额由本院根据韩*出售诉争房屋的交易价格，考虑其对导致合同解除后果的过错程度及自行偿还银行贷款等情形，酌情予以确定。韩*一方主张售房款235万元中包含居间费5万元，举证不足，本院不予采信。据此判决：一、解除原告韩**、王*2、韩*2与被告韩*、王*、王*1于二○○八年一月一日签订的《购房协议书》。二、被告韩*、王*、王*1返还原告韩**、王*2、韩*2购房首付款十万五千六百零八元、房屋贷款八万一千四百元、公共维修基金六千七百一十二元、办证税费一万零七百七十三元二角、抵押登记费二百元、产权代办费八百元，以上共计人民币二十万五千四百九十三元二角，于本判决生效后七日内执行。三、被告韩*、王*、王*1赔偿原告韩**、王*2、韩*2房屋增值损失人民币一百八十四万一千零四十二元六角七分，于本判决生效后七日内执行。四、驳回原告韩**、王*2、韩*2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，韩*、王*、王*1不服，上诉至本院。上诉理由及请求：301号房屋系韩*与韩*3共有，韩*3不知情、不同意、未授权，《购房协议书》应属无效；争议房产系经济适用住房，依法属于不得私自转让的类型。我方要求撤销原判，改判确认《购房协议书》无效，我方返还韩*1、王*2、韩*2首付款105608元、产权代办费800元、抵押登记费200元、办证税费10773元。韩*3同意韩*、王*、王*1的上诉意见。韩*1、王*2、韩*2同意原判。

本院查明

经审理查明：韩**与韩**兄妹。王**与韩**原系夫妻，双方于2012年4月17日离婚。韩**系韩**、王**之女。韩*与王**夫妻，双方于2002年12月30日离婚。王*1系韩*、王*之女。韩*3系韩*之侄女。

2005年12月30日，韩*（乙方）与北京城**责任公司长安分公司（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：甲方因复兴门内二期危改项目建设，需要拆迁乙方位于北京市西城区15号所有的房屋；乙方现有正式户籍2人，分别是韩*、韩*3；甲方支付乙方拆迁补助费共计96000元。韩*因此取得经济适用住房购买资格。2006年8月，韩*以个人身份填写《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》，申请购买经济适用住房获批准。

2007年10月30日，韩*与北京天**发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由韩*购买301号房屋，总价款为335636元。后经结算，该房屋实际总价款为335608元。2007年11月27日，韩*与北京银**朝阳支行签订《个人购房按揭贷款借款合同》，约定韩*向银行贷款23万元用于支付上述房屋的购房款，贷款期限为20年，还款方式为等额本息还款。

上述合同签订后，韩**一方支付购房首付款105608元、公共维修基金6712元、办证税费10773.2元、抵押登记费200元、产权代办费800元，并开始偿还银行贷款。本案庭审中，双方当事人认可截至2012年4月，韩**一方共计偿还银行贷款本息81400元。自2012年5月起，韩*开始偿还银行贷款，并于2013年1月16日提前清偿。经计算，此期间韩*偿还银行贷款本息合计203464.13元。

2007年12月，开发商交付房屋，韩**、王**、韩**在上述房屋内居住至今。

2008年1月1日，韩*、王*、王*1（甲方）与韩*1、王*2、韩*2（乙方）签订《购房协议书》，主要内容为：“甲乙双方经友好协商，甲方四人一致同意将座落于北京市昌平区三层一号之房屋有偿转让给乙方，转让费合计人民币壹拾万元整，甲方负责向商业银行办理按揭贷款。该房屋的首付款、月供及各项税费、收房时所产生的各项费用均由乙方承担。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字划押后正式生效。本协议生效后甲方不再对该房屋有任何处分权。按照国家规定期限该房屋可上市交易时甲方需协助乙方办理过户手续，过户时所产生的各项费用均由乙方承担。过户完成后此协议自行终止。因至过户时的等待时间较长，为避免双方之间发生不愉快事件，故做如下特别约定：1、若甲方悔约，按照约定向乙方支付各项损失人民币壹佰万元整。2、若乙方悔约，前期所支付用于该房屋的各项费用，乙方无权要求甲方返还，视为主动放弃。”2008年5月9日，北京**设委员会颁发了该房屋的所有权证（证号：X京房权证昌私字第×号），登记的房屋所有权人为韩*，房屋性质为经济适用住房。

2012年8月，韩**、王**、韩**将韩*、王*、王*1诉至法院，要求确认《购房协议书》有效。2012年12月11日，韩**、王**、韩**申请撤诉，原审法院予以准许。在该案庭审过程中，韩*、王*、王*1认可301号房屋的公共维修基金等费用系由韩**、王**、韩**支付，并认可双方之间系借名买房关系。

2013年3月10日，韩×将301号房屋出售给案外人侯*，成交总价为235万元。2013年4月28日，韩×将301号房屋转移登记至侯*名下。本案庭审中，韩×称房屋成交总价235万元中包含向居间方支付的费用5万元，韩**、王**、韩**对此不予认可。

2013年4月15日，韩*与韩*3签订《协议》，内容为：“位于北京西城区15号房屋于2005年12月30日韩*签订了拆迁补偿协议，因韩*3也居住于该房屋，所以韩*3属于安置人员。安置的房屋位于昌平区，因当时没有具体房屋地址及门牌号，故经双方协商后，韩*占该房屋的70％份额，韩*3占30％份额。待该房屋分配下来后是位于北京市昌平区301室。现该房屋已经变卖，韩*应把该房屋的30％房价款作为赔偿给韩*3。”经北京市**解委员会调解，韩*、韩*3达成如下协议：一、韩*于调解书送达之日起三日内一次性给付韩*3房价款人民币70万元整。二、其他无争议。2014年7月9日，北京市**解委员会出具（2014）西*调字第122号人民调解协议书对此予以确认。

在本案审理过程中，韩**、王**、韩**向原审法院提出财产保全申请，原审法院依法裁定冻结韩*、王*、王*1的银行存款2153341.74元或者查封、扣押其相应价值的财产。韩**、王**、韩**交纳保全费5000元。

案外人侯*已起诉韩**、王**、韩**排除妨害纠纷一案，侯*要求韩**、王**、韩**腾退301号房屋。2015年4月16日，昌平区人民法院作出（2013）昌民初字第11217号民事判决，判决韩**、王**、韩**腾退301号房屋并将房屋交付侯*。韩**、王**、韩**提出上诉，本院于2015年12月18日作出（2015）一中民终字第04628号民事判决：驳回上诉，维持原判。

以上事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》、《北京市商品房现房买卖合同》、《个人购房按揭贷款借款合同》、《购房协议书》、结算通知单、房屋所有权证、银行还贷明细、贷款结清证明、购房款发票、抵押登记费收据、产权代办费收据、代收代缴公共维修基金收据、代收代缴办证税费收据、开庭笔录、《协议》、人民调解协议书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：301号房屋系经济适用住房，其原始购房合同签订于2007年10月30日，韩**、王**、韩**与韩*、王*、王*1约定待房屋可以上市交易时办理过户手续，现301号房屋已具备上市交易条件，故双方签订的协议合法有效。双方签订的《购房协议书》虽约定韩*一方将诉争房屋转让给韩**一方，但根据该协议书的具体内容以及301号房屋的出资情况、使用情况和有关购房票据的持有情况，韩**、王**、韩**与韩*、王*、王*1签订的合同名为《购房协议书》，实为借名买房合同关系。韩*系原房屋的被拆迁人，韩*3不过是户籍在拆迁地点，非被拆迁人，故韩*有权决定韩**借用其名义购买301号房屋，无需取得韩*3的认可，韩*以未征得韩*3同意为由主张《购房协议书》无效，本院不予支持。韩*单方毁约将诉争房屋另行出售给案外人侯*，侯*已取得了房屋所有权证，韩**依合同应享有的权利已不可能实现，原审法院因此支持了韩**一方符合法律规定的诉讼请求正确，本院对原审判决予以维持，对于韩*、王*、王*1的上诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

保全费五千元，由韩*、王*、王*1负担（本判决生效后七日内交纳）。

一审案件受理费二万四千零二十七元，由韩**、王**、韩**负担八百五十五元（已交纳）；由韩*、王*、王*1负担二万三千一百七十二元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二万四千零二十七元，由韩*、王*、王*1负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年三月三十日