丹阳经**民委员会胡墙村民小组与束**土地租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人束**因与被上诉人**村民委员会胡墙村民小组（以下简称胡墙村民小组）土地租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2015）丹民初字第1552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人束**及其委托代理人吴**、李**，被上诉人胡墙村民小组的委托代理人金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

经审理查明，束**系丹阳经济开发区新民村蒋家村民小组成员。2007年12月3日，束**与原丹阳市**民委员会胡东组签订协议约定：胜利村民委员会胡东组将一片荒地承包给束**开办养殖场。面积为10亩。租期自2008年1月1日起算，合同期满除政府规划、土地征用等特殊情况外，胡东组有责任维护束**的合同权；如终止协议，根据实际情况，双方协商适当赔给束**投资建设款，即束**建房所造成的损失。租金暂按150元／亩，先付租金后使用，租金三年订一次，双方根据实际情况进行租金调整。一旦合同终止，束**应在规定期内拆除障碍物，恢复原田，逾期束**承担损失。束**作为甲方、束**等村民作为乙方、丹阳市**民委员会作为见证单位，在协议上签字、盖章。

2010年4月28日，束**与原丹阳市**民委员会第一村民小组签订土地租赁协议约定：村民小组将十亩荒地租给束**开办养鸡场。租期自2010年1月1日起算，合同期内如政府规划土地征用等，村民小组配合束**共同协商处理束**的损失和去向。租金调整为300元／亩，先付后租。合同租期为五年，期满后双方根据实际情况进行租价调整。一旦合同终止，束**应在规定期内拆除障碍物，恢复原田，逾期束**承担损失。束**作为甲方、丹阳市云阳镇胜利村第一村民小组作为乙方、丹阳市**民委员会作为见证单位，在协议上签字、盖章。

上述合同签订后，束**在租赁土地上搭建养鸡所需建筑物，但未办理建房手续。2010年9月30日，丹阳市云阳镇胜利村胡东组并入丹阳经济开发区，变更为胡墙村民小组。2014年7月11日，胡墙村民小组致函束**，告知其与新民村胡东组签订的土地租赁协议，将于2015年1月1日到期，请其按照协议于2015年1月1日前自行拆除障碍物，恢复原田，逾期承担一切损失。2015年2月2日，胡墙村民小组再次致函束**，告知租期已到，合同自然终止，因太湖流域水环境污染治理等多种原因，村民小组不能再继续出租，请其按土地租赁协议第五条在近期恢复原田，否则须承担村民小组所有损失。

另查明，2014年12月22日，束**通过邮政储蓄银行向胡墙村民小组组长束**汇款3000元；2015年5月8日，束**通过邮政储蓄银行向束**汇款3000元。2015年4月29日，束**致函胡墙村民小组称，不能认同合同2014年年底终止的意见，其已缴纳2015年的租金，胡东组没有退款或其他意思表示，该行为默示土地租赁合同继续有效。2015年5月4日，束**的代理律师吴**向胡东村民组发送律师函，内容与束**2015年4月29日致函基本一致。胡墙村民小组、束**于2015年5月13日向原审法院出具情况说明称，该村民小组起诉束**土地租赁合同纠纷一案经包括胡东村民小组在内的全体成员同意。该村民小组早在2014年7月就通知束**不再续订租赁协议。束**于2015年2月到村民小组的会计处要求缴纳土地租赁费，村会计明确说明因双方不再续签租赁协议，故不能收取租赁费。后束**强行从邮局汇款3000元至束**名下，束**拒收。2015年3、4月份，束**继续从邮局汇款至束**名下，束**无奈于2015年5月8日将该款退回给束**，束**于5月10日拒收。束**从未同意收取租金，因为村民小组已经决定不与束**续签租赁协议，而且即使要缴费也不应该交给束**，应当交给村民小组的会计。该情况说明加盖胡墙村民小组的印章并由束**签名。

2015年4月，胡墙村民小组诉至法院，请求法院判令：束**搬离租赁土地，拆除障碍物，恢复原田。2015年5月，束**提起反诉，请求法院判令：胡墙村民小组履行合同义务，清除妨碍；赔偿因堵路造成的经济损失1000元（暂计）。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于，胡*村民小组和束**于2007年、2010年所签订协议的性质。束**主张，双方签订的是农村集体土地承包合同；胡*村民小组主张，双方签订的是土地租赁协议。对于该争议，首先，从协议内容来看，标的物为胡*村民小组的荒地而非农田，承租方所支付的对价，在两份协议中均表述为租金而非承包款，也正由于是租金，所以产生3年、5年调整的问题。其次，从合同名称来看，2010年4月28日双方所签订协议明确载明为土地租赁协议。第三，从订立程序来看，农村土地承包法规定，承包方案需经集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。本案所涉协议的订立并未经过上述民主议事程序。第四，束**并非胡*村民小组的成员。综上，诉讼双方所签订协议与农村土地承包经营合同的特征不相符合，束**享有的并非农村土地承包经营权，而是集体土地的租赁使用权，故不存在束**所主张的30年承包期限。

诉讼双方于2010年4月28日所签土地租赁协议第二条明确约定，租期自2010年1月1日起算，合同租期为5年。因此，至2014年12月31日止，该土地租赁协议到期。该协议第三条约定，期满后双方根据实际情况进行租价调整。这是赋予双方当事人根据实际情况灵活处理是否续签租赁协议以及调整租金的条款，在双方不能达成新的租赁协议、确定新的租金标准的情况下，束**无权继续占有、使用所租赁的土地。束**向胡墙村民小组组长束**缴纳租金的行为系单方行为，协议相对方并无续签租赁协议的意思表示，况且也无从确定2015年租金标准。因此，束**关于实际履行的主张不能成立。

合同终止后的处理应当按照协议约定进行。涉案土地租赁协议第五条明确约定，一旦合同终止，束**应在规定期内拆除障碍物，恢复原田。因此，胡墙村民小组要求束**拆除租赁土地上的障碍物、恢复原田的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。束**要求胡墙村民小组履行合同义务的反诉请求，因双方合同已终止，故缺乏事实依据和法律依据。束**要求清除妨碍、赔偿堵路损失的反诉请求，因其未能提供证据证明设置妨碍、进行堵路等行为系胡墙村民小组所实施，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：一、束**于判决生效后二十日内搬离向丹阳经济开发区新民村胡墙村民小组所租赁的10亩土地，并拆除土地上所有障碍物，恢复原田。二、驳回束**的反诉请求。本诉案件受理费减半收取88元，反诉案件受理费减半收取25元，共计113元，由束**负担。

上诉人诉称

束**不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判为：胡墙村民小组继续履行双方的土地合同。主要上诉理由为：1、法律明确规定土地使用权租赁存在于已承包的土地上，本案所争议土地是荒地，没有承包方。因此不能认定其与胡墙村民小组签订的是土地使用权租赁协议。2、束**与胡墙村民小组于2010年签订的协议实质上是2007年双方所签订协议的补充协议，只有将双方所签订的合同认定为土地承包合同，才能与两份协议的实质内容相符。3、束**与胡墙村民小组所签订协议经过全体村民同意，因此村民委员会才加盖了公章。4、束**与胡墙村民小组同为新民**济组织成员，其具备承包新民村集体土地的资格。

被上诉人辩称

被上诉人胡墙村民小组辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为

本院认为：束**与胡墙村民小组签订的协议是土地使用权租赁合同而非农村集体土地承包经营合同。农村集体土地承包经营合同在订立主体、订立程序及合同内容等方面都应当符合特定的法定要件。本案所诉争协议并不符合农村集体土地承包经营合同的基本特征。另一方面，在农村集体经济组织范围内的荒地，仍归农村集体所有。农村集体经济组织对其所有的荒地，有权以租赁等形式进行流转利用。农村集体经济组织对其所有荒地的认可与确定，并不改变荒地流转利用的性质。所以，本案诉争协议的性质认定，应根据其本身内容而定。原审法院结合诉争协议的内容、名称及订立的程序等因素认定束**与胡墙村民小组双方签订的协议是集体土地使用权租赁合同，于法有据，应予维持。

关于束**要求胡墙村民小组继续履行土地合同的上诉主张。诉讼双方2010年4月28日协议明确约定，合同租期为5年，租期自2010年1月1日起算。根据这两项租期约定，诉讼双方2010年4月28日协议于2014年12月31日到期。与之相应，诉讼双方的合同权利义务亦因合同履行完毕而终止。束**在诉讼中称，其已通过邮寄汇款方式向束**支付2015年租金，其据此主张诉讼双方同意延续2010年4月28日协议。束**邮寄“租金”的行为发生在胡墙村民小组书面通知不再延续履行2010年4月28日协议之后，且束**也将束**所汇款项如数退还。因此，束**的该项理由与主张，不能成立。束**在未能与胡墙村民小组续签土地租赁协议的情况下，要求胡墙村民小组继续履行土地合同因无合同可资履行，故不予支持。

综上所述，上诉人束**的上诉理由均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费130元，由上诉人束**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日