孙**等与王**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孙**、原告田*（以下简称姓名，一并提及时简称二原告）与被告王**（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孙**及其与田*的共同委托代理人冯**，被告及其委托代理人马**均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

二原告共同诉称：2010年4月10日，通过北京链**有限公司（以下简称链家公司）的居间我二人与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由我们购买被告所有的北京市朝阳区望京西园××号房屋（以下简称涉诉房屋），总价款232万元，被告于2010年7月30日前交付房屋，双方于2013年8月26日办理产权转移登记手续，被告未按约定办理的，应向我二人支付相当于房价款30%的违约金，并承担居间费。合同签订后，我们依约向被告支付了定金及首付款共计180万元。之后，我二人发现涉诉房屋因被告的自身债务问题被法院查封，经多次交涉，被告承诺会在合同约定的履行期限届满前解决其债务纠纷，不影响双方合同的履行。但实际上被告既未在2010年7月30日交付房屋，也未能在2013年8月26日前解除房屋查封，导致房屋买卖合同根本无法继续履行。故为维护合法权益，我二人诉至法院，要求：1、解除双方于2010年4月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告向我二人支付违约金69.6万元、居间服务费5.8万元。

被告辩称

被告辩称：同意解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但不同意二原告的其他诉讼请求。首先，房屋买卖合同签订后，二原告只向我支付了175万元购房款，而根据双方合同约定，除房屋过户当日支付的52万元外，二原告还应在2010年12月31日前支付5万元，但该款项二原告并未支付，故其存在违约。其次，根据双方《补充协议》的约定，二原告主张的违约责任是以我提供的房屋产权手续、合同、过户手续不真实、不完整、无效导致无法过户，或是买卖合同签订后，我不将房屋出售给二原告，或我提高成交价格，或将房屋出售给第三方为前提的，但实际上双方买卖合同无法继续履行的原因并非上述情况，故我不应承担此种违约责任。再次，二原告在看房时就已经知晓因我借有外债，涉诉房屋由债权人占有。对于房屋的此种现状，以及经济适用房满五年才能过户的风险，链家公司均已在签订合同前进行了提示，且体现在《补充协议》中。后我因债务纠纷导致涉诉房屋被司法查封，这并非我恶意违约，是二原告在签订合同时就应当预见且自愿承担的风险。此外，在2010年7月30日我未能按约定将房屋交付二原告时，其二人就应当及时提出解除买卖合同，避免损失的进一步扩大。到了2011年，因北京市购房政策的限制，二原告曾提出将房屋转卖给第三方，但被我拒绝，因此我认为二原告不具备购房资格，也是合同不能继续履行的原因之一。最后，对于二原告支付的175万元购房款，二原告已经另案起诉我民间借贷纠纷，且法院作出了生效判决。在该案中，二原告一直陈述此175万元已经转化为借款，双方系借款关系，法院也据此判决我偿还借款并支付相应利息。因此我认为二原告本次诉讼属于不当诉讼，其应承担相应的法律后果。

本院查明

经审理查明：2010年4月10日，二原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：二原告购买被告所有的涉诉房屋，居间人为链家公司，房屋成交价格为232万元。

同日，二原告与被告、链**司签订《补充协议》，约定：一、被告将涉诉房屋出售给二原告，被告的净得房价款为232万元；链**司的服务费以被告的净得款项为基数收取，由二原告交纳，如果买卖双方有任何一方违约，链**司服务费不退。二、二原告在签约当日向被告支付定金2万元，被告须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；二原告于2010年4月12日前向被告续支定金44万元（其中不含之前已经支付的定金二万元）并同时支付被告首付款71万元，被告须同时出具同等金额的收到证明；二原告于2010年6月16日前向被告续支首付款63万元，被告须同时出具同等金额的收到证明；剩余款项52万元，二原告承诺于过户当日一次性支付被告；双方协商一致，被告于2010年6月30日前将此房屋交付二原告使用；双方协商一致，因此房屋是经济适用房不满五年，暂时无法进行产权转移，被告于2010年4月30日前将此房屋抵押登记给二原告，二原告付给被告的房款，双方自行做债权公证，待2013年8月26日此房产权转移给二原告后，双方自行做的债权公证的全部内容无效，关于经济适用房未满五年交易所含的风险链**司已提示，二原告与被告自愿承担其中所含风险，由此产生任何纠纷，链**司服务费不退；以上事项若任何一方拖延办理，每延期一天违约方需向守约方支付人民币200元（延期在30日内），若延期超过30日，则按照本补充协议第四条赔偿标准执行。三、此交易现行产生的全部税费均由二原告承担，在履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费由二原告、被告平均承担。四、由链**司依法予以认证后，如果出现被告提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本协议后，被告不将该房屋出售给二原告，或者在签订本协议后，被告提高房屋交易价格，或者被告将房屋出售给第三方的情形，均为被告违约。若被告违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款30%数额向二原告支付违约金；链**司收取二原告的费用不予退还，由被告按二原告的实际发生额直接赔付二原告。由链**司依法予以认证后，如果出现因二原告提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本协议后，二原告不购买该房屋的情形，均为二原告违约。若二原告违约，则二原告应在违约行为发生之日的五个工作日内，以相当于房屋总价款的30%数额向被告支付违约金，二原告向被告已支付的全部费用抵顶违约金，多退少补；链**司收取的二原告的费用不予退还。

截至2010年6月13日，二原告共向被告支付了购房款175万元（含定金46万元）。当日，双方在上述《补充协议》中添加手写条款如下：“补充协议第二条中向被告支付的首付款剩余的5万元在2010年12月31日支付给被告，被告于2010年7月30日以前将此房屋交付二原告。”后被告未向二原告交付房屋，二原告亦未向被告支付剩余购房款。

经询，二原告与被告均确认涉诉房屋未能在2013年8月26日进行过户的原因系由于该房屋当时被法院依法查封。

庭审中，二原告提交了《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》及收据，证明已经向链**司支付了居间服务费5.8万元。被告对于上述证据的真实性均予认可。

另查：2010年4月20日，孙**作为出借人与被告及案外人杜**作为借款人签订《借款合同》，约定：被告、杜**向孙**借款180万元，借款期限自2010年4月20日起，至2013年8月30日止；借款的月利率为1.5%，从出借人实际交付借款之日起计息；被告、杜**愿意用涉诉房屋做借款的抵押担保；被告、杜**承诺在本合同签订后，双方办理抵押登记手续，于2010年4月30日前将涉诉房屋到房地局抵押登记给孙**；若被告、杜**到期未按时返还本金和相应的利息，则每逾期一日按本金的万分之五，向孙**支付违约金；若被告、杜**于2013年8月30日以前将涉诉房屋产权转移给孙**后，此借款利息不计，甲方向乙方所借的180万元转为孙**购买被告、杜**涉案房屋的购房款。

2010年5月8日，被告与孙**签订《房屋抵押合同》。同日，孙**取得涉诉房屋他项权证书（X京房他证朝字第××号）。

在上述《借款合同》中约定的借款期限届满后，孙**以民间借贷纠纷将被告及杜**诉至本院，要求二人偿还175万元借款，并支付利息及违约金。本院于2014年5月19日作出（2014）朝民初字第9152号民事判决书，认为被告逾期未将涉诉房屋过户至孙**名下，应当按照《借款合同》的约定偿还孙**175万元及利息、违约金，故本院依法判令被告、杜**向孙**偿还借款175万元，并给付利息及违约金。该案判决书送达后，各方均未上述，现已生效。

本院认为

本案在审理过程中，二原告及被告均确认上述（2014）朝民初字第9152号民事判决书中处理的175万元即为本案中二原告为购买涉诉房屋已向被告支付的全部购房款。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》、收据、《借款合同》、《房屋抵押合同》、（2014）朝民初字第9152号民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。

本案中，二原告要求解除与被告就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告对此表示同意，本院不持异议。但关于二原告要求被告支付违约金及居间服务费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，具体理由为：二原告共向被告支付了175万元的款项，但双方就此同一笔款项签订了《北京市存量房屋买卖合同》与《借款合同》，形成了房屋买卖合同关系与借款合同关系的竞合。现二原告主张被告违约，是以其自身已经按照房屋买卖合同中的约定支付了175万元的购房款为前提，但实际上，在（2014）朝民初字第9152号民间借贷纠纷中，孙**已经自认该175万元转化为向被告的借款，且法院亦按照双方《借款合同》中的约定，对于175万元及利息、违约金做出了相应处理。在此情况下，二原告又以同一笔款项系购房款为由，要求被告承担房屋买卖合同关系的违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告孙**、原告田*与被告王**就北京市朝阳区望京西园××号房屋订立的房屋买卖合同关系。

二、驳回原告孙**、原告田磊的其他诉讼请求。

案件受理费11340元，由原告孙**、原告田*负担11270元（已交纳2375元，余款于判决书生效之日起七日内交纳），由被告王**负担70元（于判决书生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一五年二月二十八日