北京丹**限公司与北京市通州区在水一方小区一期业主委员会合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京丹**限公司（以下简称原告）诉被告北京市通州区在水一方小区一期业主委员会（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱**任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人李**、王*，被告的负责人王**及其委托代理人杨周道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年8月27日，原、被告签订供暖运营共管合同。合同签订后，原告应被告要求为被告垫付电费，并对锅炉和供暖系统进行维修和检测，因此支出维修材料款、维修人工费、项目管理人工资、服务人员工资等共计82267元，至今原告仅收到供暖费4902.8元，尚余77364.2被告未支付。合同签订后，因被告组织机构人员发生变动，致使合同仅履行至2013年10月19日即无法继续履行。原告无奈于2013年11月8日，通知被告与其解除供暖合同。但被告至今未向原告支付垫付费用，故诉至法院。要求被告返还原告垫付费用77364.2元，并向原告支付违约金10万元，本案诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告辩称：原告与上届业主委员会签订的供暖合同无效。永顺镇政府曾经指定原告对在水一方小区进行应急服务，可以推定永顺镇政府已经否定了供暖合同的效力。另供暖合同约定，合同应在供暖设施正常运行之日生效，但直至原告撤出，锅炉系统均未正常运行，故合同并未生效。原告明知上届业主委员会未经业主大会同意而与其签订供暖合同，因此其自作主张产生的维修费用应由其自行承担。而原告与前业委会的实际操控人卢**之间产生的私人借款、礼品卡、过节费等亦没有道理由被告承担。被告作为业主大会的执行机构，并无独立财产，因此即使法院判决原告胜诉，仍无法执行。故不同意原告的诉讼请求。另外，要求依据物权法处理本案合同纠纷。

本院查明

经审理查明：2012年9月12日，被告的第三届业主委员会成员在北京市通州区永顺镇人民政府进行备案，业主委员会成员不包含卢**。

2013年8月27日，原告与被告签订《供暖运营共管合同》及《补充协议》，该合同效力经北京市通州区人民法院（2014）通民初字第14705号判决书确认为有效。

合同签订后，原告入住在水一方小区。为履行合同义务，2013年8月28日至9月27日，原告雇佣5名工人对锅炉供暖系统进行维修，共支出人工费22150元、材料费9800元。同时，原告针对在水一方小区雇佣项目主管一名，共发放2013年9月1日至11月15日工资7500元、缴纳社保1617元、雇佣收费员一名，共发放2013年9月1日至11月15日工资5000元、向项目主管和收费员发放过节费400元，相关供暖合同的合理支出共计46467元。

另查，卢**以交纳在水一方小区欠付电费为由，向原告借款30000元，领取过节费400元，收取中秋礼品卡5000元。原告非专为在水一方小区雇佣员工发放过节费400元。

2013年9月27日，小区业主将原告工作人员清出供暖办公室和锅炉房。

2013年11月8日，原告向被告发出解除合同通知。

2014年3月15日，原告的第四届业主委员会成员在北京市通**理办公室进行备案，第三届业主委员会成员均不再任职。

2014年4月24日，原告、被告及第三方共同签订情况说明，确认原告垫资对锅炉房设施进行抢修及客服工作，并收取两户供暖费共计4902.8元。

上述事实，有供暖运营共管合同、补充协议、解除合同通知、项目支出单、借款协议书、电费欠付证明、维修人工费明细表、材料费发票、劳动合同书、工资领取证明、聘用协议、过节费发放表、情况说明、庭审笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告在与被告解除合同前，已经投入人力物力对被告小区的供暖设备进行维修，为履行合同专门雇佣管理人员和服务人员，并支付了相应人员的工资和福利费，但其所收取的供暖费不足以支付上述费用，现原告要求被告给垫付费用，理由正当，证据充分，本院予以支持，原告主张将已经收取的供暖费进行折抵，本院不持异议。原告要求被告给付其借给卢**的现金3万元，但该法律关系为借款关系，与本案并非同一法律关系，故本案不予处理。原告要求被告给付卢**领取的过节费400元，收取中秋礼品卡5000元，因卢**并非业委会委员，现原告所持证据不能证明卢**收取上述费用的行为系代表被告的职务行为，故对其该部分诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告给付原告非专为在水一方小区雇佣员工发放的过节费400元，但原告所出示证据不足以证明该两名雇员为在水一方小区提供了服务，故对其该部分诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告给付违约金10万元，但双方所签订合同约定，如一方故意违约，应向对方支付10万元作为赔偿金，综合本案案情，原告无法继续履行合同的原因，系在水一方小区业主对原业主委员会成员不满，内部产生纠纷，部分业主将原告清退出小区，该事实不能认定为被告方故意违约，故原告据此要求被告给付违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。本案为合同纠纷，本院依法适用最为相关法律即合同法，被告要求本案适用物权法作为判案依据，不符合法律适用的基本规则，本院现予以普法释*。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北京市通州区在水一方小区一期业主委员会给付原告北京丹**限公司垫付费用共计人民币四万一千五百六十四元二角，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告北京丹**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千九百二十四元，由原告北**有限公司负担一千五百零四元（已交纳），由被告北京市通州区在水一方小区一期业主委员会负担四百二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年七月十四日