北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与北京丹**限公司合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市通州区在水一方小区一期业主委员会（以下简称原告）诉被告北京丹**限公司（以下简称被告）、第三人张**、卢**（以下简称张**、卢**）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告的负责人王**及其委托代理人杨周道，被告的委托代理人李**到庭参加诉讼，第三人张**、卢**经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年9月12日，原告的第三届业主委员会成员经选举产生并备案，该届业主委员会主任张**将公章交予既不是业主委员会成员也不是业主的卢**，擅自处理小区事物，引起业主不满。2013年8月27日，张**、卢**未经业主大会授权，私自与被告签订供暖合同及补充协议，提高收费价格，损害业主权益。2013年9月7日，业主大会决定罢免第三届业主委员会成员。2013年9月26日，业主将被告清出小区。2014年3月15日，第四届业主委员会成员经选举产生并备案。原告认为，第三届业主委员会与被告签订供暖合同及补充协议没有召开业主大会，是卢**擅自动用公章的违法行为，所签订合同无效。故诉至法院，要求确认原告与被告签订的《供暖运营共管合同》及补充协议无效，本案诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告辩称：原、被告之间签订的供暖合同和补充协议已经成立、履行，并已经解除。原告在供暖合同上所加盖的公章是真实的。原告在签订合同时，出具了业主委员会成员在永顺镇政府的备案，证明签订合同的人员闫继勇系业主委员会成员并被授权与被告签订供暖合同。被告在签订合同后，得知原告内部管理混乱，业主与业主委员会之间存在矛盾，但永顺镇政府为了确保供暖能够顺利进行，仍要求被告继续履行供暖合同，因而被告入住在水一方小区，并对供暖设施进行了维修。2013年10月19日，供暖办公室的门被人撬开，被告无法继续工作。2013年11月8日，被告向原告发出了解除合同通知书。原告所述与被告签订合同未经业主大会经合法程序通过，但该程序属原告的内部程序。原、被告之间的供暖合同及补充协议合法有效。故不同意原告的诉讼请求。

第三人张**、卢**未到庭陈述。

本院查明

经审理查明：2012年9月12日，原告的第三届业主委员会成员在北京市通州区永顺镇人民政府进行备案，业主委员会成员为张**、戴**、闫**、王**、李**。

2013年8月27日，业**员会委员闫**取得原告的授权委托书，与被告签订《供暖运营共管合同》，约定由原、被告对在水一方小区的供暖进行运营共管，被告对小区的供暖运营工作负责，原告参与管理、收费及服务。同日，双方签订补充协议。原、被告双方在合同及补充协议上加盖公章。合同签订后，被告入住在水一方小区。

2013年9月27日，小区业主将被告工作人员清出供暖办公室和锅炉房。

2013年11月8日，被告向原告发出解除合同通知。

2014年3月15日，原告的第四届业主委员会成员在北京市通**理办公室进行备案，业主委员会成员变更为王**、秦**、杨**、马**、王**、刘**、周**。

上述事实，有备案事项变更单、供暖运营共管合同、补充协议、授权委托书、解除合同通知、庭审笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。张**在任原告主任期间，委托业主委员会委员与被告签订合同，该代表行为有效。原告主张被告应当知道其小区内部混乱，业主委员会与业主之间存在矛盾，被告应当知道业主委员会是在没有召开业主大会并取得授权的情况下与被告签订的合同，但其所出示证据不足以证明被告在签订合同时知道或应到知道该情况。而原告主张该合同系并非业主委员会委员的卢**擅自动用公章所形成，但并未对此举证，而被告所出示证据证明，签订合同的行为人系业主委员会成员，并持有业主委员会主任签字盖章的授权委托书。综上，原、被告所签的供暖合同及协议真实有效，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告北京市通州区在水一方小区一期业主委员会的诉讼请求。

案件受理费七十元，由原告北京市通州区在水一方小区一期业主委员会负担（已交纳）。

公告费（以实际票据为准），由原告北京市通州区在水一方小区一期业主委员会负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年二月二日