张*与王**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人张*房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2013）香民初字第2641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：原告张**香河县五百户镇八百户村村民，被告王**非八百户村集体组织成员。原告在八百户村有一所房屋，2006年3月24日原被告之间签订了以物换房协议书，原告以16000元价格将此房屋出售给被告，现该所房屋已经以被告名义办理了集体土地使用证。

一审法院认为

一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告张**香河县五百户镇八百户村村民，其在村集体所有的土地上建有一座房屋。被告王**北京市朝阳区人，并非香河县五百户镇八百户村村民，无权购买八百户村村民建造的房屋，故原被告之间于2006年3月24日签订的以物换房协议书即房屋买卖协议应属无效，被告应将房屋返还原告，原告应退还被告购房款16000元。对于被告购买房屋后对房屋的修缮支出和因房屋买卖合同无效后给其造成的实际损失，在本案中被告并未主张具体数额，被告可另案主张权利。房屋增值部分被告亦可另案主张权利。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决：一、2006年3月24日原告张*与被告王**之间签订的以物换房协议书无效。二、被告王**返还购买原告张*位于香河县五百户镇八百户村的房屋，原告张*返还被告王**购房款16000元。于判决生效后立即履行。案件受理费100元减半收取50元，由被告负担。此款原告已预交，由被告于判决生效履行时径付原告。

上诉人诉称

上诉人王**对一审判决不服向本院上诉称，一、一审法院根据《土地管理法》第63条确定王**无权购买八百户村民的房屋属于适用法律错误。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”根据上述法律的规定可以推定，63条立法意图在于：农村集体土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设是为了维持农业用地的数量，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用土地的减少。所以土地管理法的规定并非限制农村村民出卖宅基地上房屋的行为。二、王**已经获得了宅基地的使用权。在张*将房屋转让给王**后，双方已经办理了土地使用权的变更手续。即王**的拥有合法的土地使用权已经获得了土地管理部门的确认。根据《土地管理法》第13条规定：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。王**在取得北京朝阳区户籍前曾属于八百户村的村民，土地管理部门为王**变更登记此土地的使用权人也是基于其曾经是本村村民的事实。我国现行的法律、行政法规并没有规定农村户籍转为城镇户籍禁止购买农村的房屋。所以一审法院认定王**是北京朝阳区人，无权购买八百户村村民建造的房屋没有法律依据。基于上述事实与理由，双方签订的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制并性规定，不属于无效合同。上诉人认为一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判上诉人于被上诉人之间签订的以物换房协议有效。

被上诉人辩称

被上诉人张**辩称，当时写以物换房协议是在上诉人家写的，虽然写的是以物换房但给的是钱，给了16000元。王**是上诉人找的中间人，另一个叫张**是我村村民。写协议的人记不清了，协议签订后就收到钱了，房屋交付给了上诉人。当时被上诉人在城内打工，子女未成年。由于子女现已婚，住房困难，对当时的以物换房协议自己存在错误认识，现依法对自己已经出让的宅基地行为予以纠正。基于农村所有土地不能转让，张*是香河县五百户镇八百户村民，上诉人是北京市朝阳区人，双方所订立的房屋买卖协议属无效。一审法院适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，法律明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，被上诉人作为香河县五百户镇八百户村村民，其在村集体所有的土地上所建的涉案房屋与自己所在的村集体经济组织成员的身份密切相关，我国目前的法律和相关政策规定对农村集体所有的土地及其地上所建的房屋不得任意转让。上诉人王**北京市朝阳区人，并非香河县五百户镇八百户村村民，尽管双方当事人于2006年3月24日签订了以物换房协议书，但该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效后，双方应履行相互返还的义务。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二０一六年一月十三日