北京世**有限公司与李*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京世**有限公司（以下简称世纪港湾公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人世纪港湾公司的委托代理人杨**、李**，被上诉人李*的委托代理人胡**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年2月，李*诉至原审法院称，2013年底，世**公司以位于北京市朝阳区东四环中路37号“北京城工美大厦”（简称工美大厦）的名义进行招商宣传，实际是对该大厦二层的“世纪港湾商城”（简称商城）进行招商。2014年4月14日，李*与世**公司签订《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，约定世**公司将商城内“××、××”铺位（简称涉案摊位）出租给李*，租期为二年，自2014年4月18日至2016年6月17日，年租金105120元，保证金20000元。合同同时约定世**公司负有提供相关配套设施保证李*正常经营条件的义务以及负责维护并改善商城的整体形象、负责商城的公共安全和消防管理等义务。合同签订后，李*依约向世**公司交付租金105120元、保证金20000元，并开始使用涉案摊位经营。在经营初期，商城内经营条件不完善，几乎没有什么客人，直到2014年6月份才趋于正常，但是因为商场经营条件不完善，部分商户开始于2014年6月底采取集体维权的方式要求世**公司改善商城环境、进行广告宣传和顺延免租期。此后，世**公司关于招商广告等承诺均没有兑现，至2014年12月，李*停止经营，但相应物品仍留存在涉案摊位内，并未将涉案摊位交还世**公司。2015年3月15日，世**公司发出停业通知，要求解除双方之间的合同关系。李*认为世**公司的行为已经构成违约，故诉至法院，要求解除双方之间的《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，并要求世**公司返还李*已交纳的剩余租金9928元、保证金20000元，同时要求世**公司支付李*违约金17520元。

世纪港湾公司在原审法院辩称并反诉称：李**述双方签订合同及支付款项情况属实。世纪港湾公司确在2015年3月15日发出停业通知，原因是全部商户都存在连续累计三日未营业的违约行为，世纪港湾公司享有约定的合同解除权，故发出相应通知解除合同。对于李*的诉讼请求，世纪港湾公司均不予认可，同时世纪港湾公司提出反诉，要求解除双方之间的《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，并要求李*支付世纪港湾公司违约金17520元，同时将涉案摊位返还世纪港湾公司。

一审被告辩称

李*对反诉辩称：李*认为世纪港湾公司解除合同所依据的条款无效，该条款是格式条款，加重了李*责任，减轻了世纪港湾公司责任，不同意世纪港湾公司相应反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：世纪港湾公司原名称为北京世**限公司，2015年1月8日，经工商行政管理机关批准，变更为现名称。

2014年4月14日，李*与世**公司签订《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，约定，李*向世**公司承租涉案摊位，租期为二年，自2014年4月18日至2016年6月17日；年租金105120元，履行保证金20000元整；世**公司在合同履行过程中应当按照合同约定为李*提供场地及相关配套设施和经营条件，保障李*正常经营，同时负责水、电、气、空调、电梯、扶梯等设备的管理、维护和保养；李*有权要求世**公司履行合同约定的各项义务，并应按时支付租金；在租赁期内如因世**公司原因造成经营场所或涉案摊位停业超过30日，或世**公司延期向李*提供涉案摊位超过三个月的，李*有权解除合同；在租赁期内如因李*逾期7日未支付相关费用或未经世**公司同意累计3日未开展经营活动的，世**公司有权解除合同；双方一方存在上述行为的，须向守约方支付相当于两个月租金的违约金；双方任何一方因不履行本合同约定的义务而给对方造成损失的，应承担赔偿损失的责任；双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，本合同的有关条款变更补充亦需以书面形式签订，且经甲方签章及委托代理人签字生效，未经甲方签章及委托代理人签字的口头承诺、口头约定等对双方无约束力。合同签订当日，李*向世**公司交纳了租金105120元及20000元保证金。此后涉案摊位一直由李*占有至今。2015年3月15日，世**公司向李*发出停业通知，内容如下：“各位世纪港湾商户：我商城自2014年4月18日开业以来，经营状况一直不佳，公司亏损严重，特我商城决定如下：一、商城营业一周年后停业，即定于2015年4月18日零时起正式关闭。二、自本通知发布之日起，请各商户携带身份证原件及相关租赁手续原件，到商城市场部办理铺位清退、保证金返还手续。我商城按照商户先到先退的原则办理。三、自商城关闭之日起，我商城将工美大厦二层场地交还给出租方工**司，我公司解散所有公司人员撤出大厦。逾期未办我商城不再办理相关手续，如产生经济损失均由商户自行承担。请商户相互转告，特此通知！”此后，李*并未撤离涉案摊位，并仍实际控制摊位。

原审庭审中，李*称在合同履行期间，世纪港湾公司未能保证商城内电梯和空调等基础设施设备的正常运营，并称商城其他商户因此集体维权，后世纪港湾公司迫于压力承诺其进行广告宣传并顺延免租期但世纪港湾公司未能兑现进行广告宣传等的承诺，故李*于2014年12月自行停止经营。世纪港湾公司认可在合同履行期内，商城内部分商户聚集与其交涉广告宣传及免租期等事由，并称双方之间确就免租期等事由进行沟通协调，但否认达成了最终一致意见，不认可李*的相应主张。另，世纪港湾公司称其并无合同约定的进行广告宣传的义务。世纪港湾公司同时提出李*存在累计三日不开展经营的违约行为，并提交了商城监控视频等佐证。李*辩称世纪港湾公司所依据的合同条款系格式条款，加重了李*的责任，减轻了世纪港湾公司的责任，条款应属无效。

诉讼中，为查明商城及涉案摊位情况，法院组织双方进行了现场勘验。商城所在工美大厦为一独立三层建筑，四面临街，共计九个大门，各个大门均可进入工美大厦。从外观看，大厦西侧、东侧和南侧设置多块广告位，但均为白布遮盖，无广告内容，楼顶同侧位置均设置有“世纪港湾商城”标识。从北侧大门进入大厦后，可见大厦一层为艺术品古玩销售区域，二层为百货服装销售区域，三层为京师律师事务所办公区域。涉案摊位位于二层，处于关闭的状态，内部物品已由李*自行搬出，但该摊位尚由李*控制。

现李*起诉，以世**公司在合同履行期内没有兑现承诺提供商城内设施设备等必要保障且在合同履行期内单方发出停业通知为由，要求解除双方之间的《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，并要求世**公司退还保证金20000元及自2015年3月15日以后的租金9928元，同时要求世**公司支付违约金17520元。世**公司对此不予认可，并提出反诉，以李*累计三日停止经营为由，要求解除双方之间的《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，并要求李*返还涉案摊位，同时支付相应违约金。李*对世**公司主张违约金的请求亦不予认可，称世**公司所依据的违约条款系格式条款，加重李*责任且减轻世**公司责任，不应当作为其主张违约金和行使合同解除权的依据。

原审法院认定上述事实有《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》、租金保证金收据、《世纪港湾商城2015年4月18日停业的通知》、当事人陈述、庭审笔录、勘验笔录及前述证据等在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

本案中，李*本着销售经营的目的与世纪港湾公司签订《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》承租涉案摊位，双方均应当依约履行义务。在合同签订后，李*依约向世纪港湾公司支付了租金和保证金，并收取了世纪港湾公司交付的涉案摊位在商城内进行经营，世纪港湾公司除应保障李*正常使用涉案摊位以外，还负有保障李*合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给李*带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由世纪港湾公司和包括李*在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，商城因内部的设施设备问题、广告宣传问题等引发包括李*在内的多位商户与世纪港湾公司发生争议，世纪港湾公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了李*合同目的的正常实现，对此负有一定责任。李*在合同履行期内，自2014年12月即自行决定停止在涉案摊位内经营且未就合同解除、摊位返还等问题向世纪港湾公司明确告知，行为亦属不当。

在合同履行期内，李*虽未按照合同约定的条款严格执行每天在摊位开展经营的义务，但世纪港湾公司在合同履行期内以经营不善、亏损严重的理由发出停业通知、擅自解除合同的行为亦属不当，现双方均以各自行为表示不再履行合同的愿望，加之双方均提出请求要求解除该合同，故双方《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》以解除为宜。李*应及时将涉案摊位清空后返还世纪港湾公司。世纪港湾公司亦应当退还李*所交纳的保证金。对于李*所交纳的租金，世纪港湾公司虽存在商城管理的失当行为，但亦完成了交付摊位供李*使用的主要合同义务，故李*亦应当支付一定租金，世纪港湾公司则应当就其责任承担返还部分租金的义务，现李*要求世纪港湾公司退还部分租金，法院予以支持。对于双方均主张的违约金请求，因双方在合同履行过程中均存在一定程度的过错，均不宜向对方苛以违约金，故对相应请求，法院均不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除李*与北京世**有限公司于二〇一四年四月十四日签订之《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》；二、北京世**有限公司于判决生效后七日内，返还李*租金九千九百二十八元、保证金二万元；三、李*于判决生效后七日内，将北京市朝阳区东四环中路37号北京城二层B2005、B2006号铺位腾空后返还北京世**有限公司；四、驳回李*的其他诉讼请求；五、驳回北京世**有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

世纪港湾公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决第二、四、五项，改判驳回李*的诉讼请求、支持世纪港湾公司的反诉请求。上诉理由：一审法院剥夺了上诉人依照租赁合同解除合同的权利，被上诉人未经商城同意累计三日未开展经营活动，应承担违约责任，上诉人收取的保证金不应退还，且被上诉人应支付违约金；一审法院剥夺了上诉人依照租赁合同收取租金的权利，一审法院认定判决作出之日止被上诉人仍然实际控制摊位，但却判决上诉人返还被上诉人占有铺位期间的租金。

被上诉人辩称

李*辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。李*于2014年12月停止营业是由于上诉人无法提供正常的经营场所，且上诉人解除合同并不是依据合同约定的未经商城同意累计三日未开展经营活动，而是由于上诉人经营状况不佳，公司亏损严重，所以向李*发出停业通知，要求李*清退铺位。所以，由于上诉人的原因导致合同无法继续履行，上诉人应退还保证金及部分租金。

本院查明

本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，世纪港湾公司与李*签订的《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故而合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。李*依约交纳了租金和履行保证金，世纪港湾公司亦应全面履行合同约定的义务。按照合同约定，世纪港湾公司作为出租方应为李*提供场地及相关配套设施和经营条件，保障李*正常经营，世纪港湾公司亦负有经营设施的建设维护、商城的公共安全和消防管理等义务，以保障租赁合同的顺利履行及合同目的的实现。然而根据本案查明的事实，因商城内部设施问题、消防验收问题、广告宣传问题等引发包括李*在内的多名商户与世纪港湾公司发生争议。世纪港湾公司未能为承租方提供符合合同要求的配套设施和经营条件，导致商户的经营活动受到影响，世纪港湾公司应承担相应的责任。李*在合同履行过程中亦有不当之行为。现双方均同意解除租赁合同，原审法院结合案情判决解除双方签订的租赁合同并无不当。李*主张世纪港湾公司返还部分租金及保证金，原审法院结合案情酌情予以支持，本院不持异议。世纪港湾公司上诉称因李*未经商场同意累计三日未营业故而其享有合同解除权、通知李*商城于2015年4月17日停业，而根据2015年3月15日世纪港湾公司向李*发出的停业通知的内容，世纪港湾公司明确表示商城系因自开业以来经营状况一直不佳、公司亏损严重因而决定停业关闭，并要求商户携带相关材料证件到商城办理铺位清退、保证金返还手续。故其该项上诉理由不能成立。世纪港湾公司上诉主张不同意返还李*占用涉案摊位期间的租金，对此本院认为，正如前述，李*未能继续经营涉案摊位系因世纪港湾公司未能提供符合合同要求的配套设施和经营条件，虽原审法院现场勘查时涉案摊位尚由李*控制，但涉案摊位处于关闭状态且内部物品已由李*自行搬出，李*自2015年3月15日起并未利用涉案摊位进行经营，双方未就涉案摊位进行交接系因双方就合同履行产生纠纷，世纪港湾公司以此理由主张不返还李*2015年3月15日之后的租金于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序正当，本院应予维持。世纪港湾公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费1201元，由李*负担600元（已交纳），由北京世**有限公司负担601元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1201元，由北京世**有限公司负担600元（已交纳）；由李*负担601元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2640元，由北京世**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十日