小**与焦*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人小**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第18983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人小**之委托代理人张**，被上诉人徐*、焦*，原审被告、反诉第三人北京链**有限公司（以下简称链家公司）之委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年8月，徐*、焦*诉至原审法院称：2013年3月22日，我们经链**司介绍，与小**签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我们购买小**位于北京市×××204室房屋。2013年3月22日、25日分别交付了购房定金2万元和18万元。后又于2013年5月17日交付了定金107万元并签订了补充协议。为办理央产房上市交易手续，我们于5月20日与中国外文局签订了《北京市居民供热采暖合同》和《房屋管理合同》，支付了物业费580.57元。此后经我们多次催促，小**拒绝履行合同义务。因我们购房系以出售自己所有的房屋为前提的，因为小**的拖延行为，我们无奈只得以每月7000元的价格在外租房居住。**公司在合同履行过程中存在疏忽大意的过失，导致双方交易无法顺利完成。现我们诉至法院，要求：1、请求判令小**履行《北京市存量房屋买卖合同》义务，继续履行合同，并判令小**限期将北京市×××204室的房屋所有权过户给徐*、焦*；2、请求判令小**自2013年7月1日至房屋实际过户之日止按每月7000元的标准支付徐*、焦*因小**逾期办理房屋过户事宜后造成的租金损失；3、请求判令链**司支付徐*、焦*因未查明小**所售房屋央产上市手续办理情况及未能督促甲方按时履行合同导致买卖房屋交易延迟所造成的相关损失，退还收取的中介服务费17280元；4、请求判令小**按照补充协议约定按照每天3175元的标准向徐*、焦*支付自2013年5月16日起直至同年8月12日止逾期办理房屋央产上市手续的违约金；5、请求判令小**支付因其违约造成增加的房屋契税1万元、6、请求判令小**承担本案诉讼费。

小**答辩并提起反诉称：徐*、焦*认为我没有按期办理完毕央产房上市手续进而认为我违约，与事实不符。办理手续之前必须由买方到央产房物业及供暖单位办理相关手续，徐*、焦*是2013年5月20日才去办理物业手续，我不可能于5月15日之前办理完央产房上市手续。签订补充协议的时候我已经与链**司进行沟通，称不可能于5月15日之前办理完成手续，链**司称其已经与徐*、焦*沟通过，声明徐*、焦*就央产房上市手续办理时间一事不再追究。徐*、焦*主张的房屋租金损失与我没有法律上的因果关系，我没有违约，也没有义务支付徐*、焦*房屋的违约金。税费问题因徐*、焦*需依法纳税，与我也没有关系。在5月17日之前徐*也还不是本案的当事人，徐*、焦*在补充协议中对购房人主体进行增加、对房屋价款进行了调整，我认为徐*、焦*没有经济能力履约、多次变更购房人，且徐*、焦*无法办理公积金贷款，拖延到央产房单位办理物业合同，导致申请办理央产房上市手续延期，不属于我违约，因此不同意徐*、焦*的诉讼请求，并提出反诉：1、请求判令解除小**与徐*、焦*之间签订的房屋买卖合同；2、本案诉讼费由徐*、焦*承担。如果法院支持反诉请求，同意全额退还收取的127万元。

一审被告辩称

徐*、焦*针对小**的反诉辩称：双方是于2013年3月份的时候就达成一致，小**有充足的时间办理央产上市手续。期间由于小**一直不在国内，我们无法到相关单位办理物业、供暖手续。我们在小**第一次回国后，就与小**沟通，积极的配合办理相关手续。我们不存在违约行为，且我们有能力支付房屋购房款，我们要求按照合同履行，不同意解除合同。因小**没有办理央产房上市手续，导致之后的房屋网签、测量都没有办理，因此不同意小**的反诉请求。

链**司针对本诉以及反诉合并发表如下意见：徐*、焦*所述事实与理由基本认可，但我公司一直在积极履行忠实居间的义务，积极履行合同，并不存在徐*、焦*所述的过失。双方如果达成调解，我公司不持异议，我公司愿意继续为徐*、焦*与小**办理房屋买卖相关手续。徐*、焦*的第二、四、五、六项请求与我公司无关，不同意徐*、焦*的第三项请求。逾期过户的违约金及房屋契税两项均与我公司无关，不予答辩。此外，如果双方协商一致继续履行合同，我公司愿意继续为徐*、焦*、小**办理房屋相关手续。

一审法院认为

原审法院经审理认为：徐*、焦*与小*佳迪双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》的内容系双方真实意思表示，且已部分履行，不违反法律、法规的强制性规定，合同应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。小*佳迪虽反诉要求解除合同，但其所主张的理由为“徐*、焦*没有经济能力履约，多次变更购房人，且徐*、焦*不是唯一住房，无法办理公积金贷款，拖延到央产房单位办理物业合同，导致申请办理央产房上市手续延期”。关于徐*、焦*的履约能力，其在诉讼中已经明确表示有能力一次性给付合同余款，因此小*佳迪称徐*、焦*没有履约能力的抗辩意见并无证据予以支持，法院不予采信；关于小*佳迪称徐*、焦*多次变更购房人的抗辩，根据双方当事人举证可知，将徐*增加为买受人系由双方通过签订补充协议的方式加以确定的，应视为双方当事人通过合意的方式变更了合同主体，亦不能视为徐*、焦*的违约行为；至于小*佳迪所称徐*、焦*无法办理公积金贷款，拖延到央产房单位办理物业合同，导致申请办理央产房上市手续延期亦未能提交充分证据加以证明，因此小*佳迪反诉要求解除合同的诉讼请求法院不予支持。鉴于徐*、焦*在诉讼中已经明确表示有能力一次性给付合同余款，因此徐*、焦*要求继续履行合同的诉讼请求法院予以支持。根据合同约定，徐*、焦*支付剩余购房尾款的义务与小*佳迪办理诉争房屋产权过户的义务没有先后顺序，法院判决双方应当同时履行。

关于徐*、焦*主张判令小**按照补充协议按每天3175元的标准支付自2013年5月16日起直至8月12日止逾期办理房屋央产上市的违约金的诉讼请求，因双方在补充协议第五条中明确约定“小**应于2013年5月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任”，且在诉讼中经法院向当事人询问，徐*、焦*、小**均认可《补充协议》中约定的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》即《在京中央单位已购公房变更通知单》，小**未能按照协议约定取得上述售房手续，显然已经构成违约，因此徐*、焦*的该项主张符合法律规定，法院予以支持。

关于徐*、焦*请求判令小**自2013年7月1日至房屋实际过户之日止按每月7000元的标准支付二人因小**逾期办理房屋过户事宜后造成的租金损失一节，考虑到双方对于在取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后未能及时办理房屋后续的交易手续的责任问题均未能举证加以证明，因此徐*、焦*作为主张小**违约的一方对此应负有举证不能的败诉责任，即对于徐*、焦*的此项请求法院不予支持。

徐*、焦*请求判令小**支付由于其违约行为，导致国家上调房屋地区指导价致使徐*、焦*增加支付的房屋契税1万元的诉讼请求，亦未能就此向法院举证，对此法院不予支持。

关于徐*、焦*请求判令链**司支付因未查明小**所售房屋央产上市手续办理情况及未能督促甲方按时履行合同导致买卖房屋交易延迟所造成的相关损失，退还收取的中介服务费17280元的请求，并无合同及法律依据，对此法院亦不予支持。

关于小林佳迪的其他抗辩意见，因未能在诉讼中提交相关证据予以佐证，法院无法采纳。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条之规定，据此，原审法院于2014年3月判决如下：一、小**继续履行其与徐*、焦*于二О一三年三月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，于判决生效后十五日内协助徐*、焦*将北京市×××二零四室房屋过户至徐*、焦*名下；徐*、焦*于过户当日，向小**支付剩余房款五百零八万元；二、小**于判决生效后十五日内，给付徐*、焦*违约金二十八万二千五百七十五元；三、驳回徐*、焦*的其他诉讼请求。四、驳回小**的反诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，小林佳迪不服，上诉至本院，认为原判认定事实不清，程序违法，请求撤销原审判决，依法改判驳回徐*、焦*的诉讼请求，支持其原审的反诉请求。徐*、焦*，链**司均同意原审判决。

本院查明

经审理查明：2013年3月21日，焦*与小**及居间人链家公司就焦*购买小**所有的北京市×××204室房屋签订《买卖定金协议书》，并于当日向小**支付定金2万元。2013年3月22日，焦*与小**就上述房屋的购买事宜又签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款为260万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价380万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人，同时约定定金数额为20万元。合同第四条第（五）款约定：“买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为1040000元，人民币（大写）壹佰零肆万元整。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担”。合同第六条约定：“出卖人应当在过户后3个工作日内（约定时间或约定条件）将该房屋交付买受人”。合同第七条约定：“（一）、逾期交房责任除不可抗力外，未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不做累加】。（1）逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金”。第九条约定：“本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各种税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳”。第十条约定：“（一）、当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。

合同签订当日，三方就上述《北京市存量房屋买卖合同》又签订《补充协议》。该协议第二条第一款约定，焦*于2013年3月25日向小*佳迪支付定金二十万元；第二条第三款约定，焦*于批贷函下发后1个工作日内将首付款人民币五百一十六万元（不包含已支付的全部定金人民币二十万元）以资金托管的方式支付给小*佳迪；第二条第四款约定，双方应于央产上市表下发后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第三条约定，本交易涉及的税费全部由焦*承担，并直接向主管机关缴纳；第四条约定，焦*、小*佳迪双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第五条约定，小*佳迪应于2013年5月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任。

同日，上述三方又签订《居间服务合同》一份，约定：因本次交易涉及央产上市等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向链**司支付的居间代理费为人民币十四万零八百元，由焦*承担人民币十四万零八百元，并应于本合同签订当日向链**司支付。《居间服务合同》签订后，焦*向链**司支付一十四万零八百元，链**司为其出具了《买卖业务预收费专用收据》。

2013年3月25日，焦*向小林佳*再次支付定金18万元，小林佳*向焦*出具收条一张。

2013年5月17日，焦*、徐*与小**及居间人链家公司再次签订《补充协议》，约定：焦*、徐*与小**均同意，房屋价格及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币六百三十五万元，此价格为小**净得价，不含税；同时约定：1、焦*、徐*于2013年5月20日向小**再次支付定金人民币一百零七万元、2、小**应予以在京期间积极配合焦*、徐*办理购房贷款申请手续及房屋交易手续、3、剩余房款为人民币五百零八万元、4、添加徐*为共同购买人。该《补充协议》签订的当日，徐*在《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》上补签了签名。

2013年5月20日徐*、焦*通过银行转账方式向小林佳*再次支付定金107万元，小林佳*出具收款证明。徐*、焦*就涉案房屋与中国**务中心签订了《房屋管理合同》、与北京才**有限公司签订了《北京市居民供热采暖合同》。

2013年8月7日，涉案房屋的原产权单位中国外**房地产管理科为小**出具《关于同意小**同志出售已购公有住房的证明》，同意小**将涉案房屋上市出售。2013年8月12日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室为小**出具《在京中央单位已购公房变更通知单》，同意小**办理涉案房屋的转移登记。

诉讼中，徐*、焦*、小**及链家公司均认可《补充协议》中约定的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》即《在京中央单位已购公房变更通知单》。此后双方就上述买卖合同及补充协议的履行问题多次协商未达成一致意见。

徐*、焦*为证明其主张的由小**自2013年7月1日至房屋实际过户之日止按每月7000元的标准支付因小**逾期办理房屋过户事宜造成的租金损失一节，向法院提交了徐*与案外人于**签订的《北京市房屋租赁合同》一份，约定徐*向案外人于**承租位于北京市×××2503室房屋，租赁期限为2013年5月7日至2013年9月7日，月租金标准为7000元。

原审诉讼中，小**为证明徐*、焦*存在违约行为，向法院提交了三方的电子邮件打印件，徐*、焦*及链**司对上述打印件的真实性均不予认可，经原审法院释明后在指定的举证期限内，小**拒绝就此进一步举证。二审审理过程中，小**将上述电子邮件在日本国公证后再次提交法院，徐*、焦*及链**司对公证邮件的真实性亦不予认可。

关于小*佳迪所主张徐*、焦*没有经济履约问题，经询问，徐*、焦*明确表示目前有能力一次性向小*佳迪支付全部合同余款508万元，并提交了相关证据。

另查明，原审审理期间，小**已将涉案房屋出租给案外人。原审法院作出判决后，徐*、焦*向原审法院递交保全申请并提供了相应担保，原审法院于2014年4月24日作出（2013）西民初字第18983号民事裁定书，并于2014年4月29日查封了涉案房屋。徐*、焦*交纳保全费人民币5000元。

以上事实，有当事人陈述、定金协议书、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、定金收条、收据、补充协议、收款证明、供暖合同、房屋管理合同、租赁合同、房屋产权证复印件、居间服务合同、在京单位已购公房登记表、物业结清证明、催告函、证明、电子邮件及保全裁定等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，徐*、焦*与小*佳*双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现徐*、焦*已按双方合同约定履行了部分义务，亦有能力一次性支付剩余购房款，且并无证据证明二人存在违约行为，故二人要求继续履行合同理由充分，本院予以支持。原审法院据此判决双方继续履行合同，由小*佳*协助徐*、焦*办理涉案房屋的过户手续并由徐*、焦*同时支付剩余购房款，并无不当，本院予以维持。小*佳*反诉要求解除双方所签房屋买卖合同，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于小*佳*应何时取得涉案房屋央产房上市手续的问题，现小*佳*主张其已经通过电子邮件的形式与徐*、焦*及链家公司进行了沟通，并对补充协议的约定进行了变更。但根据其提交的电子邮件，仅能证明三方就何时办理涉案房屋的央产房上市手续进行过协商，尚不足以证明小*佳*与徐*、焦*就何时取得涉案房屋央产房上市手续达成了明确的约定。鉴于取得涉案房屋的央产房上市手续是双方合同能够继续履行的关键，在双方对此约定不明确的前提下，根据相关法律规定，应推定为未变更。据此，双方应按照补充协议的约定履行各自的义务。因双方在补充协议第五条中明确约定“小*佳*应于2013年5月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任”，现小*佳*直至2013年8月12日方才取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，明显违反上述约定，理应承担相应的违约责任。原审法院据此判决小*佳*承担其逾期办理涉案房屋央产房上市手续期间的违约金并无不当，本院予以维持。原审法院因徐*、焦*未能提供充足证据予以证明，进而驳回二人的其他诉讼请求，并无不当，本院亦予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

保全费5000元，由小**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

一审案件受理费6577元，反诉受理费35元，由徐*、焦*负担1039元（已交纳），由小**负担5573元（已交纳35元，余款5538元于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费6612元，由小**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日