王*与邓*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第10130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

胡*、邓*起诉至原审法院称：胡*、邓*系夫妻关系，为了改善住房，于2013年12月15日与王*签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，胡*、邓*购买王*所有的坐落于北京市石景山区24号的房屋，成交价为117万元，房屋装饰装修及配套设施设备等作价83万元。合同签订后，胡*、邓*共向王*支付20万元房款（含2万元定金）。由于胡*、邓*购买房屋是为了改善住房，需要将自有的坐落于本市大兴区501室房屋出售后，再行支付王*剩余房款（王*及中介公司北京链**有限公司均对该情况知情）。现在由于案外人薛*、张**约不能购买胡*、邓*房屋，致使胡*、邓*无能力购买王*房屋。该合同客观上履行不能，胡*、邓*主张解除该合同合乎情理，且主观上并无违约故意及恶意。胡*、邓*为维护合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、请求判令解除胡*、邓*与王*于2013年12月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令王*返还胡*、邓*购房款20万元。

王*反诉及答辩称：同意解除胡*、邓*与王*于2013年12月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。请求法院驳回胡*、邓*第二项诉求。实际房价至少200万，王*没有违约行为，自始至终王*都同意出售房屋给胡*、邓*。胡*、邓*是因无能力购买房屋，才要求解除合同。王*就此提出反诉，反诉请求：1、请求判令解除双方于2013年12月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令胡*、邓*支付王*违约金20万元（合同约定违约金40万元，抵销胡*、邓*已经给付的20万元，因此主张20万元）；3、请求判令反诉费用由胡*、邓*承担。

一审被告辩称

反诉被告（本诉原告）胡*、邓*针对反诉共同答辩称：同意解除双方于2013年12月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。不同意支付王*违约金。王*存在拒绝履行过户手续的违约行为，根据合同约定，王*履行过户手续已经逾期15日，胡*、邓*有权主张解除合同。

一审法院查明

原审法院经审理查明：位于北京市石景山24号的房屋为王**。

2013年12月15日，王*（出卖人）与胡*、邓*（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中载明：房屋成交价格117万元，房屋装饰装修及配套设施设备等作价83万元。买受人在签订本合同同时支付定金2万元。出卖人应当在甲方收到全部房款当日前将该房屋交付给买受人。自本合同签订之日起180日内，双方共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。胡*、邓*在该合同上签字确认。王*委托代理人李**在该合同上签字确认。

同日，王*（出卖人、甲方）与胡*、邓*（买受人、乙方）、北京链**有限公司（居间方、丙方，以下简称链家公司）签订补充协议，载明：交易房屋及装饰装修和配套设施总价款200万元。乙方于2013年12月15日向甲方支付定金2万元。乙方于2013年12月30日前一日内将房款8万元（该金额含2万元定金）自行支付甲方。乙方于产权过户当日将房款72万元自行支付甲方。乙方于产权过户当日将房款117万元以资金监管方式支付甲方。2014年5月15日前五日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该房应当按照房屋登记机构的要求到场办理。甲乙双方应在甲方收到全部房款后五日内自行办理物业交割手续。乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金。该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝购买该房屋的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。胡*、邓*在该协议上签字确认。王*委托代理人李**在该协议上签字确认。

同日，王*（出卖人、甲方）与胡*（买受人、乙方）、链**司（居间方、丙方）签订就购买诉争房屋签订买卖定金协议书，王*委托代理人李**出具了收到2万元定金的收据。

2014年4月4日，王*（出卖方、甲方）与邓*（买受人、乙方）签订补充协议，载明：甲乙双方于《北京市存量房屋买卖合同》签订日期当日起200日内（2014年7月5日前），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。乙方于此协议签订当日，以现金形式支付甲方购房款10万元。剩余尾款共计180万元按原合同约定支付。当日，王*出具了收取10万元购房款的买卖双方房款交接单。

在庭审时，王*认可李**签订并履行房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书的代理行为。胡*与邓*相互认可对方在签订及履行房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书时的相互委托代理行为。王*认可共收到胡*、邓*房款20万元，其中2013年12月15日给付定金2万元及房款8万元，2014年4月4日给付房款10万元。

另查，胡*、邓*及王*均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》。但对于解除合同的原因，胡*、邓*称系因王*逾期未办理房屋过户手续；王*称系胡*、邓*未按照约定给付王*购房款。

王*为证实胡*、邓*的违约情形，提供了李**与邓*的电话录音作为证据。王*提供了胡*、邓*向其付款的转账明细作为证据，胡*、邓*对此不认可。王*为证实胡*、邓*的违约情形对其造成的损失情况，提供了说明一份作为证据，载明：深信房地产公司经纪人为诉争房屋业主带客户，证实客户对此房能够接受的价位为170万元。该说明由深信房地产宫晶签字确认。胡*、邓*对此不予认可。

再查，本案在审理过程中，胡*、邓*主张王*在合同签订及本案诉讼中不具备完全行为能力。为查明王*的民事行为能力问题，王*提供了王*的CT检查报告及诊断书及王*的本人录像作为证据。经法院依法充分释明，胡*、邓*明确表示不对王*的行为能力申请司法鉴定。

原审法院认定上述事实，有房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、买卖定金协议书、收据、录音、录像、转账明细、说明、CT检查报告、诊断书及当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：本案的焦点问题在于：第一，李**作为王*的委托代理人签订房屋买卖合同及代为出庭诉讼中王*的民事行为能力问题；第二，《北京市存量房屋买卖合同》解除后双方权利义务调整问题。

针对焦点问题之一，胡*、邓*主张王*在合同签订及本案诉讼中不具备完全行为能力的意见，首先，王*方已经提供了王*的CT检查报告及诊断书，上述诊断可以证实王*并无影响其民事行为能力的病情。其次，根据王*本人录像中的陈述情况，亦可初步判断王*具备完全民事行为能力。综合上述分析，王*已经充分举证证实王*具备完全行为能力，其举证责任已经完成。胡*、邓*对此不予认可，应当由胡*、邓*继续对王*的行为能力的缺失承担举证责任，但胡*、邓*明确表示不对王*的行为能力申请司法鉴定，因此法院对于胡*、邓*该项主张不予支持。

针对焦点问题之二，第一，各方当事人均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，法院对此不持异议。第二，法院对合同解除的原因进行如下分析：首先，胡*、邓*在起诉时已经明确房屋买卖合同履行不能的原因系胡*、邓*因案外人原因无力购买房屋。因此可以认定胡*、邓*存在逾期未付房款的违约行为。其次，对于房款给付方式，双方约定为部分采用资金监管方式给付。而资金监管给付方式的特殊之处即在于应当由买方主动提出并申请资金监管，但胡*、邓*对此行为并未提供有效证据证实。最后，王*已经举证证实胡*、邓*曾以转账方式支付王*购房款，因此胡*、邓*可以在付款约定到期日期前采用此前曾经采用过的方式支付王*房款，但胡*、邓*亦未对此行为提供有效证据证实。综合上述分析，法院认定系胡*、邓*的违约行为，导致合同目的无法实现，从而导致合同解除。第三，合同解除后，王*应当退还胡*、邓*已付房款。胡*、邓*应当按照合同约定支付王*迟延付款的违约金。胡*、邓*提出适当酌减违约金的意见，对于合理数额，法院将按照合同约定标准、违约严重程度以及守约方实际损失等综合因素酌情确定。补充协议中约定了胡*、邓*如违约，应将向王*已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。因此法院对于上述二项给付义务进行抵销处理。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除胡*、邓*与王*于2013年12月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王*于本判决生效后七日内退还胡*、邓*购房款共计二十万元，胡*、邓*于判决生效后七日内共同给付王*迟延付款违约金八万元，以上给付义务抵销后，王*于本判决生效后七日内退还胡*、邓*购房款共计十二万元；三、驳回胡*、邓*的其他诉讼请求；四、驳回王*的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，王**原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判第二项，依法支持王*的全部反诉请求。驳回胡*、邓*的诉讼请求。上诉理由为：一、合同中对于违约责任是有约定的，而原判未按合同约定进行处理，酌情减少了违约金没有依据。二、原审法院认定胡*、邓*存在过错，理应按照合同赔偿相应违约金。本案应按照合同约定的房款200万元的20％即40万元支付。

胡*、邓*同意原判，不同意上诉人王*的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。

双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现因双方均同意解除上述合同，该合同应予解除。原审法院认定导致合同目的无法实现的原因在于胡*、邓*并无不当。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。诉讼中，胡*、邓*要求减少违约金的请求，原审法院根据合同约定、违约严重程度及实际损失等综合因素酌情确定违约金的数额并无不当。上诉人王*认为当事人的实际损失应当对涉诉房屋的现价进行评估才能确定一节，因结合双方签订补充协议至解除合同的时间并不长，该期间房地产市场价格并无大波动等的实际情况，原审法院未对该房屋的现值进行鉴定并无不当。上诉人王*的上诉请求本院不予支持。

综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费四千三百七十元，由邓*、胡*共同负担一千五百元（已交纳），由王*负担二千八百七十元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费二千一百八十五元，由邓*、胡*共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三千五百五十元，由王*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月八日