赵**等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**、上诉人冯*来因租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第06772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人赵**及其委托代理人崔*，上诉人冯*来及其委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

赵**在原审法院起诉称：我与冯*来于2011年4月18日签订租赁协议书，我将自己承包的林*山庄中的鸡场（含鸡舍2间、住房1间及周边指定用地）租给冯*来用于养羊，租期自2011年4月1日起，期限不定。在协议中，双方约定冯*来拆改、增建养殖设施要与我商定，不得乱建等。协议签订后，冯*来即搬到租赁地点开始养羊，开始尚能遵守合同约定，但很快就开始未经我同意随意拆建房屋。我平时住在城里，很少到山庄来，因此我发现时，冯*来的房屋已经搭建完毕。2013年5月21日，冯*来因引水问题与我雇佣的工人发生互殴，该案经人民法院审理判决后，冯*来并未执行判决，且冯*来与该工人的矛盾依然存在，给山庄的安全问题造成极大隐患。基于上述两点，我不愿再继续履行合同，故于2013年10月开始找冯*来协商解除协议，但冯*来一直不同意。2014年4月4日，我向冯*来发出书面解除协议通知书，要求其于2014年4月30日前迁出山庄，但冯*来至今未搬走。故诉至法院，请求法院判决：1、解除我与冯*来之间的租赁协议；2、冯*来立即搬离林*山庄并拆除其私自搭建房屋；3、冯*来给付我自2014年4月1日至其搬离林*山庄之日止的租金及水电费。

一审被告辩称

冯**在原审法院答辩称：赵**要求解除合同的两项理由均不成立。我与赵**签订租赁协议时，双方口头约定以后要在租赁地点养老，并有合作开发农家乐的意向，因此没写租赁期限，我认为该合同属于长期租赁合同。我与赵**工人的纠纷已经处理完毕。从2011年4月开始，我将赵**原有的鸡舍和房屋拆除，之后新建了住房和羊圈，共投入了40多万元，赵**对此是知情的。现赵**坚持解除合同，应当赔偿我的上述损失。

冯*来反诉称：我与赵**于2011年4月18日签订的协议书，约定我租用山庄养鸡场作为养羊生产场地，自2011年4月1日起租，暂无期限，规划占地时双方协商安排。合同签订后，我在该场地新建房屋，并增建各种设施，现赵**无故要求解除合同，给我造成直接损失40多万元。故请求法院判决：1、解除我与赵**于2011年4月18日签订的《协议书》；2、赵**赔偿我建房、房屋室外护坡及水井涉及的工程、房屋涉及隐蔽项目工程、涉案房屋室外护坡及水井涉及隐蔽工程等损失共计400000元。

赵**针对冯**的反诉答辩称：我方同意解除合同。租赁协议没有约定期限，我方有权随时解除协议，冯**明知这一点，却单方面认为可以长期承租，损失应由其自己承担。冯**翻建房屋时未事先取得我方同意，且其建设、装修房屋、建造护坡等，明显超出合同约定的租赁用途，其为改善自身居住环境而擅自进行的建设工程属于恶意添附，不能强迫我方购买。冯**翻建、扩建的房屋并未取得相关部门的许可，属于违章建筑，该工程系无资质的建筑单位施工，存在安全隐患，应当予以拆除，因此造成的损失主要应由冯**自己承担。我方得知冯**翻建、扩建房屋后未能及时要求其拆除，存在一定过错，因此同意免收对方2014年4月1日至其搬离林泉山庄之日的租金以及我方代其支付的3500元电费。此外，协议中明确写明，租赁范围内原有鸡舍2间、住房1间，因此协议解除时，冯**应将上述住房和鸡舍恢复原状。

一审法院查明

原审法院审理查明：2011年4月18日，赵**（甲方）与冯**（乙方）签订《协议书》，约定：“甲乙双方就租用山庄养鸡场养羊一事达成如下协议：一、乙方租用甲方山庄鸡场从事养羊生产场地，（鸡舍2间、住房1间及周边指定用地）；二、租用时间2011年4月1日起租，暂无期限，规划占地时双方协商安排；三、租赁费用：按每月壹仟元计算，按年度收费，不含水、电等其它费用；……双方责任：甲方：三、甲方为乙方提供山庄农家乐旅游条件，合作方式另定；乙方：三、乙方拆改，增建养殖设施要事先与甲方商定，不得乱建。”该协议还约定了其它内容。合同签订后，赵**将鸡舍、住房及周边约500平方米的土地交给冯**使用。冯**按合同约定将租金付至2014年4月1日。自2011年4月起，冯**将租赁地点原有的鸡舍和房屋拆除，新建面积大小不等的住房9间、羊圈1个，后又在租赁土地上修建护坡、水井等设施。2013年5月，冯**与赵**雇佣的工人之间发生纠纷，赵**于同年10月要求解除上述协议，后于2014年4月4日以书面形式要求冯**于2014年4月30日前搬离租赁场地并拆除其自建建筑物、将养鸡场恢复原状。2014年5月，赵**诉至法院，诉讼请求同诉称。庭审中，赵**撤销其第三项诉讼请求。冯**在本案审理过程中提出反诉，反诉请求同反诉称。

本案审理过程中，法院依赵**申请，委托北京华**有限公司对冯**所建房屋及设施的造价进行鉴定。赵**支付鉴定费10000元。该鉴定机构出具的《工程造价鉴定意见书》（以下简称：鉴定意见书），认为：1、可确定项目涉及的造价鉴定意见：1）涉案房屋涉及的工程造价为210025.90元；2）涉案房屋室外护坡及水井涉及的工程造价为50048.22元；2、无法确定项目涉及的造价鉴定意见：1）涉案房屋涉及隐蔽工程项目的工程造价为32725.95元；2）涉案房屋室外护坡及水井涉及隐蔽工程项目的工程造价为7835.41元。赵**的质证意见为：冯**未提供施工合同和图纸，而鉴定机构按照北京市建设工程定额计价方式对可确定项目进行估算，得出的结论远高于实际造价，且冯**未使用有资质的施工单位施工，应以鉴定意见书中列明“定额直接费”的80%，作为该部分工程的实际造价；对无法确定的项目，除非冯**能提供相关证据证明该项目的真实存在，否则我方不予认可；冯**在翻建、扩建房屋时使用了原有房屋的旧料，在计算损失时应适当予以扣除；冯**整治周边环境产生的费用，即室外护坡及水井涉及的工程造价应由冯**自行承担。冯**对已鉴定部分的造价无异议，认为该鉴定意见书未对热水器、果树以及部分庭园工程、隐蔽工程进行鉴定，漏项部分的造价为81242元。

庭审中，冯*来提交羊圈租赁合同及收条，证明2014年2月因租赁地点停电、停水，饲养的羊和乌鸡部分死亡，后转至其他地点饲养，其支付2014年3月至2015年3月羊圈租赁费50000元。赵**认为该组证据的真实性无法核实，且与本案不具有关联性，而林*山庄的日常生活及养殖均可正常进行。

上述事实，有当事人的陈述，赵**提交的协议书、解除协议通知、照片、民事判决书复印件、电费收据、鉴定意见书及鉴定费发票，冯*来提交的协议书、民事案件调解笔录、民事裁定书、收据、收条、照片、羊圈租赁合同、发票等证据在案佐证。

原审法院判决认定：赵**与冯*来签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。该协议书未约定租赁期限，依据相关法律规定，应为不定期租赁。现赵**在向冯*来发出解除通知后，诉至法院要求解除与冯*来所签订的协议书，冯*来在反诉中亦要求解除该协议，双方对此达成一致，法院亦不持异议。合同解除后，冯*来应将承租的土地连同地上物腾退，并交付给赵**。赵**得知冯*来拆除原有鸡舍及住房后未提出异议，对冯*来随后新建住房及羊圈、修建护坡等行为亦未予以制止，现其以事先不知情为由要求冯*来拆除自建房屋及设施并将租赁场地恢复原状，其该项主张缺乏法律依据，法院不予支持。关于冯*来要求赔偿损失一节，房屋、装饰、庭园工程、挡墙及水井的价值，法院以鉴定意见书中载明可确定项目的造价为参照，考虑到冯*来未提交上述建设工程的施工合同、图纸以及建筑施工单位资质证明等文件，酌情扣除企业管理费、利润、规费及税金等未实际发生的费用，即依据上述项目的直接费确定其价值。对于冯*来所述的土方、基础、垫层、管道预埋以及地下管道等隐蔽工程，赵**对其真实性不予认可，鉴定机构亦将该部分工程列为无法确定项目，法院依据现有证据无法核实该部分工程的真实性及具体工程量，故对该部分工程的价值不予确认。冯*来所述果树、太阳能热水器等未进行鉴定的项目，因该部分内容与涉案合同履行不具备相关性，且赵**同意冯*来将其拆走或移植，故冯*来的该部分主张，法院不予支持。双方在协议中明确约定租赁用途为养羊，冯*来所建房屋及附属设施明显超出实现上述合同目的的必要范畴，其对自身损失扩大负有一定责任，法院依据双方的过错比例，酌情确定赵**赔偿冯*来各项损失的百分之七十。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵**与冯*来于二〇一一年四月十八日签订的《协议书》解除。二、冯*来将位于北京市昌**林泉山庄的租赁场地及地上房屋、附属设施腾退，并交予赵**，于本判决生效后十五日内执行。三、赵**给付冯*来上述房屋及附属设施的折价款十四万九千六百八十五元，于本判决生效后十五日内执行。四、驳回赵**的其它诉讼请求。五、驳回冯*来的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

赵**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第三、四项，改判冯*来拆除其自建建筑并恢复原状。2、一、二审诉讼费及鉴定费由冯*来承担。上诉理由：1、我要求冯*来拆除其自建房屋及设施是因为其建房行为未经行政审批，且系非正规施工队所建，存在违法及安全隐患问题。2、我没有任何违约行为，各项损失的造成都是由于冯*来违约所致，一审判决我赔偿冯*来各项损失的70%，对我不公。

冯**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第二、三、五项，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费及鉴定费由赵**承担。上诉理由：1、鉴定单位鉴定当中有遗项没有鉴定，并不是不能鉴定而是由于一审法院的态度问题造成的，一审法院认为我们就是为了养羊，但实际我们是为了搞农家乐，包括我们之后的建设，赵**都是认可的。2、一审的审判思路有问题。事实上不存在无法鉴定，实际上都可以鉴定，我们当初跟鉴定单位提过，但是还是没有进行鉴定。果树和太阳能的问题，我们无法自行处理。3、一审判决以我没有提供建设工程施工合同、图纸、税金等未实际发生费用扣除的费用没有法律依据。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵**与冯*来签订的《协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人对租赁期限没有约定，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。赵**与冯*来签订的《协议书》未约定租赁期限，应视为不定期租赁。赵**可随时主张解除合同，现赵**要求解除与冯*来所签订的协议书，冯*来亦要求解除该协议，双方对此达成一致，本院予以确认。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，冯**应当将租赁物予以返还，本案中双方争议的焦点在于冯**在诉争场地上建造的房屋及相应设施的赔偿问题。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。赵**在二审中认可自己是在冯**拆除原有鸡舍及住房后才与其签订的协议书，并且对冯**随后新建住房及羊圈、修建护坡等行为未予以制止，可以证明赵**对于冯**的建房行为是同意的。二审中，冯**认可自己的建房行为未办理合法的建设手续，在双方对于建设费用如何处理没有约定的情况下，应当按照双方的过错各自分担。至于具体的赔偿数额，原审法院根据鉴定意见书中可确定项目的造价为参照，酌定依据上述项目的直接费作为其价值，结合双方的过错程度酌情所做判决正确，本院予以确认。赵**与冯**的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由冯*来负担（本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费七千三百元，由冯*来负担四千五百六十八元（已交纳）；由赵**负担二千七百三十二元（本判决生效后七日内交纳）。

鉴定费一万元，由赵**负担七千元（已交纳）；由冯*来负担三千元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费六千五百八十六元，由赵**负担三千二百九十三元（已交纳）；由冯*来负担三千二百九十三元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月九日