卢**与姚**企业出售合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告卢*永与被告姚**企业出售合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法由审判员朱**独任审判，于2015年1月5日、2月6日公开开庭进行了审理，原告卢*永及其委托代理人赵**，被告姚**的委托代理人田*到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2015年4月24日公开开庭进行了审理，原告卢*永及其委托代理人赵**，被告姚**的委托代理人田*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告卢*永诉称，2013年9月28日，原、被告就苏州市长江路199号常祝旅社转让达成协议，同时口头约定被告20天内为原告办理营业执照、特种行业许可证、税务登记证、消防许可证的过户及房屋转租协议的续签。同日，原告接手经营。由于旅社的物品陈旧、老化，而且在规模及档次上需要改进，原告于2013年9月31日找到装修公司进行设计并备料，准备改进装修。一切准备就绪时，偶然知道该房屋已抵押给银行及长**保公司，被无**院及苏州**法院查封，欠缴物业费、水费、网费及其他材料款。原告遂要求被告尽快找到房东续签房屋租赁协议及办理相关证照的过户，但被告以种种不当理由一再拖延。原告于2013年11月4日向贵院起诉，贵院在审理中核定常祝旅社的财物实际价值为620000元，认定被告在转让常祝旅社时隐瞒了事实并构成违约。因与被告调解不成，原告特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告转让费30000元，装修定金25000元，水费3500元，装修保证金30000元，诉讼费、误工费、交通费、财产保全费40000元，违约造成的损失120000元，合计248500元。2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付诉讼费、误工费、交通费、财产保全费40000的诉讼请求。

被告辩称

被告姚**辩称：1、本案原告曾于2013年11月向贵院起诉且已审理结案，原告现又以同样案由、事实再次起诉被告，不符合法律规定，应予驳回；2、原告的诉状所称不符合客观事实，理由如下：首先，因购买旅社物品、设备进行更新改造所花费用及由此造成的损失应由原告自行承担；其次，原告与苏州盈**限公司签订装修合同，由于自身的违约被扣违约金25000元，责任在原告，原告要求被告为其承担上述责任毫无道理；再次，原、被告双方签订的《转让合同》约定总价为650000元，而非620000元，既然法院判决认定合同有效，那么双方就应该按照合同确定的条款履行，原告主张退回转让费30000元的理由不成立；3、被告在履行与原告的《转让合同》过程中没有任何违约行为，故原告诉状中要求被告赔偿的费用没有任何事实根据和法律依据；4、被告在之前的诉讼中为使纠纷尽快解决做出了让步和承诺，由于原告没有同意，最终没有达成调解协议，责任在原告，被告原来的承诺现在不再有效。

裁判结果

经审理查明，位于苏州市高新区长江路199号3幢207室房屋所有权人为周华寿，共有人为林**、张**、林**；3幢208室房屋所有权人为林陈北，共有人为林**、陈**、苏**。2011年，赵**代被告姚**作为承租方（乙方）与出租方代表林**（甲方）签署《房屋租赁合同书》一份，约定乙方向甲方上述房屋用于开设旅馆，租期自2011年7月1日起至2016年6月30日止，租金为19160元／月，租房保证金为30000元。该合同第十条第3款载明：“合约期内如乙方经营不善转让，需经甲方同意，三方协商后方可转让”。同年4月28日，赵**代姚**与林**签订《补充协议》一份，约定分期支付房租详细表如下：2011年4月27日付2011年7月1日至2012年1月1日六个月房租115000元及押金30000元，合计145000元；2011年12月1日付2012年1月1日至2012年7月1日六个月房租115000元；2012年6月1日付2012年7月1日至2013年1月1日六个月房租115000元；2012年12月1日付2013年1月1日至2013年7月1日六个月房租115000元；2013年6月1日付2013年7月1日至2014年7月1日十二个月房租253000元…上述《房屋租赁合同书》及《补充协议》签订后，姚**于2012年6月26日在该地址设立苏州高新区狮山常祝旅社，从事旅馆经营。

2013年9月28日，原告卢**（乙方）与姚**（甲方）签订《转让合同》一份，其内容如下：一、经甲乙双方协议达成一致意见后，甲方愿意把常祝旅馆转让给乙方卢**按以下条件经营。1、常祝旅社的经营权和所有装饰财产权，以陆拾伍万元一次性转让给乙方所有。甲方姚**自转让之日起无权过问常祝旅社的正常经营。2、自甲乙双方转让之日起，乙方在经营旅社期间如有一切违法事情和经营常祝旅社期间所有一切事情都由乙方承担负责。所有一切事情与甲方无关。3、自签订合同之日起，甲方退出常祝旅社，让乙方全权经营常祝旅社。本合同一式贰份。双方签字之日后生效。原、被告双方在该合同下方签字确认。其后，卢**向姚**交付了703000元（其中包括姚**已经支付的2013年9月28日至2013年12月31日的房租63000元、姚**向房东支付的装修保证金30000元、旅馆转让费610000元）。同时，姚**向卢**口头承诺将在合同签订后20天之内找到房东并协助卢**与房东签署房屋租赁合同。合同签订后，姚**将常祝旅社交付卢**经营至今。

另查明，2013年7月1日，无锡**民法院告知姚**苏州市高新区长江路199号3幢107、207房屋已经进入执行评估拍卖的程序，要求姚**作为3幢207房屋的租户提供租房合同的复印件，并询问姚**是否将装修部分一并评估，姚**称其为207室、208室装修共花费70-80万元，包括床、空调、柜子、电视、热水器等，要求将装修一并评估。2014年4月14日，无锡**民法院出具（2013）锡法执字第0512号执行裁定书，裁定“苏州市高新区长江路199号3幢207房产、苏州市高新区长江路199号3幢107室房产的财产权自本裁定送达申请执行人陈**时起转移”。2014年7月1日，苏州市高新区长江路199号3幢207房屋所有权转移至陈**名下。

又查明，2013年11月13日，卢**向本院起诉，以姚**未能在承诺的20天内协助其办理营业执照、消防许可证、税务登记证等过户手续并找到房屋与其签订房屋租赁协议为由，要求解除双方于2013年9月28日签订的《转让合同》、姚**返还其支付的703000元并承担本案诉讼费、保全费等。在该案审理过程中，本院追加陈**为第三人参加诉讼。庭审中，陈**表示由于卢**拒绝向其支付房租，故不同意卢**继续承租苏州市高新区长江路199号3幢207房屋。庭审中，姚**提供一份其与原房东林**的电话录音，在录音中，林**表示曾向卢**索要过房租，但卢**拒绝支付。对此，卢**表示对于该份录音的真实性不确定，但确实有人向其索要过房租，但由于其不知道对方身份，故没有答应支付房租。2014年10月22日，本院作出（2013）虎民初字第2237号民事判决书，认定卢**与姚**之间的《转让合同》依法成立并生效且已切实履行，卢**要求解除合同于法无据，故判令驳回卢**全部诉讼请求。上述判决作出后，双方均未上诉，判决已生效。

庭审中，双方一致确认卢**为姚**代缴了2013年6月-9月的水费3396元，姚**表示愿意返还；卢**称2015年春节前后，在派出所的调解下，其曾向陈**支付房租80000元左右。

以上事实，由转让合同、房屋租赁合同书、补充协议、证人证言两份、转账凭证、证明、无锡市锡山区人民法院笔录、（2013）锡法执字第0512号民事裁定书、个体工商户营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证、房屋所有权证两份、土地使用证两份、房屋权属登记信息查询结果证明、电话录音、（2013）虎民初字第2237号民事判决书、本院庭审笔录等证据证实。

本院认为，公民之间依法成立的合同受法律保护。本案中，原告卢*永与被告姚**签订的《转让合同》系双方当事人真实意思表示，经双方签字确认后成立并生效。姚**在合同签订后即将苏州高新区狮山常祝旅社交付给卢*永经营至今，卢*永也向姚**支付了合同约定的大部分款项，因此，该转让合同系一个依法成立并生效且已切实履行的合同，不得随意解除。但是，案涉旅社所占有房屋在双方协商转让前已进入执行评估拍卖程序，姚**在对此明知的情况下却并未如实告知卢*永，而是隐瞒了该事实，而该隐瞒行为影响了双方关于转让价格的确定，其依法可享有请求变更合同内容的权利，包括减少价款。并且，因姚**在庭审中认可其曾向卢*永口头承诺协助后者与原房东签署房屋租赁合同，结合证人李*和李**的证言，可以认定姚**确实曾口头答应将在合同签订后20天之内找到原房东并协助卢*永与房东签署房屋租赁合同，但其一直未能履行该义务，虽根据2014年3月6日姚**与林*成的电话录音可知林*成已向卢*永催要过房租，且卢*永也认可确实有人曾向其催要过房租，但催要房租并不等同与协商签订房屋租赁合同，姚**也从未安排二人见面商谈房屋租赁事宜，故姚**该不作为构成违约，其应承担违约责任。综上，本院认为，姚**在与卢*永签订转让合同前隐瞒了旅社所占用房屋已被法院查封且进入执行拍卖程序之事实，在与卢*永签订转让合同后亦未按约在20天内安排卢*永与原房东见面协商房屋租赁合同的签署事宜，构成违约，故卢*永要求其承担违约责任的诉讼请求具有相应事实及法律依据，本院对此予以支持。因双方对违约责任的承担方式未作明确约定，故本院从本案的实际情况出发，结合当事人的过错及合同的履行情况，根据公平原则及诚实信用原则，酌定姚**承担双方约定转让价款20%的违约责任即130000元，同时，姚**应返还卢*永代其缴纳的2013年6月-9月期间的水费3396元，上述合计133396元，鉴于卢*永尚欠姚**转让款40000元，故两相折抵后，姚**应再行支付卢*永93396元。

至于卢**要求姚**返还转让款30000元的诉讼请求，本院认为，虽姚**在（2013）虎民初字第2237号案件审理过程中确曾同意对旅社内部装修及设施按九折计算，但此仅为方便诉讼而做出的让步，且该让步仅针对法院可能做出的解除判决，并非旅社真实的转让价格，故原告该诉讼请求并无相应事实及法律依据，本院对此不予支持。

至于卢**要求姚**返还装修定金25000元的诉讼请求，本院认为，姚**虽存在上述隐瞒事实及违约行为，但双方之间的《转让合同》并未因此而解除，卢**也一直经营案涉旅社至今，不影响其与装修公司之间可能存在的装修协议的履行，并且，卢**对此提供的唯一证据仅为苏州盈**限公司出具的《证明》，而该《证明》从本质上讲仅为证人证言，在无其他相应证据诸如装修合同、定金收据、解除协议等相印证的情况下，本院对其真实性不予认可，故原告该诉讼请求并无相应事实及法律依据，本院对此不予支持。

至于卢**要求姚**支付装修保证金30000元的诉讼请求，本院认为，该装修保证金即为《房屋租赁合同书》中所涉租房保证金，因卢**与姚**在签订《转让合同》时即明确约定由卢**支付姚**2013年9月-12月房租63000元及租房保证金30000元，此为双方当事人根据《房屋租赁合同书》及《补充协议》协商确定的结果，应为合法、有效，且双方已据此履行，故卢**该诉讼请求并无相应事实及法律依据，本院对此不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第一百零七条、最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：

一、被告姚**应于本判决生效之日起十日内支付原告卢*永93396元。

二、驳回原告卢*永其他诉讼请求。

如采用转账方式支付，请汇入原告卢书永指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4428元，由被告姚**负担1983元，原告卢*永自行负担2445元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。江苏省**民法院开户行：中国农**园区支行；帐号：10-550101040009599。

裁判日期

二〇一五年五月二十一日