沈阳**农村信用合作联社陈*信用社与谭*、沈阳**农村信用合作联社拍卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人沈阳市苏家屯区农村信用合作联社陈*信**（以下简称“陈*信**”）与被上诉人谭*、沈阳市苏家屯区农村信用合作联社（以下简称“信用联社”）拍卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第00229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员曹*担任审判长，与审判员赵*审、代理审判员乔*共同组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：1997年12月5日案外人沈阳市苏家屯区陈*屯镇人民政府（现更名为街道办事处，以下简称陈*镇政府）与被告陈*信用社签订“产权出让协议书”，约定陈*镇政府将其所属镇办沈阳*制品厂的固定资产、低值易耗品及厂地出让给被告陈*信用社，并约定陈*镇政府负责办理该企业的房屋产权证及国有土地使用证，于合同签订时一并交付被告陈*信用社。2008年12月5日由被告陈*信用社委托案外人辽宁*限公司对前述房屋及土地进行拍卖，原告以35万元竞得该房屋及土地，2008年12月5日原告与辽宁*限公司签订拍卖成交确认书及拍卖成交合同书，约定坐落于沈阳市苏家屯区陈*镇大陈*村476.87平方米房屋，及1065.72平方米土地以35万元价格成交，该拍卖成交合同书第九条第1项载*乙方（即原告）在结清全部成交款项及佣金后，持甲方（即拍卖公司）开具的拍卖标的移交清单与委托人（即被告陈*信用社）办理标的，并自行办理交易过户、产权转移、土地变更等手续，第3项载*拍卖标的权属证件中的国有土地使用证现仅有复印件，第4项载*拍卖标的建筑物、土地使用权的现实面积小于权属证件中记载的面积。2008年12月12日原告向辽宁*限公司交纳了35万元房款。在庭审中原、被告双方均未向法庭提交案涉房屋及土地的房屋所有权证或土地使用权证原件，根据原告提交的复印件所载，房屋三间共计建筑面积582.62平方米，用地面积1352平方米，均大于拍卖合同载*的面积数。2010年被告陈*信用社在报纸刊登遗失声明，声明案涉房屋及土地的权属证书丢失，声明作废。依据原告提交的权属证书复印件所载，案涉房屋登记的所有权人为陈*镇信用合作社（即被告陈*信用社），所有权性质为集体，房屋坐落地址为陈*屯镇大陈*村，建筑结构为砖平，系分别建于1986年、1988年、1997年的三间房屋，房屋所有权证号为苏村镇房字第0212号，房屋所占用的土地登记的土地使用者亦为被告陈*信用社，用地面积1352平方米，国有土地使用证号为苏*（1997）字第080701299号。但经原审法院向沈阳市苏家屯区陈*屯镇房产部门查询，未查询到案涉房屋有所有权登记，案涉房屋的国有土地使用证号080701299系被告陈*信用社现位于沈阳市苏家屯区塔山路35号办公大楼所占用土地的原国有土地使用证号，现土地使用证于2000年7月颁发，证号已变更为苏家屯国用（2000）字第0456号，载*的面积为1352平方米。

上述事实，有原、被告陈述、原告提供的拍卖成交合同、收款收据、房产证复印件、土地使用证复印件在卷佐证，经开庭质证，原审法院予以确认。

一审法院认为

原审法院认为：合同一方因违约行为导致合同目的无法实现的，另一方可以要求解除合同。签订拍卖成交合同的虽系原告与辽宁*限公司，但被告陈*信用社与辽宁*限公司系委托合同关系，建立买卖合同关系的系原告与被告陈*信用社。经原审法院向房产部门查询，未查询到案涉拍卖标的有物权登记，原、被告双方亦未提交权属证书的原件，现不能认定案涉拍卖标的已取得权属登记，现原告无法办理权属变更登记，其合同目的无法实现，其要求解除原、被告双方买卖合同的请求应予以支持。被告陈*信用社辩称的其已履行瑕疵告知义务，不应承担责任的辩解意见，原审法院认为在拍卖成交合同中仅载明国有土地使用证系复印件，并没有告知案涉拍卖标的没有权属登记，物权登记以不动产登记簿的记载为准，如原件遗失，但不动产登记簿有记载的情况下，不影响物权的存在，现未查询到案涉拍卖标的有权属登记，被告未将案涉拍卖标的真实权利瑕疵告知原告，对被告的辩解意见，原审法院不予采纳，现原告不能按照拍卖合同取得物权，被告应承担违约责任，被告应返还原告购房款，并按照中*银行同期同类贷款率给付利息，利息自2008年12月12日起算。关于原告主张的按照中*银行同期贷款利率四倍计算利息，没有法律依据，原审法院不予支持。关于原告主张的要求被告按照《最*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定赔偿已付购房款一倍的房屋价款，原审法院认为该司法解释调整的是商品房买卖合同关系，商品房买卖合同是指房地产开发企业将房屋向社会销售并转移房屋所有权买受人，买受人支付价款的合同，不适用于本案主体，原告的该项主张没有依据，原审法院不予支持。被告陈*信用社不具有法人资格，其民事责任由其设立单位被告信用联社承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，判决：一、解除原告谭*与被告沈阳*农村信用合作联社陈*信用社就位于沈阳市苏家屯区陈*镇大陈*村476.87平方米房屋及1065.72平方米土地达成的买卖合同关系；二、被告沈阳*农村信用合作联社、沈阳*农村信用合作联社陈*信用社于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告购房款人民币35万元及利息（利息以本金35万元为基数，按照中*银行同期贷款利率自2008年12月12日起计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告谭*的其他诉讼请求。如未按时履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16950元，由原告承担8150元，由被告承担8800元。

上诉人诉称

宣判后，上诉人沈阳市苏家屯区农村信用合作联社陈*信用社不服原审判决，向本院提起上诉称：本案是经过严格的拍卖程序进行的，拍卖物本身就具有瑕疵，该瑕疵是已存在的，因此产生的法律后果均应由被上诉人谭*自行承担。拍卖标的物客观存在，上诉人有权利将房产进行拍卖，上诉人没有任何过错，拍卖形成的买卖合同不适用被上诉人谭*提出的商品房买卖合同的司法解释，拍卖和买卖有本质的区别，出卖方已经向被上诉人谭*及社会公示了拍卖物存在的各种瑕疵和不能预见的可能，被上诉人谭*是接受这些条件后，在拍卖公司办理了手续。被上诉人谭*要求解除合同的请求不能成立，因为在双方签订合同之前，上诉人已经进行了说明，被上诉人谭*的理由不能成立，其主张利息没有法律依据，本案非借贷法律关系。被上诉人谭*要求赔偿一倍的购房款不符合法律规定，上诉人没有对被上诉人谭*进行欺诈，拍卖过程是拍卖公司进行的，即使存在问题，也不应由上诉人承担责任。被上诉人谭*混淆了拍卖和买卖的关系，适用法律错误，请求二审撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人谭*承担。。

被上诉人辩称

被上诉人谭*称：上诉人声称已尽到瑕疵告知义务没有事实和法律依据，其应当承担相应的法律后果。在整个的拍卖过程中，上诉人仅仅告知标的土地的《国有土地使用权证》是复印件，并未对权属登记的真实情况作出任何说明。答辩人有理由相信上诉人仅仅是土地证有遗失的可能，但其享有标的房产和土地的所有权和使用权，并有能力办理产权过户手续。然而，经过一审法院的调查，答辩人才了解到标的房产和土地在相关部门根本没有权属登记，才导致一直无法办理产权转移手续。答辩人有权利要求与上诉人解除合同，返还购房款并赔偿损失。因此，一审法院的判决认定的事实和法律关系明确，应当予以维持。

被上诉人沈阳市苏家屯区农村信用合作联社辩称：同上诉人的意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为，首先，在本案中签订拍卖成交合同的虽系被上诉人谭*与案外人*有限公司，但因上诉人陈*信用社与辽宁*限公司间系委托合同关系，所以建立买卖合同关系的应系被上诉人谭*与上诉人陈*信用社。

其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，经原审法院向房产部门查询，未查询到案涉拍卖标的有物权登记，被上诉人谭*与上诉人陈*信用社双方亦未提交权属证书的原件，现不能认定案涉拍卖标的已取得权属登记，物权登记以不动产登记簿的记载为准，如原件遗失，但不动产登记簿有记载的情况下，不影响物权的存在，因为现未查询到案涉拍卖标的有权属登记，原审法院认为在拍卖成交合同中仅载明国有土地使用证系复印件，并且上诉人陈*信用社没有告知案涉拍卖标的没有权属登记，未将案涉拍卖标的真实权利瑕疵告知被上诉人谭*，导致现被上诉人谭*无法办理权属变更登记，不能按照拍卖合同取得物权，致使合同目的无法实现。因此对上诉人陈*信用社辩称的其已履行瑕疵告知义务，不应承担责任的辩解意见，不予采纳，原审法院判决解除双方买卖合同关系，上诉人陈*信用社应承担返还上诉人谭*购房款，同时按照中*银行同期同类贷款利率给付利息的违约责任，并无不当。故本院对上诉人陈*信用社的上诉请求，不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8800元，由上诉人沈阳市苏家屯区农村信用合作联社陈*信用社承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十六日