原告辽**限公司与被告中国农业**阳皇姑支行、第三人辽宁新**责任公司拍卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告辽*限公司（以下简称“东环投资公司”）与被告中国农*限公司沈阳皇姑支行（以下简称“农行*支行”）、第三人辽宁新*责任公司（以下简称“新华拍卖公司”）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐*担任审判长，与代理审判员马**（主审）、代理审判员何*共同组成合议庭于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告东环投资公司委托代理人王*，被告农行*支行委托代理人方*、常*，第三人新华拍卖公司委托代理人赵*、刘*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告东环投资公司诉称：2001年12月，沈阳*二公司从农行*支行借款3530万元。2002年12月，沈阳*总公司从皇姑支行借款2025.7万元。上述借款以沈阳*三公司坐落于沈阳市和平区砂川街46号（地号：010922708，面积：45397平方米）的土地使用权作抵押担保。后因借款人未能偿还，农行沈*至法院，沈阳*民法院作出（2004）沈*（3）合初字第104号和105号民事判决，判令沈阳*三公司用担保土地折价或拍卖价款受偿。后因该土地三次流拍，沈阳*民法院作出（2004）沈*第586号和588号民事（执行）裁定书，将位于沈阳市和平区砂川街46号，面积为37212平方米的土地使用权抵债给农行*支行。但从2004年12月12日执行裁定生效起，自2010年8月拍卖时止，农行*支行没有办理土地证过户手续。2010年8月，农行*支行委托新*公司对裁定抵债的土地使用权进行拍卖。拍卖公司于2010年8月13日在新闻媒体上刊登拍卖公告。2010年8月19日，我方竞拍成功，并于20日交纳了土地使用权转让款2330万元，新*公司为我方开具了辽宁地方税务统一发票。拍卖成功后，我方发现农行*支行因未办理土地使用权过户手续，没有取得土地使用权证，该土地仍在沈阳*三公司名下，故我方没有与农行*支行和新*公司签订书面土地使用权转让合同。几年来，我方一直同其交涉，要求农行*支行依据执行裁定将抵债土地办理到其名下，再根据拍卖程序过户到我方名下。但至今，农行*支行依然没有办理，其是第一手交易，我方是第二手交易，该转让行为依法无效。其在没有成为土地使用权人的情况下，委托第三人以拍卖方式转让土地使用权，违反土地管理法和土地管理条例的相关规定。并且经我方了解，农行*支行不能获得土地使用权的障碍是沈阳市政府规划和土地部门在2010年8月拍卖前就禁止该宗土地转让过户，故因其无法完成过户，我方更不可能取得该土地使用权，土地使用权转让合同的目的根本无法实现，农行*支行的行为已构成根本违约，并且应按沈阳市市政府相关部门土地出租价格规定赔偿我方可得利益损失。综上，请求法院：1、判令解除我方与被告农行*支行签订的《土地转让合同》；2、判令被告返还我方支付的土地价款2330万元，并按银行同期贷款利率支付利息652.4万元（利息自2010年8月21日至实际给付之日，暂计算到2014年8月21日）；3、判令被告赔偿我方经济损失408万元（具体以法院委托评估机构的评估报告数额为准）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告辩称

被告农行*支行辩称：一、原告东环投资公司请求解除《土地转让合同》无事实依据。该合同不存在因根本违约而解除的情况：1、我方享有拍卖标的物的物权，我方依据（2004）沈*第586号和588号民事（执行）裁定书实际取得涉案标的的物权，在签订委托拍卖合同、进行拍卖、签订拍卖确认书时我方享有建设用地使用权，故原告称土地不属于我方所有，不具备转让权利无事实依据；2、委托拍卖合同及附件约定标的物过户手续由原告负责办理，未办理过户登记是原告的责任，与我方无关，我方不存在根本违约行为。我方已在拍卖前就标的物实际情况、权利瑕疵等做出明确披露说明，原告明知且充分了解。拍卖合同及附件二中明确表明，过户手续问题依约由原告办理，我方只是有协助义务。同时，所涉及必须缴纳和补缴的各种税费问题应当由原告负责办理。原告代理人就标的物实际情况、权利瑕疵问题签署了承诺书，对前述问题均签字承诺由其自行承担。故过户义务在于原告，我方不存在违约；3、涉案标的物现在仍是拍卖时的情况，该土地使用权现状与当时委托拍卖所描述的情况相一致，我方已按约履行义务，不存在违约。综上，我方已按照约定履行义务，不存在原告所称的根本违约情况，合同不应解除。二、双方签订的《土地转让合同》合法有效：1、依据物权法第28条，我方已经依据生效的法律文书实际取得涉案标的的物权，我方有权处置该标的物；2、物权法第31条所要求的登记并非物权取得登记，即使不登记，我方也已依据生效法律文书取得了物权。未登记不影响转让合同的效力，且依约定原告有义务办理过户包括过户到我方名下和其自己的名下，我方没有规避法律要求的登记，双方间合同符合法律规定，受法律保护；3、该合同以拍卖形式签订，我方进行了相关问题的披露说明，原告也有了充分了解并签署承诺。拍卖过程符合拍卖法及相关规定并完成相应程序，双方意思表示真实，符合合同法的要求；4、双方签订的《土地转让合同》不违反法律法规的强制性规定或公共利益。且合同标的物适格。综上，该《土地转让合同》合法有效，不存在无效情况。三、原告要求返还价款及利息无事实依据。我方已经完全履行了合同义务，不存在我方根本违约而解除合同的情形。四、原告要求赔偿经济损失无事实依据。拍卖合同中没有说明该土地是带租约的转让，且拍卖合同中说明该地上的建筑物不在抵债范围之内，不属于拍卖标的，成交后，由买受人自行清场、进驻。故能否收到租金是原告自己的事与我方无关。综上，我方已依法依约完全履行了合同义务，不存在任何违约或过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人新华拍卖公司无答辩意见。

本院查明

经审理查明：2001年12月13日，农行*支行与沈阳*二公司签订借款合同，约定向沈阳*二公司提供借款3530万元。并同沈阳*三公司签订最高额抵押合同，约定沈阳*三公司以土地作为抵押，为沈阳*二公司的借款担保，后于2002年12月办理了土地他项权利证明书。2002年12月25日，农行*支行与沈阳*总公司签订借款合同，约定向沈阳*总公司提供借款2025.7万元，并同沈阳*三公司签订抵押合同，约定沈阳*三公司以土地使用权作为抵押，为沈阳*总公司的借款担保，后办理了土地他项权利证明书。上述合同签订后，农行*支行依约履行了放款义务，因借款人未能依约偿还，故农行*支行诉至法院。沈阳*民法院于2004年4月12日作出（2004）沈*（3）合初字第104号和105号民事判决书，判令如不按期还款农行*支行可就沈阳*三公司坐落在沈阳市和平区砂川街46号，地号为010922708，面积为45397平方米的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。后沈阳*民法院于2004年12月22日作出（2004）沈*第586号和588号民事（执行）裁定书，裁定“将被执行人沈阳*三公司沈阳市和平区砂川街46号，面积为37212平方米的土地使用权抵债给申请执行人中国农*皇姑支行”。

2010年8月11日，农行辽宁*华拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托拍卖前述抵债土地。《委托拍卖合同》第三条拍卖标的瑕疵声明及鉴定中约定，“拍卖人应向买受人说明以下情况：委托人不保证标的物的相关证书的合法性，拍卖标的的相关过户手续由买受人自行办理，所涉及到的必须缴纳和补缴的任何税金……均由买受人自行了解并承担支付，委托人不承担由于抵债资产无法过户而给买受人造成的各种经济损失……拍卖标的如存在被占用等情况，拍卖成交后，由买受人自行负责清场、进驻等事宜；……该标的如缺少相关审批手续及合法要件，需为此支出的费用及衍生的法律风险由买受人自行承担。委托人声明不能保证拍卖标的品质，不承担任何瑕疵（包括潜在瑕疵）的担保责任”。第七条拍卖标的的交付及时间、方式中约定，“对拍卖标的需办理产权过户的，由拍卖人协助买受人办理过户手续，委托人可以提供必要的配合”。同时，《委托拍卖合同》的附件1资产清单中载明：“土地性质为国有划拨土地……该抵债土地是通过法院裁定接收的，我行接收后未办理产权过户手续”等有关拍卖土地实物和权属情况。附件2资产瑕疵说明书中载明：买受人取得土地后，需自行解决房地分离问题、其他瑕疵等，其他内容同《委托拍卖合同》第三条拍卖标的瑕疵声明内容基本一致。

2010年8月13日，新*公司在辽宁日报上发布拍卖公告，公告了相关拍卖事宜，并对拍卖标的瑕疵进行说明：“经向沈阳市规划和国土资源局及沈阳规划设计院了解，政府已将该土地规划为绿地。该宗地上有66KV高压线路走廊、宗地下有“暗渠改造工程”、土地紧邻铁路、此标的为土地使用权，而宗地上有蔬菜批发大厅等建筑物，买受人取得土地后，需自行解决房地分离问题。委托人、拍卖人不保证拍卖标的真伪或者品质，均不承担任何瑕疵（包括潜在瑕疵）的担保责任。抵债资产的相关过户手续由买受人自行办理。所涉及到的必须缴纳的任何税金……均由买受人承担并支付，委托人及拍卖人不承担由于抵债资产无法过户给买受人造成的各种经济损失，……标的以现状拍卖，买受人自行了解标的实际情况。后辽宁*限公司（该公司于2011年9月28日经工商变更名称登记为“辽宁*限公司”）签署竞买须知，其中第五条特别提示中关于拍卖标的瑕疵说明的内容与拍卖公告中标的瑕疵说明内容一致，并承诺“本人已认真阅读并理解拍卖规则及拍卖须知内容，对拍卖公告刊登的标的瑕疵买受人全部认可并承担由此产生的一切经济及法律责任”。

2010年8月10日，辽宁*限公司签署承诺书，致农*省分行和新*公司，承诺：“本人已充分了解拍卖标的的实际状况和瑕疵情况，愿意接受任何瑕疵（包括潜在瑕疵）并承担可能由此带来的损失。拍卖标的的相关过户手续由本人自行办理……委托人不承担由于资产无法过户而给本人造成的各种经济损失（包括资金占用损失）……本人承诺不会因标的瑕疵（或潜在瑕疵）的存在而追究委托人和拍卖人的任何责任。……且拍卖成交合同（或协议）是否有效不影响承诺人上述承诺的效力”。

2010年8月20日，辽宁*限公司签署拍卖成交确认书，以2330万元的成交价格，拍得沈阳市和平区砂川街46号土地并支付，新*公司为其开具了辽宁地方税务统一发票。

另查明：涉案土地现登记在沈阳*三公司名下，国有土地使用证记载为划拨土地。且该土地现已规划为道路用地和绿化用地，已经不能通过给付出让金的方式办理过户手续。

以上事实有（2004）沈*（3）合初字第104号和105号民事判决书、（2004）沈*第586号和588号民事（执行）裁定书、国有土地使用证、土地他项权利证明书、委托拍卖合同、拍卖公告、竞买须知、承诺书、拍卖成交确认书、辽宁省地方税务统一发票等证据经质证并有庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。

本院认为

本院认为：本案为拍卖合同纠纷，农行*支行通过拍卖*卖公司将本案诉争土地处分给竞买人（买受人）东*公司。现东*公司诉请解除合同并请求给付利息和赔偿损失，理由为农行*支行没有依据生效裁定办理土地使用权证，在没有成为土地使用权人的情况下，转让行为违法，也导致东*公司购买土地使用权的合同目的无法实现，构成根本违约。但解除合同的前提是该合同发生法律效力，故法院应当首先审理该合同是否有效，再依法审查相关诉讼请求。

首先，本案中所诉争的土地是国有划拨土地，划拨土地是国家将土地使用权无偿交由使用者使用的，因此划拨土地的使用权中不包括处分（法律规定除外）。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”《最*法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”农行*支行虽然经过了对该诉争土地的抵押登记，并通过法院生效的裁定书确认其对于该诉争土地享有使用权，但本案诉争土地的划拨性质没有改变，虽然《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》中规定已经办理抵押登记不必另行办理审批手续，但这仅限于抵押权的设立不需要进一步审批，农行*支行作为生效裁定确认的该划拨土地的使用权人（土地使用者）在转让划拨土地时依然应当依法先行办理批准手续（法律明确规定是划拨土地使用权人或土地使用者办理）。虽然《中华人民共和国物权法》第二十八条明确规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”但本案划拨土地的权属归属于国家，即便法律文书产生物权效力也仅仅是在该物权的设定上，本案中诉争的物权转让并不是通过人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等公权力机关相应文件确定的，故该条并不适合本案情况。即农行*支行并未获得本案诉争划拨土地的转让资格，在此基础上农行*支行基于生效的裁定书仅享有自己使用该土地的权利，如果要转让还需要按照《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条规定：“土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请”，农行*支行要以划拨土地“使用人”的身份履行法律规定的审批手续后进行转让，因此在农行*支行没有获得批准的情况下无权转让本案诉争划拨土地，其转让该土地的行为应属无效。其次，农行*支行称签订该合同是双方真实的意思表示，所以应当认定为有效合同，但当事人的意思表示不能抗阻法律的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定了无效合同的几种情形，其中第五项“违反法律、行政法规强制性规定”的合同属于无效合同。而关于划拨土地的转让需要经有批准权的人民政府批准就是法律、行政法规强制性规定，因此以当事人真实意思表示作为认定该合同有效的理由是不成立的。故应当认定本案诉争合同系无效合同。

关于东*公司提出解除合同的诉讼请求。鉴于该合同系无效合同，自始无效，不存在解除合同的内容，故对于东*公司解除合同的诉讼请求本院不予支持。

关于东*公司提出要求给付利息并赔偿损失的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。因在拍卖公告中已将本案诉争土地所存在的瑕疵予以明示，东*公司也签署承诺书表示，“承诺不因标的瑕疵（或潜在瑕疵）的存在而追究委托人和拍卖人的任何责任。”“承诺委托人不承担由于资产无法过户而给本人造成的各种经济损失。”因此其再要求给付利息和赔偿损失缺乏依据，故对于东*公司提出给付利息并赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条，《最*法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告辽*限公司与被告中国农业*阳**支行签订的土地使用权转让合同无效；

二、被告中国农业*阳**支行于本判决生效之日起十日内返还原告辽宁*限公司土地使用权转让款2330万元；

三、原告辽*限公司于本判决生效之日起十日内将本案诉争土地返还给被告中国农*限公司沈阳皇姑支行；

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告辽宁*限公司其它诉讼请求。

案件受理费211320元，由原告辽*限公司负担71320元，被告中国农业*阳**支行负担140000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月六日