张**与中国农**限公司原阳县支行拍卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与上诉人中国农业**原阳县支行（以下称农**支行）拍卖合同纠纷一案，张**于2013年10月21日向河南**民法院提起诉讼，要求农**支行赔偿其已支付款项3412500元的利息损失（自2010年7月30日起至农**支行交付全部土地资料及土地之日止，按月息2分5厘的标准计付）。原阳县人民法院经审理于2014年3月27日作出（2013）原民初字第1181号民事判决，上诉人张**与农**支行均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原阳**资料公司（以下称生**司公司）以房地产抵押在农行**贷款，因逾期未还，原**民法院及新乡**民法院判决偿还，经新乡**民法院2007年6月10日作出（2000）新中法执字第81-6号民事裁定书裁定，将生**司位于原阳县城关镇南干道58号院的房产和土地使用权作价245.86万元抵偿给农**支行，以抵偿生**司所欠农**支行的债务。2010年6月18日，农**分行与新乡市**限公司签订《委托拍卖合同》，约定对位于原阳县南干道58号院的房产和土地使用权进行拍卖，并约定了存在的已知瑕疵（1、土地属国有划拨土地，未交纳土地出证金；2、土地及房产为企业职工和部分商户占用或长期租用；3、第8、9两幢房产2824.05平方米不在本次处置范围，占用土地2824.05平方米）。之后，张**和原阳县**发公司分别向农**支行和拍卖公司出具意向书和承诺书，主要内容为：1、存在的已知瑕疵，一切以资产现状为准，因资产本身涉及的债权债务已经转让，委托人不负责清场；2、所有已知和未知瑕疵均不构成拍卖公司及农**支行被诉的理由；3、如果竞拍成功，涉及该公司的任何纠纷与农**支行无关。6月13日，张**向拍卖公司交纳购房保证金10万元，并与拍卖公司签订《竞买合同》，合同约定：本合同与拍卖规则、竞买人承诺书为不可分割的一部分。全部房产土地按现状拍卖，房产土地具体面积以房产土地部门核准数据为准，房产土地面积差异不影响成交价格；资产转让及过户手续所涉及的一切费用均由买受人自行负责缴纳；买受人不得以任何理由取消该笔交易，并自愿解决资产所有遗留问题及自行负责清场，所有已知和未知瑕疵均不构成拍卖公司及委托人被诉的理由。6月21日，张**向拍卖公司交纳定金100万元。6月26日，张**与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，确认张**以325万元的价款拍得原阳县城关镇南干道58号院的房产（总面积为303.49平方米）与土地使用权（总面积为20245平方米），佣金162500元。同时约定拍卖标的物的支付方式：由委托方提供相关资料，买受方自行办理过户，房产过户期限为30日等内容。张**于28日、29日又向拍卖公司交纳215万元价款及162500元佣金。7月26日，张**与农**支行签订《委托实物资产资料移交清单》，由农**支行将房屋他项权证、国有土地使用权抵押证明书、民事裁定书移交给张**。2012年5月9日，张**以农**支行不提供土地使用权证致使不能办理过户手续为由向原**民法院提起诉讼，要求农**支行提交土地使用权证，2012年12月30日，原**民法院判决农**支行向张**交付农**支行委托拍卖的土地使用权证书，农**支行不服判决，提起上诉。2013年7月15日，新乡**民法院判决驳回上诉，维持原判。在该判决书中，新乡**民法院针对就农**支行向张**履行标的物交付并转移标的物所有权义务的具体内容认为：应当根据标的物的属性等具体情况予以确定，农**支行在取得原阳县城关镇南干道58号院的不动产后进行处分时，应先将该不动产物权办理登记到自己名下，这是实现该不动产物权再行办理转让登记手续过户给张**的前提和必要条件；虽然张**在参加竞拍时已知拍卖标的物存在的瑕疵，但该相应告知内容，并不能排除农**支行应承担的向张**交付土地使用权证书责任。该判决于7月18日发生法律效力，张**遂申请执行生效判决，但农**支行至今未能履行生效判决所确定的法律义务。另查明：张**称其为缴纳竞拍价款和佣金，由赵**作保证人，于2010年6月19日向郜**借款100万元，于2010年6月27日又向郜**借款240万元，均约定月利息2分5厘，期限一年，逾期按月息4分计算，并于2011年6月20日偿付30万元的利息，本金及其他相应利息至今未还。

一审法院认为

原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。农**支行依据新乡**民法院（2000）新中法字第81-6号民事裁定书取得了生**司位于原阳县城关镇南干道58号院的房产和土地；张**按照其与拍卖公司签订的《竞买合同》，经过公开拍卖程序竞拍得该房地产，与农**支行之间形成了买卖合同关系。在该买卖合同关系中，张**作为买受人负有足额交付拍卖款的义务，农**支行作为出卖人负有依法交付标的物并转移标的物所有权（办理产权转移登记手续）的义务，亦即自竞拍取得房屋及土地使用权并交纳了价款和佣金后，即产生了在合理期限内将竞拍土地的使用权由生**司名下过户到自己名下的义务。农**支行不履行该义务，才使张**提起诉讼要求交付土地使用权证书，人民法院支持了张**的诉讼请求，这就使农**支行自收到张**的价款后所产生的将土地使用权过户的义务又被生效判决所确认，不履行该义务给张**造成了持续扩大的损失，应对其违约行为承担民事责任，除了向张**交付土地使用权证书外，并应赔偿其相应的损失。关于损失的计算方法，张**交纳房地产竞拍价款及佣金341.25万元，其称借340万元，仅能认定30万元，但约定的利率过高，应以中**银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍计息，从付款后30日的次日起即2010年7月26日起计算，但要求从2010年7月30日起计算是对自己权利的处分，应确认从此日起计算，按本金30万元并按中**银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍计算赔偿损失直至向交付土地使用权证书之日止；下余310万元的利息损失按照中**银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准从2010年7月30日起计算赔偿损失直至向交付土地使用权证书之日止。农**支行关于张**起诉主体、程序错误应驳回起诉及关于张**要求赔偿损失毫无依据亦应驳回其诉讼请求的主张，因无具有证明力的证据支持，理由不充分，亦不符合法律规定，应不予采信。具体理由为：1、生效判决的内容是判令交付土地使用权证书，属于承担“继续履行”违约责任，本案请求的是“赔偿损失”违约责任，故不属于重复诉讼；2、农**支行未将房地产登记到自己名下，无法办理转让及过户手续，也就不存在张**交纳资产转让及过户手续费用的情形，故未交纳相关费用不能作为不履行合同义务的抗辩理由；3、农**支行依据法院的生效裁定取得了本案房产及土地使用权，且是本案买卖合同的出卖人，其辩称的该财产已划归国**政部所有却未提交有效证据证明，故系本案的适格被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最**法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条，参照最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条第四款的规定，经审判委员会研究决定，判决：一、农**支行从2010年7月30日起按照本金30万元并按中**银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍计算赔偿张**直至向其交付土地使用权证书之日止的利息损失；二、农**支行从2010年7月30日起按照本金310万元并按照中**银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算赔偿张**直至向其交付土地使用权证书之日止的利息损失；三、驳回张**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34100元，由张**负担25000元，农**支行负担9100元。

上诉人诉称

上诉人张**不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人交付的土地价款及佣金3412500元全部来源于民间借贷，借款期限一年，约定的月利率为2分5厘，逾期还款月利率4分。原审判决仅认定30万元来源于民间借贷，未认定其余部分是错误的。上诉人的损失是已经发生和确定的，且是因为被上诉人未履行合同造成的，上诉人要求被上诉人按月利率2分5厘赔偿损失具有现实合理性。请求二审依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人农行原阳支行答辩称：被上诉人没有违约行为，因此不应承担任何赔偿责任，上诉人称300多万元款项均是借贷而来，并要求按月息2分5厘计算利息损失不切合实际，如全部是借款，则证明上诉人没有开发的能力，也就不会产生高额的利润。未过户土地是因为上诉人没有缴纳土地出让金和契税造成，与被上诉人没有关系，故上诉人的上诉请求不能成立。

上诉人农**支行不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人已全面履行了与被上诉人张**之间的合同义务，不存在任何违约行为，本案土地使用证办到上诉人名下前必须缴清土地出让金和税费，原审法院在没有查清这一前置程序和条件的情况下，错误的认定上诉人没有履行合同义务，从而判决上诉人承担违约赔偿责任是错误的。根据双方合同约定，委托方提供相关资料，买受方自行办理过户，资产转让及过户手续所涉及的一切费用均由买受人负责交纳。根据该约定，上诉人之所以没有将土地使用权变更到自己名下的原因是被上诉人不向土地管理部门交纳土地出让金和相关税费造成的，因此上诉人不存在违约行为，原审判决上诉人支付被上诉人利息损失是错误的。并且，被上诉人支付的325万元对价，是买卖合同中两种标的物的总和，它既包括土地使用权，还包括部分房屋所有权，一审判决对此未加区分是错误的。综上，请求二审依法驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人张**答辩称：上诉人农行原阳支行未履行合同义务已经生效判决所确认，该行为已构成违约，应当承担违约责任。上诉人称未将土地使用权登记到其名下的原因是张**不向土地管理部门交纳出让金和税费造成属歪曲客观事实，被上诉人一直同意交纳相关费用，但前提是上诉人需要向土地管理部门提出变更申请，上诉人未履行该义务是造成土地使用权未能变更的根本原因。虽然双方争议的是土地使用权登记问题，并无房产问题，但上诉人未交付土地使用权证书的行为直接导致被上诉人付款后无法取得完整的土地使用权及房产，无法对该幅土地进行开发使用，故一审按支付的总价款计算损失符合客观事实。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。

本院查明

本院查明事实与原审认定的事实一致。

本院认为

本院认为：农**支行将依法抵偿给其的土地及房产通过公开拍卖的方式出售给张**，双方构成了买卖合同法律关系。张**作为竞买人已足额支付了相应价款及佣金，农**支行作为出卖人负有向张**转移交付土地使用权的义务，但农**支行至今未履行该义务。对此，张**已通过诉讼的方式向农**支行进行主张，并经过原阳县人民法院作出的（2012）原民二初字第38号民事判决和本院作出的（2013）新中民二终字第152号已生效民事判决所确认，故农**支行未向张**交付相应土地使用权证书，违反了其合同义务和法定义务，已构成违约，由此对张**造成的损失农**支行应当承担相应的赔偿责任。农**支行上诉称办理土地过户等手续所涉及的一切费用应由张**负担，张**未向土地管理部门交纳土地出让金及相关税费是农**支行没有能将土地使用权进行变更登记的根本原因，故农**支行不存在违约行为。对此，虽然双方的拍卖成交确认书约定资产转让及过户手续所涉及的一切费用均由买受人张**负责缴纳，但缴纳上述费用首先需要出卖人农**支行向土地管理部门提出土地使用权变更登记申请，否则无法确定应缴纳相关费用的比例和数额。农**支行并未提供有效证据证明其已履行了向土地管理部门申请变更登记的义务，也未提供证据证明其或土地管理部门要求张**缴纳土地出让金和相关税费而张**不予缴纳的事实，同时，在诉讼过程中张**并未否认应由其缴纳相关税费的合同义务，故农**支行以此作为其不存在违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于张**主张的损失问题，就涉案土地及房产张**共交纳竞拍价款及佣金341.25万元，张**称其中340万元均系民间借款，约定月息2分5厘，据此要求农**支行按此利率标准支付340万元的利息损失。对此，根据张**提供的相关证据，其所称款项来源仅能认定其中的30万元系借款，且双方约定的月息2分5厘标准可能超过中**银行同期贷款利率的四倍，对超过四倍部分的利息法律不予保护，故一审对该30万元按中**银行同期贷款基准利率的四倍计息，对剩余310万元以中**银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算利息损失并无不当，张**要求农**支行按月息2分5厘的标准支付340万元利息损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。尽管张**支付的对价既包含土地使用权价款又包含部分房产所有权，但因农**支行未履行交付土地使用权证书的义务，致使张**付款后无法及时取得相应的土地使用权及房产，并及时进行开发利用，造成其损失持续扩大，故农**支行应对张**所支付的全部对价产生的损失承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费68100元，由上诉人张**负担34100元，由上诉人中国农**限公司原阳县支行负担34000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月六日