胡**诉花郑*房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人胡**因定金合同纠纷一案，不服上海**人民法院（2014）浦*一（民）初字第42543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2014年6月11日，花**、胡**签订《房屋买卖合同》，约定胡**将位于上海市浦东新区杜鹃路＊＊＊弄＊＊＊号2908室房屋（以下简称涉案房屋）转让给花**，房屋转让价为人民币（下同）3，420，000元。该合同约定如下：双方于2014年11月1日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；花**应于签订示范合同当日，通过居间方转付或自行支付胡**首期房价款（含胡**收到的定金）1，030，000元；根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由花**承担；定金责任为：胡**同意将收到的定金交居间方保管，若胡**将该房地产权证原件交居间方保管，则胡**可以从居间方处取回保管的定金，在胡**收到花**支付的定金后，若胡**违约不卖，则应向花**双倍返还定金，若花**违约不买，则已支付给胡**的定金不予返还；违约责任为：双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；补充约定：胡**配合花**产权过户所需的一切手续，3，420，000元为胡**实际到手价格，胡**不承担所有税费，包括中介费。合同签订当日，花**通过上海中**限公司（以下简称中**司）转付给胡**定金100，000元，胡**出具《收款收据》确认收到中**司转付的涉案房屋定金100，000元。2014年11月1日，花**、胡**至中**司处未签订成网签合同。花**出具《承诺书》称，“本人花**购买浦东新区杜鹃路＊＊＊弄＊＊＊号2908室房屋，现因资金问题，未能如期支付首期房价款，本人承诺于2014年12月15日前支付首付款97万元，如未按时支付首付款，按总房款的20%作为违约金”。2014年11月15日，花**发送《告知函》给胡**及中**司，要求于2014年11月17日至中**司处签约。胡**称其于2014年11月17日下午收到《告知函》后立即至中**司处，经中**司通知，花**于晚上至中**司处，因超过17：00后无法打印网签合同致使双方未签约成功。花**称，其发出《告知函》后因未收到胡**任何回应，其于2014年11月17日上午再次向胡**及中**司发送《催告函》，要求胡**于接函后三日内与其至中**司处签约。胡**及中**司于2014年11月19日左右收到《催告函》。胡**于2014年11月17日向花**发送《告知函》要求花**于2014年11月20日下午一点至中**司处签约。2014年11月20日，花**、胡**至中**司处，根据花**要求，中**司打印一份《协议书》如下：一、因花**首付资金原因，双方就签约时间自2014年11月1日推迟至2014年11月20日签约，并于2014年11月20日支付胡**首期房价款，花**同意就推迟签约支付给胡**总房价款日万分之五的违约金，总金额计34，200元；二、双方商议确定，花**自愿支付给胡**65，800元，同时胡**同意自行承担本次交易中所产生的个人所得税；三、双方就本次交易前期的未尽事宜，达成一致谅解，并协商决定该房屋成交总价为3，520，000元。成交总价包含本协议第一条违约金和第二条所述的款项。双方同意本协议第一条和第二条所述款项，花**以房款形式支付给胡**。后胡**未在网签合同以及《协议书》上签字，双方最终未签约成功。2014年11月27日，胡**向花**发送《合同解除通知书》要求解除《房屋买卖合同》。

原审审理中，花**请求判令：1、解除双方于2014年6月11日签订的《房屋买卖合同》；二、胡**返还其定金100，000元；三、胡**支付违约金684，000元；四、诉讼费由胡**负担。

胡**辩称，2014年11月1日，因花**未备足首付款致使双方签约未成。之后，花**两次发函要求签约，但花**晚上才至中**司处，因无法打印网签合同致使签约未成。2014年11月20日，花**要求改变合同条款，由胡**承担税赋。故系花**一再违约致使双方未签约成功。《房屋买卖合同》约定由花**承担全部税费，现花**要求由胡**承担相应税费，因花**未能按约签约，逾期超过二十日，胡**已向花**发送解约通知书。请求驳回花**的诉讼请求。

一审法院认为

中**司表示请求法院依法判决。

原审认为，花**、胡**签订的《房屋买卖合同》作为双方此后签订网签合同的预约，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。庭审中，双方一致表示同意双方于2014年6月11日签订的《房屋买卖合同》于2014年11月27日解除，故依法予以准许。

针对双方未签订成网签合同的原因该争议焦点，原审法院分析如下：首先，《房屋买卖合同》约定双方于2014年11月1日签订网签合同，双方分别于2014年11月1日、11月17日、11月20日到中**司处签约，双方均有签约诚意，以实际行为变更签约日。其次，2014年11月13日，花**丈夫杨*账上准备购买涉案房屋的首付款，证明花**有购房诚意。再次，2014年11月20日，花**、胡**至中**司处签约，花**主张因中**司称网签合同第八条约定双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费，因该条款是格式合同，无法变更，而双方在《房屋买卖合同》中约定系争房屋所有税费由花**负担，该条款无法在格式合同中予以体现，故花**提出双方另行签订《协议书》，约定花**再行支付给胡**100，000元，其中34，200元是花**因延迟签约按照总房价日万分之五标准支付给胡**的违约金以及加价房价款，65，800元是花**将应由胡**承担的税费先行支付给胡**，而本次交易中所产生的个人所得税由胡**自行支付。胡**认为根据《房屋买卖合同》约定系争房屋所有税费由花**负担，花**净到手3，420，000元，花**不承担所有税费以及中介费，现花**仅支付给胡**65，800元税费，而胡**在本次交易中所产生的个人所得税可能超过65，800元，对超出部分胡**不愿意负担，致使双方未签约成功。原审认为，因双方对税费的支付方式未能协商一致，致使双方未能签订成网签合同，责任不可归责于任何一方，故对花**要求胡**支付违约金684，000元的诉讼请求，难以支持。《房屋买卖合同》解除后，胡**理应将收取的100，000元定金返还给花**。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，于二○一五年五月七日作出判决：一、花郑*与胡**于2014年6月11日签订的《房屋买卖合同》于2014年11月27日解除；二、胡**在判决生效之日起十日内返还给花郑*100，000元；三、驳回花郑*的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34，255元，减半收取17，127.50元，由花郑*负担14，827.50元，胡**负担2，300元。财产保全费5，000元，由花郑*负担4，350元，胡**负担650元。

上诉人诉称

判决后，胡**不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院无视中**司在庭审中的陈述，目的是要回避花郑*不肯按照约定签署网签合同的事实。2、原审法院掩饰2014年11月1日系因花郑*原因未能按时签约的事实。3、2014年11月27日胡**向花郑*发送的《合同解除通知书》是胡**作为守约方行使合同解除权，花郑*作为违约方无权要求返还100，000元定金。故请求二审法院依法撤销原判第二项，改判驳回花郑*要求返还100，000元定金的原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人花郑*辩称：购房时**公司向其表示上家的税费只需要支付交易价格的1%，故其提出65，800元应足够支付上家的税费，当时双方争议的实际是交易价格。故不同意胡**的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。

原审第三人中**司表示坚持一审发表的意见。

本院查明

经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是双方未能签署网签合同的原因究竟为何？根据查明的事实，虽然因花**方资金原因，双方未能按约在2014年11月1日签订网签合同，但之后双方之间的往来函件及至中**司处再次协商签约事宜的事实表明双方以实际行动变更了签约时间，故现胡**以花**未按约定时间与其签订网签合同作为其解除双方之间《房屋买卖合同》的理由不能成立。双方之间最终未能签署网签合同的原因在于花**提出以一次性支付胡**65，800元并由胡**自行承担交易中产生的个人所得税，对此胡**认为系花**擅自变更双方《房屋买卖合同》关于交易税费均由花**承担的约定，故其有权拒绝签约，花**对此应承担违约责任。就花**提出的上述要求是否对买卖合同的相关约定进行了实质性变更而构成违约的问题，本院认为，首先，花**提出的上述主张并非其不愿意承担交易相关税费，而仅是对费用的支付方式要求予以变更。其次，鉴于对房屋出售方的个人所得税存在多种计税方式，花**提出的预期税费65，800元并不违反房地产交易惯例及计税原则，胡**认为其应当承担的交易税费明显超过该数额，但其并未提供证据证明在双方签订《房屋买卖合同》当时其就涉案房屋买卖可能承担的高额税费曾向花**予以明确披露。由此，原审法院综合考虑本案情况，认定系因双方对税费支付方式未能协商一致导致网签合同未能签订，此不可归责于任何一方，并据此判令胡**返还花**定金100，000元，该处理尚属合理、妥当。胡**上诉坚持主张系花**违约导致双方未能签订网签合同，其支付的定金应予没收，缺乏充分的依据，本院对此不予支持。原审判决尚无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币2，300元，由上诉人胡**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三日