黄**与顾*定金合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人顾*因与被上诉人黄**定金合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启开民初字第00139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2013年3月10日，黄**与顾*通过启东**代理中心签订了“开发区统建房买卖协议书”，该协议约定顾*将位于启东市汇龙镇紫薇二村号室的拆迁安置统建房一套出售给黄**，合同总价款为615000元，黄**先付定金15000元，余款日后付清。黄**支付了15000元后并未继续履行合同。

一审法院认为

原审认为，本案属于房屋买卖引起的纠纷。我国法律规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能够享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，农村集体土地使用权不得出让、转让。本案中讼争的房屋属于农民联建房，其土地性质仍为农村宅基地，双方并非同一集体经济组织的成员，且现行政策尚不允许农民联建房上市交易，顾*向黄张健转让农民联建房违反了法律的禁止性规定。因此，双方签订的房屋买卖合同属无效合同。

至于顾*提出黄**支付的15000元定金其并未收取，而是由启东**代理中心收取的抗辩理由，虽然黄**提供了现代房产中心出具的收到15000元的收条，但结合涉案合同定金条款的约定、黄**与顾*之妻的通话录音、顾*的庭审陈述，上述证据相互印证，足以认定顾*已收到涉案定金15000元。故对顾*未收到涉案定金15000元的辩论意见，碍难采纳。

综上，双方签订的房屋买卖合同无效，而无效合同中的定金条款自然无效。因此黄张*要求顾*双倍返还定金缺乏法律依据，不予支持。但合同无效后，当事人因该合同取得的财产应当返还给对方。因此，顾*应当返还黄张*15000元购房款。综上，原审依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、顾*于判决生效之日起十日内返还黄张*购房款15000元。二、驳回黄张*的其他诉讼请求。本案受理费550元，依法减半收取275元，由黄张*负担137.5元，顾*负担137.5元。

上诉人诉称

宣判后，顾*不服，向本院提起上诉称，本案中顾*所在的整个村民组的土地已全部被政府征用，讼争房屋系开发区联建房，是城市国有土地上政府拆迁安置，土地性质已变成国有，故案涉房屋买卖合同有效。另外黄**是将15000元定金交付给了中介公司并由中介公司作为中介费扣下，顾*并未实际取得。

被上诉人辩称

黄张健未答辩。

本院查明

本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。

本院审理中，顾*向本院提交了一组照片复印件和两份案外人的房屋产权证书复印件，证明案涉房屋土地是国有土地。还提交了房屋买卖合同一份，证明在黄**违约后其将案涉房屋出售给了他人并产生损失。

另外，本院依职权向启东市**民委员会进行调查，该村村民委员会向本院出具了加盖公章的证明一份，并由相关经办人签字，证明内容为：兹由汇龙镇紫薇二村39号楼（包含顾*的401室）所占用的土地为农村集体土地，未被征收为国有土地。该401室可以由职能部门发放农民联建房的房产证，没有国有土地证。顾*质证认为，该村村委会相对更了解情况，对该证据的“三性”不持异议。

本院另查明，案涉房屋所占用的土地为农村集体土地，未被征收为国有土地。

本院认为

本院认为，根据目前相关国家政策和法律规定，城镇居民或者本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房或者宅基地的，应认定为无效。本案中，案涉房屋虽名为统建房，但该房屋所占用的土地仍为农村集体土地，即案涉房屋实质上是农村住房，加之黄**与顾*不属同一农村集体经济组织，故案涉房屋买卖合同无效。关于顾*是否已实际取得15000元定金的问题，虽然系中介公司向黄**出具的定金收条，但双方当事人在买卖协议中约定了黄**先付顾*15000元作为定金，余款再行支付，黄**付款的对象为顾*，结合黄**与顾*之妻的电话录音内容，原审认定顾*已实际取得该15000元定金具有事实依据。至于顾*称该定金已由中介公司作为中介费扣下的主张不作审查，如顾*收取的定金确被中介公司扣下，顾*可另外向中介公司主张。

综上，上诉人顾*的上诉理由不能成立，本院不予采纳，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费175元，由上诉人顾*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日