王**与程**定金合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人程**定金合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2015）南民初字第0747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人王**的委托代理人潘*、张**，被上诉人程**及其委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**一审诉称：王**与程**于2013年4月19日协商一致，由程**将位于灌南县新安镇水岸名苑小区第pw3幢2室房屋转让给王**，转让房屋总价为51.6万元，程**为此收取王**定金5万元。但事后程**反悔，提出房屋要70万元才同意出卖，导致王**购房计划流产。故程**因其自身原因导致王**未能购房，其行为已构成违约。现王**诉至法院，请求判令程**双倍返还定金共计10万元，并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

程**一审答辩称：房屋系程**妹妹程**、妹婿程红江共同所有，程**系受他二人委托卖房。收取王**定金5万元属实，但定金合同签订后是王**先反悔不想购房，故程**不同意返还定金。

针对程**辩解，王**称，程**卖房时从未与王**讲过房子是其妹妹的，也从未向王**出具过授权委托书，王**直到开庭才知道房子不是程**的，故王**主张双方的定金合同无效，同时申请对2013年2月18日的授权委托书中程**、程**签名进行笔迹形成时间鉴定。

一审法院查明

原审法院经审理查明：程**（程**妹妹）于2013年1月28日与华超**公司签订购房合同，购买位于灌南县新安镇水岸名苑小区第pw3幢02室房屋。同年4月19日，程**受妹妹程**、妹婿程红江委托，以51.6万元价格将房屋转让给王**。同日，王**交付5万元定金，程**出具“收到”，载明：王**买水岸名苑*pw3幢02室房屋定金款五万元整：整个房价为伍拾壹万陆仟元整。如有违约后果自负。程**。

原审审理中，程**为证明因王**反悔致房屋买卖未成的事实，向原审法院申请李*甲、郭*、郑*三名证人到庭作证。其中，李*甲证实：王**是其老表的舅舅，程**是其姑父，房屋是通过我介绍王**买的，签订合同时王**知道房屋是程**受妹妹委托卖的。后来因为王**开饭店资金周转不开，所以房子他不想买了。郭*证实：我与王**、程**都认识。2015年4月，王**曾通过朋友姜*找到我，要求看能不能要点定金回来，调解时王**要3万，程**只同意返2万，调解没成。郑*证实：王**通过其朋友卜**联系程**和我，想调解一下，卜**说房子王**不想买了，但想让程**返点定金。调解时程**只同意返2万元，王**要求返3万，致调解未成。原审第二次开庭时，程**妹妹程**到庭证实，因为户籍早已迁至无锡，常年不在灌南，故涉案房屋的买卖其夫妻二人均委托哥哥程**完成。经质证，王**认为三名证人均与王**系亲戚和朋友关系，证言均不能够采信。

一审法院认为

原审法院认为：王**以程**无房屋处分权为由主张定金合同无效，但根据证人李*甲及房屋所有人程**证言，王**在与程**协商卖房时已经获得房屋所有权人的认可，王**、程**双方就涉案房屋买卖及定金达成的协议应系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。原审庭审中，王**申请对程**提供的授权委托书签名笔迹形成时间进行鉴定。原审法院认为无论笔迹形成时间于何时，对本案定金合同生效并不具有实质影响，即使授权委托书为嗣后所写，也是房屋所有权人对程**处分房屋行为的追认。故对于王**的鉴定申请，原审法院不予准许。王**还主张房屋未能购买系因程**反悔所致，但未能就其主张举证。相反，程**为证实系王**不想购房致房屋买卖未成，向原审法院提供了李*甲、郭*、郑*证人证言，三人证实房屋未能购买的原因是王**不想买了。故王**、程**未签订房屋买卖合同是由于王**一方原因所致。故根据定金法则，王**无权要求程**返还定金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十五条之规定，判决驳回王**的诉讼请求。一审案件受理费2300元，由王**负担。

上诉人诉称

上诉人王**对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、一审法院以被上诉人提供的虚假证言作为定案依据违反证据规则的有关规定；2、一审法院未准许上诉人要求对被上诉人委托书进行司法鉴定违反法定程序；3、上诉人与被上诉人签订的买卖协议因被上诉人未告知上诉人其非涉案房屋真正所有权人而系无效合同，被上诉人与其妹之间有相互串通行为。原审判决认定双方未能签订房屋买卖合同的责任在上诉人是错误的；4、原审判决仅依据被上诉人在一审中提供的三名证人证言来认定事实不符合民事诉讼证据规则，首先证人李*乙与被上诉人是姑侄关系，有直接的利害关系，其证言不能采信，其次证人郭*、郑*的证言不能证明是什么原因导致双方最终未能成交。综上，结合证人证言的主观性、不稳定性、随意性，同时在被上诉人没有其他证据进行佐证的情况下，认定上诉人承担责任是错误的；5、本案的事实是上诉人支付了5万元定金后一直要求被上诉人履行卖房义务，但是被上诉人却无理提高价格，要求出让价在70万元以上，在双方磋商过程中且在上诉人不知情的情况下，被上诉人却将房屋以72万余元转让给了第三方，被上诉人的抬高价格行为已构成违约，同时其转让行为及转让的价格印证了双方未能成交的责任在于被上诉人。综上，请求二审法院撤销原判，判决被上诉人双倍返还定金10万元，并承担本案二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人程**答辩称：1、上诉人称被上诉人将涉案房屋价格上涨至70万元才能卖出不是事实，实为上诉人资金周转不开，放弃买房，想要回定金，以上事实原审证人均能证实；2、被上诉人要求对授权委托书进行司法鉴定不应准许，无论该委托书笔迹形成于何时，对定金合同生效不产生实质影响，即使是事后所写，也是房屋所有权人对被上诉人处分房屋行为的追认，故没有进行司法鉴定的必要；3、上诉人称双方签订的买卖协议无效是错误的，双方还没有到签订房屋买卖协议的时候，被上诉人只是暂收到上诉人定金5万元，并出示收据，该收据只能认定是定金合同，并非上诉人所说的房屋买卖协议。

二审期间，上诉人王**向本院提交以下证据：证据1、房地产转让协议一份，证明本案的房屋原实际所有人也就是被上诉人的委托人程**于2014年8月22日将涉案房屋转让给第三人蒋**、李**，而本案的上诉人在2015年通过郭*、郑*还在与被上诉人协调买房一事，在双方磋商期间，被上诉人在没有经过上诉人同意的情况下将房屋出让给第三人的事实，证明被上诉人违约；证据2、税收缴款书一份，证明第三人蒋**购买涉案房屋的价格为723278.4元，该转让的价格也印证了被上诉人在收到上诉人5万元定金后要求抬高价格这一事实；证据3、房屋所有权证存根，证明涉案房屋已于2014年9月2日转让变更于第三人名下。

被上诉人程**质证称：证据1，对其真实性无异议，对关联性有异议，因为涉案房屋买卖时间是在2014年8月22日，上诉人缴纳的定金是在2013年4月19日，因上诉人未按口头约定缴纳剩余房屋款项，故被上诉人将房屋转让给他人，且在转让时也告知了上诉人。证据二、被上诉人所卖的房款并没有达到723278.4元，实际转卖款项还是51万元，是通过房产中介公司卖的，当时契税的税收对象是以实际评估的价格来确定，该数额不能肯定是双方交易的价格，从上诉人向法庭举证的第一份证据中可以看出是价格是51万元，两者是相互矛盾的，同时更不能肯定契税证明是双方交易的价格。证据三、对三性均无异议。

本院对上述证据的认证意见如下：关于证据1、2、3，因被上诉人对该份证据的真实性未提出异议，本院审查后对其真实性予以认可。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。

另查明，涉案房屋于2014年8月22日由程**卖与第三人蒋**、李**，并已办理过户手续。

本院认为

本案二审争议焦点为：1、本案是否需要对授权委托书的形成时间进行司法鉴定；2、被上诉人程*才是否未履行约定债务而应双倍返还定金10万元。

关于本案的第一个争议焦点，本院认为，即使该委托书形成于被上诉人程**卖房行为之后，只要房屋所有权人程**、陈**追认被上诉人程**的出卖行为，该房屋买卖行为仍然有效，且原审庭审中，程**到庭证实其认可程**的卖房行为，该授权委托书中程**、陈**签名笔迹形成的时间对被上诉人程**卖房行为不产生影响，故上诉人王**认为原审法院未准许上诉人要求对被上诉人委托书形成时间进行司法鉴定违反法定程序的上诉理由不能成立。

关于本案的第二个争议焦点，本院认为，本案中，收条上并未约定剩余房款支付的时间，也未约定交付房屋的时间，故王**、程**应当同时履行各自义务，一方在对方未履行义务之前有权拒绝其履行要求，王**在交付定金后至涉案房屋卖与第三人之前，未履行支付剩余房款的义务，结合程**在原审中提交的证人证言的内容，可以认定系因上诉人的原因致使房屋买卖未成，原审法院据此判决上诉人王**无权要求被上诉人程**双倍返还定金并无不妥。关于上诉人提出因被上诉人欲提高房价致使房屋买卖未成的上诉理由，因未提供充分证据予以证明，故本院对此上诉理由不予支持。

综上，上诉人王**的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月五日