李*与朱**定金合同纠纷二审民事判决书（3）

审理经过

上诉人朱**因定金合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2014）扬新民初第165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

李**称，2013年11月，朱**在前进南路29-1号甜品店张贴招租广告，李*正好急需营业用房，当即与朱**达成合意，支付了定金1万元。2013年12月2日，李*为了装修房屋，与扬中市**有限公司签订装修合同并预付材料定金35600元。2013年12月4日，房屋所有权人徐**阻止李*开工装潢。李*才知道朱**从朱**手中转租而来，其本人不是房屋所有权人。李**至法院，请求判令朱**双倍返还定金20000元，赔偿损失35600元。

一审被告辩称

朱**辩称，1、双方之间是承包经营，并非转租。不论转租还是承包经营，李*有义务审慎调查了解房屋的全部情况。2、李*是否装潢、如何装潢与朱**无关。双方尚未正式签订承包协议并支付承包金情况下，李*无权承包经营，更谈不上装潢，李*的诉求于法无据。

一审法院查明

经原审审理查明，徐**是三茅街道前进南路29-1号门市房的所有权人。朱**与朱**等人合伙经营甜品，2013年1月1日，朱**以个人名义与徐**签订上述门市房租赁协议。主要约定：租期3年，第一年租金10万元，后两年随行就市；租赁期间，承租人不得私自转租转让，如拖欠房租或者私自转租，出租方有权收回房屋，随时终止协议，所付房租不予退还，并承担年租金20%的违约金。

2013年4月，茗记甜品店改由朱**经营。2013年11月，朱**在甜品店张贴招租广告，出租人徐**得知后，2013年11月20日发函通知朱**，转租房屋构成违约，要求接到通知5日内搬离房屋，终止租赁合同，否则，追究违约责任，后果自负。朱**次日收到通知。

李*看到招租广告，正好急需营业用房从事经营活动，与朱**进行了洽谈。当月21日，李*向郭*的银行卡汇入1万元。朱**出具的收条载明：“今收到李*租房预付定金壹万元整（￥10000.）店址位于前进南路29-1号。扬中**品店朱**。2013.11.20.”

因徐**不同意与李*达成新的租赁协议，此事开始搁置。原审中，李*自称此时才知道朱珂萱不是房屋所有权人，朱珂萱也是从朱**手中转租而来。李*要求朱珂萱退回1万元定金遭到拒绝。

2013年12月，朱珂萱起诉李*赔偿损失1万元【（2014）扬新民初字第5号】。2014年1月17日开庭前，朱珂萱申请撤诉。

李*提起本案诉讼后，朱**对徐**、李*、李*提起诉讼【（2014）扬**初字第180号】，因朱**作为李*身份未到庭参加诉讼被原审法院裁定按撤诉处理。

另查明，朱**提供工商局的查询答复，扬中市**有限公司未经注册登记，认为装修合同必然虚假。

以上事实有李*提供的门市房产权证、租赁合同、收条、装修合同和材料款收据、通知、朱**的诉状、传票、说明，朱**提供的撤诉申请、郭*说明、未签名的承包合同、朱**说明和租赁合同、交接说明以及庭审笔录等在卷佐证。

一审法院认为

原审法院认为，朱珂*与朱**等人合伙经营甜品店，实际就是合伙人共同租赁徐**的门市房，不能孤立看待朱**所订合同，最**法院的司法解释已经对此作扩充解释。朱珂*即使成为唯一的经营者也是由合伙演变而来，其本人基于合伙事实也可以成为原租赁合同的法定承受人。但是，《城市房屋租赁管理办法》第三十二条第一款第三项规定，承租人未征得出租人同意，擅自转租的，其租赁行为无效。原租赁合同对此也视为根本违约进行了约定，因此，朱珂*转租房屋无效。

定金合同是主合同的从合同，必须采用书面形式。定金应当不存在理解歧义，收受方才能在违约时双倍返还，朱**的收条载明收到预付定金1万元，该1万元究竟是预付租金还是定金，含义不明确，况且，双方的主合同尚未正式签订，故应当理解为预付租金。

我国《民法通则》第六十一条规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效的法律后果为“双返原则”，即恢复到合同订立之前的状态。具体到本案，朱**将收取的预付款返还李*，李*将房屋交给朱**，本案李*并未使用门市房，不存在返还。

李*签订合同前有义务调查了解房屋的基本情况，完全可以要求朱**提供产权证验看。李*疏忽大意未加详察，在租赁合同尚未正式签订情形下又急于与装修单位签订合同是对自身权益的不利放纵，该损失与朱**无实质因果关系，李*诉求朱**赔偿装潢材料损失不应支持。

原审法院判决：一、朱**返还李*预付租金10000元。二、驳回李*的其它诉讼请求。

上诉人诉称

朱珂*不服原审法院民事判决，向本院上诉称：一、程序问题，1、虞**不具备代理资格，2、本案中的是否存在擅自转租问题应当待徐**与朱**一案审结后再做定论，3、一审判决书认定朱珂*擅自转租，违背事实，违反了不告不理的民诉原则。二、被上诉人的代理人谎言迷惑一审法官，致事实认定错误。原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

李**称：一、上诉人的上诉状违反法律规定，不符合民诉法的条件，因为上诉人的签名是其代理人代签的，不是当事人本人所签，故二审法院不应当理涉；二、请求法庭审查上诉人代理人的代理资质，其并未提供任何证据证明其与上诉人的身份关系。关于我的身份代理问题，民诉法及国家司法部有明确的法律规定，我们也请求法庭对此项问题进行审查。一审时，一审法院已经对我的代理资质进行了审查。我认为一审法院查明的事实清楚，符合合同法的规定。上诉人将没有所有权的房屋擅自转租给他人，所产生的行为属于无效民事行为，依据该民事行为所取得的定金应当退还给被上诉人。请求驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院对原审法院查明事实予以确认。

本院认为

本院认为，关于徐**与朱**房屋租赁合同纠纷，原审法院（2014）扬新民初字第346号、本院（2015）镇民终字第0143号民事判决认定，朱**与朱*萱系合伙关系，租赁徐**的涉案房屋使用。

本案朱**于2013年11月张贴招租广告，李*与朱**洽谈后，李*于当月21日汇1万元，朱**出具收条载明，今收到李*租房预付定金壹万元。因涉案房屋产权人徐**不同意与李*达成新的租赁协议，致使李*与朱**无法履行双方商议的涉案房屋租赁事宜。故朱**应将收取的预付款返还李*。朱**称李*与朱**无法履行双方商议的租赁事宜，造成其损失，可另行解决。

朱珂萱上诉称本案李*的委托代理人虞**不具备代理资格的问题，经查，虞**系扬中市长旺法律服务所法律工作者，虞**代理本案的行为并未违反法律的禁止性规定。

综上，上诉人朱珂萱的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由上诉人朱**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十三日