沈**与杭州长一股份经济合作社一案一审民事判决书

审理经过

本院于2015年3月26日立案受理原告杭州长一股份经济合作社（以下简称长一经合社）与被告沈*缔约过失责任纠纷一案后，沈*提起反诉。本院于2015年4月28日适用简易程序进行了公开开庭合并审理。长一经合社的委托代理人虞逸烽，沈*的委托代理人梁*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告长一经合社诉称：2015年1月5日，长一经合社对三产用房（聚名园）房屋进行公开招租，并发布《招租公告》以及《招租规则》。招租规则中对招租单位、招租项目、承租期限、招租方式、报名对象和条件要求、报名时间及地点、租金的交纳时间和办法、招租细则、竞价时间、地点及要求、其他事项及备注等事项都有明确具体规定。沈*在报名时间内报名参与了此次投标。2015年1月16日，长一经合社召开投标会议，包括沈*在内的16人参加投标会议并签到，最终沈*以年租金780000元的价格中标，该事实在《投标纪要》及《成交确认书》中都予以了确认。而在沈*当日签署的《投标确认书》也明确在中标后三天内，即2015年1月20日前，缴纳三年的全额租金2340000元，并签订租赁协议，逾期自愿按报名保证金15%的款额作违约处理。沈*交完三年全额租金2340000元后，却迟迟未与长一经合社订立《租赁协议》。多次催告未果。现长一经合社起诉来院要求：判令沈*承担缔约过失责任，支付违约金225000元及损失（从2015年1月20日起暂计至2015年3月16日止共55天117534.24元，从3月17日起按每日2136.99元另行计算）。

被告辩称

被告沈*辩称：1、长一经合社在招租和签订租赁合同过程中违反法律规定，故导致无法继续履行。2、长一经合社提出的违约金和损失，缺乏事实依据和法律依据。综上，请求法院驳回诉讼请求。

反诉原告沈*称：2015年1月，长一经合社发布《长一三产用房（聚名园）招租规则》，对长一三产用房（聚名园）部分建筑面积约2300平方米，对外进行招租。规则内容为地理位置、建筑面积、承租期限、招租方式、报名对象和条件要求、租金交纳时间和办法、以及招租细则、竞价时间、地点及要求等，同时声明该房屋无产权证，适用于三产、办公用途。沈*为开展经营活动的需求，基于对长一经合社的信任，遂报名参加了招租事宜。2015年1月9日，沈*交付保证金1500000元。2015年1月16日，沈*签署《成交确认书》，并于2015年1月19日支付给长一经合社840000元。至此，沈*总共支付给长一经合社2340000元。而后，沈*从杭州市滨江区住房和城市建设局、工商分局等部门了解到，长一经合社对外进行招租的房屋没有房屋所有权证，不能办理房屋租赁证和工商企业营业执照，根本无法进行经营活动，违背了本次招租事宜的宗旨和目的。现沈*起诉来院要求：1、判令撤销双方的房屋招租确认事宜；2、判令长一经合社返还2340000元；3、判令长一经合社赔偿经济损失100000元。

反诉被告长一经合社辩称：《招租公告》、《招租规则》已经明确案涉房屋无产权证，适用于三产、办公，不允许办生产企业和污染的行业，不允许非法出租做住宅用房。沈*知晓上述内容后，才参与投标。原先承租人是可以办理营业执照的，能正常使用租赁物。至于现在为什么不能办理，长一经合社不知情。即便不能办理营业执照，也不影响租赁物的使用。综上，请求法院依法判决。

长一经合社为证明自己的主张，向本院提交以下证据：

1、《长一三产用房（聚名园）房屋招租公告》、《长一三产用房（聚名园）招租规则》，证明案涉房产的招租公告及规则，对招租内容规则有明显具体规定。

2、投标会议签到单、长一三产用房（聚名园）房屋投标纪要、投标竞价单、成交确认书，证明沈*于2015年1月16日参与投标的事实；以每年780000元租金的价格中标的事实；明确在中标三天内缴纳三年全额租金并签订租赁协议的事实。

3、浙江*务所函、EMS1091423969611面单、中国邮政速递物流查询单，证明催告沈*签订租赁协议的事实。

沈*为证明自己的主张，向本院提交以下证据：

1、房屋投标通知书，证明双方的招投标。

2、投标保证金及租费，证明原告支付的相关费用。

3、房屋租赁合同，证明被告的房屋无法办有关的经营证明。

上述证据，经庭审质证，本院作如下认证：

一、对长一经合社的证据。关于证据1，沈*对其形式上的真实性无异议；关于证据2、证据3，沈*对其关联性提出异议，认为本案中中标事实系重大误解。本院经审查认为，上述证据符合规定，本院确认其证据效力。

二、对沈*的证据。对证据1、证据2，长一经合社无异议。关于证据3，长一经合社对其关联性有异议，认为其不能证明待证事实。本院经审查认为，证据1、证据2，可以正证明本案招投标事实，故确认其证据效力。证据3与待证事实无直接关联，故本院对其证据效力不予确认。

本院查明

根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实：

2015年1月5日，长一经合社对三产用房（聚名园）房屋进行公开招租，并发布《招租公告》以及《招租规则》，沈*为开展经营活动，报名参加了长一经合社的招租事宜，并于2015年1月9日向长一经合社交纳保证金1500000元。2015年1月16日，沈*在长一经合社投标会议中以年租金780000元的价格中标。沈*当日签署了《成交确认书》，约定沈其于中标后三天内缴纳三年全额租金2340000元，并签订租赁协议，逾期则自愿按报名保证金15%的款额作违约处理。2015年1月19日，沈*支付给长一经合社840000元，共计向长一经合社交付2340000元。后由于聚名园没有房屋所有权证、房屋建筑规划许可证，不能办理房屋租赁证和工商企业营业执照，沈*未与长一经合社签订《租赁协议》。2015年2月15日，长一经合社通过浙江*事务所发函催告沈*签订租赁协议未果。

另查明，聚名园属非城镇用房，其无法直接作为经营场所，除非提供村经营场所证明等相关材料。

本院认为

本院认为：本案争点在于沈*未与长一经合社订立《租赁协议》的行为是否构成缔约过失以及《成交确认书》是否具有合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”就本案而言，从长一经合社招标到签订《租赁协议》是从预约到本约的动态过程，应综合判断双方是否存在违反诚实信用原则或故意违反本约行为。

从长一经合社角度分析，《招租公告》中将招租房屋功能表述为“适用于三产、办公”，而该房屋现无法作为经营场所供沈*对外招商经营，造成租赁合同事实上的履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”故长一经合社存在一定的违约行为。

从沈*角度分析，长一经合社《招租公告》中明确写明“该房屋无产权证”，沈*依然参与竞标，而且中标后签订《成交确认书》。沈*知晓此风险而仍为之。当发现实际无法招商经营后，再提出反悔，此做法缺乏诚实信用。

由此可见，造成双方未能签订正式的《租赁协议》，系属双方预见范围之事，均有过错。招标过程所造成的损失包括组织招标投入，标的物闲置等各方面的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故本院将保证金15%即225000元作为双方预见的损失，既符合双方事先约定，且在合理范围之内。长一经合社提出的违约金和损失，存在重复计算，故本院选择违约金作为双方预见的、可确定的损失。鉴于双方过错相当，该损失由双方各半分摊。长一经合社要求沈*分摊损失112500元，本院予以支持。此外，长一经合社提出沈*承担缔约过失责任，是一项抽象的民事责任，其已经体现于前述的违约金等具体责任方式，故本院不再赘述。

关于反诉部分，沈*提出撤销房屋招租确认事宜，旨在撤销《成交确认书》。沈*在中标后签订的《成交确认书》，虽存在履行不能的问题，但确认书本身并不违反法律规定和当事人合意，其以重大误解为由主张撤销合同，本院不予支持。鉴于双方继续履行不能，故长一经合社收取的预付款2340000元，应当予以返还。沈*提出经济损失100000元，缺乏事实依据，故本院不予采纳。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告沈*于本判决生效之日起五日内支付给原告杭州长一股份经济合作社损失人民币112500元。

二、反诉被告杭州长一股份经济合作社于本判决生效之日起五日内返还给反诉原告沈*预交租金人民币2340000元。

三、驳回原告杭州长一股份经济合作社的其他诉讼请求；

四、驳回反诉原告沈*的其他诉讼请求。

本诉案件受理费人民6438元，减半收取人民3219元，原告杭州长一股份经济合作社承担人民币1944元，被告沈*承担人民币1275元；反诉案件受理费人民币13160元，由反诉原告沈*承担人民币400元，反诉被告杭州长一股份经济合作社承担人民币12760元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省*民法院，并向浙江省*民法院预交上诉案件受理费人民币19598元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：1268，户名：浙江省*民法院）。

裁判日期

二〇一五年五月二十七日