浙江**有限公司与浙江柰**有限公司占有物返还纠纷一审民事判决书

审理经过

原告浙江*有限公司（以下简称惟*公司）与被告浙江柰*有限公司（以下简称柰*公司）占有物返还纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，被告柰*公司在答辩期内提起反诉，本院决定合并审理；因案情复杂，本案于同年6月6日转为普通程序依法组成合议庭继续审理，并于同年6月16日对案涉工程及装修进行价格鉴定。本案于2015年3月11日公开开庭审理，原告（反诉被告）惟*公司委托代理人魏*、被告（反诉原告）柰*公司法定代表人徐*及其委托代理人吴*到庭参加诉讼；同年3月17日本院再次公开开庭审理，因原告（反诉被告）惟*公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院裁定按照原告惟*公司撤回起诉处理，反诉案件继续审理。经本院释明，本案案由确定为缔约过失责任纠纷，并于2015年4月3日再次公开开庭进行了审理，反诉原告柰*公司法定代表人徐*及其委托代理人吴*、反诉被告惟*公司委托代理人魏*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

反诉原告诉称，反诉原告与反诉被告于2010年2月8日签订房屋租赁协议，约定将反诉被告位于建德市乾潭镇胥江村的500平方米房屋出租给反诉原告使用，租期自2010年12月28日起至2013年12月28日止，由反诉原告出资装修房屋，租金免费。合同签订后，反诉被告将租赁房屋交付给反诉原告，但该房屋外围“水、电、路”未通，反诉原告无法使用，且双方当时已达成将反诉被告位于胥江村的整体资产转让给反诉原告的合意，经反诉被告同意，反诉原告遂对房屋的室外工程进行了建设，包括附属工程、配电间、外围围墙等，并对综合楼整体进行了装修，投入了大量的资金。现反诉原告所投入的资产已成为反诉被告的房屋土地附合物，无法分割、拆除。反诉被告要收回物业，理应对反诉原告的投入进行折价补偿。

另外，双方当时为了反诉原告公司注册需要经营地址才签订500平方米的房屋租赁合同，该500平方米也一直没有明确具体位置，因此更不存在双方整体资产的租赁关系；反诉被告将厂房交付给反诉原告时，厂区水电不通、道路不平，根本无法正常使用；反诉原告基于双方转让资产的合意和对反诉被告的信赖进行投资，现反诉被告拒绝进一步履行转让合同的义务，破坏了缔约关系，且本案审理以来，涉案合同标的物被法院查封，并已进入司法拍卖程序，反诉被告的行为构成缔约过失，应该赔偿给反诉原告造成的损失。要求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告损失人民币3000000元；2、反诉案件诉讼费、鉴定费由反诉被告负担。

审理中，反诉原告根据价格鉴定结论将其损失赔偿请求变更为人民币2912622元。

被告辩称

反诉被告辩称，2011年1月，反诉被告与反诉原告口头约定：将反诉原告所有的位于建德市乾潭镇胥江村总面积约28000平方米的两幢厂房、一幢综合楼租赁给反诉原告使用，其中扣除出租给杭州*限公司（以下简称金*司）使用的1500平方米，另500平方米为免费使用，由反诉原告负责房屋的装修和外围工程建设，租期至2013年12月底。反诉原告接手物业后也按约支付了房租。2013年8月至11月，反诉被告为了完善自己厂区未完成的工程，多次带工程队入驻，均遭到反诉原告的阻挠，租赁到期后反诉原告也没有返还物业，只能诉讼解决。双方之间是租赁合同关系，且双方未约定装修要进行补偿，故请求驳回反诉原告的反诉请求；另外，反诉原告起先是租用反诉被告的物业，双方并没有达成转让的合意，直至2013年反诉原告称有投资公司来投资，其才有意向购买物业，反诉被告也同意出卖，双方进行了磋商并对物业进行评估，转让未成是因反诉原告自身没有经济实力、承诺的投资也没有到位导致的，故缔约过失责任在反诉原告，反诉被告没有过错。

反诉原告为证明其主张成立，向本院提交了以下证据材料：

1、申请本院委托鉴定由杭州诚*有限公司出具的价格鉴定报告书一份，用以证明反诉原告为反诉被告房屋进行装修和建设的费用及现价值的事实；

2、申请本院调取本院（2013）杭建民初字第1394号案件2014年1月23日的庭审笔录，反诉被告在与反诉原告另案诉讼中明确认可就讼争的房地产一开始即达成转让意向，证明双方于2011年及2013年都达成讼争房地产的转让意向，反诉被告也认可由反诉原告出资进行装修的事实。

反诉被告为证明其主张成立，向本院提交了以下证据材料：

1、房屋租赁合同一份，证明双方于2010年12月28日约定500平方米面积房屋租赁给反诉原告免费使用、该房屋是租赁的事实；

2、图片四张，证明反诉原告实际占有物业的范围；

3、房屋所有权证一份，证明讼争物业为反诉被告所有。

4、2014年2月21日山西*有限公司出具的转款说明及转账凭证各一份，证明为了增加反诉原告的现金流，反诉被告控股的山*司汇款给反诉原告150万元，进一步证明反诉被告在积极促进、支持反诉原告购买物业。

本院查明

双方当事人提供的证据材料，经质证，本院分析认证如下：

1、杭州诚*有限公司出具的价格鉴定报告书，反诉原告没有异议，反诉被告质证后对其真实性没有异议，仅认为装修款不应该由其进行补偿。本院认为，该鉴定报告是本案审理中双方明确讼争的工程量后由本院依法委托鉴定的鉴定结论，反诉被告对鉴定报告本身也没有异议，本院予以认定。

2、反诉原告申请调取的本院（2013）杭建民初字第1394号案件2014年1月23日的庭审笔录，反诉被告质证后认为真实性没有异议，说明反诉原告先租用后确有转让意向，转让价格按照评估价确定。本院认为，该庭审笔录系双方另案诉讼庭审情况及陈述的记载，其载明的部分内容属于当事人的自认事实，也与本案有关联，可以证明本案的相关事实，予以认定。

3、反诉被告提供的证据材料1、3，反诉原告质证后没有异议，可以证明本案的相关事实，予以认定，至于是否存在整体租赁关系，本院在论理部分阐述。

4、反诉被告提供的证据材料2，反诉原告虽对其三性均不予认可，但审理中反诉原告也认可双方纠纷未解决其至今未退场，该照片系涉案房地产的现场图片，可以反映现场情况，予以认定。

5、反诉被告提交的证据材料4，反诉原告质证后对其三性均不予认可，本院审查认为，仅凭该组材料所载明的内容反映不了反诉被告所要证明的待证事实，反诉被告也没有提供其他证据佐证，故其与本案无关联，本院不予认定。

综上，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：

反诉原告法定代表人原系反诉被告的股东。反诉被告在建德市乾潭镇胥江村受让了约32亩国有土地使用权，并建造了综合楼一幢、厂房二幢，其中综合楼6层建筑面积5007.65平方米和4层厂房一幢11396.54平方米已于2010年2月办理了房屋所有权证，另一幢4层11000余平方米的厂房仅完成土建工程，也未办理房屋所有权证。2010年12月28日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同一份，约定：反诉被告将上述房产中的500平方米房屋出租给反诉原告，租期三年，免租金，由反诉原告出资装修房屋。反诉原告进场后，因厂区道路、水电不通，且双方已对整体资产有转让意向，反诉原告遂逐步进行了附属工程建设和房屋装修，添置了围墙、传达室、配电房、水泥地面等附属工程和供电、给排水等工程，并对综合楼、传达室及部分厂房等进行了整体装修（部分仍未完工），未办证的厂房反诉原告未作添附。后双方继续有过磋商并对涉案资产进行评估，但最终双方产生矛盾，未能协商一致，涉案资产仍由反诉原告管理至今。审理中，双方确认，以建筑商杭州下*限公司的主体工程决算报告为据，剔除金*司租用1500平方米的装修，其余工程及装修均为反诉原告添附的财产。经鉴定，其价值为人民币2912622元，其中综合楼四楼装修工程视为租赁合同约定免租金的500平方米范围，其价值为180888.73元。

另查明，涉案整体资产因反诉被告与杭州下*限公司拖欠工程款发生纠纷，于2014年1月28日被本院整体查封。又因反诉被告向中国银*建德支行抵押借款未还，该行于2014年2月25日向本院申请实现担保物权，该案已进入强制执行程序，本院已裁定对反诉被告的涉案整体资产（包括反诉原告添附的财产）予以拍卖，现仍在执行中。

本院认为

本院认为，本案主要争点有二：一、双方之间是否存在讼争整体资产的租赁合同关系；二、双方的转让意向开始即有还是租期届满后才有，未能缔约的过错在哪一方？针对争点一，反诉被告主张双方之间存在整体资产的租赁关系，并由此认为根据合同约定和法律规定反诉原告的装修等投入不应得到补偿。本院认为，反诉被告的该抗辩意见不能成立，其理由有：1、房屋租赁合同的成立，首先双方必须就租赁物的范围、租金的数额及租期等主要合同要件达成合意，特别是企业间如此大面积的房屋租赁，理应还有书面的形式要件。而本案中，双方不仅没有书面合同，且没有证据表明双方对租赁合同成立的上述主要要件达成合意，甚至反诉被告陈述的租赁范围也前后不一、主张反诉原告已经支付的租金也没有明确数额和已经支付的证据；2、双方就500平方米房屋的使用签订了书面租赁合同，反而对整体资产的使用不签订租赁合同也不符合常理；3、有租赁合同的500平方米租赁房屋并未明确具体的坐落位置，结合该租赁合同签订在先、反诉原告公司成立在后（2010年12月30日）的事实，该租赁合同为反诉原告公司设立等原因而签更符合实际，故该租赁合同也不能及于其余整体资产；4、从反诉被告交付给反诉原告整体资产当时的现状来看，反诉被告基本是将建筑商仅完成主体工程的资产交付给反诉原告，当时厂区道路不通，没有围墙、传达室和供电、给排水设施，其状况也不具备直接使用的功能，不符合整体出租的条件；6、再结合反诉被告在双方另案审理中也自认双方一开始即有将整体资产转让给反诉原告的意向，在本案中其对该节事实虽予否认，但不具备撤回自认的条件，因此，反诉被告主张双方之间存在整体资产的租赁关系，本院不予采纳；同理，反诉原告主张双方之间达成整体资产转让合意，也不能成立。第二，关于缔约过失责任问题。本院认为，反诉原告基于双方达成的转让意向，征得反诉被告的同意进场，其所做的添附行为反诉被告也予同意或未予反对，后双方一直对转让事项进行磋商，现并无证据证明期间双方有缔约不能的过错，直至涉案资产被本院查封并进行司法处置，当事人双方无权自行处置；且考虑到反诉原告所做添附已与反诉被告的整体资产形成附合，反诉被告的资产价值因此得以增加，反诉原告也并无过错，根据公平原则，反诉原告也应对反诉原告因添附所致损失予以补偿。反诉原告自愿扣除综合楼四楼装修工程价值部分，不损害他人利益。综上，反诉原告主张的合理赔偿部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、反诉被告浙江*有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告浙江柰*有限公司损失人民币2731733.27元。

二、驳回反诉原告浙江柰*有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案反诉案件受理费人民币30101元，减半收取15051元，由反诉原告浙江柰*有限公司负担724元，反诉被告浙江*有限公司负担14327元。

当事人在本判决生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省*民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十三日