石**与尹*、宿松县**有限公司缔约过失责任纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人石*因与被上诉人尹*及原审被告宿松县*有限公司（以下简称祥*经纪公司）缔约过失责任纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2014）松民一初字第01520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭审理了此案。上诉人石*的委托代理人张*、被上诉人尹*的委托代理人黄*、原审被告祥*经纪公司法定代表人叶*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2014年3月，尹*口头委托祥*公司将其位于宿松县*电器厂宿舍B-2幢502号套房对外有偿转让。祥*公司接受委托后将该房对外挂牌转让。2014年4月3日，石*实地看房后与尹*协商确认该房屋的总价为536000元。2014年4月4日，石*与尹*签订《房屋买卖意向书》，约定：尹*的房屋坐落于电器厂院内南二栋一单元东5楼（含6楼，六楼面积以实际为准），共一套，建筑面积为109平方米，权属私有，尹*保证六楼产权无任何纠纷，并赠送5平方米左右车库给石*；石*对上述房屋情况已充分了解，并作了实地勘察，为表示购买诚意，石*支付定金40000元，其中尹*30000元，祥*公司10000元；居间人促成买卖双方在达成房屋买卖意向后，组织双方签订正式房屋买卖合同，并负责协助办理房屋产权变更及按揭贷款等事宜；买卖双方有下列情形之一的属于违约：（1）无正当理由擅自解除合同的，（2）相互或与他人串通，损害居间人利益的；（3）未能按照委托书或本合同的委托事项向居间人祥*公司提供相关房产证、文件、合同、身份证件等，致使居间人无法完成居间任务，且给居间人造成实际损失的；卖方违约，应当双倍返还定金，买方违约，其支付的定金不得索回；过户税费由买方承担；本合同自签订之日起生效，有效期限为12天。该《房屋买卖意向书》签订后，石*在合同有效期限内发现尹*不是该房屋的物权所有人，所有权人是刘丰硕，而且该房屋的登记建筑面积与双方约定的买卖面积相差太大（登记的建筑面积大于约定面积，意向书仅载明了五楼面积），导致石*所需过户费用增加。石*为此没有在该意向书有效期内与尹*签订正式房屋买卖合同。2014年5月，祥*公司向法院提起诉讼，请求判令尹*返还定金30000元，后经法院准许于2014年6月撤回起诉；2014年7月，石*以尹*为被告以祥*公司为第三人向法院提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋买卖意向书》无效，请求尹*返还定金30000元并赔偿损失，法院审理认为石*主张《房屋买卖意向书》无效的理由不成立，且在该意向书有效的情况下，违反合同的主要过错责任不在尹*，遂作出（2014）松民一初字第00883号民事判决书驳回石*全部诉讼请求，该判决现已生效。2014年12月9日石*再次以尹*和祥*公司为被告向法院提起诉讼，请求判令尹*、祥*公司赔偿因尹*违约未签订《房屋买卖合同》给石*造成的经济损失80000元（定金40000元2）。

另查明：本案讼争房屋在尹*与刘丰硕于2006年5月14日达成转让协议后，由尹*占有使用；刘丰硕虽将房地产权证交付尹*，但未办理过户登记。诉讼过程中，石*所提交的证据不能证明因尹*未取得房屋所有权（即未与刘丰硕办理过户登记）致使该房屋所有权不能转移给石*，亦不能证明祥鼎经纪公司在意向书签订后有违约行为；法院多次组织各方当事人调解，均不能达成协议。

原审法院认定上述事实的证据有：石*提交的石*、尹*身份证复印件，《房屋买卖意向书》一份，收条两份，宿松县房地产管理局房地产档案；尹*提交的尹*身份证复印件，房屋买卖合同、房地产权证、国有土地使用权证，《房屋买卖意向书》，（2014）松民二初字第00209号案件及（2014）松民一初字第00883号案件答辩意见，（2014）松民二初字第00209号案件及（2014）松民一初字第00883号案件的起诉书及民事裁定书、民事判决书；祥*公司提交的《房屋买卖意向书》，房地产档案；当事人陈述。

一审法院认为

原审法院认为：本案本诉争议焦点在于石*请求尹*、祥*公司赔偿因尹*违约给其造成经济损失80000元能否得到支持，反诉争议焦点在于尹*请求解除《房屋买卖意向书》有无事实和法律依据。关于本诉争议焦点：一方面，石*与尹*之间争议，法院已作出（2014）松民一初字第00883号民事判决书，该判决书已发生法律效力，对判决书已发生法律效力的案件只能申请再审，而不能重复提起诉讼，故依法应驳回该部分起诉；另一方面，石*与祥*公司之间，祥*公司在《房屋买卖意向书》签订后有无违约行为，石*并未举证证明，该部分诉讼请求亦不予支持。由于石*、尹*在《房屋买卖意向书》有效期满前发生争议，且石*反复起诉要求尹*返还购房定金的行为已表明其不履行合同主要债务，尹*请求解除《房屋买卖意向书》，应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2014年4月4日订立的《房屋买卖意向书》；二、驳回原告石*全部诉讼请求。本诉案件受理费1800元减半收取900元，由原告石*负担；反诉案件受理费275元由被告尹*负担。

上诉人诉称

宣判后，石*不服，上诉称：1、原判认定事实错误。其一，在《房屋买卖意向书》的12天有效期内，尹*一直未取得涉案房屋的产权，无法履行房屋产权变更的义务；其二，因尹*不是产权人，而付款方式是公积金付款，只能支付到产权人的账户，不能支付到尹*的账户；其三，因产权证上登记的面积与《房屋买卖意向书》上约定的面积相差很大，导致必须支付额外的过户税费，增加了石*的付款义务。因此，双方在《房屋买卖意向书》有效期内未能继续签订房屋买卖合同的过错方是尹*，原判对此未予认定，明显错误。2、原判以本案属于重复起诉，驳回石*的诉讼请求，适用法律错误。石*第一次的诉讼请求是主张双方签订的《房屋买卖意向书》无效，第二次的诉讼请求是要求尹*、祥*公司赔偿因尹*违约未签订《房屋买卖合同》给石*造成的经济损失80000元，不属于重复起诉。故请求撤销原判依法改判尹*向石*双倍返还定金60000元或将本案发回重审。

被上诉人辩称

尹*的委托代理人在二审庭审中辩称：1、原判认定事实清楚。其一，双方约定的12天有效期是指签订正式房屋买卖合同的时间，并非办理房屋产权变更的时间，此前尹*未取得房屋产权，不等于其不能履行产权变更的义务，更不等于合同目的不能实现。其二，关于付款，尹*同意石*将款项付到产权人的名下，因此，付款问题不影响本案房屋买卖交易的完成。其三，双方在签订《房屋买卖意向书》已知道房屋的实际面积大于产权证的登记面积，不存在额外支付费用的问题。2、原判适用法律正确。关于违约责任问题，原审法院在第一次判决中已确认“违反合同的主要过错责任不在被告（即尹*）”，说明尹*并未违约，而石*却在本次起诉中再次要求尹*承担违约责任，显然是重复起诉。且石*在原审并未举证证明尹*不履行合同义务，因此，原判驳回其诉讼请求适用法律正确。故请求驳回上诉，维持原判。

祥*公司在二审庭审中辩称：买卖双方在签订《房屋买卖意向书》的时候，没有提供房屋产权证件，导致没有完成房屋交易。请求支持石*的上诉请求。

尹*的委托代理人在二审提交了（2014）松民二初字第00209号庭审笔录摘抄两页及该案答辩状一份，证明目的：祥*公司在网上发布尹*的房屋出售信息时，已经知道尹*的房屋登记状况；在2014年6月开庭时，尹*同意继续履行《房屋买卖意向书》，祥*公司不愿意继续履行《房屋买卖意向书》。石*的委托代理人对此质证认为：以上证据不是新证据，这三份证据所要达到的证明目的石*并不清楚。祥*公司的法定代表人对此质证认为：尹*在出售房屋前应拿房产证去祥*公司登记，祥*公司为方便当事人在尹*未提供相关证件的情况下，对外发布了相关信息。尹*提供的是虚假证据，导致祥*公司登记房屋信息有误。祥*公司没有任何理由不履行合同，合同履行不能的责任应由尹*承担。祥*公司不同意以上证据的证明目的。本院认为：该证据真实合法，且能证明在原审法院对（2014）松民二初字第00209号案件审理开庭时，尹*陈述同意继续履行《房屋买卖意向书》，祥*公司陈述不愿意继续履行《房屋买卖意向书》，应予认定。石*、祥*公司在二审均未提供新的证据。各方当事人对原审证据未提出新复核意见，二审认证意见与原审一致。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是，1、石*主张双方未能签订房屋买卖合同的过错方为尹*，尹*应承担违约赔偿责任，是否有事实依据；2、原判适用法律是否正确。

（一）关于未签订房屋买卖合同的过错。关于石*与尹*之间争议，原审法院作出的（2014）松民一初字第00883号民事判决已生效，该判决确认“违反合同的主要过错责任不在被告（即尹*）”，且尹*在二审提供的证据也证实，在原审法院对（2014）松民二初字第00209号案开庭审理时，其仍同意继续履行《房屋买卖意向书》，因此，石*主张双方未能签订房屋买卖合同的过错方为尹*、尹*应承担违约赔偿责任，没有事实依据。其该项上诉理由不能成立，应不予采纳。

（二）关于法律适用。如前所述，因（2014）松民一初字第00883号民事判决已生效，该判决已确认“违反合同的主要过错责任不在被告（即尹*）”，故石*再起诉要求尹*承担违约责任，存在重复起诉情形。且石*未能提供充分证据证明对方存在违约情形，因此，原判驳回其诉讼请求，适用法律并无不当。石*的该项上诉理由不能成立，应不予采纳。

综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1300元，由上诉人石*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十八日