原告南**理有限公司与被告南京富裕**责任公司、李**优先购买权纠纷一案民事判决书

审理经过

原告南*理有限公司（以下简称安*公司）与被告南京富裕*责任公司（以下简称富*公司）、李*优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安*公司委托代理人刘*、被告富*公司委托代理人周*、杨*、被告李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告安*公司诉称，原告与被*公司于2009年8月24日就富*公司所有的南京市鼓楼区汉中门西路298号裕*名居XX号房屋（以下简称诉争房屋）签订《租赁合同》，由原告承租该房屋，租期自2009年9月18日至2012年8月17日。被告李*是富*公司签订该租赁合同的经办人。被*公司在未通知原告的情况下，于2011年10月28日将该房屋卖给了被告李*，侵犯了原告的优先购买权。被告李*是被*公司的员工、股东，并且是该房屋租赁的经办人，其明知该房屋正在由原告租赁，原告应具有优先购买权，因此其购买该房屋不属于第三人善意购买。故诉至法院，要求：1、判令原告以同等条件优先购买南京市鼓楼区汉中门西路298号裕*名居XX号房屋；2、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告富*公司辩称，本案被告李*系该公司股东，裕华名居XX号房屋有股东分红的原因，故其价款低于市场价格，原告安*公司不具有优先购买权。而且原告之前以同样事由向鼓*法院提起房屋买卖无效的诉讼被驳回，其上诉至南京*民法院也被驳回，南京*民法院也确认了本案原告没有优先购买权的事实，本案涉诉房屋购买合同被确定有效，故原告丧失请求权基础，应驳回原告的诉讼请求。

被告李*答辩意见同上。

本院查明

经审理查明，2009年8月24日，原*客公司与被告富*公司就诉争房屋订立《租赁合同》，约定被告富*公司将诉争房屋出租给原*客公司，租期自2009年9月18日至2012年8月17日，该合同富*公司的经办人为被告李*。李*系被告富*公司的股东，其出资471200元，占注册资本的5.89%。2011年10月28日，两被告签订《〈*名居〉商品房现售合同》，约定被告富*公司将诉争房屋以1479060元的价格出售给被告李*。两被告订立合同前未通知原*客公司。诉争房屋于2011年12月15日转移登记至被告李*名下。2012年2月，原告以两被告侵犯其优先购买权为由诉至本院，要求确认两被告签订的《〈*名居〉商品房现售合同》无效，并将诉争房屋恢复登记至被告富*公司名下，该请求被本院依法驳回。原告上诉至南京市中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。

上述事实，由双方举证的《租赁合同》、《〈裕华名居〉商品房现售合同》、（2012）鼓民初字第386号民事判决书、（2012）宁民终字1807号民事判决书、南京*民法院的谈话笔录、原告代理意见及本院开庭笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，原告安*公司承租被告富*公司的房屋，富*公司将该租赁房屋卖给被告李*时未通知原告，且诉争房屋已过户至李*名下，侵犯了原告的优先购买权。根据最*法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。而本案中，原告安*公司的诉讼请求是要求判决其以同等条件优先购买诉争房屋，其依据不足，本院不予支持。

故此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最*法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告安*公司的诉讼请求。

本案诉讼费80元，由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一二年十一月十五日