江苏致**有限公司与曹**排除妨害纠纷一审民事判决书

审理经过

原告江苏致**有限公司（以下简称致诚房**公司）诉被告曹**排除妨碍纠纷一案，本院立案受理后依法由代理审判员陈**适用简易程序独任审判于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告致诚房**公司的委托代理人钟**、丁**，被告曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告致诚房**公司诉称：原告开发位于盱眙县盱城镇嘉喜转盘西南角林海港湾政府的拆迁安置房。被告占有的7幢1号商品房已于2011年7月31日出售给了业主蒋**、陈**，到交付该房屋时，由于被告以工程款争议为由一直占有着拒绝搬出。2014年5月29日业主蒋**、陈**以逾期交房为由向盱眙县人民法院提起逾期交房违约金诉讼。曹**也是此案的被告，因涉及到民事主体和法律关系，业主撤回了对曹**的诉讼。判决原告赔付逾期交房违约金58927.50元＋20452.50元，买卖合同继续履行。现原告要求被告搬出该房屋和赔偿损失的理由：被告以工程款没有结算清为由，占有原告已出售的商品房导致原告逾期交房给业主，被告的行为违法，差欠工程款应依法主张权利，不能占有不属于被告的房屋。由于被告占有原告已出售的房屋，导致原告赔付逾期交房违约金，该损失应当由被告承担，故原告具状请求判令被告搬出涉案房屋，赔偿损失80174元，并承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告曹小红辩称：1、关于诉讼主体问题，本案的被告并非真正的房屋占有人，是涉案小区的实际施工人戴**委托被告住进讼争房屋的（双方签订了授权委托书），故被告在代理权限内实施的民事行为应当由委托人承担相应的法律责任，故请求判令驳回原告起诉；2、讼争的房屋所有权处于不明确阶段，原告以物权提起诉讼，于法不符，至诉讼时止，并没有交付验收，原告将没有验收的房屋用于销售，违背了我国相关房地产管理的规定，不仅仅是欺骗了消费者，也导致房屋处于不确定状态，建筑工程交付使用的条件是经竣工验收合格；3、原告违背了双方签订的建设工程施工合同中关于工程款的约定，至诉讼时止，原告欠被告的委托人工程款400余万元，借款80万元。原告多次拒绝政府部门的调解，并且殴打、侮辱本人，作为施工方，先行占有房屋也是为了保全的唯一方法，原告所诉的要求本人承担逾期交付违约金无依据。

本院查明

经审理查明：原告致诚房**公司开发位于盱眙县盱城镇嘉喜转盘西南的林海港湾小区。房屋建成后，被告曹**以原告欠付工程款而其受涉案小区实际施工人戴**的委托处理工程决算事宜为由住进涉案房屋，原告多次要求被告搬离涉案房屋未果，遂诉讼来院。

另查明：2011年5月31日，因致诚房**公司开发林海港湾项目，案外人蒋**与该公司订立拆迁协议一份，约定蒋**以其所有的183.3平方米住宅换取该公司开发的林海港湾7号楼1号门面（148.18平方米），2014年4月18日致诚房**公司向蒋**出具了林海港湾7号楼1号门面房以拆迁款抵充房款的450000元收据一份。2011年7月31日，蒋**、陈**（买受人）就林海港湾7幢1号商铺与原告致诚房**公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，合同约定该商品房总价款为450000元，房屋交付期限为2011年12月31日前。如出卖人逾期交房，超过30日双方愿意继续履行合同的，自2012年1月1日起至房屋实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金。后致诚房**公司未按期交房，案外人蒋**、陈**于2014年5月29日、2015年4月15日两次起诉要求致诚房**公司赔偿逾期交房违约金，后经我院（2014）盱民初字第1211号、（2015）盱民初字第00721号案件审理，其中（2014）盱民初字第1211号案件起诉时将曹**列为被告主张权利，后在案件审理过程中撤回对曹**的起诉，两案判决致诚房**公司赔偿蒋**、陈**逾期交房违约金合计79380元。

案件审理过程中，案外人蒋**到庭表示，其拒绝接受房屋且起诉要求致诚房地产公司支付逾期交房违约金系因涉案房屋未取得商品房验收合格相关证明文件，与曹**是否占用涉案房屋无关。

上述事实，有当事人陈述，原告提交的建设用地规划许可证（复印件）、建设工程规划许可证（复印件）、建筑工程施工许可证（复印件）、商品房预售许可证（复印件）、商品房买卖合同（复印件）、（2014）盱民初字第1211号民事判决书、（2015）盱民初字第00721号民事判决书，蒋**谈话笔录等证据证实，本院予以认定。

本院认为

本院认为：原告致诚房**公司投资建设盱眙林海港湾小区，2011年7月31日，原告致诚房**公司（出卖方）与案外人蒋**、陈**（买受人）就林海港湾7幢1号商铺签订一份商品房买卖合同，约定房屋交付期限为2011年12月31日前，在房屋建成后至原告房屋实际交付前，原告享有涉案房屋管理等相关排他的权利，未经原告许可，他人不得随意侵害。被告曹**以原告欠付承建方工程款，其受实际施工人戴**委托为由占有涉案房屋，对此本院认为，原告是否欠付承建方工程款、欠付数额以及付款等情况，承建方应当通过合法途径行使权利，被告曹**目前占有、使用涉案房屋的理由并不能依法成立，被告曹**无合法理由占有涉案房屋侵犯了原告的合法权益，现原告主张被告搬离涉案房屋、排除妨害，有事实和法律依据，被告曹**理应搬离。

关于赔偿损失。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张因被告占有涉案房屋，使原告不能将该房屋按照约定时间交付给买受人蒋**、陈**，导致其向案外人支付逾期交房违约金合计80174元，对此本院认为，延期交房是指开发商没有在预售合同约定的交付使用期限内将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住，交房行为应当包括实质的交付行为及交付的标的符合使用条件等要件，现涉案房屋并不符合交付使用的条件，原告向案外人支付逾期交房违约金并不能当然归咎于被告的占用行为，且案外人蒋**明确表示其拒绝接受房屋且起诉要求致诚房地产公司支付逾期交房违约金系因涉案房屋未取得商品房验收合格相关证明文件，与被告是否占用涉案房屋无关，原告不能以上述理由向被告主张损失，经释明，原告坚持该诉讼主张，故对于原告的该项主张，本院不予支持。如原告认为其有其他形式的损失，可收集证据另行主张。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告曹**于本判决生效之日起30日内搬离位于盱眙县盱城镇林海港湾小区7幢1号房屋；

二、驳回原告江苏致**有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费1804元，减半收取902元，由被告曹**负担50元，由原告江苏致**有限公司负担852元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安**民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：3454）。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日