田**、田**等与赵**、田爱花确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因确认合同无效纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨北民初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人赵**，被上诉人田**、田**的委托代理人孟*，被上诉人田爱花到庭参加诉讼。被上诉人田**、田**、田**经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，原告田**、田**、田**、田**、田**与被告田*花是亲兄弟姊妹关系，其母亲于2011年12月2日因病去世。原、被告之父田**作为位于滨北办事处梧桐二路以南滨州市**责任公司厂区院内北侧的住户，于2010年5月1日与滨州市**责任公司签订《拆迁安置协议》一份，田**按相关政策及待遇享受滨州市**责任公司安置房一套，该房位于滨北办事处梧桐二路以南“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室，建筑面积127平方米，车库19平方米，户型为3室2厅1卫结构，滨州市**责任公司于2011年10月底将所约定的安置房交付给田**。田**于2012年5月15日因病去世，生前对滨北办事处梧桐二路以南“隆达家园”住宅小区安置房的处理未留有任何形式的遗嘱。原、被告之父田**的父母早年均已去世，田**夫妇共生育六子女，即本案的原告田**、田**、田**、田**、田**与被告田*花。2013年5月30日，被告田*花在未征得其兄姐即本案五原告同意的情况下，与被告赵**签订《房地产买卖协议》及《转让协议》各一份。《房地产买卖协议》约定的主要内容为：被告田*花作为出卖方将其父田**遗留的“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室安置房，以360000元的价格出卖给被告赵**，被告赵**交清所有房款后，被告田*花把所属权更改成被告赵**。《转让协议》约定的主要内容为：被告田*花购置滨州市**责任公司房屋一套，已交足全部房款及配套设施费用，被告田*花将前述享有的购房债权转让给被告赵**，转让价格为人民币叁拾陆万元整，被告赵**应在房产证办理前交足全部房款，交足房款后，被告田*花协助被告赵**办理相关房产手续。被告赵**在向被告田*花购买“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室住房时，未向被告田*花求证该房产相关权属证明材料，被告赵**亦未见到该房产相关权属证明材料。现在被告赵**居住于“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室。滨州市**责任公司所建设的“隆达家园”住宅小区，除本案所争议的1号楼1单元101室住房外，其他住户均已在房产管理部门办理了房产权属登记证明，“隆达家园”1号楼1单元101室房产因被告田*花私自买卖行为，致使五原告与被告田*花、赵**产生争议。在五原告的要求下，滨州市**责任公司未给该房产办理产权变更手续，亦未向房产管理部门办理该房产权属登记证明。

一审法院认为

原审法院认为，田**去世后，因其父母及妻子早已离世，按继承法相关规定，原、被告兄弟姊妹六人均系其父田**的第一顺序继承人，“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室安置房作为田**的遗产，在田**生前对“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室安置房的处理未留有任何形式遗嘱的情况下，原、被告兄弟姊妹六人对该房产的所有权享有均等的份额，该房产作为必须经房产管理部门进行权属登记的不动产，具有整体不可分割性，处理该房产须经原、被告兄弟姊妹六人协商确定，协商未成，原、被告兄弟姊妹六人均无单独处理该房产的权利。被告田*花在未与其兄姐协商及征得其兄姐同意的情况下，私自将父亲田**的遗产出卖给被告赵**，被告田*花的行为显属无权处理行为，是无效的民事行为，对其兄姐即本案五原告亦构成侵权。被告赵**作为具有完全民事行为能力人，应当知道房产是必须经房产管理部门进行权属登记的不动产，未进行登记的，房产所有人亦应当具有证明所有权的相关材料，但被告赵**在向被告田*花购买“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室住房时，未向被告田*花求证该房产相关权属证明材料，被告赵**在未见到该房产相关权属证明材料的情况下，便向被告田*花出资购买该房产，因此，被告赵**向被告田*花购买房产的行为不具备法律意义上的善意取得。综上，被告田*花处分父亲田**的遗产，违反继承法的相关规定，属无效的民事行为；被告赵**的购买行为亦不具备法律意义上的善意取得，被告田*花、赵**签订的《转让协议》系其双方为规避法律规定所签，其内容仍归属于双方房屋买卖协议范畴，故对被告赵**的辩称主张，不予支持。被告田*花与被告赵**买卖房屋的行为无效，被告赵**依据无效的买卖行为取得的房产应予返还。被告田*花因此取得的房款亦应予以返还，但房款的返还系两被告之间的关系，与五原告无关，可另行处理，故原告所诉于法有据，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第二款，第六十一条之规定判决：一、被告田*花与被告赵**于2013年5月30日签订的《房地产买卖协议》及《转让协议》为无效合同。二、被告赵**于本判决生效后十日内将位于滨北办事处梧桐二路以南“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室住房返还给原告田**、田**、田*华、田**、田*平及被告田*花。案件受理费100元，由被告田*花负担。

上诉人诉称

上诉人赵**不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实错误。1.涉案“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室并非被上诉人之父田**的遗产。涉案“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室产权归滨州市**责任公司所有。因涉案房屋尚未办理权属变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该房产权不属于田**生前所有，并非田**去世后的遗产。田**生前对滨州市**责任公司享有相关合同权利，而不是对该房享有所有权。2．上诉人与被上诉人田爱花之间存在房地产买卖合同关系证据只有《房地产买卖协议》复印件，该复印件未与原件进行核对，不能作为认定事实的根据。3.上诉人从被上诉人田爱花处受让滨州市**责任公司相关合同权利时支付了对价36万元，且上诉人受让相关权利时被上诉人田爱花出示了购房及相关交费收据，并提供了房屋钥匙，上诉人有理由认为该房为田爱花购买，并有权处分。三是上诉人对被上诉人间的关系不知情。转让协议并未违反法律规定。二、一审判决适用法律错误。1.上诉人与被上诉人田爱花所签转让协议不属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项规定的违反法律规定的情形。2.涉案房屋并非被上诉人父亲遗产，一审判决认定违反继承法相关规定错误。三、一审判决程序不当。本案一审诉讼请求为确认《房地产买卖协议》无效，而不是确认《转让协议》无效，一审判决超出诉讼请求判决上诉人与被上诉人田爱花间的《转让协议》无效错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人田**、田**答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回二审法院上诉，维持原判。

被上诉人田**答辩称，当时其他权利人都同意把房子卖给赵**并委托我具体办理该项事宜，当时房屋的有关手续都交给我了。

被上诉人田**、田**、田**未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

二审期间，被上诉人田爱花提交收款收据复印件三份，证实房款是我拿着自己的钱去隆**司交纳的，房屋装修也是我装修的。经质证，上诉人对证据无异议。被上诉人田**、田**认为证据是复印件，不能作为证据使用。

本院认为

本院认为，被上诉人田爱花提交的证据系复印件，且田**、田**有异议，不能作为认定本案事实依据。

二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，涉案房产作为田**的遗产，因其父母及妻子早已离世，按继承法相关规定，被上诉人姊妹六人均系第一顺序继承人。在田**生前对“隆达家园”住宅小区1号楼1单元101室安置房的处理未留有任何形式遗嘱的情况下，被上诉人姊妹六人对该房产的所有权享有均等的份额，涉案房产的处理须经被上诉人姊妹六人协商确定，协商未成，姊妹六人均无权单独处理涉案房产。上诉人田**擅自处分父亲田**的遗产，违反继承法的相关规定，属无效的民事行为。上诉人与被上诉人田**在签订《房地产买卖协议》及《转让协议》时明知田**生前对涉案房屋享有债权，在田**死后，由其六个子女继承了该债权，且在田**没有提交有效证据证实其售房是经其姊妹委托，或进行核实的情况下签订上述协议，不构成善意取得。关于程序问题。一审诉讼请求为请求判令房屋买卖协议无效，应当包括涉案《房地产买卖协议》及《转让协议》，一审程序并无不当。

综上，上诉人的上诉主张不成立，不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月六日