内乡县灌涨镇杨寨村十组与张**及第三人张**、时小*为确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告内乡县灌涨镇杨寨村十组与被告张**及第三人张**、时小*为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告内乡县灌涨镇杨寨村十组的委托代理人岳秀国，被告张**及其委托代理人刘**，第三人张**及其委托代理人张**，第三人时小*及其委托代理人杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2007年，第三人时小*承包我组土地经营，后时小*在该承包土地上建房。2011年2月19日，第三人时小*将所建房屋及土地卖给张**，张**又将房屋卖给其弟张**，严重侵害了我组的合法权益，现根据合同法和土地法相关规定，为维护我组的合法权益，故诉至法院，要求确认第三人时小*与第三人张**所签订的房屋买卖协议无效，并依法收回土地承包经营权。

被告辩称

被告张**辩称：2009年，时小*按规划在灌涨镇曾家河处建房，政府给其颁发了房屋所有权证。2011年2月19日，时小*与张**签订的房屋买卖协议合法、有效，后分家时张**又将房屋分给我，并办理了房产过户手续，房屋登记在我名下，我占有房屋并无不当。原告内乡县灌涨镇杨寨村十组不具备诉讼主体资格，应驳回原告的诉讼请求。

第三人张**辩称：我与时小*签订房屋买卖协议时，时小*已取得房权证，我与其签订的买卖协议经过灌涨镇司法所见证，该协议合法、有效，应依法驳回原告的诉讼请求。

第三人时小*辩称：我与张**签订房屋买卖协议时，不知道农村承包的土地不允许买卖，后我接到法院传票后，经咨询律师，我才知道我卖房违法。

原告为支持其诉讼请求成立，向本院提交如下证据：

1、灌涨镇杨寨村证明，以证实时小宇所出卖房屋的土地，属杨寨村十组的集体所有土地，不在乡村规划范围内。

2、买卖协议一份，以证实时小*与张**所签订的协议无效。

被告张**为支持其辩称向本院提交如下证据：

1、房权证一份，以证实2012年8月28日，经时小*同意将内乡县灌涨镇杨寨村十组312国道北曾家河的房屋过户在张**名下，张**依法取得房屋所有权；

2、照片四张，以证实时小*现在所建的钢结构房屋与张**的8米生活区相邻，时小*想收回8米生活区；

3、照片十一张，以证实张**房屋所在区域已有大片房屋，张**房屋不是违法建筑；

4、光碟一份，以证实原告敲诈被告未遂后立案，属恶意诉讼。

第三人张**为支持其辩称向本院提交如下证据：

房屋买卖协议、见证书、收款收据，以证实第三人时小*与第三人张**签订买卖协议经司法所见证及张**支付购房款的事实，合同是以张**名义签的，事实上是张**和张**共同购买的，后弟兄两人在分配房产时分配给张**。

对原、被告及第三人提交的证据，经当庭展示、质证，现作如下认证：对原告提交的证据1，被告及第三人张**有异议，认为该证明不符合客观事实，时小*所建房产是否在规划范围内，村委不具备证明的资格，事实上该处土地已有大片的建房，该证明属无效证明，本院认为该证明在灌涨镇杨寨村村委的职权范围内，且加盖有村委印章，应为合法、有效证据，本院作为有效证据使用。对原告提交的证据2，被告及第三人对真实性均无异议，但认为协议第二条中的房后8米土地，实际上指房屋院落，本院将该证据作为有效证据使用。对被告提供的证据2、3，原告及第三人张**、时小*对真实性无异议，本院作为有效证据使用，对被告提供的证据1，第三人张**及时小*无异议，原告对真实性无异议，但认为有房权证也不能证实集体土地性质改变，本院认为原告及第三人对该证据的真实性无异议，本院作为有效证据使用。对被告提供的证据4，第三人张**及时小*无异议，原告有异议，本院认为该证据无其他证据相印证，不能证实原告存在敲诈行为，对该证据本院不作为有效证据使用。对第三人张**提交的证据，被告及第三人时小*无异议，原告称不知情不予质证，本院将该证据作为有效证据使用。

依据上述有效证据，结合双方当事人陈述及庭审查明情况，本院确认以下案件事实：第三人时小*系内乡县灌涨镇杨寨村十组村民。2011年1月5日，第三人时小*经内乡县灌涨镇人民政府批准在曾家河东312国道北建157.5㎡砖混结构房屋一座。2011年2月19日，第三人时小*将所建房屋及房后8米土地以220000元卖给张**，并收取了全部购房款，双方签订了《房屋买卖协议》，该协议经灌涨镇司法所朱**、王**见证。后张**又将其购买的房屋分给其弟张**，并办理了房屋过户手续，现争议房屋登记在张**名下，张**占有、使用该房屋。灌涨镇杨寨村村委证实时小*建房所占的土地为杨寨村十组集体所有的土地，该房屋不在乡村规划区域范围之内。被告张**及第三人张**系灌涨镇杨洼村张营组村民，与第三人时小*非同一村民小组成员。

本院依职权调取房管部门档案两份，该档案证实：时小*于2011年1月6日将其所建房屋在内乡县房地产管理部门进行登记，证号为0301628号，建筑面积为157.50㎡。2012年8月28日，张**将房屋过户登记在自己名下，房权证号为0301972号。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为1、第三人时小*与第三人张**签订的房屋买卖协议是否有效；2、原告能否收回时小*所建房屋及屋后8米的土地承包经营权。本院认为，本院依职权调取的房管局档案显示：第三人时小*在建房时经内乡县灌涨镇人民政府同意取得建筑许可证，在办理房权证时取得灌涨**民委员会为其出具集体土地房屋登记确权证明书一份，同意时小*在312国道建房，取得了内乡**管理局为其颁发的内房字第0301628号房权证，第三人时小*合法拥有该房屋，第三人时小*与第三人张**在平等、自愿基础上，签订了房屋买卖协议，并经过灌涨镇司法所朱**、王**见证，系双方当事人真实意思表示，第三人张**已支付时小*购房款220000元，并在房管局办理了房屋登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；…….。”该房屋所有权已发生转移。第三人在签订买卖协议时具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，为了维护交易的稳定性，本院认为第三人时小*与第三人张**签订的关于房屋部分的买卖协议应为有效协议。关于争议焦点2原告能否收回时小*所建房屋及屋后8米土地承包经营权，本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”第三人时小*将其屋后8米集体土地随登记的房屋一起出售，其行为违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定集体土地不得出让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故第三人时小*与第三人张**所签订房屋买卖协议所涉及的8米土地部分买卖无效。但被告可依据双方当时所签协议，另行就其损失主张权利。时小*建房所占土地，在建房时经过村委会和灌涨镇人民政府审批，该土地已具有宅基地性质，故原告收回时小*建房所占土地承包经营权，本院不予支持。时小*所建房屋后8米土地，原告未提交证据证明该土地是承包土地，对原告要求收回土地的该诉请不予支持。关于被告张**与第三人张**辩称灌涨镇杨*村委不具备出具证明资格的问题，本院认为《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”杨*村委对杨*村各小组的集体土地有管理职责，其出具证明在职权范围内，故对该辩称本院也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地法》第三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、第三人时小*与第三人张占基于2011年2月19日所签订的房屋买卖协议中涉及房屋后8米土地部分为无效协议。

二、驳回原告灌涨镇杨寨村十组要求确认第三人时小*与第三人张**签订的关于房屋部分买卖无效及收回第三人时小*建房所占及屋后8米土地承包经营权的诉讼请求。

诉讼费4600元，由原告负担1000元，第三人张**、时小*各负担1800元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十日