乐山地泰新农村建设投资有限公司与周**、四川乐山**限责任公司、杨*确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人乐山地泰新农村建设投资有限公司（以下简称乐山地泰公司）与被上诉人周**、被上诉人四**有限责任公司（以下简称乐**公司）、被上诉人杨*因确认合同无效纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2014）乐中民初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人乐山地泰新农村建设投资有限公司的委托代理人陈**，被上诉人周**的委托代理人胡*，被上诉人杨*的委托代理人苏**到庭参加诉讼。被上诉人四**有限责任公司（以下简称乐**公司）经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：原告的原企业名称为乐山海**有限公司，于2007年12月24日名称变更为乐山地**有限公司，于2014年5月15日名称变更为乐山地泰新农村建设投资有限公司。1995年3月，原告与乐山市**发公司（以下简称华**司）签订《联合开发合同书》，约定由华**司提供土地，原告提供建设资金，共同开发修建“海鑫商城”项目。华**司凭其《国有土地使用证》办理了“海鑫商城”建设项目的建设工程规划许可证、商品房预售许可证。1995年9月1日，杨*作为甲方与作为乙方的原告签订《商品房购销合同》，主要约定：“甲方以600元／平方米价，购买乙方在嘉定中路商品房5楼4、5号商品房，房屋面积268.94平方米。在房屋竣工后全部结清；该商品房在1996年8月30日交付使用，乙方如到期不能交付使用，除人力不可抗拒的自然因素外，乙方延期交付一月以上，乙方按建行同类贷款利率标准，给甲方计付购房款利息并加息20%；甲方必须在乙方将房屋交付使用前付清全部款，否则乙方不能出具给甲方房屋办理房产证所需的相关手续，并暂缓交付商品房；房屋竣工交付使用后，乙方可为甲方统一办理房屋产权证”。

1996年4月15日，原告作为甲方与作为乙方的被告乐**公司签订《海鑫商城项目股权转让协议》，主要约定：“甲方将拥有海鑫商城60%的股权，以100万元转让给乙方；乙方在收购甲方的股权后，仍用甲方公司的名称操作项目；甲方此前与客户签订的协议、合同仍然有效，由乙方继续履行；甲方统一乙方在项目竣工后将“海鑫商城”改名为“华益商城”；甲方应协助乙方完成移交前售房合同的履行事宜。”该合同签订后，原告与被告乐**公司未将该协议内容告知杨*。此后，由于“华益商城”项目建设方原告、被告乐**公司、华**司的原因，导致诉争房屋一直未办理房屋产权证。

一审法院认为

第三人杨*于2007年3月19日向乐山**民法院提起诉讼，请求被告乐山地**公司和乐**公司及乐山市**发公司按照合同约定交付房屋，并办理房产证和土地证，按约承担违约责任等。被告乐山地**公司对卖房事实无异议，但认为第三人杨*应向其履行结清购房款的义务。经乐**民法院生效判决认定了以下事实：1、被告乐山地**公司与第三人杨*签订的《商品房购销合同书》有效；2、2004年夏天，第三人杨*实际占有了讼争房屋，应视为房屋交付的实现；3、第三人杨*应向被告地**公司履行付清全部房款的义务后，才能向地**公司主张办理房屋产权证等相关手续的权利。

原审法院另查明，2007年7月7日，乐山市市中区民政局通知本案诉争房屋的新编门牌号码确定为嘉定中路103号4单元5楼2号。2007年1月18日，乐山**管理局对“海鑫商城”项目的房屋进行产权初始登记，登记建筑面积为10800平方米，登记产权人乐山**鑫商城。2009年7月7日，经被告周**申请，乐山**管理局将“海鑫商城”项目的乐山市市中区嘉定中路103号4单元5楼2号房屋的所有权登记在周**名下。

原审法院还查明，被告乐**公司成立于1994年6月13日。2005年8月11日，乐山**管理局作出行政处罚决定，吊销了被告乐**公司的营业执照。

原审法院认为：当事人对合同效力的认识出现分歧时，可以请求人民法院确认合同效力。根据合同的相对性原理，对合同效力提起确认请求的当事人应指合同的双方或对合同具有利益的当事人。《华益房销字（96）字26号商品房购买合同书》的合同双方为被告周**与被告**公司，原告**公司作为合同双方当事人以外的第三人，与本案所涉及的合同没有法定或约定的合同上的权利，因此，原告**公司请求确认《华益房销字（96）字26号商品房购买合同书》无效，不予支持。

2014年11月20日，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告乐山地泰新农村建设投资有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告乐山地泰新农村建设投资有限公司承担。

上诉人诉称

上诉**泰公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、原审判决错误适用合同相对性原理，不当限制提起确认合同无效主体，该认定缺乏法律依据。2、原审判决适用法律有误，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十六条规定而未适用，属适用法律错误。为此，请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决；2、确认乐**公司与周**签订的华益房销字（96）字26号《商品房购房合同书》无效。

被上诉人辩称

被上诉人杨*辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律及判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

被上诉人周**辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律及判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

被上**益公司在二审答辩期间未提交书面答辩状，且也未到庭参加诉讼。

二审中，上诉**泰公司向本院提交了：1、乐山市住房保障和房地产管理局2015年3月13日出具的《房屋信息查询结果》，拟证明只有华通公司和乐山地泰公司可以预售讼争房屋，华**司没有资格预售；2、乐山市住房保障和房地产管理局2013年12月27日出具的《房屋所有权证领证记录》、《私有房屋登记申请表》、2010年3月16日周**与傅*、邓**签订的《存量房买卖合同》及已注销的乐山市房权证私房字第122655号《房屋所有权证》和乐城国用（2009）第107739号《国有土地使用证》，拟证明讼争房屋现属傅*、邓**所有。

被上诉人杨*对证据1质证认为，与本案无关，杨*买的是现房，不是预售，是在1996年购买的。对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议。

被上诉人周**对证据1质证认为，当时是政府出面协调的，买房的人都是和华**司签订的合同。对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议。

本院认证，《房屋信息查询结果》真实、合法，但与本案不具有关联性，本院不予采信。双方当事人对证据2真实性、合法性和关联性均没有异议，本院予以采信。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

另查明：海鑫**益公司签订《海鑫商城项目转让协议》后，1996年4月20日，海鑫房开司将海鑫商城相关资料移交给华**司，其中，包括海鑫房开司与杨*签订的《商品房购销合同》。由于杨*一直未支付剩余购房款，海鑫房开司也未为其办理所购房屋的产权证。2009年，因办理房产证所需，周**与乐山华**司签订了华益房销字（96）字26号《商品房购房合同书》。2010年3月16日，周**与傅*、邓**签订的《存量房买卖合同》将涉案房屋卖给了傅*、邓*，现该房屋产权人为傅*、邓**。

本院认为

本院认为：关于本案的案由。《最**法院关于印发修改后的＜民事案件案由规定＞的通知》第三条第1款规定：“第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由；……”，乐**公司在本案中的诉请仅为确认华**司与周**签订的华益房销字（96）字第26号《商品房购房合同书》无效，因此，本案案由应确定为确认合同无效纠纷，原审法院确定为合同纠纷不当，本院予以纠正。

关于乐**公司主张华益房销字（96）字第26号《商品房购房合同书》无效应否支持的问题。1995年9月1日，海鑫房开司与杨*签订《商品房购销合同》，将涉案房屋出卖给杨*，双方签订的《商品房购销合同》经人民法院生效判决确认合法有效，乐**公司可以根据双方合同约定，要求杨*承担相应违约责任。1996年4月15日，海鑫房开司与乐**公司签订《海鑫商城项目股权转让协议》，双方约定：海鑫房开司此前与客户签订的协议、合同仍然有效，由乐**公司继续履行。此后，杨*将涉案房屋转售给周**，再由乐**公司与周**签订华益房销字（96）字第26号《商品房购房合同书》，该行为并未违反法律、法规的效力性强制性规定。**泰公司主张乐**公司与周**恶意串通签订《商品房购房合同书》，损害其利益，但提供的证据不足以证明其主张，因此，乐**公司要求确认该《商品房购房合同书》无效的主张，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，判决结果正确，应予维持。**泰公司提出的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十四之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由乐山地泰新农村建设投资有限公司负担。

裁判日期

二〇一五年九月二十八日