原告四川省宜**限责任公司诉被告宜宾市**询有限公司等确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告四川省宜**限责任公司（以下称岷**公司）诉被告宜宾市**询有限公司（以下称龙**公司）、宜宾市**限责任公司（以下称长**公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月6日受理后，依法由审判员李*其适用简易程序，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告岷**公司的委托代理人杨*、被告龙**公司的委托代理人施**、被告长**公司的委托代理人杨*，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：2012年10月5日，原告（甲方）与张*（乙方）签订《场地、房屋租赁合同》，双方约定，原告将位于宜宾**大麦坝的场地、房屋整体租赁给被告张*。该合同第十二条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除并终止合同，收回场地、房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1.擅自将承租的场地、房屋转租或擅自改变用途未经甲方书面同意；……”第十三条提前终止合同第4项约定：“甲方因整体出售或出现本合同第十二条规定的情形而须终止合同时，应提前一个月书面通知乙方，乙方自行搬迁，甲方不予任何经济补偿”。由于原告住所地远在屏山县，对出租给张*的房屋、场地使用情况完全不了解。2014年7月，原告因生产经营需要出卖该场地、房屋。于2014年7月15日通知张*，2014年7月16日，张*书面放弃优先购买权。2014年7月17日，原告与第三方签订《房屋买卖合同》，整体出售房屋、场地，并约定有与房屋交付相关的违约责任。2014年7月18日，原告依合同约定书面通知张*，要求其在2014年8月15日前退回原告，以便原告及时将房屋、场地交付买房方。在此过程中，原告才知道张*以宜宾市**询有限公司名义，已将部分房屋、场地进行了转租，导致其不能按约定返还房屋、场地，被告之间的转租行为并未取得原告的同意。经原告多次与被告张*协商，双方于2014年11月1日解除了《场地、房屋租赁合同》。该合同解除后，原告要求被告**公司退还房屋，但被告**公司均予以拒绝，继续非法占有房屋，且从2014年11月1日起没有再支付任何费用。对此，原告认为：1.被告张*在承租原告的房屋、场地后，未经原告同意，擅自转租，其转租行为的效力待定。因原告对其转租行为不予追认，故被告之间的转租合同无效。2.承租原告房屋的主体是张*个人，而与被告**公司签订转租合同的龙**公司，其不具有签订转租合同的主体资格，转租合同无效。综上，原告依据《中华人民共和国合同法》第224条之规定诉至贵院，请求判令：一、确认被告之间的租赁合同无效。二、被告**公司支付原告房屋占有使用费79665.60元（从2014年11月1日至2015年1月31日）并继续计算至退还房屋之日止。三、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确确认其要求解除的合同是被告龙**公司与被告**公司于2013年2月1日签订的《办公室租赁合同》。

被告辩称

被告龙*经济公司辩称：张*租房是整体承租的，他有资格分别转租。张*签订的承租合同上是有优先购买权的。张*曾收到过函，称如果张*要买租的房子，第二天就要拿一千八百万来买。据我方所知，现在的买方是以一千七百万的价格买的。后来我司委托朋友和新房东苏*商量继续承租。原告方后来转告我，要租就要涨房租，以前是一百三十万元一年，现在要多三十万元，还要交200万元的保证金，而且是苏*租给原告，原告再转租给我司。我方在该租赁场地投资很多，我方也和原告的法人多次协商但一直没有协商好。后来我方只向原告租赁了场地里面的办公室。我方认为2014年11月1日之前的合同有效，之后的合同无效。

被告**公司辩称：我方和原告没有关系，原告起诉我司不成立。我方使用的场地是从被告龙*经济公司租赁的，且我司的办公设备现在还在租赁场地。我方也有损失，还没有找人赔偿。原告没有权利要求我付房屋使用费，而且原告是以和别人签的合同来计算，根本没有道理。

本院查明

经审理查明，涉案房屋、场地位于翠屏区象鼻街道大麦坝街106号，房屋建筑面积7112.92平方米，土地使用面积12618.20平方米。2004年5月10日、2008年12月8日原告岷**公司先后取得涉案房屋、土地的国有土地使用权和房屋所有权。2012年10月5日，原告（甲方）与张*（乙方）签订《场地、房屋租赁合同》，原告将其所有的涉案房屋、场地整体出租给张*用于仓储、加工，租赁期限从2012年11月1日至2017年10月31日，年租金130万元，合同第十二条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除并终止合同，收回场地、房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1.擅自将承租的场地、房屋转租或擅自改变用途未经甲方书面同意；”。2012年11月2日，被告宜宾市**询有限公司成立，住所地象鼻街道大麦坝街106号1幢1层，法定代表人是张*。该公司成立后陆续将张*承租的涉案房屋、土地转租给他人。2013年2月1日，被告龙*经济公司（甲方）与被告**公司（乙方）签订《办公室租赁合同》，龙*经济公司将张*承租的涉案房屋中四楼的办公室一间租赁给长**公司，租期从2013年2月1日到2016年1月31日。2014年7月17日，原告岷**公司（甲方）与李**（乙方）签订《房屋买卖合同》，原告将涉案房屋出售给李**，合同约定“如遇承租方严重不配合，致使甲方不能按期交房，最迟不超过2014年9月15日，过期按一般违约责任处理。如甲方在2014年10月15日前无法交房导致合同不能继续履行的，按根本违约处理”。2014年9月，涉案房屋、场地的房屋所有权及土地使用权转移到李**、李**、苏*三人名下。房屋所有权转移后，因原告无法按照合同约定交付房屋，原告遂于2014年12月2日与李**签订《场地、房屋租赁合同》及《补充协议》，以承租人的名义整体租赁涉案房屋、场地，出租人李**实际也未交付房屋。合同约定：租赁期限从2014年11月1日至2017年10月31日，年租金160万元，出租方同意承租方转租。2014年11月1日，原告与张*签订《办公室租赁合同》，原告将其承租的涉案房屋、场地中的办公室转租给张*。2014年12月15日，原告（甲方）与张*（乙方）就2012年10月5日双方签订的《场地、房屋租赁合同》的结算、交接事宜签订《场地房屋租赁整租费用结算协议》，该协议约定“乙方承诺从2014年11月1日起未收各转租户任何租金；在《办公室租赁合同》外占用的场地于本月20日前移出主厂房；各转租合同原件全部交付甲方。乙方与转租户之间一切可能的争议均与甲方无关。”，后原告岷**公司因被告**公司拒绝退还房屋，遂诉至法院，请求判如所请。

另查明，1.被告长**公司承租的房屋向被告龙*经济公司交付租金，其租金支付到2014年10月31日。2.被告龙*经济公司、长**公司至今仍在实际使用涉案房屋。

上述事实有原被告双方提供的下列证据及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。原告提供的证据有：1.营业执照、组织机构代码复印件；2.被告之间的转租合同复印件；3.房屋产权依据、原告与李**等人之间的房屋买卖合同、原告与张*的租赁合同；4.原告与李**的房屋租赁合同；5.原告与张*的租赁合同（2014年11月1日）及结算清单；6.原告与张*的合同终止后与其他人签订的租赁合同。

本院认为

本院认为，原告作为涉案房屋、场地的产权人时将该房屋、场地整体租赁给张*，后法定代表人为张*的被告龙*经济公司将涉案房屋、场地转租给被告**公司等人。龙*经济公司并非涉案房屋、场地的承租人，无权使用租赁物更无权转租。原告的住所地在屏山县，租赁物在翠屏区，虽不在同一行政区域，但地理距离并不远，且其出租的房屋面积有7000余平方米，场地有上万平方米，如此大面积的租赁物整体租赁给一自然人，由该自然人独自使用显然不合常理，原告应当知道实际使用其出租物的并非张*一人，而原告从将该处出租之时（2012年10月5日）至出售之时（2014年7月17日），近两年的时间从未表示任何异议。2015年1月16日，原告以与张*签订的租赁合同中约定不得擅自转租为由，诉请确认龙*经济公司与长**公司于2013年2月1日签订的《办公室租赁合同》签订的租赁合同无效。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”，原告以出租人身份在应当知道转租事实六个月之后对转租行为提出异议，故本院不予支持。原告起诉来院时，其已不是涉案房屋、场地的所有人，其身份是承租人，所有人（即出租人）是李**、李**、苏*，实际使用人是被告龙*经济公司、被告**公司等人。原告向房屋所有权人李**承租房屋，出租人并未向原告交付房屋，原告因此要求确认二被告之间的租赁合同无效。根据合同的相对性，原告签订租赁合同的相对方是李**，而原告与被告龙*经济公司、长**公司之间并无任何合同关系，其以承租人身份因承租目的无法实现而诉请确认二被告之间的租赁合同无效，无法律和事实依据，故本院不予支持。原告诉请被告**公司支付房屋占有使用费，长**公司虽实际占有该房且从2014年10月31日之后未再付租金，但对于长**公司来说，原告既不是出租人，也不是房屋所有权人，无权要求长**公司支付费用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。

据此，依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，判决如下：

裁判结果

驳回原告四川省宜**限责任公司的诉讼请求。

案件受理费1992元，减半收取996元，由原告四川**有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十六日