柳州**有限公司与广东粤**限公司、东莞**理局、东莞农村**司长安支行、陈**其他审判监督行政判决书

审理经过

原告广**有限公司（以下简称为粤**司）诉被告东莞**理局（以下简称为东**管局）、第三人东莞农村**司长安支行（以下简称为农商行长安支行）、陈**房屋行政登记纠纷一案，本院于2011年8月10日作出（2011）东二法行初字第9号行政裁定，已经发生法律效力。因再审申请人柳州**有限公司（以下简称为东**司）向东莞**民法院申请再审。该院经审查，于2014年11月3日作出（2014）东中法行申字第2号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭审理。再审申请人东**司委托代理人杨*、高圣，被申请人粤**司委托代理人孙*，被申请人东**管局委托代理人方**、吴**，被申请人陈**委托代理人袁**到庭参加诉讼。被申请人农商行长安支行经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。

2011年6月14日，粤**司提起原审诉讼，诉称，1998年12月25日，涉案房地产权登记的房产所占集体建设用地使用权权属人东莞市长安镇厦边社区沙边村（以下简称沙边村）与广东发展**东莞分行（以下简称广发行东莞分行）签订《抵押合同》（编号：98148），将集体建设用地（土地证号为东府集建（1997）第＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号）作为东莞**有限公司（以下简称南**司）向广发行东莞分行贷款的抵押担保，并办理了抵押登记（土地他项权利证明书号为抵押他项（1998）字第＊＊＊＊号）。后南**司没有清偿债务，粤**司向广发行东莞分行依法受让了该债权。粤**司在主张权利时发现东**管局将抵押土地已经向陈**颁发了粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号房地产权证，该行为严重侵害了原告合法权益，也违反法律规定。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定，陈**申请房地产权登记时应当提交房地产移交、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件，涉案房地产权证上所登记的房产所占建设用地使用权已经依法设立了抵押并办理了抵押登记，有原东**土局颁发的《土地他项权利证明书》（抵押他项（1998）字第＊＊＊＊号）证明，东**管局未依法进行审查和确认房地产权属，未尽到调查核实的责任，就给陈**颁发房地产权证的行为违反了相关法规规定。陈**在申请登记时，涉案房地产权证登记的房产所占建设用地使用权已经设立了他项权利，陈**隐瞒事实，且东**管局未经调查核实，为陈**颁发涉案《房地产权证》。东**管局颁发涉案《房地产权证》的行为违反法规规定，其行为属于行政违法行为，请求法院撤销粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》。

一审被告辩称

东**管局在原审中辩称：东**管局于2003年向陈**颁发房产证的行政行为对粤**司的权利义务不产生实际影响，本案不属于行政诉讼的受理范围，应驳回粤**司起诉。理由如下：1、该房产（房地产权证：第C＊＊＊＊＊＊号所在的土地地块与粤**司所受让的“土地他项权”抵押所述地块不同。粤**司提供的《土地他项权证明书》显示，其受让抵押权的是编号为东府集建（1997）第＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的地块，其诉请撤销粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号房地产权证所提供的依据也为对编号为东府集建（1997）第＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的地块享有抵押权。但是，根据《东莞市房产管理局房屋产权档案》记载，粤**司诉请撤销的编号为粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》所占地块却是编号为东府集建（1990）字第1900＊＊＊＊＊＊＊＊＊号土地，该档案记载与粤**司提供的粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》上记载的土地使用权证号完全一致。所以，粤**司诉请撤销粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》所占土地不是粤**司享有抵押权的土地，粤**司无权就与其无利害关系的《房地产权证》提起行政诉讼；2、东**管局办理涉案房产的《房地产权证》之程序合法、证据充分。陈**向东莞市房产管理部门申请办理房地产权证书，手续齐备，东**管局根据《广东省城镇房地产权登记条例》第十条的规定依法登记并颁发编号为粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》，程序合法、证据充分，完全符合法律规定。

农商行长安支行在原审中述称，涉案的房产已经抵押给农商行长安支行，办理了抵押登记，农商行长安支行的抵押权应该得到保护。不管房产最后到谁手上，农商行长安支行是善意第三人，权利应得到保护。

陈**在原审中述称，粤**司诉讼请求超过诉讼时效且没有中止的理由。涉案的土地的抵押期限早已届满，原债权人广发行东莞分行没有在诉讼期限内提出诉讼。陈**以租地建房形式申领房产证，申报过程中手续合法完备，真实完整，陈**认为根据《中华人民共和国物权法》规定，私人的财产应受到保护，粤**司不能采取行政诉讼的方式损害其合法权利。

一审法院查明

原审审理查明：1998年12月25日，东莞市长安镇厦边沙边经济合作社（以下简称沙边经济合作社）与广**莞分行签订编号为98148号《抵押合同》，将土地证号为东府集建字（1997）第＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号的集体土地建设用地作为南**司向广发行行东莞分行贷款的抵押担保，并于1999年1月4日办理了土地他项权利登记，土地他项权利证明书编号为抵押他项（1998）字第＊＊＊＊号。后南**司没有清偿债务，粤**司于2006年10月31日与广**莞分行签订《债权转让协议》，受让了广**莞分行对南**司合同编号为0198148号的《广**银行贷款合同》项下的债权。

东**管局应陈**的申请，于1998年11月4日向陈**颁发了粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》，该房屋所占土地的土地证编号为东府集建（1990）字第1900＊＊＊＊＊＊＊＊＊号土地。

原审另查明，陈**以房产所有权人身份将上述房产抵押给东莞市农村信用合作联**信用社，并于2007年4月28日办理了房地产抵押他项权证明书，编号为：东房抵证字第2007-3554号。2009年12月31日，东莞市农村信用合作联**信用社经东莞**管理局核准变更名称为农商行长安支行。

本院在原审中认为，粤**司起诉的是东**管局于2003年1月14日向陈**颁发粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》的行为。根据东**管局提供的上述《房地产权证》的《东莞**理局房屋产权档案》显示，该房屋所占土地的土地证编号为东府集建字（1990）字第1900＊＊＊＊＊＊＊＊＊号。而抵押他项（1998）字第＊＊＊＊号《土地他项权利证明书》显示粤**司享有抵押权的土地为东府集建字（1997）第＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号土地，即粤**司诉请撤销粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》所占土地不是粤**司享有抵押权的土地，粤**司与东**管局颁发粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》的行为不具有法律上的利害关系，不具有法定原告诉讼主体资格。遂裁定驳回粤**司的起诉。

再审申请人称/抗诉机关称

本案再审期间，再审申请人东**司称，案涉粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》所涉房屋已被以物抵债给原债权人广**莞分行，已将该房产用以出租收取租金，法院生效的裁判文书已认定抵债协议真实有效，但东**管局的错误登记行为使债权人与债务人以案涉房产抵偿债务的约定无法实现，侵犯了债权人广**莞分行及其后权利受让人粤**司的合法权益。权利受让人粤**司与案涉登记行为有法律上的利害关系。东**司于2012年7月31日通过拍卖的方式取得粤**司对南**司相关债权及位于沙边村该项抵债资产组成的资产包权益，包括案涉房屋，应成为本案适格的当事人。东**管局在相关房产土地使用权人与房屋所有权申请登记人不一致的情况下，向陈**颁发案涉《房地产权证》，不符合《广东省城镇房地产权登记条例》的规定。案涉房屋本应根据广**莞分行与债务人在法院达成的调解协议交还广**莞分行，粤**司受让权利后亦本应取得房屋的相关权利，但粤**司申请执行后，因陈**提出执行异议导致房屋至今无法交还取得权利的东**司，这是东**管局的错误登记行为造成的，其应赔偿东**司因无法收回房屋期间的损失。请求法院：1.撤销（2011）东二法行初字第9号行政裁定；2.请求法院依法撤销东**管局颁发的粤房地证字第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》；3.请求东**管局在法院判决撤销上述《房地产权证》后立即撤销相关《房地产权证》，并赔偿因其错误登记导致房屋无法返还东**司期间所产生的房屋租金（从案涉民事调解书生效之日，即2006年5月31日，按每月租金28，465.74元，计算至案涉房屋实际返还东**司之日止）；4.诉讼费用由东**管局、陈**承担。

被申**财公司对东**司的再审请求没有提出异议。

被申请人东**管局在再审期间，除提出其原审的意见外，还称，按规定，当事人申请再审，应当在判决、裁定生效后2年内提出，超过期限的法院应不予受理。本案原审行政裁定于2011年9月7日已生效，距今已有4年多，即使东**司于2014年初提起申请，亦已超过法定期限，应驳回其申请。

农商行长安支行称，涉案的房产已经抵押给农商行长安支行，办理了抵押登记。借款人已于2012年1月5日向农商行长安支行归还贷款的本息，农商行长安支行已与抵押人、借款人办理了退还抵押物手续，上述抵押物的抵押关系已经消亡，农商行长安支行不应再作为本案的当事人。

陈**称，一、陈**认同和认可东莞房管局的意见；二、东**司根据与粤**司的债权转让而取得的身份，并不涉及到对本案的房地产权证的登记，因此不是适格主体。陈**认为本案东**司作为再审申请人不适格；三、案涉两土地证不但证号不一致，四至也不一致。原审认定事实清楚。请求驳回再审申请人的诉求。

本院查明

本院再审查明，除东**管局向陈**颁发案涉《房地产权证》的时间外，对原审查明的其他事实，再审予以确认。东**管局向陈**颁发案涉《房地产权证》的时间为2003年1月14日。

另查明，案涉房屋所占土地的土地证登记的使用权人为沙边村。根据东莞房管局提供的房产档案资料，粤房地证字C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》所涉房屋于2002年建成，为5层宿舍，占地538.5平方米，建筑面积3，261平方米。该房屋的建设手续显示房屋建设人为陈**或沙边经济合作社，建设工程规划许可证所附土地证号均为东府集建为（1997）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号，但其他资料填写的房屋使用土地来源均为沙边经济合作社于2001年10月1日租赁50年给陈**的6，133平方米土地，即东府集建（1990）字第1900＊＊＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证对应的全部土地。

南**司于1997年10月1日与沙边经济合作社签订《土地租赁合同书》，向沙边经济合作社租赁土地25，000立方米60年，其中部分土地为东府集建为（1997）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证所涉的20，000平方米，与陈**上述租赁的土地地点相同。1998年12月25日，南**司向广**莞分行借款2，630万元，沙边经济合作社以东府集建（1997）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号土地为南**司作抵押向广**莞分行提供贷款担保，并办理了抵押登记。约2000年至2002年间，上述土地上建成多幢厂房、宿舍及办公楼。2000年9月26日，南**司与广**莞分行签订《以物抵债协议》，约定以东府集建（1997）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号土地中的4，275平方米土使用权及其上两幢共9，405平方米的厂房、宿舍抵债962.8万元。2004年4月27日，南**司与广**莞分行又签订一份《以物抵债合同》，约定以5，830.5平方米土地使用权及三幢共10，675.84平方米的房屋抵债1，273.02万元。后上述抵债房屋均交由广**莞分行出租收益。上述抵债房屋中，有一栋即为本案案涉房屋。另外的四栋房屋，陈**亦分别于2002年6月及2003年1月以其个人为权利人向东**管局申请了产权登记，东**管局于同月向陈**颁发了相关房屋的房地产权证。其中2002年6月登记的三**房地产登记档案资料显示该三房屋使用土地来源均为沙边经济合作社租赁50年给陈**的20，000平方米土地，即东府集建（1997）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证对应的全部土地。2006年5月31日，广**莞分行就上述抵债房屋与承租人及担保人签订（2006）东法民一初3401、3405号调解协议，解除双方签订的房屋租赁合同，收回房屋使用权，承租人与担保人需要偿还租金。后在执行收回房屋的执行案件中，陈**以其已取得案涉房屋的房地产权证为由提出执行异议，本院裁定中止案涉房屋的执行。

2006年10月31日，粤**司受让了上述广发行东莞分行对南**司的贷款合同债权及抵债房产资产、调解协议的权利。2012年7月31日，东**司从粤**司处受让了上述债权及抵债资产等权利。原审粤**司提起诉讼时，其提交的证据中有《债权转让协议》、《抵债资产转让协议》、（2006）东法民一初3401、3405号民事调解书等，粤**司主张的证明内容为其取得相关债权及其享有相关房地产的收益。陈**上述于2002年申请登记取得的三《房地产权证》，已被粤**司于2011年6月向本院提起行政诉讼，并最终于2014年7月被东莞**民法院基于土地使用权人与登记的房屋所有权人不同、房屋所有权登记前所用土地的使用权证未送土地管理部门查验核实、登记房屋在确权登记前已抵债给他人等理由，终审判决撤销。本案原审于2011年9月14日生效，东**司曾于2014年8月19日向本院申请再审。本院以东**司非原审原告及其申请再审时间超过法定的2年期限为由，驳回其申请。再审期间，东**司确认案涉房屋与原审主张的抵押土地没有关联。

以上事实，有原审粤**司提供的资产统一编号为11060132的《债权转让协议》、资产统一编号分别为21060018、21060019的《抵债资产转让协议》及《抵债资产转让附件》、《债权转让及催收公告》、东府集建字（1997）第＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号《集体土地建设用地使用证》、抵押他项（1998）字第＊＊＊＊号《土地他项权利证明书》、（2006）东法民一初字第3401、3405号《民事调解书》、（2009）东二法执异复督字第24号《执行裁定书》及《告知书》、广发行东莞分行借款借据、东莞市房产产权备案按揭查询结果证明、编号为98148的《抵押合同》，东**司提供的房屋租赁合同、（2014）东中法行终字第98、99、100号行政判决书、拍卖成交书、说明、公告，东**管局提供的《东莞**理局房屋产权档案》，当事人陈述及庭审笔录附卷为证。

本案经本院审判委员会讨论认为，东**司在再审期间增加诉讼请求，不符合再审审理范围的原则，本院不予处理。本案主要争议的焦点及要厘清的问题有：一、本案是否符合再审的条件；二、东**司是否具有申请再审的主体资格；三、东**管局的登记行为是否合法。

对第一个问题，本案由东莞**民法院裁定指令本院再审，本案按指令进行再审。

对第二个问题，原审中，粤**司在起诉的事实理由部分虽没有明确提及东**司在再审中主张的事实理由主张，但其提交的证据中有《债权转让协议》、《抵债资产转让协议》、法院（2006）东法民一初3401、3405号民事调解书等，粤**司已主张证据的证明内容为其取得相关债权及其享有相关房地产的收益，其该举证主张，应视为已提出东**管局颁发《房地产权证》的行为损害其对受让债权及抵债房地产应有权益实现的诉讼事实理由主张，且东**司受让了粤**司对南**司的债权及相关抵债房屋权益，东**管局作为房屋权属管理登记部门，其对有关房屋的权利登记，与东**司有直接法律利害关系，故东**司是本案的适格主体。

对第三个问题，《广东省城镇房地产权登记条例》第八条规定：“下列房屋所有权及其所占用土地的使用权相统一的房地产应当办理登记：（一）新建房屋建成后交付使用时，房地产权利人持土地使用证明及其他有关文件申请办理确认权属登记，换领房地产权证，并注销土地使用证……”，而案涉房屋的土地使用权人与房屋所有权人不一致，东**管局就案涉房屋登记的行为明显不符合该规定，且根据现有证据，案涉房屋屋建设工程规划许可证所附土地证号均为东府集建为（1997）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号，非东**管局确认的土地证号，东**管局在确认案涉房屋使用土地的认定缺乏充分的依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项关于“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的”的规定，应撤销东**管局向陈**颁发的案涉《房地产权证》。

本院认为

综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2011）东二法行初字第9号行政裁定；

二、撤销被申请人东莞**理局向被申请人陈**颁发的第C＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》。

本案受理费50元，由东莞**理局承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年五月二十二日