钟**与大竹县住房与城乡规划建设局房屋登记纠纷案一审行政判决书

审理经过

原告钟*建诉被告大竹县住房和城乡规划建设局房屋行政登记一案，本院2014年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月11日、9月22日、11月21日公开开庭进行了审理。原告钟*建及其委托代理人兰**、彭**、被告大竹县住房和城乡规划建设局法定代表人田其建的委托代理人石**、黄**、第三人四川东恒置地有限公司法定代表人周**的委托代理人张**、第三人熊常翠的委托代理人熊**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2010年9月10日，被告大竹县住房和城乡规划建设局以原告钟**和第三人四川东恒置地有限公司共同申请注销“东恒云洲花园”楼盘房号A幢4-5号商品房预售合同的登记备案为由，将备案登记号201001572的商品房预售合同的登记备案予以注销。

原告诉称

原告钟*建诉称：2010年1月30日，原告与四川东恒置地有限公司签订了编号为2010000543的《商品房买卖合同》（房号为“东恒云洲花园”楼盘A幢4-5号），并已付清了全部购房款215290元。原告与该公司根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，在被告单位办理了商品房预售合同登记备案。2012年1月9日，原告得知被告注销了原告购买该套房屋的备案登记，而变更登记为第三人熊常翠。被告擅自注销原告的登记备案的行为，严重侵害了原告的合法权益。原告不服被告该违法的具体行政行为，特提起行政诉讼，并请求法院判决被告赔偿经济损失215290元。

原告向法庭提供的证据材料有：1、CH-01-0605合同编号2010000543商品房买卖合同；2、第三人四川东恒置地有限公司向其出具的购房款收据；3、第三人熊**编号为201100584的大竹县商品房预售合同登记备案表。

被告辩称

被告大竹县住房和城乡规划建设局辩称：1，根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款、《城市商品房预售管理办法》第四条第三款、第十条、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第二条第（十）项的有关规定，被告作出注销原告商品房预售合同登记备案的行为是依法履行职责，符合法律规定，应当依法维持。现行法律对注销商品房预售合同登记备案没有明确的程序规定，注销原告的商品房预售合同登记备案，有原告和开发商共同签字盖章的注销申请和原告的身份证复印件，被告对注销资料只负责形式审查，并不具有实质审查的义务；2，原告提出的行政赔偿请求，理由不能成立，应当依法驳回。预售房登记备案不是物权登记，原告不能因为申请了登记备案就必然取得该商品房的物权；登记备案行为与原告民事合同效力没有法律意义上的直接联系；大竹刑初字（2013）第2号刑事判决书认定东恒**公司涉嫌非法吸收存款、一房多卖，证明原告的经济损失系开发商造成，原告无论是借款给开发商还是买房，其损失与被告行政行为无关。

被告在举证期限内向法庭提供的证据有：1、编号为201001572的大竹县商品房预售合同登记备案表，证明编号为2010000543的商品房买卖合同确实在被告处进行过登记备案；2、原告签名和开发商四川东恒置地有限公司加盖公章的注销登记备案申请及原告身份复印件，证明原告因资金不足与开发商协商同意将该套房屋退还开发商另行处理，特申请注销；3、证人唐*、杜**证言笔录，证明原告和开发商之间名为房屋买卖实为借贷关系，以及被告撤销其备案是因双方达成协议齐备相关资料后共同向被告提出；4、（2013）大竹刑初字第2号刑事判决书，证明原告和开发商名为买卖实为借贷，开发商的法定代表人构成合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪，原告的损失系开发商造成，原告应向开发商主张民事权利；5、法律法规：《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、**建部建房（2010）53号文件。

第三人熊**陈述称，本人系合法购房，其它情况一概不知，请求法院保护自己的合法权益。

第三人四川东恒置地有限公司陈述称，原告的购房合同不能真实反映法律关系，系东**司向成**公司借款时，该公司要求以购房形式借款而签订的购房合同。借款基本了清后商品房预售登记注销前，东**司告知过成**司，成**司未提出异议。

诉讼中，根据原告的申请，成都**定中心受本院委托，对被告所提证据中的注销登记备案申请书上的原告签名和指印，作出了成清司鉴字（2014）第251、254号鉴定意见书，结论为：该申请书上的签名和指印均非原告本人所为。

经庭审质证，本院认为，原、被告双方在法定期限内提交的证据材料，除被告提供的注销登记备案申请书经鉴定为假签名假指印，以及被告提供的证人证言部分内容不客观真实外，其余证据均真实、合法，且与认定本案事实相关联，本院依法予以采信。

本院查明

经审理查明，2010年1月30日，第三人四川东恒置地有限公司与原告钟**签订编号为2010000543的《商品房买卖合同》，合同载明原告购买其开发的“东恒云洲花园”楼盘住房一套，房号为A幢4-5号，四川东恒置地有限公司为原告出具了购房款收据，并根据**设部《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，在被告大竹县住房和城乡规划建设局办理了商品房预售合同登记备案，大竹县商品房预售合同登记备案表编号为201001572。2010年9月10日，被告以原告和第三人四川东恒置地有限公司共同申请注销登记备案为由，将上述登记备案予以注销，并将该房备案登记给了另一购房者第三人熊常翠，大竹县商品房预售合同登记备案表编号为201100584。

另查明，根据被告提供的证人、时任被告单位房管股负责人杜**的证言证实，被告撤销网签备案合同的具体工作流程是，买卖双方当事人到场，提供相关的证明材料（包括申请人签字盖印并加盖开发企业公章的撤销申请、申请人身份证复印件），由房管股工作人员审核后，在网上撤销备案签约合同。被告在本案证据中提供的注销登记备案的申请书，申请人签字署名为钟**，签名上盖有指印，另加盖有第三人四川东恒置地有限公司印章。庭审中，原告钟**对该注销申请书上的签名和指印提出了鉴定申请。2014年11月12日，经本院委托成都**定中心鉴定，该注销申请上的签名和指印，均不是钟**本人的字迹和指纹。

本院认为

本院认为，原告钟**和第三人四川东恒置地有限公司签订的商品房买卖合同，已经被告大竹县住房和城乡规划建设局确认后登记备案，该商品房买卖合同以及登记备案，目前未被任何有效法律文书予以确认违法或者无效。现被告辩称原告和开发商之间的商品房买卖行为名为买卖实为借贷，除证人唐*、杜**证言笔录中有传来内容之外，其提供的本院（2013）大竹刑初字第2号刑事判决书，认定第三人四川东恒置地有限公司法定代表人周**非法吸收公众存款的事实中，并未涉及原告所购上述房产。被告未能提供充分有力的证据支持自己的上述主张。第三人四川东恒置地有限公司系本案虚假注销申请的提供者，它的陈述理由本院亦不能采信。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款、**设部《城市商品房预售管理办法》第四条第三款、第十条的有关规定，被告大竹县住房和城乡规划建设局作为城市商品房预售管理主管部门，对城市商品房预售的备案登记管理，是其依法应当履行的法定职责。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。据此，原告钟**与第三人四川东恒置地有限公司签订编号为2010000543的《商品房买卖合同》后，在被告单位办理了商品房预售合同登记备案。**设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第二条第（十）项中规定，严格预售商品住房退房管理，已签订商品住房买卖合同并网上备案，经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。而本案中，第三人四川东恒置地有限公司向被告递交的注销原告所购房屋的登记备案申请书，仅有该公司公章，原告签名和指印经过鉴定均非原告本人字迹和指纹，应系第三人四川东恒置地有限公司所为。申请书上原告的签名和指印既系伪造，那么证人唐*、杜**证言中的部分内容，欲证明递交申请书的时候原告本人在场，该证言不予采信。被告大竹县住房和城乡规划建设局在行使城市商品房预售管理职责中，未尽合理审慎义务，不经严格审查，仅凭一份第三人四川东恒置地有限公司冒充原告本人所为的注销申请，就认定原告和第三人四川东恒置地有限公司已协商一致解除合同，从而将原告备案登记号为201001572的商品房预售合同登记备案予以注销。被告作出的上述具体行政行为违法，本应依法撤销。但由于该房登记备案注销后，第三人四川东恒置地有限公司已销售给善意取得的第三人熊**，并在被告处办理登记备案，第三人熊**的合法权益亦应依法受到保护。《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”因此，被告的被诉具体行政行为，应依照上述规定确认违法。《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”第三人四川东恒置地有限公司向被告提供虚假的原告的注销申请，从而导致原告的预售房登记备案被注销，后又将该房卖给第三人熊**，是造成原告购房合同无法履行的直接责任者。但在本案中，原告未向本院提供其向第三人四川东恒置地有限公司就房屋买卖合同的履行事宜主张权利的证据，因而无法确定被告依法应承担多大的行政赔偿责任。因此，在本案中，原告的行政赔偿请求本院不予支持。为监督行政机关依法履行商品房预售管理职责，维护商品房交易当事人的合法权益，依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条、《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、第十二条，参照**设部《城市商品房预售管理办法》第十条和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第二条第（十）项的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认被告大竹县住房和城乡规划建设局2010年9月10日将备案登记号为201001572的商品房预售合同的登记备案予以注销的具体行政行为违法；

二、驳回原告钟**要求被告大竹县住房和城乡规划建设局赔偿经济损失215290元的诉讼请求。

案件受理费50元、鉴定费1667元，由被告大竹县住房和城乡规划建设局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月八日