朱**的判决书

审理经过

上诉人宿松**管理局（下称宿**管局）因与朱**房屋抵押权登记一案，不服安徽省宿松县人民法院（2015）松行初字第00002号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人黄**，被上诉人的委托代理人刘**，一审第三人安徽宿松**有限公司（下称宿松农商行）的委托代理人汪**、何**到庭参加诉讼。一审第三人吴双桂经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朱**一审起诉称：安徽宿松**有限公司（下称宿松农商行）诉借款人吴**和担保人朱**及其妻汪庆枝一案，宿**民法院于2014年10月14日开庭审理。庭审中宿松农商行向法院提交了一本宿**管局颁发的房地产他证松房他字第91194号他项权证，原告这才知道2010年2月9日其坐落在园林新村85—1号房地产为吴**向该行借款提供抵押担保，并进行了抵押登记。原告夫妇根本不认识吴**，也没有与宿松农合行签订抵押合同以园林新村85—1号房地产为吴**贷款提供抵押担保，更没有到被告处办理房地产抵押登记。宿松农合行提供的《宿松县房地产抵押登记申请书》、《授权委托书》及《抵押合同》上“朱**”的签名是伪造的，不是原告所签。被告未审查到场人的身份和其所提供的登记材料的真实性，登记行为程序违法。2014年10月29日原告依法申请复议，要求撤销被告作出的房地产他证松房他字第91194号他项权登记行为。宿松县人民政府于2014年12月26日作出松政复决字（2014）10号《行政复议决定书》，维持被告作出的他项权登记行为。原告不服提起行政诉讼，请求依法撤销被告宿**管局应宿松农合行的申请作出的房地产他证松房他字第91194号他项权登记具体行政行为；本案诉讼费用由被告负担。

一审法院查明

一审法院认定：2010年2月9日，宿**管局对朱**坐落在本县孚玉镇园林新村所有权证号为20090999号房屋作出房屋抵押登记，并向宿松农合行陈*支行颁发他项权证。该证载明，房地产他项权利人：陈*支行，房地产权利人：朱**，房地产权证号：松房证字第20090999号，房屋坐落：宿松县孚玉镇园林新村，他项权利种类：抵押权，债权数额：40万元，登记时间：2010年2月9日，设定期限：2010年2月9日至2013年2月9日。宿**管局作出该具体行政行为依据的材料有：宿**地产他项权证登记审批表、宿**地产抵押登记申请书（其中抵押人代理人栏无人签名盖章）、宿松**地产抵押鉴证登记表、委托（房地产评估）书、授权委托书、宿**地产抵押评估报告单、借款合同、汪**、朱**、吴**身份证复印件、贷款审批材料、抵押合同、房地产权证、国有土地使用证及发票。被告未将此登记情况告知申请人原告。2014年10月14日宿松县人民法院开庭审理宿松农商行诉借款人吴**和担保人朱**及其妻汪**金融借款合同纠纷一案，庭审中宿松农商行向法院提交了一本被告宿**管局颁发的房地产他证松房他字第91194号他项权证。原告认为其夫妇根本不认识吴**，也没有与宿松农合行签订抵押合同以园林新村85—1号房地产为吴**贷款提供抵押担保，更没有到被告处办理房地产抵押登记，被告作出登记行为的材料虚假，登记程序违法。2014年10月29日原告申请复议，要求撤销被告作出的房地产他证松房他字第91194号他项权登记行为。宿松县人民政府于2014年12月26日作出松政复决字（2014）10号《行政复议决定书》，维持被告作出的他项权登记行为。原告不服于2015年1月5日提起行政诉讼，请求撤销被告宿**管局作出的房地产他证松房他字第91194号他项权登记具体行政行为；本案诉讼费用由被告负担。

另查：在诉讼过程中，原告向本院提出笔迹鉴定申请，要求鉴定被告作出登记行为依据的材料《宿松县房地产抵押登记申请书》、《授权委托书》和《委托书》中“朱**”签名是否为朱**本人所签。湖北**鉴定所根据本院的委托作出鄂东鉴（2015）文鉴字第014、015、016号司法鉴定意见书，认为三份材料中的“朱**”签名均不是朱**本人所签。

一审法院认为

一审法院认为，被告宿**管局依法有权对本辖区房屋进行抵押登记。房屋登记事关当事人的合法权益的保护，登记机关应依照《房屋登记办法》第十八条第一款“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”的规定对申请人提交的材料进行审查。本案中，被告认可朱**未到场申请登记，主张是朱**委托代理人吴**到场申请登记，根据《房屋登记办法》第十五条第二款的规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。而在被告提供的登记材料中，“宿松县房地产抵押登记申请书”抵押人代理人栏中无人签名盖章，吴**身份证复印件无吴**本人签名确认，其他登记材料也不能证明抵押人委托代理人是吴**，另“授权委托书”、“宿松县房地产抵押登记申请书”和“委托书”中“朱**”签名经鉴定均不是朱**本人所签，且朱**始终否认以其房产为吴**抵押担保借款，对被告登记材料不予认可。因此现有证据不能证明申请房屋抵押登记是原告的真实意思表示。被告仅凭有利害关系的第三人宿松农商行及其工作人员的证明和其他来源不清的证件材料而作出登记行为，未尽到合理审核义务。根据《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。”的规定，房屋所有权抵押登记是一种依申请的登记行为，需要由房屋所有权人即抵押人与抵押权人共同申请才能启动。因此被告作出的该项登记行为程序违法，依法应予撤销。关于原告的起诉是否超过法定起诉期限的问题，《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”，从被告提供的登记材料看，被告作出被诉具体行政行为原告当时并不知晓，宿松农商行提供的证据也不足以证明原告当时知道被诉具体行政行为，应认定原告知道被诉具体行政行为的日期为2014年10月宿松农商行诉吴**和其金融借款合同纠纷案开庭日。因此，第三人宿松农商行该项主张不成立。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第（二）项的规定判决，撤销被告宿松**管理局于2010年2月9日对原告朱**坐落在本县孚玉镇园林新村所有权证号为20090999号房屋作出的房屋抵押登记行为。案件受理费50元，由被告宿松**管理局承担。

上诉人诉称

宿松**管理局上诉称：1、上诉人提交的证据材料中有授权委托书和代理人吴**的身份证复印件，虽该身份证复印件吴**未签名确认，但签名确认不是法定要件。2、宿**商行与上诉人无任何利害关系，相反，在抵押贷款合同中，若抵押登记行为被撤销，被损害的只是贷款人的利益，故在借款合同中，为降低或减少借款风险，出借人要求借款人提供担保。因贷款风险主要由贷款人承担，因此我局主要审查贷款人手续是否为贷款人提供，是否为贷款人的真实意思表示，当贷款人盖章证明其《授权委托书》真实可信时，我局已尽基本审查义务，且《抵押合同》、《借款合同》由抵押合同双方向登记机关提供，上诉人无须当面审查。其他材料我局均已说明来源，原审认定“来源不清”缺乏事实依据，尤其是《财产抵押授权保证书》中明确“其契证交由信用社保存”，当被第三人农商行持有被上诉人的《国有土地使用权证》及《房地产权证》原件时，上诉人有足够理由相信，设定抵押是被上诉人的真实意思表示。且在申请抵押登记前，宿松县诚**责任公司须现场勘察，而现场勘查时，需要权利人到场指界并经相邻四至确认，尔后作出松诚房估字（2010）A082号《宿松县房地产抵押评估报告单》，亦足以证明被上诉人完全知晓房屋被抵押贷款事宜，其设定抵押是其本人意思表示。故上诉人已尽合理审核义务。3、被上诉人起诉已超过诉讼时效，原审并未否定松诚房估字（2010）A082号《宿松县房地产抵押评估报告单》的证据效力，则表明被上诉人在2010年1月18日就已经知晓其房产要设定抵押，因抵押登记行为直至2010年2月9日完成，那么被上诉人的权利应当自2010年2月9日起算，早已超过诉讼时效。请求二审法院裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。

被上诉人辩称

朱**二审辩称：一、上诉人称原判认定事实不清，证据不足，这一理由不能成立。（一）关于抵押人代理人的问题，如果抵押登记申请书的代理人栏填写了代理人姓名并有代理人签名，或许就不会发生上述争论了。抵押登记申请书必须如实填写。没有填写的栏目应视为无相关内容。本案中被答辩人提供的抵押登记申请书中抵押人代理人栏未填写，则表明抵押人无代理人；与之对应的抵押人代理人签名处也是空白，更证明抵押人无代理人。（二）吴**的身份证复印件从其上注明的时间看该身份证复印件明显是借款合同的附件，而不是抵押登记时另行交的，该身份证复印件证明吴**的身份是借款人，而不是抵押人的代理人。上诉人不能证明吴**在抵押登记时以抵押人代理人的身份向登记机关提交了身份证复印件。授权委托书中朱**签名不是本人所签，且授权委托书中没有明确说明委托谁作代理人，其后也未附代理人身份信息和身份证复印件，不能证明被诉具体行政行为合法。（三）作为行政登记机关，上诉人应当依照法定程序审查抵押人及代理人的身份、代理权限，审查相关材料的真实性和合法性，就抵押是否是抵押人真实意思表示等事项进行询问并书面记录，而不能仅凭第三人持有朱**的《国有土地使用权证》及房地产权证》原件来推定抵押人的真实意思表示。（四）委托宿松县诚**责任公司进行评估的委托书上朱**的签名不是本人所签，《宿松县房地产抵押评估报告单》并没有相邻四至签名确认的说明，上诉人提交的材料中也未见证明相邻四至签名确认的材料，这就证明了上诉人未尽到合理的审核义务。二、上诉人在一审中并没有提出关于诉讼时效的抗辩。其提供的委托宿松县诚**责任公司进行评估的委托书中朱**签名是伪造的，《宿松县房地产抵押评估报告单》不具备合法性和真实性，不能证明被诉具体行政行为合法。综上所述，原判认定事实清楚，证据充分，程序合法，应当依法维持；上诉人的上诉理由均无事实和法律依据，不能成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

一审第三人安徽宿松**有限公司二审述称：朱**的起诉超过期限。1、朱**在2010年完全知道办理抵押登记事宜，2010年2月，吴**申请贷款，朱**夫妻提供土地使用证、第20090999号房产证为借款做担保，并将上述两证及身份证原件交付给宿松农商行验证，2010年1月18日评估机构到房屋现场评估时，朱**为估价指界人，还委托其儿子朱**到吴**家闹事，吴**报警后经过孚**出所协调，吴**向汪**归还借款十万元，法院可以调取相关证据，因此朱**、汪**从2010年就知道抵押登记的情况。2、起诉超过期限。《最**法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。朱**从2010就知道房地产证办理抵押登记，2014年才提起诉讼，明显超过2年期限。因此请求驳回其诉讼请求。

宿**管局向一审法院提举的证据材料为：1、宿松县房地产他项权证登记审批表；2、宿松县房地产抵押登记申请书；3、宿松县城镇房地产抵押鉴证登记表；4、委托（房地产评估）书；5、授权委托书；6、宿松县房地产抵押评估报告单；7、借款合同；8、汪**、朱**、吴**身份证复印件；9、贷款审批材料；10、抵押合同；11、国有土地使用证复印件、房地产权证及发票。上述证据共同证明宿**管局办理房屋抵押登记事实清楚、程序合法，已尽合理审慎之责。宿**管局作出被诉具体行政行为的依据是《房屋登记办法》。

朱**向一审法院提举的证据材料为：1、他项权证复印件，证明被诉具体行政行为存在。2、庭审笔录复印件一份，证明抵押合同中“朱**”签名不是朱**所签；登记所依据的抵押合同不具备真实性；原告的行政复议和起诉符合法律规定，未超过诉讼时效期间。3、鉴定意见三份，证明抵押登记申请书、委托书、授权委托书中“朱**”签名不是朱**所签；抵押登记所依据的相关材料不具备真实性；抵押登记程序不具备合法性。4、行政复议决定书，证明原告申请复议的情况。

第三人宿松农商行向一审法院提举的证据材料为：1、借款合同；2、抵押合同；3、土地使用证原件；4、房产证复印件；5、评估表；6、身份证复印件，上列证据共同证明原告从2010年就知道以房产证、土地使用证为吴**借款提供抵押担保及办理登记。

第三人吴双桂未向一审法院提交证据材料。

上述证据均已随卷移送本院。上诉人在二审庭审期间向法庭提交《财产抵押授权保证书》一份，证明被上诉人将两证交由第三人宿松农商行保管，印证抵押登记行为的真实性。被上诉人质证意见：《财产抵押授权保证书》不是上诉人在作出行政行为前收集的材料，来源不明，不应作为证明被诉具行政行为合法的依据。第三人宿松农商行质证意见：同意上诉人的意见。本院经审查认为，该证据没有在法律规定的期限内提交，故不予采信。

本院查明

经审查，本院认为，一审判决对证据和事实的认定是正确的，予以确认。

本院认为

综合上诉人的上诉理由、被上诉人的答辩意见，并结合本案的相关证据和事实，本案二审争议的焦点是，宿松**管理局于2010年2月9日对朱**坐落在宿松县孚玉镇园林新村所有权证号为20090999号房屋作出的房屋抵押登记是否应当予以撤销，及一审判决是否正确。

本院认为：本案属于委托代理人代理申请房屋登记。根据《房屋登记办法》第十五条第二款的规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交委托书和身份证明。本案房屋登记中，代理人吴**提交的朱**授权其办理房屋抵押登记的委托书朱**签名经鉴定非其本人签名，且朱**否认该委托事宜。该代理申请房屋登记属无权代理人实施的代理行为，不发生法律效力。故据此作出的房屋抵押登记，缺乏事实根据，依法应予撤销。一审判决正确。上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人宿松**管理局负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十七日