安庆**球厂诉安庆市迎江区人民政府房屋征收补偿一审行政判决书

审理经过

原告安庆**制造厂不服被告安庆市迎江区人民政府（以下简称迎江区政府）房屋征收行政补偿决定及安庆市人民政府（以下简称市政府）复议决定，于2015年6月2日向本院提起行政诉讼。本院于2015年6月2日立案后，于2015年6月4日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人丁*、丁*，被告迎江区政府的委托代理人郑**、韦*，被告市政府的委托代理人仲健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

迎江区政府于2014年12月26日作出迎征补字（2014）9号房屋征收补偿决定，对原告位于安庆市华中东路北二巷的房屋依法实施征收，按照《康熙河东侧棚户区改造工程房屋征收补偿方案》的规定，给予货币补偿或产权调换。如原告选择货币补偿，补偿金额合计为3721725元。如原告选择产权调换，产权调换地点在安庆市**开发区，产权调换面积为1149.68平方米，产权调换时间不超过18个月。该决定还规定了产权调换过渡期间附属物补偿、停产停业损失等其他补偿事项。原告不服，向市政府申请行政复议，市政府于2015年4月28日作出宜府行复决（2015）9号行政复议决定，维持了迎江区政府的上述房屋征收补偿决定。

原告诉称

原告诉称：迎江区政府征收原告所有的位于安庆市华中东路北二巷1175.28平方米房屋，并作出了房屋征收补偿决定。该房屋征收补偿决定违背法定程序和法律规定，理由如下：一、迎江区政府作出的决定是根据安徽中信**评估有限公司（以下简称中**公司）的评估意见对原告的房屋进行货币补偿的。但中**公司并非由原告自主选定，而是征收部门在指定的范围内让原告选择。而且征收部门仅仅是向原告出示了中**公司的预估意见，没有送达正式的评估报告，原告当时就没有接受预估意见，向征收部门要求选定鉴定机构重新评估后再行协商，但征收部门口头上答应了原告的要求，实际则故意拖延时间，然后以不能达成协议为由强行作出了房屋征收补偿决定。中**公司对原告房屋价值和其他费用的评估过低，不能反映原告的实际损失，主要表现在：1、被征收房屋是办公和商业用房，中**公司是按照工业厂房来评估的；2、被征收房屋是框架结构，中**公司却按照砖混结构评估；3、被征收房屋经安庆**管理局现场测绘，实际面积为1175.28平方米，中**公司却仍然按照房产证上记载的1149.68平方米评估；4、原告建房时征用了当地村民组的一片废塘清淤回填后施工的，此项基础工程花费79.9万元，中**公司评估时未考虑到此项损失；5、搬迁费、停业损失费也与原告的实际损失不符。因此被告作出决定违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条的规定。二、迎江区政府作出的决定中产权调换安置方案不符合《康熙河东侧棚户区改造工程房屋征收补偿方案》（以下简称《康熙河房屋征收补偿方案》）。《康熙河房屋征收补偿方案》业经迎江区政府公布，应当作为此次房屋征收的依据之一，不得违背。三、迎江区政府在作出房屋征收补偿决定后没有按照相关规定进行公告。综上，原告认为迎江区政府作出的房屋征收补偿决定不但违背了法定程序，且内容违法，严重损害了原告的合法权益。原告向市政府申请复议，但市政府维持了该决定。故原告提起诉讼，请求撤销迎江区政府作出的迎征补字（2014）9号房屋征收补偿决定和市政府作出的宜府行复决（2015）9号行政复议决定，判决迎江区政府与原告协商订立征收补偿协议或重新作出征收补偿决定。本案诉讼费用由被告负担。

原告在举证期限内向本院提交了以下证据：

一、原告的营业执照、组织机构代码证、经营者身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。

二、原告的房屋所有权证书、庆国用（2005）第0085号国有土地使用权证各一份，证明原告被征收房屋的产权登记情况。

三、安庆市房产局测绘队测绘图一份，证明经安庆市房产局测绘队测绘，原告被征收的房屋的实际面积比登记面积多25.6平方米，另外还有自建的33.43平方米房产，但被告的房屋征收补偿决定对这两部分面积都未给予补偿。

四、安徽中信**评估有限公司预估报告（致委托人函）（附征收评估表），证明征收部门仅仅向原告送达了评估机构的预估意见，没有送达正式评估报告，该预估意见评估的价格过低，不能反映被征收房地产的实际价值和原告的损失情况。

五、安徽中**询有限公司评估意见书（致估价委托方函）、安庆市征收评估机构一览表、房地产价格评估机构选定结果公示各一份，证明安徽中**询有限公司被选定为这次征收的房地产价格评估机构，2013年该公司评估原告待征收房地产价值达425.15万元，还不包含搬迁费、停业损失费等其他费用和投资。

六、《关于对评估报告和各种损失费及应补偿的有关异议的问题情况说明》，证明原告在收到预估报告后向征收部门提出了书面异议。

七、《康熙河东侧棚户区改造工程新河区域国有土地上房屋征收补偿方案》，证明征收人公布的征收补偿方案中确定，征收产权调换地点为曙光路周边地块。

八、建设工程造价预（结）算书一份，证明原告原是征用一片废塘建设房屋的，清淤回填基础工程花费了79.9万元，但房屋征收补偿决定中没有对这些损失予以补偿。

九、房屋施工图四份，证明原告所建的房屋是框架结构，但房屋征收补偿决定是按照砖混结构给予补偿。

十、文化娱乐业经营许可证一份、公用电话业务经营许可证一份、录像放映许可证一份、安全审查合格证、税务登记证一份、审查合格证一份，证明原告所建房屋属于商业经营性用房，但房屋征收补偿决定是按照工业用房予以补偿。

原告在举证期限内向本院提出调查取证申请，认为2014年11月4日，安庆市康熙河东侧棚户区改造项目房屋征收工作指挥部委托安庆**房地产测绘队对安庆**球厂综合楼进行现场测绘。要求法院调取该测绘队对上述测绘事项出具的测绘报告。本院于2015年8月4日到安庆**房地产测绘队进行调查，并对当时的经办工作人员制作了谈话笔录。

被告辩称

迎江区政府辩称：一、答辩人作出的国有土地房屋征收决定程序合法，符合**务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定。二、答辩人作出的房屋征收补偿决定程序合法，事实证据确实充分、合法有效。2014年6月27日，安庆市迎江区城乡建设和环境保护局对《康熙河房屋征收补偿方案》（征求意见稿）进行了公示，公示期限：2014年6月28日至2014年7月27日。自补偿方案公示以来，房屋征收工作组就评估机构的选定及补偿事宜与原告进行了多次沟通。2014年10月31日，原告向项目指挥部提交了《关于对美乐非住宅综合楼进行预评估的报告》，自主选定了中信评估公司作为评估机构。中信评估公司依法独立对原告的房地产及附属设施作出评估报告，2014年12月23日原告予以签收，且未向评估机构提出复核评估。由于经过多次协商无法达成征收补偿协议，2014年12月26日，答辩人依据迎江区城乡建设和环境保护局的申请对原告作出房屋征收补偿决定，并于2014年12月31日予以送达，同日在被征收的房屋上进行了公告且进行拍照。答辩人作出的房屋征收补偿决定的内容符合相关规定，维护了原告对被征收房屋补偿方式的选择权。三、答辩人作出房屋征收补偿决定中的产权调换内容与《康熙河房屋征收补偿方案》不矛盾，是依据《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条以及第十八条“征收房屋实行产权调换的，应当根据城市规划要求和建设工程性质提供产权调换房屋”等规定，并根据原告的国有土地使用权证以及房屋所有权证记载的工业用地和非住宅性质房屋作出的。《康熙河房屋征收补偿方案》中所明确的产权调换方案是针对住宅房屋。而原告的房屋用地属于工业用地，房屋用途是非住宅，且曙光路周边地块的规划是商住用地而非工业用地，因此原告的工业用房的产权调换应当依据规定在工业用途的地块上进行产权调换与补齐差价。综上，答辩人作出的房屋征收补偿决定符合法律法规的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

市政府辩称：一、答辩人作出的行政复议决定程序合法。2015年2月16日答辩人受理了原告的行政复议申请。同时将相关材料邮寄送达给迎江区政府。迎江区政府按照规定于2015年3月3日作出《行政复议答复书》，并提交了证据、依据。在行政复议案件审查期间，双方都同意运用调解，未果。答辩人依据《中华人民共和国行政复议法》第三十一条规定，作出《延期审理通知书》。2015年4月28日答辩人作出行政复议决定，并依法送达。答辩人作出行政复议决定符合法定程序。二、答辩人作出的行政复议决定认定事实清楚。1、有关房地产价格评估机构的选定。原告于2014年10月31日提交了《关于对美乐非住宅综合楼进行预评估的报告》，可证明该房地产价格评估机构是由原告选定并作出的。2、有关房地产价格评估报告送达签收情况。张**于2014年12月23日签收评估报告，可证明该房地产价格评估报告原告没有提出申请复核，可认定为生效的法律文书。3、关于原告的土地使用权证登记情况。庆国用（2005）第0085号国有土地使用权证，可证明土地用途是工业用地。4、关于原告的房产使用权证登记情况。原告的房权证字第2062275号房屋所有权证，可证明登记的房屋建筑面积为1149.68平方米。三、答辩人作出的行政复议决定适用依据正确。综上，答辩人作出的行政复议决定程序合法，认定事实清楚，适用依据正确。请法院依法予以维持。

迎江区政府及市政府向本院提交了证明原行政行为合法性的以下证据、依据：

第一组证据：

1、迎江区政府组织机构代码；

2、法定代表人身份证明；

以上证据证明：迎江区政府系市政府下辖的区、县级人民政府，其作出房屋征收补偿决定主体资格合法且在法定职权内。

第二组证据：

1、《迎江区人民政府国有土地房屋征收决定》；

2、迎征补字（2014）9号《房屋征收补偿决定书》；

以上证据证明：迎江区政府为社会公益事业需要于2014年8月1日作出了国有土地房屋征收决定、2014年12月6号作出了房屋征收补偿决定。

第三组证据：

1、《安庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《安庆市2013年国民经济和社会发展计划》；

2、安庆市人民政府《关于同意全市土地利用总体规划（2006-2020年）的批复》，《安庆市土地利用总体规划》；

3、安徽省人民政府《关于安庆市城市总体规划（2010-2030年）的批复》；

4、迎江区政府《关于申请提供康熙河东侧棚户区改造项目符合国民经济和社会发展规划及年度计划材料的函》（迎**（2013）121号），安庆**革委员会《康熙河东侧棚户区改造项目符合国民经济和社会发展规划及年度计划材料的复函》（安发改办基础（2013）102号）；

5、迎江区政府《关于申请提供康熙河东侧棚户区改造项目符合土地利用总体规划情况的函》（迎*（2013）120号），安庆**源局《关于康熙河东侧棚户区改造项目土地利用总体规划情况的函》（庆国土资函（2013）370号）；

6、迎江区政府《关于申请提供康熙河东侧棚户区改造项目符合城乡规划和专项规划材料的函》（迎**（2013）119号），安庆市城乡规划局《关于康熙河东侧棚户区改造征收项目规划意见的函》（庆*（2013）385号）；

7、安庆市迎江区城乡建设和环境保护局《迎江区康熙河东侧棚户区改造项目新河区域国有土地上房屋征收调查摸底情况公示榜》及照片；

8、安庆市城市总体规划图、安庆市土地利用总体规划图、安庆市中心城区规划图、康*河东侧棚户区改造项目征收范围图；

以上证据证明：1、迎江区政府作出的《关于康熙河东侧棚户区改造项目建设的通告》是为了公共利益的需要，符合法定的房屋征收情形。2、迎江区政府征收房屋符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划，国民经济和社会发展年度计划。

第四组证据：

1、迎江区政府《房屋征收告知书》及安庆市征收评估机构登记备案工作一览表；

2、康*河东侧棚户区改造征收项目地块房屋征收房地产价格评估机构选票，《康*河东侧棚户区改造征收项目地块房屋征收房地产价格评估机构选定结果公示》；

3、安庆市迎江区城乡建设和环境保护局《康熙河房屋征收补偿方案》征求意见稿及公示照片；

4、《康熙河房屋征收补偿方案》征求意见座谈会照片及意见收集记录；

5、迎江区政府常委会议纪要（第十六届人民政府第三十次）；

6、安庆市迎江区城乡建设和环境保护局《关于康熙河东侧棚户区改造项目工程房屋征收补偿方案征求意见稿修改情况的说明》；

7、迎江区相关部门对《康熙河东侧棚户区改造项目工程房屋征收社会稳定风险评估报告》会议记录；

8、《康熙河东侧棚户区改造项目工程房屋征收社会稳定风险评估报告》；

9、迎江区城乡建设和环境保护局《关于印发康*河东侧棚户区改造工程新河区域国有土地上房屋征收补偿方案》的通知（迎城环字（2014）51号），迎江区城乡建设和环境保护局《关于印发康*河东侧棚户区改造工程新河区域国有土地上房屋征收补偿实施细则》的通知（迎城环字（2014）52号）；

10、迎江区政府《迎江区人民政府国有土地房屋征收决定公告》及公示照片；

11、开户许可证；

12、交通银**民路支行出具的征收补偿费存款证明；

以上证据证明：1、迎江区政府作出的《迎江区人民政府国有土地房屋征收决定》符合法定程序。2、迎江区政府依法告知征收决定并公示了安庆市备选的评估机构名录，保障了被征收人的权利。3、迎江区政府已组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求社会公众意见，并根据征求意见情况进行了修改。4、迎江区政府按照**务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的程序进行社会稳定风险评估，并经政法、公安、信访、乡街等相关部门讨论。5、征收补偿费用已足额到位、专户存储、专款专用。

第五组证据：

1、康*河东侧棚户区改造项目国有土地上房屋征收工作组与安庆**制造厂洽谈记录；

2、安庆**制造厂要求确认评估公司的报告；

3、国有土地使用权证（庆国用（2005）第0085号）；

4、房地产权证书（安**产证字第2061175号）；

5、安庆市**厂组织机构代码、营业执照；

6、经营者张**、王**的婚姻状况证明；

7、安徽中信**评估有限公司对安庆市**厂房地产及附属设施的评估报告（皖中信估字（2014H-1580号］）

8、评估报告的送达回执；

以上证据证明：1、迎江区政府已经就评估机构的选定及补偿事宜与原告进行了充分的沟通，充分保障了原告选择评估机构的权利；2、对原告的评估机构由其自主选定；3、原告的土地证和房产证证明了其土地与房屋在征收的红线方位内，土地用途为工业用地，房屋为砖混结构，面积为1149.68平方米。评估机构依据上述法定权属证书记载内容作出的评估结果合法有效。4、安庆**制造厂属于个体工商户，组织形式为家庭经营，经营者为王**，张**和王**是夫妻关系，评估报告送达张**符合法律规定。5、中信评估公司对原告房地产及附属设施依法作出评估报告，该评估报告为补偿决定的依据。

第六组证据：

1、安庆市迎江区城乡建设和环境保护局《关于请求对安庆**制造厂作出征收补偿决定的报告》（迎城环字（2014）96号）；

2、迎江区政府《房屋征收补偿决定书》（迎征补字（2014）9号）及决定送达回执；

3、《房屋征收补偿决定书》（迎征补字（2014）9号）公告照片。

以上证据证明：1、安庆市迎江区城乡建设和环境保护局依法向迎江区政府申请对原告作出房屋补偿决定；2、迎江区政府依申请对原告作出房屋补偿决定，并已送达原告；3、对原告的房屋补偿决定依法在被征收范围进行了公告。4、该决定维护了原告选择补偿方式的选择权。对于工业用途的土地与房屋，选择产权调换实行差价补偿符合公布的补偿方案，以上证据证明了答辩人作出房屋征收补偿决定程序、内容均合法。

市政府向本院提交了证明复议程序合法性的以下证据、依据：

1、《行政复议决定书》（宜府行复决（2015）9号）；

2、《房屋征收补偿决定书》（迎征补字（2014）9号）；

3、《行政复议申请受理审批表》（宜府行复受（2015）9号）；

4、《行政复议答复通知书》（宜府行复通（2015）9号）；

5、《行政复议答复书》（由迎江区政府作出）；

6、《延期审理通知书》（宜府行复延（2015）9号）；

7、《送达回证》（宜府复延回（2015）9-1号）；

8、《送达回证》（宜府复决回（2015）9-2号）；

两被告作出具体行政行为所依据的法律法规及规范性文件：

《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（宜政发（2013）17号）、《安庆市人民政府办公室关于市区国有土地上房屋征收相关补偿费用标准》（宜政办发（2013）10号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（**设部建房（2011）77号）、《中华人民共和国行政复议法》。

经庭审质证，原告对被告提供的证据质证意见为：一、第一组证据无异议。二、第二组证据中的征收决定公告，不是征收决定，其作出征收决定的时间并不确定。迎江区政府作出房屋征收补偿决定在程序上和实体上均违反法律规定：1、没有给予原告合理的协商签约期限；2、在还没有向原告送达评估报告、没有与原告沟通协商的情况下，房屋征收部门就报请迎江区政府作出房屋征收补偿决定；3、房屋征收补偿决定中关于产权调换安置方案违背了《康熙河房屋征收补偿方案》的规定；4、迎江区政府作出房屋征收补偿决定后没有依法予以公告。三、第三组证据与本案争议的事实没有关联性。四、对第四组证据：1、迎江区政府在《康熙河房屋征收补偿方案》征求意见稿中和最终公告的方案中，并未对征收区域内工业用房的征收补偿标准、产权调换安置等重要事项向公众征求意见，也没有作出与其他房屋不同的规定，足以证明工业用房的征收补偿标准和产权调换安置地点适用《康熙河房屋征收补偿方案》第四条的规定；2、征收补偿费用的到位时间是在作出征收决定之后，违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定；3、所谓的评估备选机构是由迎江区政府单方选择的，并没有征求被征收人的意见；4、迎江区政府没有就征收的签约期限向公众征求意见。迎江区政府单方自定的签约期限2014年8月6日—2014年9月4日极不合理，根本就没有与被征收人协商谈判的时间余地。五、对第五组证据：1、洽谈记录形式不合法，既非会议记录，也非双方协议。其内容不具有客观性，可以随意更改、添加、删除；2、要求确认评估公司的报告是由迎江区政府起草好的，原告按照迎江区政府的要求在报告上加盖了公章；所谓的备选评估机构并非由被征收人推选的，而是迎江区政府单方面制定的；3、对房地产权证书、国有土地使用权证的真实性无异议，但房地产权证书上记载的房屋面积、房屋结构与实际有误差。迎江区政府在作出房屋征收补偿决定前已与原告协商确定按照实际测绘结果进行补偿，所以应当以新测绘的结果作为评估依据；4、提供的安庆市**营业执照、组织机构代码证，是十几年前的原告营业执照，现在原告是王**个人经营，而非家庭经营，张**不能代表原告；5、对于提供的评估报告和送达回执，其一张**未经原告授权，不能代表原告签收与征收有关的法律文件；其二迎江区政府向张**送达的仅是一份预估评估表，没有评估公司的签章，正式的评估报告并没有向原告送达；其三迎江区政府没有告知原告对评估报告申请复核的权利和期限。六、对第六组证据中的第1份证据，迎江区政府在2014年12月23日才将所谓的预估报告送给张**，可是却在2014年12月10日其下属的工作部门就要求迎江区政府强行做出房屋征收补偿决定，证明迎江区政府及其工作部门根本就没有准备与原告平等协商征收补偿，是典型的强征。对第2、3份证据的质证意见同第二组证据的质证意见。

原告对市政府提供的证明复议程序合法性的证据无异议。原告对本院2015年8月4日对安庆市房产局房地产测绘队工作人员所作的谈话笔录的真实性无异议。

迎江区政府、市政府对原告提供的证据质证意见为：对证据一、二无异议。证据三测绘图没有加盖公章，不是正式测绘报告，证据形式不符合法律规定。当时测绘是因原告厂房西边有自建房，测绘主要是对33.43平方米自建房进行测绘，该自建房与张**个人房屋关联度更高，纳入张**个人房屋征收范围。房屋面积应以产权证书记载的为准。证据四的真实性无异议，证明目的有异议。预评估报告和正式报告都已作出并送达，由张**签收。证据五的真实性合法性都有异议。原告出具书面报告，要求选择中信评估公司。中**产公司的评估意见，是原告为了申请银行贷款自行委托的，作出时间是2013年，与本案无关联性。证据六的真实性无异议，证明目的有异议。说明原告已收到正式的评估报告并提出异议，并且没有要求重新评估，其异议没有证据证明。同时可证明被告与原告曾多次协商。对证据七，产权调换的规定是针对住宅房屋。曙光路属于商业用地，不属于工业用地。证据八的真实性不确定，被告在征收期间没有见到预算书，原告的工程建设是1994年开始动工，1996年完工，但该预算书是按2000年工程预算的，没有具体人员签名。对证据九，房屋产权证书记载的是混合，评估报告也是按混合进行评估的。对证据十，经营许可的地点都是华中东路55号，与原告坐落地点不相符，时间是1994年至1996年，不能证明现在的实际情况。被告对本院2015年8月4日对安庆市房产局房地产测绘队工作人员所作的谈话笔录的真实性无异议，认为该笔录也进一步证明原告提供的证据三不是具有法律效力的测绘报告。

本院对上述证据认证如下：

被告对原告提供的证据一、二无异议，本院予以采纳。原告提供的证据三不是具有法律效力的测绘报告，不能证明原告被征收房屋的建筑面积。原告提供的证据四不能证明被告只送达了预估报告。原告提供的证据五虽可证明多数被征收人选择了安徽中**询有限公司作为评估公司，但原告以书面报告形式选择了中信评估公司作为评估公司，并不矛盾。原告提供的安徽中**询有限公司的评估意见书，是该公司2013年10月11日为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而作出的，不能证明2014年8月6日原告的房地产、附属物的价值。原告提供的证据六，可以反映原告对中信评估公司正式估价报告中的房地产评估价3483530元提出异议，而不是对中信评估公司预估报告提出异议（预估报告中房地产评估价为3447890元）。原告提供的证据七与被告提供的一致。原告提供的证据八、九来源、内容不明，不能达到原告的证明目的。原告提供的证据十不能证明原告所建房屋属于商业经营用房。

被告提供的第一、二、三、四组证据可证明迎江区政府为公共利益需要实施安庆市康熙河东侧棚户区改造项目，并按照法定程序对该项目范围的房屋作出了征收决定。被告提供的第五组证据中的洽谈记录无相关人员签字，记录不完整，不予采纳。该组的其他证据真实、合法，能反映原告的土地、房产登记、经营者家庭情况，并且是由原告同意选择中信评估公司对原告综合楼进行评估。从地籍调查表、房产证及2004年个体工商户营业执照等证据可以看出，安庆**制造厂进行房屋产权登记及土地使用权登记时，经营者是张**、王**，张**和王**是夫妻关系。因此被告在征收安庆**制造厂的房屋时，张**签收了评估报告，即是代表原告予以签收。原告认为张**不能代表原告签收与征收有关的法律文件的理由不能成立。被告提供的第六组证据中的安庆市迎江区城乡建设和环境保护局2014年12月10日的请求报告，从其内容看，该局自2014年8月6日即开始组织征收，征收期间与原告多次协谈，但未达成协议。因此该局在超过签约期限后报请迎江区政府作出房屋征收补偿决定并不违反法律法规规定。原告的异议不能成立。《房屋征收补偿决定书公告》照片可以证明被告对房屋征收补偿决定进行了公告。原告对市政府提供的证明复议程序合法性的证据无异议，本院予以采纳。

本院查明

经审理查明：原告安庆**制造厂位于安庆**乡红旗社区东方红组，原为张**、王**（夫妻）家庭经营，现由王**个人经营。原告原取得工业划拨用地319.6平方米，2005年4月张**、王**申请将该宗地办理出让手续，并取得了国有土地使用权证，土地用途为工业，使用权类型为出让。原告的一栋五层混合结构综合楼，于2002年9月取得房产权证，该证记载的房屋面积为1149.68平方米。

因旧城区改建需要，迎江区政府于2014年8月1日作出国有土地房屋征收决定，决定对安庆市康熙河东侧棚户区改造项目规划范围内的房屋实施征收，并将该国有土地房屋征收决定及《康熙河房屋征收补偿方案》进行了公示：征收范围东至龙眠山路，南至华中东路，西至华中东路北一巷、北至菱湖南路（不含化工总厂宿舍）；房屋征收部门为安庆市迎江区城乡建设和环境保护局；签约期限为2014年8月6日至2014年9月4日。登记在原告名下的龙狮桥乡红旗东方红组的1149.68平方米的房屋在上述征收范围内。2014年10月31日，原告提交了《关于对美乐非住宅综合楼进行预评估的报告》，同意中信评估公司对原告的综合楼进行预评估工作。中信评估公司根据安庆市迎江区康熙河两侧棚户区改造项目房屋征收工作指挥部的委托对原告房屋的房地产价值、附属物补偿、装潢补偿、停产停业补偿、搬迁费等作出《征收补偿估价报告》（皖中信估字（2014）H-1580号）。2014年12月23日张**签收了该估价报告。2014年12月26日迎江区政府作出《房屋征收补偿决定书》（迎征补字（2014）9号），并于2014年12月31日送达给原告，张**予以签收。原告不服，向市政府申请行政复议，市政府于2015年4月28日作出宜府行复决（2015）9号行政复议决定，维持了迎江区政府作出的房屋征收补偿决定。原告仍不服，向本院提起诉讼。

本案争议的焦点是：2014年12月26日迎江区政府作出的迎征补字（2014）9号房屋征收补偿决定及2015年4月28日市政府作出的宜府行复决（2015）9号行政复议决定是否合法。

本院认为

本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中因原告与房屋征收部门在签约期限2014年8月6日至2014年9月4日内没有达成补偿协议。因此房屋征收部门于2014年12月10日报请迎江区政府作出补偿决定，符合以上规定。迎江区政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职责。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的则通过多数决定或随机选定等方式确定。本案中原告出具的《关于对美乐非住宅综合楼进行预评估的报告》中，同意市政府指定的十家评估单位之一的中**公司对原告的综合楼进行预评估工作，即表明原告已选定中**公司对其被征收房屋的价值进行评估，原告认为该公司并非由原告自主选定的理由不能成立。中**公司根据房屋征收部门的委托对原告被征收房屋的价值进行评估，并作出皖中信估字（2014）H-1580号《征收补偿估价报告》。2014年12月23日由张**签收了该评估报告。从被告提供的地籍调查表、原告的房产权证及个体工商户营业执照等证据可以看出，原告进行房屋产权登记及土地使用权登记时，经营者是张**、王**，张**和王**是夫妻关系。因此迎江区政府在征收原告名下的房屋时，由张**签收该评估报告，应视为原告予以签收。并且原告提供的《关于对评估报告和各种损失费及应补偿的有关异议的问题情况说明》中，对中**公司评估报告中综合楼的评估价提出异议，也进一步表明原告收到了该评估报告。原告认为其只收到预估报告没有收到正式评估报告的理由不能成立。

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条、第十四条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。本案中原告的房产权证、国有土地使用权证可证明原告被征收房屋是混合结构非住宅，面积为1149.68平方米，占地面积为319.6平方米，为国有工业出让土地。中信评估公司根据原告的房屋、土地权属证书记载的内容，并考虑到原告自九十年代以来一直从事桌球厅、旅馆等文化商业经营活动且产生稳定经营收益等因素的影响，对原告的被征收房屋的价值进行评估，符合以上规定。原告认为其被征收房屋是框架结构，实际面积为1175.28平方米，且当时建房时基础工程花费了79.9万元，但原告没有提供合法有效的证据予以证明，其理由不予采纳。中信评估公司根据委托对被征收房屋的附属物补偿、装潢补偿、停产停业补偿以及搬迁费作出评估，该评估是根据《安庆市人民政府办公室关于市区国有土地上房屋征收相关补偿费用标准的通知》等相关规定作出，并不违反相关法律规定。原告认为搬迁费、停业损失费与原告实际损失不符，但没有相应的证据予以证明，不能成立。

关于迎江区政府作出的房屋征收补偿决定中产权调换安置方案是否合法问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（宜政发（2013）17号）第十八条规定，征收房屋实行产权调换的，应当根据城市规划要求和建设工程性质提供产权调换房屋。因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当在改建地段或者就近地段提供安置房。本案中原告的房屋为非住宅，土地用途为工业，根据以上规定，被告应当根据城市规划要求和建设工程性质提供产权调换房屋。从被告提供的安庆市总体规划、房屋征收补偿方案等证据可以反映，虽《康熙河房屋征收补偿方案》规定的产权调换地点为曙光路周边地块，但该地块按安庆市总体规划是商住用地而非工业用地，因此迎江区政府根据城市规划要求及原告被征收房屋、土地用途在安庆市**开发区向原告提供用于产权调换的房屋并不违反法律、法规的规定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。根据以上规定，原告于2014年12月23日收到中信评估公司的评估报告，可以在10内申请复核。但迎江区政府在原告申请复核期限届满前，2014年12月31日即向原告送达房屋征收补偿决定，没有充分地保证原告申请复核的期限，程序违法。但原告提供的2014年12月31日《关于对评估报告和各种损失费及应补偿的有关异议的问题情况说明》，表明原告在收到评估报告后，对评估结果虽提出异议，却没有申请复核评估。

综上，本院认为，迎江区政府作出的迎征补字（2014）9号房屋征收补偿决定，证据充分，适用法律正确。迎江区政府在原告申请复核期限届满前即作出决定程序轻微违法，市政府作出行政复议决定予以维持不当。但原告收到中信评估公司的评估报告后，并没有申请复核评估。故迎江区政府作出的房屋征收补偿决定程序轻微违法，但对原告的权利不产生实际影响，不予以撤销，仍然有效。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项、第七十九条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认2014年12月26日安庆市迎江区人民政府作出的迎征补字（2014）9号房屋征收补偿决定及2015年4月28日安庆市人民政府作出的宜府行复决（2015）9号行政复议决定违法；

二、驳回原告要求安庆市迎江区人民政府重新作出房屋征收补偿决定的诉讼请求。

案件受理费50元由被告安庆市迎江区人民政府、安庆市人民政府负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十二日