吕*芮诉北京市住房和城乡建设委员会房屋权属行政登记案二审行政裁定书

审理经过

吕**因诉北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北**建委）房屋权属行政登记一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰行初字第186号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。

上诉人诉称

吕**向一审法院诉称：2012年9月16日，其与肖**、肖**、吴**就北京**号房屋（以下简称号房屋）签订房屋买卖合同，由其出资购买该房，房屋总价款为484万元。其支付首付款150万元后入住该房。由于肖**、肖**、吴**尚未取得房屋所有权证，双方约定等肖**、肖**、吴**取得房屋所有权证后再办理产权过户手续。2013年4月，肖**、肖**取得房屋所有权证后，买卖双方就履行合同细节未达成一致，故仍未办理房屋过户手续。2013年7月，其以肖**、肖**、吴**为被告，向北京**民法院提起民事诉讼，要求履行房屋买卖合同。在该案审理过程中，2015年3月31日，肖**、肖**与寿鹏签订房屋抵押贷款合同，向寿鹏借款300万元，并以号房屋作为抵押。同日，北**建委受理了该房屋的抵押登记申请，并于2015年4月1日向寿鹏颁发了X京房他证丰字第173470号《房屋他项权证》。吕**认为，被诉抵押登记行为违反了《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，损害了其的合法权益，故请求判决撤销X京房他证丰字第173470号《房屋他项权证》。

2015年6月10日，一审法院作出（2015）丰行初字第186号行政裁定认为，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件，否则不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案中，2012年9月16日，吕**与案外人肖**、肖**、吴**就号房屋签订了买卖合同。2013年4月24日，该房屋登记在肖**、肖**名下，二人系按份共有。其中，肖**的共有份额为90%，肖**的共有份额为10%。之后，房屋买卖双方就履行合同细节未达成一致，故在2015年3月31日办理抵押登记时，号房屋所有权人仍为肖**、肖**。吕**作为号房屋买卖合同的债权人，与被诉抵押登记行为没有法律上的利害关系，不具有行政诉讼的原告主体资格。对吕**的起诉应当予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项，《最**法院关于适用u003c中华人民共和国行政诉讼法u003e若干问题的解释》第三条第一款第（一）项，裁定驳回了吕**的起诉。

吕**不服一审裁定提出上诉，请求撤销一审裁定、指令一审法院继续审理本案。吕**的上诉理由如下：吕**购买号房屋具有合法性这一事实已得到终审判决认定，且吕**占有使用该房屋至今，北**建委明知肖**、肖**、寿鹏提交的办理抵押登记的材料缺少必备要件，仍向寿鹏颁发了X京房他证丰字第173470号《房屋他项权证》，侵犯了吕**的合法财产权，吕**与北**建委作出的该行政行为具有利害关系，具有原告诉讼主体资格；肖**、肖**、寿鹏与本案有利害关系，一审法院未追加其三人作为第三人参加诉讼属遗漏当事人；北**建委向寿鹏颁发X京房他证丰字第173470号《房屋他项权证》的行政行为缺少事实和法律依据，应予撤销。

北**建委同意一审裁定，请求予以维持。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，应当先行解决民事争议。本案中，吕**所诉北京市住建委向寿鹏颁发X京房他证丰字第173470号《房屋他项权证》的行政行为的事实基础为肖**、肖**、寿鹏签订的《房屋抵押贷款合同》，在因该民事法律关系产生的民事争议尚未解决的情况下，吕**提起本案行政诉讼，不符合前述《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定。据此，一审法院裁定驳回吕**的起诉是正确的，本院应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持一审裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二○一五年八月二十日