上诉人赵*、华美云与被上诉人严*及原审被告泰兴市人民政府房屋行政登记二审行政判决书

审理经过

上诉人赵*、华美云因房屋行政登记一案，不服泰兴市人民法院（2015）泰行初字第0008号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理完毕。

一审法院查明

原审查明，严*与赵**夫妻关系，华美云系赵*之母，赵**（已去世）系赵*之父。江苏创**限公司（以下简称“创**司”）于2002年5月设立，公司工商登记档案显示公司股东（发起人）为陈**、赵*。泰兴市人民政府于2004年12月30日颁发给创**司证号为泰房权证黄**第号的房屋所有权证，认定创**司为座落于黄桥镇永丰桥南姜八线东侧11484.22平方米房屋的所有权人。2006年6月，陈**将其持有的公司股权转让给赵**，创**司办理了相应的变更登记手续，由赵**担任公司法定代表人。2007年5月23日，创**司召开股东会，形成股东会决议一份，内容为：赵**、赵*一致同意将原公司名下的国用（2006）第060678号国有土地使用权证和泰房权证黄**第号房屋所有权证变更为赵**。同日，创**司又形成股东会补充决议一份，其主要内容为：本公司于2004年12月30日领取的泰房权证黄**第号房屋所有权证，因原办理相关领证手续时现法人代表赵**尚未正式退休，所以当时的营业执照法人代表为陈**，现赵**已正式退休，且本公司确系赵**独资，工商部门亦已将法人代表变更为赵**，为公司相关证件的一致，故同意将原公司名下的泰房权证黄**第号房屋所有权证变更为现法人代表赵**。赵**、赵*、陈**均在该补充决议上签字确认。后创**司将上述两份决议提交给房管部门，2007年5月28日泰兴市人民政府将以上房产的所有权人变更为赵**，房产证号为泰房权证黄**第号。2014年6月3日严*向本院提起诉讼，要求撤销对该房产的变更登记行为。

2009年7月29日，创**司向原黄桥信用社贷款1500万元，双方签订了《最高额借款合同》。同日，创**司、赵**、原黄桥信用社签订《最高额抵押合同》一份（合同编号：泰农信高抵字（2009）第L043309006），该合同封面、第一页中载明债务人为创**司、抵押人为赵**、抵押权人为原黄桥信用社。合同载明抵押人以黄桥永丰桥南姜八线东侧房产、土地使用权作为抵押物，抵押物暂作价2302万元。该合同附件《抵押物清单》中写明抵押人赵**，抵押物为房产证、土地证，地址：黄桥镇永丰桥南姜八线东侧，权证号：泰房权证黄桥字第号，面积11484.22平方米，评估价值2300万元、权利价值1500万元。赵**、华**、赵*、严*均在《最高额抵押合同》最后一页及附件《抵押物清单》上签名。

原审法院依职权调取了《抵押物清单》进一步核对，抵押人为赵**。泰兴农村商业银行黄桥支行向一审法院作出说明称，该行在受理房产抵押贷款时，要求抵押房产所有权人的家庭成年子女均需在借款担保合同上签字，其主要目的是告知产权人家庭主要成员借款及抵押事实，便于该行在贷款产生风险时可减少纠纷，顺利处置抵押物。

一审法院认为

原审法院认为，该案争议焦点：一、严*的起诉是否超过起诉期限。二、泰兴市人民政府于2007年5月28日将创烨公司的房产变更为赵**名下的行为是否合法有效，应否撤销。

关于争议焦**，严*的起诉是否超过起诉期限。《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。泰兴市人民政府提交的《最高额抵押合同》、《抵押物清单》上虽写有抵押人、房产证号、面积等，但未写产权人，仅从上述证据中无法证明严*在签订合同时知道或应当知道房产登记的内容，故原严*的起诉未超过起诉期限。

关于争议焦点二，泰兴市人民政府2007年5月28日将创烨公司的房产变更为赵**名下的行为是否合法有效，应否撤销。泰兴市人民政府具有发证的职权依据和程序依据，严*、赵*、华美云对此均无异议，依法予以确认。《城市房屋权属登记管理办法》第九条规定，房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权登记；（六）注销登记。第十八条规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（二）房屋面积增加或者减少的；（三）房屋翻建的；（四）法律、法规规定的其他情形。该案中，创烨公司申请权属变更登记，即将所有权人创烨公司申请变更为赵**，泰兴市人民政府适用了变更登记，其所作的变更登记不符合法律规定的四种变更情形，发证的依据不足，依法应予撤销，故对严*的诉讼请求依法应予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目之规定，判决，撤销泰兴市人民政府于2007年5月28日向赵**颁发的泰房权证黄**第号房屋所有权证。

案件诉讼费50元，由泰兴市人民政府负担。

上诉人诉称

赵*、华美云不服一审判决，上诉称：1、一审法院认定事实有误。一审法院对被上诉人严*已于2009年7月29日知晓涉案房屋登记至赵**名下的事实未予认定但证人王*的证言可证明被上诉人严*已知晓。2、一审法院适用法律不当。涉案房屋通过合法途径转移至赵**名下，故涉案房屋的登记应属于转移登记。一审法院适用《城市房屋权属登记管理办法》第十八条规定，适用法律错误。3、一审法院审理程序违法。被上诉人严*在一审庭审中对创烨公司股东决议及补充决议的合法性提出异议，当事人在一审中就相关民事部分提出争议，一审法院未释明或者中止行政裁判，不符合法律规定。请求法院撤销一审判决，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人严*答辩称：1、一审法院判决认定事实清楚，王*的证言并不能证明本人于2009年7月29日知晓涉案登记行政行为。首先，王*与上诉人存有利害关系；其次王*的证言与在泰兴市人民法院第一次开庭时其所作陈述相矛盾；第三，王*的证言并没有得到其它证据印证。综上一审法院认定事实清楚。2、一审法院适用法律正确，上诉人在一审中提交的证据证明涉案登记属于变更登记，依据《契税暂行条例》第十一条之规定涉案登记行为不合法。3、一审法院适用程序合法，一审法院因涉案登记行为不合法撤销该行为，并不涉及相应民事争议，故无须先解决民事争议。综上，一审认定事实清楚，法律适用得当，其裁判结论正确，应予维持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告泰兴市人民政府陈述称：1、既然被上诉人严*在涉案抵押合同上签字确认，就应知晓抵押物产权人即涉案房屋的产权人。2、涉案房屋原属创**司所有，创**司申请将涉案房屋登记到赵**名下，属于合法处置财产的行为。即使涉案登记资料上存在瑕疵，也不能否定涉案行政行为的合法性。3、被上诉人严*的主体不适格。4、按照《最**法院关于审理房屋登记行为若干问题的规定》，如果被上诉人认为创**司处置财产行为无效，应先进行民事诉讼。

本院查明

本院审理查明的主要事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，本案在二审中的争议焦点为：一、严*的起诉是否超过起诉期限。二、泰州市人民政府2007年5月28日将创烨公司的房产变更为赵**名下的行为是否合法。结合上述争议焦点，评判如下：

关于上诉人所称证人王*证言可证明被上诉人已于2007年5月28日知晓了涉案登记行为的观点。原审被告在一审中提交的房屋抵押合同及抵押物的清单并未载明房屋产权人，且严*亦是在抵押人一栏签名，故不能证明严*已于2007年5月28日知晓涉案登记行为，王*的证人证言未能与上述事实相互印证。另外，证人王*是创烨公司的工作人员，与上诉人之间具有利害关系，本院认为王*的证人证言仅可证明涉案最高额抵押合同及其附件上的被上诉人签名是真实的，至于上诉人诉称的该证据可证明被上诉人知晓涉案登记行为的观点，本院不予采纳。

关于上诉人所称的涉案登记行为应为转移登记的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条和第十一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人，应当依照本条例缴纳契税。契税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产部门、房产管理部门办理有关土地、房产的权属变更登记手续。本案中创烨公司申请将涉案房屋变更至赵**，名为变更，实属转移登记。因其未提供相应的契税手续等转移登记材料。故泰兴市人民政府作出的涉案登记行为亦不符合转移登记的法律规定，上诉人的上述意见，本院不予采纳。

至于上诉人所称的一审法院未就本案所涉民事争议先行处理的观点。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第二款规定，在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以中止行政诉讼。本院认为，被上诉人提出的创**司股东决议的合法性问题对审查涉案登记行为是否合法并无实质影响，故一审法院未对民事争议先行处理的审理程序并无不当，上诉人的意见，依法不能成立。

综上，上诉人赵*、华**的上诉理由缺乏事实和法律依据，原审法院判决事实依据充分，适用法律正确，程序并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人赵*、华美云负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十四日