原告钟*勇诉被告宁乡县人民政府、第三人刘**、周**土地行政登记一案的行政判决书

审理经过

原告钟*勇诉被告宁乡县人民政府、第三人刘**、周**土地行政登记一案，本院于2014年4月25日立案受理后，于同年4月29日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟*勇及其委托代理人贺**、被告宁乡县人民政府委托代理人欧**、杨**、第三人刘**及刘**、周**共同委托代理人汤建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告钟**诉称，原告在位于宁乡县玉潭镇人民南路25号西头有临街两层楼房及靠后有二层楼房各一栋，临街的房屋所有权证号为00019688号，靠后的另一栋没有办理房屋产权证，两栋房屋共有国土使用权证，证号为宁（1）国用（2001）第2339号。2011年4月14日，原告与第三人刘*前签订了前栋房屋的《买卖合同》，该合同第四条第3项约定：“甲方房产过户到乙方户名成功后，在甲方土地使用证过户前，乙方应将全部余款付清甲方。”即第三人刘*前必须在付清所有房屋价款后，方能和原告一道去被告处办理所购临街房屋占地面积的国土使用权证的过户手续，但第三人在没有交清购房款的情况下，通过违法途径擅自将上述国土使用权证进行了变更，变更后的国土使用权证号为宁（2）国用（2011）第3892号。由于被告的过错，导致第三人至今未付清原告房价款、后栋无产权证房屋也无国土使用权证的后果。原告认为，被告在原告本人未亲自到场和未签订授权委托书的情况下，仅凭第三人出面便擅自将原告的国土使用权证过户至第三人名下，被告的做法未尽审核义务，其具体行政行为违法，严重损害了原告的合法权益。请求依法撤销被告于2011年8月17日对国土使用权证宁（1）国用（2001）第2339号变更登记为宁（2）国用（2011）第3892号的具体行政行为。本案诉讼费用由被告承担。

原告钟**为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证；2、被告组织机构代码证；3、第三人刘**、周**身份信息，证据1、2、3拟证明原、被告及第三人主体适格。4、房屋买卖合同，拟证明原告与第三人就前栋房屋进行转让、第三人需在土地使用证过户之前付清剩余购房款，以及因被告的违法行政行为导致第三人违约，无需原告到场就办理了土地使用证过户手续的事实；5、宁（1）国用（2001）第2339号国有土地使用证，拟证明土地使用权原始登记在原告名下的事实；6、宁（2）国用（2001）第3892号国有土地使用证，拟证明因被告的具体行政行为，错误变更登记的事实；7、前栋的房地产让售协议；8、后栋的房地产让售协议，证据7、8拟证明土地使用权证上有两栋房屋，房屋之间彼此独立，原告转让给第三人的只是前栋房屋，由于被告的错误变更登记，导致两栋房屋混为一体、损害了原告合法权益的事实。9、房屋照片3张，拟证明土地使用权证上有两栋房屋、该房屋彼此独立的事实。

被告辩称

被告宁乡县人民政府辩称：一、答辩人办理的案涉土地使用权变更登记符合法律规定。《土地登记办法》第四十条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。”本案答辩人在审查办理案涉国有土地使用权变更登记过程中，依据的资料有：（1）当事人的身份证明；（2）登记在原告名下的原国有土地使用证、原告取得该土地使用权的宗地出让合同：（3）变更登记在第三人刘**及周**名下的房屋所有权证书；（4）证明土地使用权方式转移、原告与刘**签订的房屋《买卖合同》、销售发票及完税证等资料。上述资料已经满足办理变更登记的条件，在经地籍调查后，办理了该宗土地的变更登记。答辩人认为，该宗土地变更登记符合《土地登记办法》第四十条的规定，依法并无不当。二、原告与第三人之间房屋买卖的付款争议，属于是否履行房屋买卖合同付款义务的民事纠纷，土地使用变更登记的办理不影响原告的实体权利。原告与第三人房屋卖屋的付款争议，原告已起诉至宁乡县人民法院。原告的诉讼请求是要求第三人继续履行合同、给付购房余款、支付逾期付款利息及违约金等。原告并没有起诉要求解除与第三人之间的房屋买卖合同、收回房屋。第三人的答辩是不存在拖欠原告购房款的事实，要求法院驳回原告的诉讼请求。如果原告胜诉，则可以获得第三人支付的购房余款及违约金等；如果第三人胜诉，则说明第三人不存在拖欠原告购房款的事实。从该民事诉讼的诉争内容可以确定，原告与第三人之间只存在是否拖欠购房款的争议，对房屋及土地使用权已属第三人所有的事实并无争议。第三人是否拖欠其购房款，只能通过审查第三人履行房屋买卖合同约定的付款义务情况来确定，而不是通过应否办理土地变更登记来确定。土地变更登记对原告的实体权利并无影响。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告宁乡县人民政府为支持其答辩意见，在举证期限内向本院提交了如下证据和法律依据：1、原告钟**、第三人刘**、周**身份证复印件；2、土地登记申请书；3、登记在原告名下的宁（1）国用（2001）第2339号国有土地使用证、原告取得该土地使用权的宗地出让合同；4、变更登记在第三人刘**、周**名下的房屋所有权证书；5、原告与第三人刘**签订的房屋买卖合同、销售发票及完税凭证；6、地籍调查表、宗地图，证据1至证据6拟证明被告办理变更登记所依据的资料齐全的事实。7、2013年4月12日原告钟**起诉被告刘**的民事起诉状；8、刘**的民事答辩状，证据7、8拟证明原告与第三人之间的民事争议内容不涉及房屋买卖合同的解除、被告变更登记土地使用证不影响原告实体权利的事实。法律依据：《土地登记办法》第四十条。

第三人刘**、周*芝述称，1、买卖合同的标的为整栋建筑物，不存在前后两栋；2、房屋买卖款已经全部付清；3、办理土地变更登记时原告及第三人均到场，不存在第三人擅自办理的情形。请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人刘**、周**为支持其述称意见，向本院提交了如下证据：1、房屋买卖意向合同；2、买卖合同，证据1、2拟证明原告与第三人存在房屋买卖合同关系。3、房屋租赁合同；4、房屋租赁协议，证据3、4拟证明原告与第三人签订的房屋买卖合同中所指的房屋是整栋房屋。5、宁房权证玉潭字第711007068号房产证；6、宁房权证玉潭字第711007069号房产证，证据5、6拟证明原告与第三人买卖的房屋已于2011年6月16日办理过户登记手续。7、收条，拟证明第三人的购房款已支付完毕；8、国有土地使用权证，拟证明该土地使用权已合法变更至第三人名下。

经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5无异议。对证据4的证明目的有异议，认为第三人在履行与原告签订的房屋买卖合同中是否违约，与该宗土地使用权变更登记无因果关系。对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该变更登记是依法变更。对证据7、8有异议，认为证据7房地产让售协议中的标的物是指房屋，证据8房地产让售协议中的标的物是指余坪，并非前后两栋房屋，且该让售协议中标的物面积与原告、第三人签订的买卖合同中约定的房屋面积基本一致。对证据9无异议。第三人对原告提交的证据1、2、3无异议。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为该买卖合同中房屋基本情况约定明确，第三人实际接收该房屋后，原告必须配合和协助第三人办理相关过户转让手续，房屋买卖价款是否支付完毕不影响产权登记。对证据5、6的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能由此证明被告变更产权登记过户的行政行为违法。对证据7、8的质证意见与被告一致。对证据9的真实性、合法性、关联系无异议，对证明目的有异议。原告对被告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为被告变更登记产权证使用的原告的身份证复印件不是原告本人提供的，是第三人借取与原告签订的房屋买卖合同中原告身份证复印件提供的；认为办理产权证变更登记时应由原告及第三人持身份证原件亲自到场，并向被告提供复印件；认为土地登记申请书上“钟**”的名字不是原告本人所填，地籍调查表上所填的内容不是第三人刘**所填的，是中介人填写的。对证据7、8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对法律依据的关联性有异议，认为《土地登记办法》属于部门规章，被告未按该办法第七条规定进行变更登记。第三人对被告提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对第三人提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性无异议，对关联性均有异议，认为不能达到第三人的证明目的。对证据7中2011年8月8日的收条有异议，认为该收条不真实。对证据8的真实性无异议，对合法性有异议。被告对第三人提交的所有证据均无异议。

作为定案证据，应当真实、合法，且与本案相关联。经庭审质证，本院对原、被告及第三人提交的证据认证如下：原告证据1、2、3，被告及第三人均无异议，本院予以采信；证据4系原告与第三人刘*前于2011年4月14日签订的房屋买卖合同，证据5、6系变更登记土地使用权人前后的土地使用证，证据7、8系2001年1月18日原告与原宁乡**品公司分别签订的购买该公司临街营业用房和营业用房后余坪的房地产让售协议，证据9系前后房屋的照片，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。被告证据1至证据8中，原告否认证据2土地登记申请书上“钟**”的名字系其本人书写，被告亦未提供相应证据证明该土地登记申请书上“钟**”的名字系其本人书写，故本院对证据2不予采信；证据5系原告与第三人刘*前于2011年4月16日另行签订的房屋买卖合同、销售发票及完税凭证，该证据在案件审理中只作参考；其余证据与本案具有关联性，本院予以采信。第三人证据1至证据8，被告均无异议，原告对证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信；证据7、8在案件审理中作为参考。

根据采信的证据，结合庭审中原、被告及第三人的陈述及辩论意见，本院查明如下案件事实：

2001年1月18日，原告钟**与原宁乡**品公司签订一份房地产让售协议，以52万元价款购买了该公司位于宁乡县玉潭镇人民南路25号临街部分营业用房及营业用房楼上仓库，合计建筑面积355.602㎡，用地面积194.376㎡，面积以产权证为准。同日，原告与该公司又签订一份房地产让售协议，以8200元价款购买了该公司上述房产后面一块余坪。2001年10月29日，原告购买该公司房产的国有土地使用权登记至原告名下，证号为宁（1）国用（2001）第2339号，使用权面积为244.5㎡，并办理了房屋产权登记。2011年4月14日，第三人刘**作为买方（乙方），与原告钟**作为卖方（甲方）签订一份买卖合同，以450万元购买了原告位于宁乡县玉潭镇人民南路25号的房屋。合同第一条：房屋的基本情况，甲方房屋坐落于宁乡县玉潭镇人民南路25号靠西头临街，建筑面积379.12㎡，房屋所有权证号00019688﹟，土地使用权证号2339，全部出售给乙方。合同第二条：房屋面积的特殊约定，本合同第一条所约定的面积为房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积。如实测面积与房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积有差异的，以房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积为准，甲方对该差异不负任何责任。合同第四条3约定，甲方房产过户到乙方户名成功后，在甲方土地使用证过户前，乙方应将全部余款付清甲方。合同签订后，第三人刘**支付了原告部分购房款。2011年6月14日，该房屋所有权变更登记至第三人刘**、周**名下，房屋所有权证号分别为宁房权证玉潭字第711007068号、宁房权证玉潭字第711007069号。同年8月17日，该房屋所属国有土地使用权变更登记至第三人刘**、周**名下，变更后的国有土地使用权证号为宁（2）国用（2011）第3892号，使用权面积为249㎡。此后，原告与第三人因履行房屋买卖合同发生纠纷，2013年4月，原告钟**以买卖合同纠纷诉至本院，要求被告刘**支付购房余款、利息及承担违约责任。本院已对该案作出一审民事判决，现该案尚在二审审理中。2014年3月27日，原告钟**以被告宁乡县国土资源局将其名下的宁（1）国用（2001）第2339号国有土地使用证变更登记至第三人刘**名下的宁（2）国用（2011）第3892号国有土地使用证的具体行政行为违法、损害其合法权益为由诉至本院。在审理过程中，原告以被告主体不适格、需补充相关证据为由申请撤回起诉，同年4月11日，本院作出（2014）宁行初字第00017号行政裁定书，准许原告钟**撤回起诉。同日，原告又以宁乡县人民政府为被告，刘**、周**为第三人，向本院提起行政诉讼，认为被告在原告未亲自到场和未签订授权委托书的情况下，擅自将原告的国土使用权证过户至第三人名下的做法未尽到审核义务，导致第三人至今未付清原告的购房款，损害了原告的合法权益。要求撤销被告于2011年8月17日对国土使用权证宁（1）国用（2001）第2339号变更登记为宁（2）国用（2011）第3892号的具体行政行为。诉讼中，原告申请对被告提交的土地登记申请书中申请人“钟**、刘**、周**”的签名是否系其本人书写进行文字笔迹鉴定。后经第三人刘**证实，钟**由于当时身体状况原因，土地登记申请书中申请人“钟**”的签名不是其本人书写，对“刘**、周**”的签名无异议。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，第三人刘*前与原告钟**协商一致签订房屋买卖合同并交付大部分购房款、办理房屋所有权转让手续后，办理房屋占用范围内建设用地使用权变更登记系原告与第三人的法定义务。原告认为第三人拖欠其购房余款及应支付违约金等诉求，已在本院通过民事诉讼程序加以解决。在民事诉讼中，原告与第三人对房屋买卖合同及房屋所有权变更登记的效力均未提出异议；被告宁乡县人民政府为其办理土地使用权变更登记并无不当。据此，依据最**法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告钟**的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告钟**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年九月二十八日