上海**限公司与上海市浦东新区建设和交通委员会拆迁一审行政判决书

审理经过

原告上海**限公司不服被告上海市浦东新区建设和交通委员会（以下简称浦**交委）作出的浦建委房裁（2014）013号房屋拆迁裁决，于2014年7月2日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于同年7月29日公开开庭审理了本案。原告上海**限公司（以下简称勇**公司）的委托代理人蒋**，被告浦**交委的委托代理人徐**、徐**，第三人上海祝**有限公司（以下简称祝桥投资公司）的委托代理人杨**、李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告浦东建交委于2014年4月3日作出浦建委房裁（2014）013号房屋拆迁裁决，裁决如下：原告勇**公司房屋拆迁补偿款人民币1，587，465.59元（以下币种均为人民币）；停产、停业补偿费203，156元；装修补偿费470，040元；附属物补偿费343，481元；隐蔽工程补偿费285，000元；照顾补偿248，686元（包括无证建筑面积补偿18，686元，水电初装费20，000元，搬迁一次性补偿200，000元，营业执照变更费10，000元），上述合计货币补偿款为3，137，828.59元，第三人祝桥投资公司愿意以920万元补偿给原告勇**公司予以支持。原告勇**公司提出置换与其房地产权证记载的相同面积（1765平方米）并对地上建筑物给予补偿的要求，不予支持。第三人祝桥投资公司对原告勇**公司的假山、人工湖待实地查勘后按规定予以补偿，对设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备待评估后按规定补偿，另按规定补偿家用设施移装费等。原告勇**公司在接到裁决书之日起15日内搬出本市浦东新区祝桥镇华星村6组［沪房地南汇字（2003）第001597号上海市房地产权证上记载的房屋］。原告不服被告的行政裁决而向本院提起行政诉讼。

被告浦东建交委于2014年7月13日向本院递交了作出被诉行政裁决的证据材料及依据：1、基地情况、沪房地南汇字（2003）第001597号《上海市房地产权证》、法定代表人身份证明书、档案机读材料、被拆迁房屋坐落图，证明原告房屋在拆迁范围内，该基地有563户被拆迁户，申请裁决时仅剩原告户未达成安置补偿协议。被拆迁房屋的权利人是原告，属私有，建筑面积507.89平方米，国有性质，工业用地，土地使用总面积为1765平方米。2、房地产价格评估报告、估价机构资质证、估价师资质证明、送达回证、估价机构投票结果公告、通知的照片，证明被拆迁房屋经评估机构评估，其中1号房，建筑面积51.15平方米，每平方米2，631元，2号房建筑面积是456.74平方米，每平方米3，181元。产证外新增A号房屋重置价18，686元。装修重置价470，040元、附属物重置价343，481元、隐蔽物重置价285，000元。估价机构上海港城**有限公司经投票产生，并进行了公告。另外，原告一部分假山等没有纳入估价数额内，通知原告另行估价，但是原告没有配合。3、沪汇房地拆许字（2005）第27号房屋拆迁许可证两份、关于核发浦东国际机场二期动迁安置房一区建设项目房屋拆迁许可证的通知、房屋拆迁公告、关于同意浦东国际机场二期动迁安置房一区建设项目房屋拆迁期限延长的批复及房屋拆迁期限延长公告、房屋拆迁资格证书、委托动迁协议，证明第三人是拆迁人，拆迁裁决作出是在拆迁许可期限内。拆迁实施单位是上海梁**有限公司。4、勇**公司房屋估价及货币补偿款的有关情况说明、货币补偿方案，证明第三人对原告户安置补偿进行计算，并提供了货币补偿的方案。5、2011年11月23日、12月14日、2012年2月17日、4月17日、9月4日、11月1日、2013年5月14日、9月29日共8次动迁安置谈话记录、原告委托书、拆迁上岗人员资格证明、蔡**身份证明、陆**及陈**身份证明、谈**身份证明、顾宝新身份证明、情况说明，证明第三人与原告就拆迁安置进行协商，但未能达成一致。协商过程中有旁证人证明。6、第三人的房屋拆迁裁决申请书、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、授权委托书、被告受理通知书、会议通知两份、送达回证、审理会签到、会议笔录、原告的委托书及律师事务所函、承诺书、关于近期强迁裁决情况，证明第三人于2014年3月5日向被告申请房屋拆迁裁决，被告同日受理，随后，被告发出通知，召集原告和第三人于同年3月7日进行协调，但原告未出席。同年3月10日，被告再次组织双方协调，协商过程中，原告称未收到过房屋评估报告，因此，协调会上当场给予原告一份房屋评估报告，原告表示，因刚拿到房屋评估报告，对安置补偿需要进一步考虑。同年4月1日，被告又组织双方协商，原告法定代表人提出，以原告房地产权证记载的土地面积进行土地置换，对土地上的房屋按重置价补偿，并由原告自己建造，致使协商不成。协调会上，第三人承诺给予原告总价不高于920万元的补偿。7、浦建委房裁（2014）013号《房屋拆迁裁决书》及送达回证，证明被告于2014年4月3日作出房屋拆迁裁决并于同年4月16日向原告和第三人送达。8、被告出示**务院（2011）第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、上海市人民政府沪府（2011）第71号令《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条、**务院（2001）第305号令《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第十六条，上海市人民政府令第111号《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》）第二十条、第二十四条、第二十七条、第三十二条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第五十三条、第五十四条、第五十六条、沪房地资拆（2001）673号文第十二条、第十三条、第十四条、第十六条、沪房地资拆（2004）286号文等规定，作为被告的职权依据及作出拆迁裁决适用的法律依据。

原告诉称

原告勇**公司诉称：被告的裁决认定事实不清，房屋拆迁公告未张贴，房屋评估公司未经投票选举，原告未收到房屋评估报告等。以货币补偿方式进行裁决缺乏依据，原告是生产经营单位，需要厂房从事生产经营，对原告以价值标准房屋调换合情合理。房地产价格评估报告违法，属无效；原告依法取得的国有土地使用权未被提前收回，房屋拆迁许可证合法性存在严重瑕疵。因此，原告要求法院：撤销被告作出浦建委房裁（2014）013号房屋拆迁裁决的具体行政行为。

庭审中，原告出示：1、《上海市南汇区国有土地使用权出让合同》，证明原告取得位于原上海市南汇区928号地块总面积1765平方米。2、《上海市房地产权证》、营业执照，证明2003年2月19日原告取得上述出让土地上房屋的产权，确定该房屋地址为祝桥镇华星村6组，原告以该房屋作为注册地和生产基地经营至今。3、第三人的房屋拆迁裁决申请书，证明申请内容不实。

被告辩称

被告浦**交委辩称：原告的诉请无事实依据和法律依据。被告的裁决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院予以维持。

第三人祝桥投资公司述称：同意被告的意见。其未出示证据。

经庭审质证，原告对被告出示的证据提出的异议是：评估报告真实性有异议，该报告标注的资质证书号是沪房管估（2005）第024号，在附件中出示的资质证书号为沪房管估许（2013）12号和沪房管估10号。这是一份拼凑和经过篡改的评估报告。该报告中关于隐蔽工程重置价的说明无原件，也没有作为报告的附件，这份说明不属于2006年的评估内容，是事后添加的。以上是形式结构的瑕疵。原告的假山、人工湖等内容没有评估，只标注了经实地勘验，实地勘验需要原告签字确认，但原告从未有过确认。该评估报告既没有经过原告的委托同意也没有经过原告同意实地勘测。所谓的“口头委托”是不存在的，原告不可能口头委托第三人。对送达评估报告的回证有异议，原告的法定代表人不在场，没有收到过评估报告。对评估公司的确定、遴选有异议，被告无证据证明评估公司是选举产生，原告未收到过选举评估公司的通知。对估价机构投票结果公告真实性不予认可。被告无证据证明评估公司或者第三人对评估的程序等进行过公告或者公示。照片是复印件，没有形成时间。所拍摄的内容不客观，对照片真实性不认可。两份房屋拆迁许可证记载的拆迁期限有变更，虽然两份许可证都将原告房屋列入拆迁范围，但原告房屋的土地未被合法收回，导致被告的裁决不合法。房屋拆迁公告的内容侵害了原告的合法权益，也无法证明该公告曾张贴过。房屋拆迁资格证书和委托动迁协议书均是复印件，其真实性无法确认。货币补偿说明是第三人单方面形成的，原告不予认可。采纳货币补偿的方案，证明被告滥用职权，被告安置补偿方式定为货币补偿，违背了原告和第三人之间对于补偿方式的选择，也侵害了原告的合法权益。在协商过程中，原告首先提出的是房屋置换，第三人无法实现，故货币补偿是第三人的替代方案。8份谈话笔录真实性有异议，原告法定代表人均未签字，内容不真实。原告曾提出，其土地是依法取得的，未经法定程序收回就进行拆迁，不合法。还提出评估中瑕疵问题，这两点内容都遗漏了。拆迁上岗人员资质证明是复印件，真实性无法确认。裁决申请书内容不合法。2014年3月10日会议记录真实性无法确认，评估报告确实在会议上收到过。原告曾提出过房屋置换补偿的，但笔录中没有记录。原告法定代表人参加了2014年4月1日协调会，但会议记录的内容不全面，遗漏了很多内容。承诺书是第三人单方面行为，原告不认可，原告要求用房屋安置。对被告适用的法律无异议，但是被告适用有利于第三人的规定，未适用有利于原告的规定。原告和第三人争议焦点之一就是评估机构，但是被告没有引用相关评估裁决的规范和依据。第三人对被告的证据无异议。被告对原告证据提出的质证意见是：对土地出让合同真实性无异议。证明内容有异议。该份合同是2003年1月15日签订的，2003年2月19日原告已取得房地产权证，速度太快。第三人同意被告的意见。

经庭审调查及原、被告和第三人对证据的质证，本院对事实和证据作以下分析认定：被告提供的证据具有真实性，来源合法，与本案具有关联性。原告虽对被告的证据持异议，但未提供能够足以推翻上述证据的证据材料。对被告提供的证据，本院依法采纳。原告出示的证据不能证明其观点成立，故本院不予采信。根据本院依法认定的证据及当事人在法庭上的一致陈述，本院确认以下事实：被拆迁房屋坐落于本市浦东新区祝桥镇华星村6组，权利人是原告，属私有，建筑面积507.89平方米，工业用地，性质国有，土地使用总面积为1765平方米。2005年7月13日，第三人因“浦东国际机场二期动迁安置房一区项目”建设取得房屋拆迁许可证，原告户房屋位于该许可证的范围内。第三人委托上海梁**有限公司实施拆迁，上海港城**有限公司是该基地的房屋评估公司。原告房屋进行了评估，原告收到评估报告。被拆迁房屋中51.15平方米房屋评估价为每平方米2，631元、456.74平方米房屋为每平方米3，181元，货币补偿安置款合计为1，587，465.59元。停产停业损失费按有证建筑面积计算，以每平方米400元计价，为203，156元，附属物补偿款343，481元，隐蔽工程补偿款285，000元，照顾补偿248，686元（包括无证建筑补偿18，686元，水电初装费20，000元，一次性搬迁补偿费200，000元，营业执照变更费10，000元），假山、人工湖待实地勘查后按规定给予补偿，另按规定补偿家用设施移装费。第三人与原告就上述房屋的拆迁补偿安置进行协商，双方对安置补偿协商不一致而未果。被告于2014年3月5日受理第三人拆迁裁决申请，并于同年3月10日、4月1日召集原告与第三人进行协调，但协商未果。协商中，第三人同意将货币补偿款由3，137，828.59元提高到9，200，000元。之后，被告经审核，于2014年4月3日作出浦建委房裁（2014）013号房屋拆迁裁决并送达原告和第三人。裁决主要内容是：原告勇**公司房屋拆迁补偿款，停产、停业补偿费，装修补偿费，附属物补偿费，隐蔽工程补偿费，照顾补偿费（包括无证建筑面积补偿、水电初装费、搬迁一次性补偿费、营业执照变更费）等各项货币补偿款合计为3，137，828.59元，第三人祝桥投资公司愿意以920万元补偿给原告勇**公司予以支持。原告勇**公司提出置换与其房地产权证记载的相同面积（1765平方米）并对地上建筑物给予补偿的要求，不予支持。第三人祝桥投资公司对原告勇**公司的假山、人工湖待实地查勘后按规定予以补偿，对设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备待评估后按规定补偿，另按规定补偿家用设施移装费等。原告勇**公司在接到裁决书之日起15日内搬出本市浦东新区祝桥镇华星村6组［沪房地南汇字（2003）第001597号《上海市房地产权证》上记载的房屋］。

另需说明，本案在审理过程中，原告认为房屋评估存在问题，为此，本院曾向其释明，对房屋评估有异议，可申请由上海**价师协会对房屋评估作专家委员会鉴定，但原告表示拒绝。

审理中，第三人祝桥投资公司提出，在原裁决的基础上，同意再补偿原告勇勇工贸公司580万元。

本院认为

本院认为，**务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案涉及的房屋拆迁许可证是在本条例施行前已依法取得，因此，应当适用原有的规定处理。**务院《条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人经协商达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。被告作为浦东新区的房屋管理部门，对第三人与原告就房屋拆迁补偿安置协商达不成协议而受理裁决申请，并在协调无果的情况下，作出房屋拆迁裁决，其执法主体和执法程序合法。本市《细则》第二十条规定，被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。因此，本案确定原告为被拆迁人并进行安置符合法律规定。《细则》第三十二条规定，拆迁安置可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值标准的产权房屋调换。本案被告受理裁决后，在组织原告与第三人就拆迁补偿安置进行协商时，被告曾征求原告以货币补偿还是以房屋调换方式进行安置，原告提出的要求是以其房地产权证记载的相同面积进行土地置换，原告未对被告征询意见作明确选择。另外，在第三人与原告的多次协商中，原告对安置方式也未作明确的表示，因此，被告的房屋拆迁裁决选择货币补偿方式并无不当。由于原告拒绝对其房屋评估申请上海**价师协会作专家委员会鉴定，因此，本院采信涉案的房地产价格评估报告的内容。《细则》第四十三条规定，拆迁非居住房屋，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场价确定。原告的房屋经市场评估，并按原告的房屋的实际价值作货币补偿。关于货币补偿款的问题，被告受理裁决申请后，考虑到该基地房屋拆迁许可证颁发于2005年，至2014年处理时，市场物价出现上涨因素，出于公平合理的基本原则，被告已许可第三人自愿将货币补偿款提高至920万元。基于同样的因素，本案审理过程中，第三人自愿在房屋拆迁裁决的基础上再给予原告货币补偿款580万元的要求本院也予以许可。据此，被告的房屋拆迁裁决认定事实清楚，适用法律正确，执法程序合法。综上，原告的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

维持被告上海市浦东新区建设和交通委员会于2014年4月3日对原告上海**限公司作出浦建委房裁（2014）013号房屋拆迁裁决的具体行政行为；

对第三人上海祝**有限公司自愿给付原告上海**限公司货币补偿款人民币580万元予以许可，上述款项应在本判决生效后30日内支付。

案件受理费人民币50元，由原告上海**限公司负担（已缴）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二〇一四年八月二十五日