淮安**备中心与淮安市住房和城乡建设局行政撤销、行政裁决二审行政判决书

审理经过

上诉人淮安**备中心（下称土地储备中心）因与被上诉人淮安市住房和城乡建设局（下称淮安住建局）要求撤销行政裁决一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城行初字第23号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人土地储备中心的委托代理人朱*前，被上诉人淮安住建局的委托代理人吴**，原审第三人淮安市三和商务有限公司（下称三**司）的法定代表人杜惠及委托代理人肖*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原告土地储备中心因雨润中央新天地地块储备用地项目建设需要，于2010年4月16日取得淮拆许字（2010）第023号房屋拆迁许可证，同年7月14日发布拆迁公告。第三人三**司所有的房屋座落淮安市淮海北路25号（现为21号），在拆迁红线范围内。2010年7月14日至8月10日，淮安市奥**估有限公司（下称奥**公司）接受原告委托对第三人上述房屋进行评估并作出菲*拆评字（2010）第00573号房地产拆迁评估报告，评估结果为估价对象在估价时点（2010年7月14日），一层商业单价为47283元／平方米，二层商业单价为18917元／平方米，三、四层办公单价为6569元／平方米，一、二层为工业交通仓储的单价为8183元／平方米。三**司对该评估结果有异议，于2010年8月16日以书面的形式向奥**公司提出异议，认为评估报告认定委估一、二层为工业交通仓储的依据错误，该部分应按照营业用房评估；一层估价的单价太低，应不低于每平米65000元的市场成交价格。2010年8月19日，奥**公司作出回函，认为关于一楼房屋的价格，评估时数据准确、参数科学、方法适当、评估结论符合周边市场情况；关于一、二层工业交通仓储问题，土地储备中心提供的房屋产权证以及产权档案记录中，均没有证据证明为营业用房。若有权部门对该部分房屋确权为商业（或住改非），一层单价为47283元／平方米，二层单价为18917元／平方米。若确权为工业交通仓储，一、二层均价为8183元／平方米。2010年8月23日，被告淮**建局为三**司所有的位于淮海北路25号处后接建的两层房屋重新颁发房屋产权证，并载明规划用途为营业，建筑面积为513.10平方米。2011年3月6日，奥**公司再次接受土地储备中心委托，对三**司上述房产进行评估并作出菲*拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告，评估结果为被拆迁房屋在估价时点（2011年3月15日），价格为35698770.0元。其中一层面积为434.02平方的房屋单价为47283元／平方米，面积为256.55平方的房屋单价为28678元／平方米。二层面积为170.25平方的房屋单价为18917元／平方米，面积为256.55平方的房屋单价为14161元／平方米。四层房屋面积为147.06平方，单价为6569元／平方米。2011年4月7日，土地储备中心与三**司签订了协议书，就相关补偿问题进行约定，并约定未能达成一致意见的可以申请淮**建局裁决。后因双方就争议部分的补偿没有达成协议，三**司向淮**建局申请裁决。裁决过程中，淮**建局申请淮安市**家委员会对菲*拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告进行鉴定。2012年4月16日，淮安市**家委员会作出专家建议：“淮安市奥**估有限公司重新进行市场租金调查，对租金修正系数的影响因素作进一步分析，客观评估出估价对象在估价时点的合理拆迁补偿价值，并就淮房权证清河字（201030937）号房屋的拆迁补偿价值重新出具评估报告。”据此，奥**公司对淮房权证清河字（201030937）号房屋重新出具了菲*拆评字（2012）第00301号房地产拆迁评估报告。后淮**建局依据上述评估报告，作出淮住建拆裁字（2011）40号行政裁决书。土地储备中心与三**司均不服，提起行政诉讼。经江苏**民法院指定宿迁市宿城区人民法院管辖，该院经审理作出（2012）宿城行初字第0028号、（2012）宿城行初字第0030号行政判决书，判决撤销了淮住建拆裁字（2011）40号行政裁决书。淮**建局不服，提起上诉。江苏省**民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。2013年3月27日，三**司向淮**建局提交申请要求裁决三**司从拆迁之日起到支付款项之日止按银行同期贷款利率给付利息。后淮**建局依照相关法律规定，作出淮住建拆裁字（2011）40－1号行政裁决书。三**司不服，再次提起诉讼。江苏**民法院再次指定宿迁市宿城区人民法院管辖，该院经审理后于2013年12月12日作出（2013）宿城行初字第0027号行政判决，判决撤销淮住建拆裁字（2011）40－1号行政裁决，并责令淮**建局于判决生效后30日内重新作出裁决。双方当事人均未上诉。2014年2月18日，淮**建局向土地储备中心及三**司发出通知，要求双方对菲*拆评字（2010）第00573号评估报告是否有异议提出书面意见。后土地储备中心提出异议，淮**建局依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第四款的规定，申请专家委员会对上述报告进行鉴定。专家出具鉴定意见：该评估报告缺少类似市场租金调查、分析和系数修正等相关内容，对评估报告中描述为工业交通仓储用房的估价技术路线与《房地产估价技术规范》的相关要求不符。建议结合房屋已确定的用途重新出具评估报告。据此，奥**公司对三**司所拥有的房屋重新出具菲*拆评字（2014）第00373号评估报告。后淮**建局将该报告向土地储备中心及三**司送达。2014年4月14日，土地储备中心向奥**公司书面提出异议，认为：1、该报告与之前的评估报告矛盾，菲*拆评字（2011）第00211号、（2012）第00301号也系该评估公司评估，法院仅认定程序违法，但不影响价格认定，现否定该两份评估报告缺乏依据；2、评估时点与房屋性质变更矛盾，评估时点为2010年7月14日，房产证上载明营业用途的时间为2010年8月23日，三**司变更房屋性质无效。同时要求奥**公司重新作出评估。2014年4月16日，奥**公司向土地储备中心出具书面回复，并对其提出的问题进行解释。土地储备中心未再提出异议。2014年5月9日，淮**建局组织土地储备中心及三**司就补偿争议问题召开协调会，就部分问题达成一致意见。后淮**建局依据**务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条第一款、第十六条、第二十二条、第二十四条，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第九条第一款、第十条第一款、第二十条，《淮安市城市房屋拆迁管理办法》（淮政发（2004）42号）第四条第一款、第二十八条、第三十一条、第五十五条、第五十七条、第五十八条、第六十条和**设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房（2003）252号）第四条、第十条、第十二条、第十六条之规定，作出淮住建拆裁字（2011）40－2号行政裁决书，裁决土地储备中心再补偿三**司拆迁补偿费用6635154.75元。土地储备中心不服该裁决，再次提起诉讼，要求撤销淮住建拆裁字（2011）40－2号行政裁决。

一审法院认为

原审法院认为：2010年7月14日至8月10日，奥**公司接受土地储备中心的委托对三**司拆迁房屋进行评估并作出菲*拆评字（2010）第00573号房地产拆迁评估报告，该报告向双方当事人送达并载明如有异议可以在5个工作日内书面申请复核，逾期视为认可。后三**司在规定期间内提出书面异议，评估公司对异议问题进行书面回复。三**司认可该回复。土地储备中心未对该评估报告及回复提出异议。此次裁决过程中，淮安住建局书面征求土地储备中心及三**司对菲*拆评字（2010）第00573号评估报告的意见。土地储备中心对上述评估报告提出书面异议，淮安住建局依据**设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（四）项规定，委托房地产专家委员会进行鉴定，并无不当之处。后奥**公司依据专家委员会出具的鉴定意见重新出具菲*拆评字（2014）第00373号评估报告，该报告同时向土地储备中心及三**司送达。土地储备中心在规定时间内提出异议，奥**公司对异议内容作出书面解释。淮安住建局在组织双方当事人协调未能达成一致意见后，依据菲*拆评字（2014）第00373号评估报告作出裁决亦无不当之处。土地储备中心主张应以菲*拆评字（2011）第00211号、（2012）第00301号报告作为裁决依据或重新评估，因该两份评估报告已经被宿迁**民法院生效判决确认违法，且奥**公司也声明该两份评估报告作废。土地储备中心在奥**公司对其异议作出书面解释后，并未委托其他有资质的评估机构进行重新评估，故其主张菲*拆评字（2014）第00373号评估报告程序、内容违法不能成立。淮安住建局在淮住建拆裁字（2011）40－1号行政裁决被判决撤销后，通知双方当事人对评估报告提异议、委托房地产专家委员会进行鉴定，组织双方进行调解，并在双方未能达成一致意见的情况下做出裁决书，并向双方送达，程序合法、适用法律也无不当之处。原审法院依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（下称《若干解释》）第五十六条第（四）项的规定，判决驳回土地储备中心的诉讼请求。案件受理费50元，由土地储备中心负担。

上诉人诉称

上诉人土地储备中心上诉称，被上诉人所作行政裁决依据不足，原审判决错误，请求撤销原审判决及被上诉人所作的行政裁决，依法改判。主要理由为：1、原审认定菲*拆评字（2014）第00373号评估报告合法有效是错误的。奥菲*公司针对原审第三人被拆房屋先后作出菲*拆评字（2010）第00573号、菲*拆评字（2011）第00211号、菲*拆评字（2012）第00301号、菲*拆评字（2014）第00373号等四份估价报告，还于2010年8月19日作出《回函》。同一时点、同一地点、同一房屋，奥菲*公司却作出5份不同的价格的评估报告，故这些报告不具有可信度与权威性，不能作为被上诉人行政裁决的依据；2、在菲*拆评字（2014）第00373号评估报告作出后，上诉人及时提出异议，并要求重新评估，但被上诉人并未组织重新评估，责任在被上诉人。

被上诉人辩称

被上诉人淮安住建局答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，其作出的行政裁决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。主要理由是：1、生效的（2013）宿城行初字第0027号行政判决已认定菲*拆评字（2011）第00211号、菲*拆评字（2012）第00301号评估报告程序违法，不能作为行政裁决依据；2、原审第三人在裁决过程中对菲*拆评字（2010）第00537号评估报告提出书面异议，被上诉人根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（下称《裁决规程》）第十条的规定申请淮安市**家委员会对该报告进行鉴定，后该委员会出具了建议评估公司重新出具评估报告的鉴定意见，奥菲*公司根据该鉴定意见出具了菲*拆评字（2014）第00373号评估报告。根据《裁决规程》第十条的规定，该报告可以作为裁决依据；3、根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十条的规定，拆迁人或者被拆迁人如对评估报告有异议，可以申请重新评估，而上诉人没有申请重新评估，由此引发的后果应当由其承担。

原审第三人三和公司同意被上诉人的答辩意见。

各方当事人原审中提交的证据均已随案移送本院。原审对证据的分析认证正确。

本院查明

本院查明的案件事实与原审一致。

本案的争议焦点为，菲*拆评字（2014）第00373号估价报告是否可以作为被上诉人行政裁决的主要证据使用，原审判决驳回上诉人诉讼请求是否正确。

本院认为

本院认为，根据**务院原《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条的规定，货币补偿的金额，根据被拆房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。本案中，上诉人与原审第三人共同选定奥**公司对涉案被拆房屋进行价格评估。奥**公司围绕原审第三人被拆迁房屋价值先后出具了四份估价报告，分别为菲*拆评字（2010）第00537号、菲*拆评字（2011）第00211号、菲*拆评字（2012）第00301号和菲*拆评字（2014）第00373号。其中，菲*拆评字（2011）第00211号和菲*拆评字（2012）第00301号两份评估报告，已被原审法院生效的（2013）宿城行初字第0027号判决确认违法，且奥**公司也已声明该两份评估报告作废，故该两份评估报告不能作为有效证据使用。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十条规定：“拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起五个工作日内要求评估机构作出解释、说明。评估机构应当在5个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本条例第十五条规定的其他评估机构重新评估。”本案中，上诉人不服菲*拆评字（2014）第00373号估价报告并书面要求该公司作出说明，奥**公司也已经向上诉人作出书面说明，但上诉人并未重新委托评估机构对原审第三人被拆房屋进行重新评估，其放弃了自己的权利。《裁决规程》第十条第（四）项规定：当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。本案中，对菲*拆评字（2010）第00537号估价报告，原审第三人提出了异议，评估公司也出具了回函。在裁决过程中，上诉人也以书面形式对该份评估报告提出了异议。在此情况下，被上诉人启动了鉴定程序，并由奥**公司根据鉴定结果重新出具了菲*拆评字（2014）第00373号评估报告，该评估报告可以直接作为裁决的依据。且奥**公司系上诉人与原审第三人共同选定的评估机构，双方对评估机构、评估师的资质等均不持有异议。故奥**公司所作出的菲*拆评字（2014）第00373号估价报告能够作为被上诉人行政裁决的依据，被上诉人依据该评估报告作出行政裁决符合法律规定，并无不当。

综上，被上诉人所作行政裁决并不违反法律规定，原审判决正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人**备中心负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月八日