陈**、陈**与龙岩市住房和城乡建设局拆迁行政裁决二审行政判决书

审理经过

上诉人龙岩市住房和城乡建设局、龙岩市**展有限公司因拆迁行政裁决一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新行初字第46号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭审理了本案。上诉人龙岩市住房和城乡建设局的委托代理人莫**、曾**，上诉人龙岩市**展有限公司的委托代理人吴**，被上诉人陈**、陈**的委托代理人梁**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

被诉行政行为：龙岩市住房和城乡建设局于2013年10月24日作出龙**（2013）43号拆迁行政裁决书。主要内容：龙岩市犀牛路一期建设项目的房屋拆迁，申请人龙岩市**展有限公司于2010年10月8日取得房屋拆迁许可证，拆迁期限延至2013年12月31日。被申请人陈**、陈**房屋在拆迁范围内，该房屋为五层砖混结构，建筑面积为334.487平方米，经职能部门认定，合法建筑面积为150.313平方米。申请人与被申请人多次协商，但无法达成拆迁补偿安置协议。经评估，被拆迁房屋货币补偿金额为791849元（不含二次装修价值）。2013年8月13日，申请人向被申请人送达了估价报告书，并告知相关权利。龙岩市房屋征收评估技术鉴定证书委员会认可龙岩华**限公司作出的房地产估价报告书。被告认为，申请人已取得房屋拆迁许可证，即取得了对龙岩市犀牛路一期建设项目拆迁人的合法主体资格。拆迁人有对被拆迁人给予补偿、安置的义务，被拆迁人有在搬迁期限内完成搬迁的义务。拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，申请人向房屋拆迁管理部门申请裁决，符合相关规定。被拆迁房屋货币补偿的金额，按评估公司作出的估价报告确定，因被申请人原因，二次装修无法入户勘察，未纳入评估范围，应另行处理。被拆迁人无故不参加龙岩市住房和城乡建设局召开的调解、质证会，也未向龙岩市住房和城乡建设局明确所选的具体安置房号，因此龙岩市住房和城乡建设局裁决拆迁补偿方式为货币补偿。被申请人至今仍未搬迁，影响了拆迁工作的进行，应予以限期搬迁。依**务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十六条第一款、第十七条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第三十一条和《福建省城市房屋拆迁管理条例》第十七条第一款、第十九条、第二十条、第二十六条的规定，及**设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、《福建省城市房屋拆迁纠纷裁决暂行办法》规定，裁决如下：一、被申请人所有的位于龙岩市新罗区西陂镇陈陂村松林排的被拆迁房屋合法建筑面积150.313㎡的房地产货币补偿金额为791849元。二、拆迁补偿方式为货币补偿，申请人应在本裁决书送达之日起15日内向被申请人支付被拆迁房屋补偿额791849元。三、申请人应在本裁决书送达之日起15日内向被申请人支付搬迁补助费1052.19元、临时安置补助费3607.51元。四、被申请人应在本裁决书送达之日起16日内完成搬迁，将其被拆迁房屋搬迁腾空交付申请人拆除。逾期不搬迁，龙岩市住房和城乡建设局将依法向人民法院申请强制执行。

一审法院查明

原审查明，2010年10月8日，第三人取得原龙岩**管理局核发的拆许字（2010）第号《房屋拆迁许可证》，准许第三人对龙岩市犀牛路一期建设项目范围内的房屋进行拆迁，拆迁期限至2011年3月31日，后经批准拆迁期限延长至2013年12月31日。原告房屋位于拆迁范围内，已办理龙集建（92）字第090052号《集体土地建设用地使用证》，用地面积为86.53平方米，其中分摊面积为48.04平方米，未办理房屋所有权证。被告根据龙岩市城乡规划局、龙岩市国土资源局的审查意见，对原告房屋作出如下结论：对第1幢房屋认定用途为住宅，建筑面积予以确认一层合法产权，计16.2平方米，其余房屋建筑面积不予确认合法产权，计29.74平方米；第2幢房屋认定为住宅，房屋一层建筑面积按土地证60.243平方米予以确认产权，房屋二层建筑面积按图示59.46平方米予以确认合法产权，房屋三层建筑面积按自然梯间14.41平方米予以确认合法产权，计134.113平方米，其余房屋建筑面积不予确认合法产权，计154.434平方米。龙岩华**限公司受第三人委托对被拆迁房屋合法产权的市场价格进行了评估，并于2013年7月26日出具的岩泰评报房字（2013）第077号《房地产估价报告》，确定被拆迁房屋合法产权的房地产市场价格为791849元（包括房产价值及所对应的土地使用权价值、普通装修价值，但未包括构筑物及空地补偿、作价补偿房屋价值、室内二次装修价值）。2013年8月13日，第三人向原告送达了该估价报告及权利义务告知书，告知书载明：你户评估报告已作出，如你对评估报告有异议，有权在收到评估报告后十五日内向原估价机构申请复核，或另行委托评估，也有权向拆迁主管部门申请裁决。逾期未向原估价机构书面申请复核，或另行委托评估，或向拆迁主管部门申请裁决，又不能与我单位达成拆迁补偿协议的，我单位将向拆迁主管部门申请裁决。之后，原告未向估价机构申请复核，亦未另行委托评估或向拆迁主管部门申请裁决。2013年9月10日，龙岩市房屋征收评估技术鉴定委员会对华泰评估公司的估价报告予以认可。因原告与第三人无法协商达成安置补偿协议，2013年9月6日，第三人向被告提出房屋拆迁纠纷裁决申请。被告于2013年9月9日受理后，于2013年9月12日向第三人送达受理通知书，于2013年9月11日向原告送达提出答辩通知书、拆迁裁决申请书、房屋评估报告鉴定书、质证及调解会通知书。被告在向被申请人送达的提出答辩通知书中，要求被拆迁人在10日内向被告明确所选的具体安置房号，逾期未选安置房的，视为放弃房屋产权调换，拆迁补偿方式由被告裁决。2013年9月24日，被告组织召开房屋拆迁行政裁决质证、调解会，但原告缺席。2013年10月24日，被告作出被诉的《拆迁行政裁决书》。原告不服向福建省住建厅申请行政复议，2014年3月17日，该厅作出闽建法（2014）37号复议决定书，决定维持被诉裁决。原告仍不服向法院提起行政诉讼，要求撤销被告作出的龙**（2013）43号拆迁行政裁决书。原审另查明，原告不服其房屋产权认定，向福建省住建厅申请行政复议，该厅维持被告作出的产权认定结论，原告不服在法定期限内向法院提起行政诉讼，要求撤销被告作出的原告房屋合法产权面积为150.313平方米的违法认定结论，法院于2014年8月13日判决驳回其诉讼请求，原告不服，提出上诉，龙岩**民法院判决维持原判。

一审法院认为

原审认为，**务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”《福建省城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款规定：“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁主管部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。”被告作为本行政区域内房屋拆迁主管部门，具有对本辖区内房屋拆迁等工作行使行政裁决的法定职责，故被告的行政主体适格。原告与第三人未能达成拆迁补偿安置协议，第三人向被告申请裁决，符合法律规定。被告受理后，向原告提出答辩通知书、拆迁裁决申请书、房屋评估报告鉴定书、质证及调解会通知书，原告缺席质证、调解会，视为放弃相关权利。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。原告未在被告规定的期限内明确补偿安置方式，被告裁决拆迁补偿方式为货币补偿并无不当。货币补偿的金额以房地产市场评估价格确定。被拆迁房屋虽经龙岩华**限公司评估，龙岩市房屋征收评估技术鉴定委员会认可，但估价报告明确被拆迁房屋的房地产市场价格包括房产价值及所对应的土地使用权价值、普通装修价值，但未包括构筑物及空地补偿、作价补偿房屋价值、室内二次装修价值。原告房屋土地证登记面积为86.53平方米，而2幢房屋所对应的土地面积为76.443平方米，仍有10.087平方米土地价格未补偿，被告在裁决时未将该土地价格一并裁决，或说明情况显然不合法，损害了原告的合法权益。综上，被告作出被诉拆迁行政裁决认定事实不清，对构筑物及空地补偿、作价补偿房屋价值等漏审漏裁，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，遂判决：撤销被告龙岩市住房和城乡建设局于2013年10月24日作出龙**（2013）43号《拆迁行政裁决书》。案件受理费50元，由被告龙岩市住房和城乡建设局负担。

上诉人诉称

宣判后，原审被告龙岩市住房和城乡建设局不服，向本院上诉称：一审判决认为，“原告房屋土地证登记面积为86.53平方米，而2幢房屋所对应的土地面积为76.443平方米，仍有10.087平方米土地价格未补偿，被告在裁决时未将该土地价格一并裁决，或说明情况显然不合法，损害了原告的合法权益。综上，被告作出被诉拆迁行政裁决认定事实不清，对构筑物及空地补偿、作价补偿房屋价值等漏审漏裁，应予撤销。”上诉人认为，一审判诀的上述认定错误：

1、《房地产估价报告书》中“七、价值定义：……评估价值包含房产价值及所对应的土地使用权价值、普通装修价值，但未包括构筑物及空地补偿、作价补偿房屋价值、室内二次装修价值、搬迁补助费、临时安置费等费用”的内容，只是估价报告的通用条款，不能据此认为在具体个案中存在上述项目并且漏评。具体估价的内容应当以其个案实际包括的项目为准。

2、从龙岩华**限公司的《房地产估价报告书》的“摘要”来看，己经明确“二、面积：认定幢l合法建筑面积16.20平方米、幢2合法建筑面积134.113平方米，认定合法用地面积“86.53平方米”、“七、价值定义：……评估价值包含房产价值及所对应的土地使用权价值、普通装修价值”。也就是说，华**司对被上诉人房屋的评估价值已经包括了建筑物以及所占用的86.53平方米合法用地的价值，没有遗漏评估，上诉人也不存在漏裁。3、从上诉人提供的《拆迁房屋产权及用途认定表》

来看，被上诉人的房屋并不存在其他构筑物及作价补偿房屋；而且，被上诉人也没有举证证明其还有遗漏评估的构筑物、作价补偿房屋，所以无需裁决构筑物、作价补偿房屋价值。综上，上诉人认为，上诉人作出的龙**（2013）43号《拆迁行政裁决书》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，内容适当，应予以维持。请求：1、撤销原判；2、改判维持上诉人作出的龙**（2013）43号《拆迁行政裁决书》。

上诉人龙岩市**展有限公司上诉称，一审判决认定事实不清，导致判决错误。一审法院认为被上诉人“房屋土地证登记面积为86.53平方米，而2幢房屋所对应的土地面积为76.443平方米，仍有10.087平方米土地价格未补偿”。上诉人认为，本案估价对象为被拆迁房地产，即被拆迁房屋及所对应的土地，该对应的土地面积并非指建筑物占地面积，而是指土地证上登记的该宗地的全部面积。本案采用市场比较法进行估价，是对该宗地及房产进行房、地合一整体性估价，评估结论包含了土地证上登记的该宗地的全部面积及地上房屋，并不分别计算土地和房屋价值，所以不需单独计算土地的价值，不存在遗漏土地面积的问题。本案评估报告不单独计算土地价值是合法的，不属于遗漏土地面积的补偿。例如人民法院拍卖别墅或四合院，其评估报告的金额显然己包含土地证上登记的该宗地的全部面积及地上房屋，房屋建筑占地以外的证内空地是不另出评估金额，也不另行计价的。至于违法建筑，依拆迁条例规定不补偿，本案并不存在违法建筑作价补偿的问题。另本案评估报告所述“不包含空地的补偿”，该空地是指土地证外空地，不是指土地证内10.087平方米空地。综上，请求：1、撤销原判；2、改判维持上诉人龙岩市住房和城乡建设局作出的龙**（2013）43号《拆迁行政裁决书》。

被上诉人辩称

被上诉人陈**、陈**针对两上诉人的上诉，共同答辩称：1、被上诉人取得涉案房屋按照土地使用权证登记的面积支付土地使用费，在拆迁补偿时所有的合法面积均应当得到补偿。2、龙岩华**限公司《房地产估价报告书》是按照房屋建筑面积进行评估，并未对房屋占地面积以外的10.087平方米进行评估。龙岩市住建局也未对这10.087平方米进行裁决和补偿，属于漏判漏裁。根据最**法院《行政审判办案指南》第27条第1项规定，涉案房屋占地面积以外合法土地面积应当进行补偿，未补偿违背了最高法院上述规定和公平原则。3、上诉人的观点不符合事实，空地应当是土地证内的面积，而不是土地证之外的过道等公共用地面积。4、《犀牛路建设项目拆迁补偿安置方案》第五项第一款第4目，已经明确规定土地证内，未被占用的宅基地空地应依法予以补偿，因此未对10.087平方米的土地予以补偿明显属于漏补，在裁决时未将该土地价格一并裁决，或说明情况显然不合法，违反公平原则，损害了原告的合法权益。请求：驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，各方当事人对原审判决查明认定的事实均无异议，但上诉人龙岩市住房和城乡建设局要求在原审查明的“《房地产估价报告》，确定被拆迁房屋合法产权的房地产市场价格为791849元”后面，补充认定：“认定幢1合法建筑面积16.2平方米，幢2合法建筑面积134.113平方米，认定合法用地面积86.53平方米，致委托方函和估价结果报告中也明确了该估价报告评估的用地面积为86.53平方米”。

在二审审理期间，上诉人龙岩市住房和城乡建设局向本院提供了一份龙岩华**限公司出具的《房地产估价报告书评估范围的说明》，证明评估范围的具体内容以致委托方函和估价结果报告为准，评估的合法用地面积86.53平方米，不存在遗漏评估的问题。经质证，上诉人龙岩市**展有限公司对该份证据的真实性、合法性及其关联性均无异议；两被上诉人认为，该证据不是新证据，法庭不应接受。该《房地产估价报告书评估范围的说明》对建筑物占地面积之外的空地的说明进行了变更，与《房地产估价报告》价值定义完全矛盾，且对《房地产估价报告》的变更应当由评估师的签名，但该说明并没有评估师的签名，因此不具有合法性。《房地产估价报告》第15页，房地产价值计算公式所计算的面积对应的房屋占地面积为76.443平方米，而不是86.53平方米，遗漏了10.087平方米土地未予评估。两被上诉人陈**、陈**向法庭提供了一份《犀牛路建设项目拆迁补偿安置方案》，证明土地使用权证内的空地应当依法单独获得补偿。两上诉人龙岩市住房和城乡建设质证认为，1、对该份证据的真实性无异议，但认为该方案是作为双方协商使用的，第三页第五点第二小点可以看出其属于协商补偿计价方式内容。2、上诉人也认同土地使用权证内的空地应当获得补偿，若进行协商就按照该价格进行协商；若进行裁决，则评估报告包含了该部分空地的价值，并不是依据该方案来计价。3、本案拆迁人与被拆迁人无法协商一致，拆迁人才委托评估机构对整宗房地产进行评估，该评估价值包含该空地价值。经审查，本院认为，根据最**法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十条第一项的规定：“下列证据不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据：（一）被告及其诉讼代理人在作出具体行政行为后或者在诉讼程序中自行收集的证据。”上诉人龙岩市住房和城乡建设局提供的《房地产估价报告书评估范围的说明》系在上诉人龙岩市住房和城乡建设局作出本案被诉行政裁决之后收集的证据，根据上述规定，依法不能作为认定被诉行政行为合法的依据，依法不予采纳。两被上诉人提供的《犀牛路建设项目拆迁补偿安置方案》系本案拆迁项目的补偿安置方案，且两上诉人对该方案的真实性均无异议，可以作为本案的定案依据。从龙岩华**限公司出具的《房地产估价报告书》摘要中载明评估的面积、“致委托方函”中确认的估价对象及估价结果报告载明的估价对象，均为“认定幢1合法建筑面积16.2平方米，幢2合法建筑面积134.113平方米，认定合法用地面积86.53平方米”，上诉人龙岩市住房和城乡建设局提出要求补充认定的事实成立，故补充认定：被拆迁房屋合法产权的房地产市场价格为791849元包括了“被上诉人幢1合法建筑面积16.2平方米，幢2合法建筑面积134.113平方米的房屋价值，认定合法用地面积86.53平方米”。

综上，除补充认定上述事实外，本院查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款、第十六条第一款的规定，上诉人龙岩市住房和城乡建设局作为龙岩市城市房屋拆迁管理部门，具有对上诉人龙岩市**展有限公司申请的涉案项目拆迁纠纷进行拆迁行政裁决的法定职责，被上诉人陈**、陈**对上诉人龙岩市住房和城乡建设局的执法主体资格亦无异议，依法予以确认。本案的争议焦点是上诉人龙岩市住房和城乡建设局作出的被诉拆迁行政裁决书是否合法的问题。结合两上诉人的上诉理由及两被上诉人的答辩意见，本院综合评判如下：

1、关于裁决程序是否合法的问题。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款的规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。上诉人龙岩市住房和城乡建设局作为房屋拆迁管理部门在依法审查了拆迁人即上诉人龙岩市**展有限公司提供的裁决申请书、协商记录、房地产估价报告书及拆迁许可证等申请材料，并将行政裁决答辩通知书、裁决申请书、拆迁纠纷质证、调解通知书送达两被上诉人，在两被上诉人未参加质证及调解，也未进行答辩的情况下，根据审理情况作出被诉裁决并依法送达给两被上诉人，并不违反相关法律、法规的规定，程序无不当。两被上诉人认为上诉人未将行政裁决申请书及答辩通知书、调解通知书、行政裁决书等材料依法送达给两被上诉人与事实不符，依法不予采信。

2、关于《房地产估价报告》是否存在遗漏评估的问题。本案中，拆迁人通过公开摇号的方式选定龙岩华**限公司作为评估机构，该评估机构根据产权认定表及现场勘查对两被上诉人的房屋作出估价并将该估价报告送达两被上诉人。虽该估价报告的价值定义载明“（评估价值包括房地产价值及所对应的土地使用权价值，但未包括构筑物及空地补偿、作价补偿房屋价值、室内二次装修价值、搬迁补助费、临时安置费等费用）”，但该《房地产估价报告》摘要中载明评估的面积、“致委托方函”中确认的估价对象及估价结果报告载明的估价对象均为“认定幢1合法建筑面积16.2平方米，幢2合法建筑面积134.113平方米，认定合法用地面积86.53平方米”，故该估价对象与两被上诉人产权认定表认定的面积一致，不存在遗漏评估问题。两上诉人主张价值定义中指的“不包括空地补偿”是指土地证外的空地补偿的上诉理由成立。

3、关于被诉行政裁决认定事实是否清楚问题。如上述第2点所述，上诉人龙岩市**展有限公司依法委托了龙岩华**限公司对两被上诉人的房产进行评估，且龙岩**办公室亦依法委托了龙岩市房**定委员会对该评估报告进行技术鉴定并认可了该评估报告，该评估报告客观、合法、全面，上诉人龙岩市住房和城乡建设局根据该评估结果裁决确定两被上诉人房屋的补偿金额无不当。原审以被诉行政裁决遗漏对空地的裁决而判决撤销被诉行政行为系对评估结论的错误理解，本院依法予以纠正。两被上诉人主张被诉行政行为程序违法且显失公平的诉讼理由，没有事实依据，依法应予以驳回。

综上，被诉行政裁决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。两上诉人的上诉理由成立，依照《最**法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项、修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新行初字第46号行政判决；

二、驳回被上诉人陈**、陈**的诉讼请求。

二审案件受理费50元由被上诉人陈**、陈**共同负担，变更一审案件受理50元由被上诉人陈**、陈**共同负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十日