梁**与佛山市住房和城乡建设管理局其他二审行政判决书

审理经过

上诉人梁**因诉被上诉人佛山市住房和城乡建设管理局（以下简称市住建局）拆迁行政裁决一案，不服佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法行初字第339号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2009年12月30日，市住建局向佛山市**备中心（以下简称禅城土储中心）发出佛房禅拆许*（2009）第16号《房屋拆迁许可证》，并于同日发出公告，确定以该中心为拆迁人对澜石片区改造项目进行拆迁。梁**是佛山市禅城区澜石镇大马路＊＊号房屋所有权人，该房屋位于拆迁范围内。拆迁人在动迁中经与梁**就拆迁补偿安置方案进行协商，未能达成拆迁补偿安置协议。2012年2月22日，拆迁人向市住建局提交《行政裁决申请书》，同时提交了被拆迁人身份材料、委托授权资料、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、对被申请人的拆迁补偿安置方案、未达成协议的比例及原因、拆迁协商记录、房屋拆迁许可证等资料。市住建局于2012年2月24日发出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决受理通知书》，并向梁**发出了答辩通知和调解通知。市住建局于2012年3月16日召开拆迁行政裁决调解会，但梁**未到场，调解未能成功。2012年3月20日，市住建局作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，裁决内容为：（一）拆迁人在澜石二马路与佛山大道交界安置地块或东平河北岸佛山公园西侧安置地块，按1：1的比例补偿185.26㎡套内建筑面积的房屋给被拆迁人。（二）拆迁人在裁决书送达之日起15日内，支付下列补偿款给被拆迁人：1.一次性向被拆迁人按每户600元的标准支付搬家费。2.按被拆迁人提供的由有关部门出具的单据支付被拆房屋内的电话、电视等迁移费。（三）临迁过渡期间，若被拆迁人自行安排住处的，拆迁人每月按被拆迁房屋的合法建筑面积以16元／㎡的标准向被拆迁人发放临时安置补助费。临时安置补助费的发放期限，从被拆迁人办妥被拆迁房屋交接手续之日起，至交付安置房屋通知送达被拆迁人满60日止。若拆迁人提供周转房给被拆迁人居住的，被拆迁人应当在交付安置房屋通知送达满60日之次日起五日内交还周转房给拆迁人。（四）被拆迁人在本裁决书送达之日起30日内搬出佛山市禅城区澜石镇大马路＊＊号（广东省佛山市禅城区澜石镇大马路＊＊、＊＊号）房屋，并将该房屋交由拆迁人拆除。梁**不服该行政裁决，向广东省住房和城建建设厅申请行政复议，复议机关于2014年9月30日维持了市住建局作出的《房屋拆迁行政裁决书》。梁**仍不服，于2014年10月23日向法院提起行政诉讼。

一审法院认为

原审法院经审理认为：涉案的房屋拆迁项目于2009年取得《房屋拆迁许可证》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，该案应适用原《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等相关法律法规对被诉拆迁行政裁决的合法性进行审理。案件的行政争议焦点为：市住建局作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》认定事实是否清楚，证据是否充分，程序是否合法。具体包括：1.市住建局是否应对申请人提交的拆迁许可合法性进行审查，禅**中心是否为适格的拆迁行政裁决的申请人；2**建局在行政裁决中的送达程序是否合法；3.禅**中心提供的协商记录是否有效；4.梁**主张市住建局在受理裁决之前未进行听证，程序违法，是否成立；5.梁**对《评估报告书》提出的质疑是否成立；6.市住建局对被拆迁房屋的面积核定是否正确；7.市住建局在行政裁决中的调解程序是否合法；8.市住建局裁决的内容及补偿方案是否合法。

关于禅**中心是否为适格的拆迁行政裁决当事人的问题。禅**中心经拆迁许可程序取得佛房禅拆许*（2009）第16号《房屋拆迁许可证》，成为该许可证书确认的拆迁人，该拆迁许可行为是不同于本案讼争拆迁行政裁决的另一行政行为，拆迁许可未经法定程序撤销或变更前，对外具有法律效力。对于拆迁项目的批准文件、国有土地使用权批准文件、规划许可文件、拆迁计划和补偿安置方案、进行拆迁项目所需资金的证明等内容的审查均属拆迁许可行为中的前置审批内容，禅**中心的拆迁人资格已经拆迁许可行政程序审查确认并对外公布，故梁**对该中心的拆迁人资格的抗辩理由不成立。其作为拆迁人在无法就拆迁安置补偿问题达成协议的情况下，向市住建局申请拆迁裁决，符合法律法规的规定。因此，禅**中心具有拆迁裁决当事人资格。梁**提出禅**中心属事业单位法人不得作为拆迁人等意见，由于该中心已经经过法定程序取得拆迁许可，获得拆迁人资格，其身份性质为事业单位并不影响其作为拆迁人、拆迁裁决申请人的资格。

关于市住建局在拆迁裁决中的送达程序是否合法的问题。市住建局于2012年2月25日通过特快专递邮寄的方式，向梁**送达了行政裁决申请书、拆迁安置补偿方案、房屋评估报告、答辩通知书、调解通知书，《国内特快专递邮件详情单》上备注栏注明“本人签收或家属”，但以上邮寄送达未果。2012年3月6日，市住建局工作人员上门送达上述材料，送达回证上有送达人签名，并由佛山市禅**区居民委员会工作人员作为见证人签名，加盖该居民委员会公章。该证明可以证明市住建局已将上述材料通过上门送达的方式向梁**送达，市住建局送达程序符合法律规定，合法有效。2012年6月4日，市住建局工作人员上门送达《房屋拆迁行政裁决书》，送达回证上有送达人签名，备注栏注明“上门送达，无人在家，动迁员及居委会确认其居住于此，张贴留置”，并由佛山市禅**区居民委员会工作人员作为见证人签名，加盖公章。市住建局送达方式符合上述规定，合法有效。

关于禅城土储中心提供的协商记录是否有效的问题。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条的规定，拆迁裁决申请人在申请裁决时应当提交与被申请人协商的记录。市住建局提供了《拆迁协商记录》，证明拆迁人在申请裁决时提交了协商记录。梁**认为谈话笔录没有经过其签名确认，上述笔录不合法。房屋拆迁行政裁决的程序是对于拆迁人和被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的情形设置的争议解决方式，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定申请人应提交协商记录，是为了保障申请人与被申请人之间有充分的协商机会，但在协商并无实质结果而需要以行政裁决的方式确定安置补偿方案的情况下，被申请人拒绝在协商记录上签名是符合常理的，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》也并未对协商记录的形式作出强制性或指导性的规定。且从证据和庭审中查明的事实可知，拆迁人就安置补偿问题与梁**进行过协商，《拆迁协商记录》记录的协商经过也并无违反法律法规的规定，可以作为受理拆迁裁决申请时的“申请人与被申请人的协商记录”。

关于梁**主张市住建局在受理裁决之前未进行听证，程序违法，是否成立的问题。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决之前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定”。根据禅**中心提交的“未达成协议的比例和原因”显示，至2011年10月31日止，达成协议完成比例79.68%，由于广东省并无就听证的具体标准和程序进行规定，故对于以上的比例，是否需要进行听证，属于市住建局的行政裁量权范围。市住建局对于达成协议完成比例为79.68%的情形没有进行听证，并无违反法律法规的强制性规定，不构成程序违法。

关于梁**对《评估报告书》提出的质疑是否成立的问题。1.对于市住建局依法在拆迁裁决程序中审查的内容，市住建局提供的《评估报告书》作出单位为佛山市贵**评估有限公司，其营业执照载明的经营范围中有房地产价格评估的业务范围，《房地产价格评估机构资格证书》证实其具有房地产评估资格，两估价人也提供了相应的注册房地产估价师资格证书，市住建局依据上述证据确认估价机构及估价人有效符合法律法规规定。《评估报告书》中被估价的房屋是本案讼争的拆迁房屋，估价的时点为澜石片区拆迁许可证颁发的时间，均符合法律的规定，故市住建局已履行了对评估报告形式合法性的审查职责。梁**提出评估报告书的委托程序不合法，市住建局未提供拆迁人委托佛山市禅城区澜石片区改造工程指挥部进行委托评估的委托授权资料的意见，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，评估结论是裁决申请人向房屋拆迁管理部门提交的材料，进行委托评估程序的证据拆迁人未向市住建局提交，也不属于市住建局对于评估报告的审查职责，故梁**上述抗辩理由不成立。2.对于梁**提出的评估程序的异议，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十九条和第二十一条的规定，梁**对于估价报告的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程有异议应当依照上述规定的救济途径解决，评估程序的合法性并非市住建局进行拆迁裁决时审查的法定职责。梁**并未提供其依法提出异议的证据，却以评估程序违法为由主张市住建局作出的裁决违法，其理由无法律依据，应不予支持。3.当事人对评估结果有异议的，可以采取申请复核、提出异议的救济途径，梁**未提供证据证明其在法定期限内提出了复核申请，也没有在裁决程序中对评估报告的结果提出异议，仅以评估程序违法为由主张裁决违法理由不充分，应不予支持。

关于市住建局对被拆迁房屋的面积核定是否正确的问题。梁**提出测绘的面积与拆迁房屋的实际面积不符。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第一款以及第十六条第一款的规定，对于拆迁面积的争议，属于拆迁人与被拆迁人补偿安置协议的内容，无法达成协议的，由房屋拆迁管理部门裁决，因此，对拆迁面积的核定，属于房屋拆迁裁决的工作职责范围。在梁**并无相应的证据证明其实际面积与记载面积不符的情况下，市住建局依据房产证上记载的面积进行裁决，并无不当。

关于市住建局在行政裁决中的调解程序是否合法的问题。市住建局以直接上门送达的形式向梁**发出了受理裁决的通知和调解通知，调解通知上载明了被通知人的姓名、通知的事由、调解会进行的时间地点、调解的注意事项、被通知人的权利义务及市住建局的联系方式，在经当地基层组织见证的情况下，梁**拒收材料，市住建局已履行依法送达的义务，梁**以未收到通知为由提出抗辩意见不成立。故应确认市住建局依法组织了当事人进行调解，并履行了相关的告知义务和程序。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决，梁**在收到调解通知后未依照通知时间参加调解，也未书面向市住建局申请延期或说明情况，构成拒绝调解的事实，市住建局终结调解程序进行裁决不违反法律法规的规定。市住建局在拆迁裁决中的调解程序合法。

关于市住建局裁决的内容及补偿方案是否合法的问题。市住建局作出的房屋拆迁行政裁决中载明了申请人和被申请人的基本情况、争议的主要事实和理由、裁决的依据和理由，并采纳核准登记的拆迁面积，采用了房屋产权置换的补偿方式，确定了搬家补助费和搬迁期限，告知了当事人复议和诉讼的救济权利和途径，注明了裁决部门名称和裁决日期并加盖了公章，符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条的规定。根据《城市房屋拆迁管理规定》第二十三条的规定，选择补偿方式是被拆迁人在拆迁裁决程序中可以行使的权利。市住建局在受理裁决申请后依法向梁**发出了受理通知、答辩通知，也进行了调解，但均因梁**的拒绝行为导致未能行使选择权，法律法规对于裁决中是否必须再次给予拆迁方式的选择权并无明确规定，市住建局在梁**拒绝答辩和调解的情况下以法定登记面积和实际测量相结合后确定的拆迁面积和房产置换的补偿方式作出裁决，并不违反法律法规的禁止性规定。梁**提出禅城土储中心提出的补偿方案中补偿价值远远低于市场平均价值、置换的房屋价值也远远低于其房屋的价值，不具合理性。由于拆迁安置补偿方案是在拆迁许可时即已经进行了审核的前置内容，拆迁许可中对于安置补偿的价值、置换的地块均进行了相应的公示、征求意见，故安置补偿价值和产权置换房屋价值的合理性并非行政裁决的审查内容，梁**的上述意见不予支持。

综上所述，市住建局作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项，判决：维持市住建局作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，案件受理费50元由梁**承担。

上诉人诉称

上诉人梁**上诉称：1.根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定，上诉人应享有补偿方式的选择权，且适用于拆迁补偿的全过程。被上诉人市住建局在裁决中剥夺上诉人的选择权。2.原审第三人禅城土储中心提交的材料中没有拆迁裁决申请书，拆迁人或被拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋作的评估报告，拆迁补偿安置资金三方监管证明、被安置房屋的具体位置、朝向、楼层、面积等，不符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条的规定。协商记录没有上诉人的签字，也没有见证人的签字，笔录中三个工作人员签字系同一人所签，且笔录的记录人非拆迁人，协商记录违法，应视为没有协商。3.佛房禅拆许*（2009）第16号《房屋拆迁许可证》有效期至2011年12月29日，而佛建拆延字（2011）第12号《房屋拆迁许可证》是《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效后作出的。被上诉人依据该拆迁许可证作出拆迁裁决超越职权。4.拆迁裁决中对置换房屋的地点、楼号、朝向、面积、面积差额的补偿方式均没有明确，且置换的房屋与上诉人房屋的价值相去甚远，显示公平。5.本案未达成协议的户数为800余户，被上诉人应当在受理裁决申请前进行听证；裁决过程中，被上诉人没有履行调解程序，没有对申请裁决材料的真实性进行审查，没有经过集体讨论决定，没有对拆迁标准进行核实，没有对评估报告进行专家鉴定；裁决书作出的时间属于倒签日期，裁决超过法定期限。上诉人从未收到裁决申请书、裁决调解通知书，本案不适用邮寄送达的条件。6.一审判决认定房屋拆迁裁决无须对补偿的公平合理性审查缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，并撤销被上诉人作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》。

被上诉人辩称

被上诉人市住建局辩称：1.从协商记录显示，上诉人梁**在协商过程中明确表示选择置换房屋的意愿，在电话联系过程中，上诉人亦表示要求置换房屋，只是对交楼时间及测绘的补偿面积有异议。故被上诉人裁决以相同的套内建筑面积对上诉人房屋进行产权置换，符合法律规定。2.原审第三人禅城土储中心已经按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条的规定提交了关于申请裁决的材料，上诉人提及的安置资金三方监管证明是申请拆迁许可的材料，不属于本次裁决需要审查的材料。3.佛房禅拆许*（2009）第16号《房屋拆迁许可证》、佛建拆延字（2011）第12号《房屋拆迁许可证》是不同于本案所诉的另一行政行为，在未经法定程序撤销或者变更前，对外具有法律效力。4.被诉之《房屋拆迁行政裁决书》内容合法适当。5.被上诉人已按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十五条的规定对《房屋拆迁裁决申请书副本》、《评估报告书》、《房屋拆迁行政裁决答辩通知书》、《房屋拆迁裁决调解通知书》进行送达。6.拆迁安置补偿方式是在拆迁许可时已经进行审核的前置条件，拆迁许可证及安置方案对于安置补偿的价值、置换地块等均进行了相应的公示及意见征求。故安置补偿价值和产权置换房屋价值的合理性不是本次房屋拆迁裁决审查的范围。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人禅城土储中心在二审期间未陈述意见。

本院查明

二审期间，上诉人梁**对原**院认定的“2009年12月30日，被告向第三人发出佛房禅拆许*（2009）第16号《房屋拆迁许可证》，并于同日发出公告……”有异议。经查，被上诉人市住建局提供的《房屋拆迁公告》可以证明，佛房禅拆许*（2009）第16号《房屋拆迁许可证》是于2009年12月31日在《佛山日报》上公告。原审判决对上述事实认定有误，本院予以纠正。

经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，可以证明原审查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：2011年1月21日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日**务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案是因房屋拆迁行为引发的不服行政裁决纠纷，涉案房屋拆迁项目于2009年取得佛房禅拆许*（2009）第16号《房屋拆迁许可证》，后又于2011年12月29日将上述许可证的拆迁期限延长至2012年6月30日止。根据上述规定，对于本案拆迁项目引起的纠纷，仍应适用原《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等相关法律、法规对被上诉人市住建局作出的行政裁决的合法性进行审查。根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条的规定，被上诉人市住建局作为城市房屋拆迁管理部门，依法具有受理房屋拆迁补偿裁决申请并作出行政裁决的职权，该局作出本案所诉之佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，执法主体适格，本院予以确认。本案中，诉讼当事人对被诉具体行政行为合法性的争议主要集中在程序和实体两个方面。

首先，关于被上诉人作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》的程序合法性问题。被上诉人在受理拆迁人禅城区土地储备中心的裁决申请后，已向上诉人送达了裁决申请书、拆迁补偿安置方案、评估报告、答辩通知书、调解通知书等有关法律文书，符合法律规定。被上诉人提供的《行政裁决调解记录》可以证明该局按调解通知的时间召开了调解会，上诉人在收到调解通知后未依照通知时间参加调解，也未书面向被上诉人申请延期或说明情况，构成拒绝调解的事实。在拆迁双方当事人调解不成的情况下，被上诉人依法作出补偿安置裁决，符合法定程序，本院予以确认。由于佛山市禅城区国土城建和水务局是被上诉人的下级行政机关，被上诉人在行使职权中将部分工作根据属地原则交由下级机关办理，最终以自己名义对外作出行政行为，不违反法律规定，符合行政效率原则和行政事务属地管理的便利原则，下级机关办理事务的行政责任仍由被上诉人承担，故上诉人认为被上诉人没有依法组织调解的主张于法无据。上诉人主张因未达成拆迁补偿安置协议户数比例较高，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证，但被上诉人没有进行听证，属程序违法。经查，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。”《广东省建设厅转发**设部关于印发〈城市房屋拆迁行政裁决工作规程〉的通知》（粤建房字（2004）89号）第二点又规定：“根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定，未达成拆迁补偿安置协议的户数超过被拆迁总户数50%以上的项目，房管（拆迁管理）部门在受理裁决申请前，应当进行听证。……”根据禅**中心提交的《未达成协议的比例及原因》显示，澜石片区该宗项目未达成拆迁补偿安置协议的户数未超过被拆迁总户数的50%以上，按照上述规定，被上诉人在受理裁决申请前未进行听证并不违反法定程序。上诉人的该项主张没有法律依据，本院不予支持。上诉人还主张被上诉人应当首先采用直接送达，在直接送达未果的情况下，才能进行邮寄送达。但《城市房屋拆迁裁决工作规程》第十五条规定：“裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。”上述规定并未将直接送达设为法定首选送达方式，而是对几种送达方式的列举，行政机关视具体情况采用特定送达方式均具有法律效力。故上诉人的该项主张缺乏法律依据。上诉人还主张行政裁决作出的时间超过了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条规定的30日法定期限。经查，被上诉人于2012年2月24日发出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决受理通知书》，后于2012年3月20日作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，虽然作出裁决的时间未超过30日，但直至2013年11月才首次将该裁决书邮寄上诉人，存在程序上的过分迟延，应予指正，但上述问题并不影响拆迁行政裁决结果的正确性，且以此为由撤销该行政裁决并责令重新作出已无必要，也不符合行政效率原则。

二审裁判结果

其次，关于被上诉人作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》的实体合法性问题。

一、根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条的规定，拆迁人申请行政裁决应提交裁决申请书、被拆迁房屋的估价报告、补偿安置方案、协商记录等材料。上诉人认为拆迁人提交的拆迁协商记录是拆迁关系以外的拆迁指挥部制作，不能证明拆迁人与被拆迁人进行了协商。经查，拆迁协商记录反映澜石片区旧城改造拆迁办工作人员曾与上诉人就拆迁补偿问题进行协商，佛山市禅城区澜石片区改造工程指挥部作为澜石片区改造项目的具体经办单位与上诉人进行协商并无不当，加之法律规定拆迁双方先行协商的目的是为了通过意思自治达成协议而不至于走行政裁决之路，但从被上诉人受理裁决后召集双方协商不成并最终强制裁决来看，导致裁决产生的原因不是双方无协商，而是达不成协商一致。因此，拆迁人提供的《拆迁协商记录》可以作为被上诉人受理拆迁裁决申请的“申请人与被申请人的协商记录”材料。上诉人还主张原审第三人没有提交拆迁补偿安置资金三方监管证明，没有被安置房屋的具体位置、朝向、楼层、面积等，不符合拆迁裁决受理的条件。经查，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第六条规定：“被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：（一）裁决申请书；（二）申请人的身份证明；（三）被拆迁房屋的权属证明；（四）申请裁决的理由及相关证明材料；（五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。”根据以上规定，原审第三人申请行政裁决不需要提交上诉人主张的上述材料。上诉人的该项主张没有法律依据，本院不予支持。

二、关于拆迁人提交的涉案房屋《房地产估价报告》可否作为本案裁决依据的问题。经查，作出《房地产估价报告》的佛山市贵**评估有限公司具有房地产价格评估的业务经营范围和机构资质，而估价人也提供了相应的注册房地产估价师资格证书，同时《评估报告》中被估价的房屋是本案讼争的拆迁房屋，估价的时点为涉案房拆迁许可证颁发的时间，均符合法律的规定，且上诉人在拆迁裁决过程中未对该估价报告提出异议，被上诉人经形式合法性审查后将其作为涉案房屋拆迁补偿行政裁决的依据并无不当。上诉人主张涉案房屋的估价报告为佛山市禅城区澜石片区改造工程指挥部而非拆迁人委托佛山市贵**评估有限公司作出，不能作为拆迁人申请拆迁裁决的有效文件。但该指挥部作为澜石片区改造项目的具体经办单位进行委托，目的也是为了确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值，且拆迁人禅城土储中心也认可该指挥部委托佛山市贵**评估有限公司进行评估的效力，故上述估价报告可以作为拆迁裁决的有效文件。上诉人认为该估价报告不合法的其他主张，本院不予支持。

三、关于被上诉人对被拆迁房屋的面积核定是否正确的问题。上诉人主张裁决置换的面积与拆迁房屋实际面积不符，但粤房字第0531625号《房屋所有权证》证载上诉人房屋建筑面积为185.26平方米，在上诉人并无有效证据证明其实际面积与记载面积不符的情况下，被上诉人依据房产证上记载的面积进行裁决，并无不当。

四、关于本案裁决补偿内容及标准是否合法的问题。被上诉人作出的房屋拆迁行政裁决中载明了申请人和被申请人的基本情况、争议的主要事实和理由、裁决的依据和理由，并采用了产权置换的补偿方式，确定了搬家补助费和搬迁期限，告知了当事人复议和诉讼的救济权利和途径，注明了裁决部门名称和裁决日期并加盖了公章，符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条的规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。经查，本案中拆迁人在拆迁补偿协商过程中及申请拆迁补偿裁决时均提供了房屋产权调换和货币补偿两种方式供上诉人选择，在拆迁双方不能就补偿安置协商一致的情况下，被上诉人以产权置换方式作出裁决具有实际操作性，亦符合上述法规的规定，不存在剥夺上诉人补偿方式的选择权。上诉人主张原审判决错误认定拆迁裁决无须对安置补偿价值和产权置换房屋价值的合理性进行审查，该拆迁安置补偿方案缺乏合理性。经查，由于拆迁安置补偿方案是在拆迁许可时即已经进行了审核的前置内容，拆迁许可中对于安置补偿的价值、置换的地块均进行了相应的公示和征求意见，故被上诉人在进行拆迁裁决时按照拆迁安置补偿方案确定的标准，在特定地段按1︰1的比例补偿相应套内建筑面积给上诉人，该补偿标准既符合法律规定，亦具有合理性，本院予以确认。

五、关于本案房屋拆迁行政裁决中的《房屋拆迁许可证》和拆迁人资格审查的问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被上诉人提供的佛房禅拆许*（2009）第16号《房屋拆迁许可证》足以证明原审第三人是涉案拆迁项目的拆迁人。同时根据该《条例》第十六条的规定，原审第三人也具有作为申请本案房屋拆迁行政裁决的申请人资格。另外，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的有关规定，《房屋拆迁许可证》是补偿安置裁决的前置行政行为，其实体合法性问题以及原审第三人能否成为拆迁人不是被上诉人作出房屋拆迁行政裁决过程中需要审查的内容，在《房屋拆迁许可证》无重大明显违法的情况下，可以作为被上诉人作出拆迁裁决的依据。上诉人关于原审法院未履行上述问题合法性审查职责的意见，本院不予支持。

综上所述，被上诉人市住建局作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》认定事实清楚，适用法律正确，补偿标准合理，程序基本合法。原审判决维持该行政裁决正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费50元，由上诉人梁**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十六日