陈**与某某某请求确认债务人行为无效纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**为与被上诉人宁波东来日盛**公司破产管理人（以下简称东来公司破产管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2014）甬镇民初字第1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理认定：2012年9月4日，宁波东来日盛**公司（以下简称东**司）与陈**签订东来国际大厦楼房的《商品房买卖合同》，合同编号分别为：201200620032、201200620033、201200620034。同日，东**司又与陈**签订《协议书》一份，该《协议书》第一条的内容约定：东**司向陈**借款1050万元，借期一年，即从2012年9月5日至2013年9月4日（按实际资金到账日计算），借方可提前还款。利率按约定每月5日支付（按三十天计），如到期东**司不支付利息，按该《协议书》第二条的约定处理，该《协议书》第二条的内容约定：鉴于东**司为融资需要故于2012年9月4日与陈**签订《商品房买卖合同》，合同编号分别为：201200620032、201200620033、201200620034。为此，为明确双方真实的意愿，特约定如下：1.双方签订的《商品房买卖合同》且将该合同表明的房屋进行预售登记备案，是融资抵押权的设立，并非真实的销售行为；2.如东**司未在2013年9月4日前将上述借款共计1050万元归还给陈**或者东**司未按约定时间支付利息，则视为东**司已不能履行还款协议，则陈**已登记备案的房屋归陈**所有，扣除东**司支付给陈**应付费用外超过部分房款陈**按合同价支付给东**司。陈**依据上述《商品房买卖合同》的约定办理商品房过户手续。同时双方对1050万元的债权债务已了结完毕；3.东**司返还上述购房款和相关费用是以陈**单方解除《商品房买卖合同》的情形处理，因此，陈**在收到东**司返还购房款1050万元后，应（在五个工作日内）协助东**司办理解除《商品房买卖合同》手续，如陈**不协助或不愿解除《商品房买卖合同》，视为陈**愿意购买上述商品房，则商品房单价调整到一层商铺编号：201200620033、201200620034（1-10、1-11）为30400元/平方米，二层商铺编号201200620032（2-9）为13780元/平方米，面积按实计算，其余《商品房买卖合同》不变。东**司在收到陈**房价增加部分金额和东**司已支付陈**的利息后，协助陈**办理上述商品房过户手续。该《协议书》还就协议履行、违约责任、担保责任等其他事宜进行了约定。《商品房买卖合同》和《协议书》签订后，陈**于2012年9月5日通过中**行现场缴款的形式支付给东**司1050万元，东**司同时向陈**出具了收款凭据，之后，东**司将此合同项下的房屋进行备案登记。其后，双方合意解除了编号为201200620032、201200620033的《商品房买卖合同》，并撤销备案登记，仅剩编号为201200620034的《商品房买卖合同》。从2012年9月5日起至2013年11月20日止，东**司按《协议书》的约定每月支付陈**一定的款息，根据宁波市公安局镇海分局的调查材料以及银行账户明细和交易凭证来看，东**司的职员周**与陈**在管理东**司借贷和发放利息等事宜。

2013年12月18日东**司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由，向原审法院申请进行重整，2013年12月19日，原审法院审查后依法裁定受理东**司的重整申请，并以（2013）甬镇破字第7号决定书指定“东来系”企业债务危机应急工作领导小组担任东**司的管理人，限东**司在法院决定书送达之日起十日内向指定的管理人移交公司的财产、印章、账簿、文书等资料。破产管理人接管后，发现东**司因融资需要向陈**借贷，东**司与陈**签订的《商品房买卖合同》并非真实买卖关系。故提起本案诉讼。

东**司破产管理人于2014年10月27日向原审法院提起诉讼称：东**司与陈**之间的真实意思表示为借款而非商品房买卖，双方之间实为民间借贷关系，而且涉案《商品房买卖合同》的房屋售价也远低于正常的市场售价和备案的销售价格，不符合市场交易惯例。在东**司破产重整的情况下，双方之间这种虚假的房屋买卖关系，已经严重损害了其他债权人的合法权益。故请求依法确认东**司与陈**之间签订的编号为201200620034的《商品房买卖合同》无效。

陈**在原审中答辩称：第一，《商品房买卖合同》和《协议书》约定的内容是东**司与陈**的真实意思表示，是一种真实的、附条件的买卖合同，合法有效，东**司破产管理人主张合同无效毫无法律依据，应依法驳回其诉讼请求；第二，东**司破产管理人以双方虚构房屋买卖合同、房屋价格明显不合理、损害其他债权人利益为由主张合同无效，其所陈述的事实和理由不成立。首先，涉案的《协议书》与《商品房买卖合同》是互相结合的有机体，借款与购房互为依赖，缺一不可，东**司与陈**是在明确具体条件后签订的，《协议书》实质是一份附条件的补充合同，系双方真实意思表示，完全不存在虚构房屋买卖的事实，这种形式并不违反法律的规定，东**司违约在先，应按《协议书》的约定，履行《商品房买卖合同》。其次，关于购房价格，完全是买卖双方平等协商后的市场交易行为，不存在明显低价情形。否则东**司不必签订这种合同，可直接卖房融资，根据《协议书》的约定，购房发生在借款到期后，陈**才能行使购房权，此房价乃是双方对一年后房价的约定，适当低一点也符合常理。陈**按约支付了房款，根据《商品房买卖合同》的约定，购房人支付房价超过70%的价款，则房屋买卖合同不能被擅自主张无效或撤销。再次，关于损害其他债权人利益，东**司与陈**的房屋买卖行为不但没有损害第三人的利益，反而有利于东**司的经营和其他债权人的利益，如果没有这种购房行为，东**司筹集不到资金，也许其经营状况更加恶化。双方完全是互有对价、互惠互利的一种商业行为。双方应当遵守诚实守信的原则履行合同。双方签订的合同不存在无效的任何法律依据。

一审法院认为

原审法院审理认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则，不得违反法律、法规的禁止性规定。案件中，东**司与陈**形式上签订了《商品房买卖合同》，但从双方同时签订的《协议书》所约定的权利义务内容看，双方签订的《商品房买卖合同》且将该合同表明的房屋进行买卖登记备案，是融资抵押权的设立，并非真实的销售行为。东**司与陈**的民事行为，并非房屋买卖法律关系，而是借款担保关系。这种名为房屋买卖实为借款担保的关系，可以从以下几个方面得以印证。第一，涉买卖的房屋地处宁波市镇海区新城核心区b6商务地块的东来国际大厦商铺，其售房价格明显低于同类商品房的市场价，也与备案登记的商品房价格悬殊；第二，陈**分别一次性支付购房价款1050万元后，由东**司分别每月支付陈**相应利息，若东**司在借款到期时还清本金和利息的，则东**司解除《商品房买卖合同》，陈**应同意并协助东**司办理解除合同手续，若东**司未能按约定偿还本息，则双方在调整商品房单价的基础上按《商品房买卖合同》办理房屋过户手续，该约定与正常的商品房市场交易习惯明显不符；第三，从公安机关的调查材料以及东**司的破产重整申请的整体情况看，东**司在2012年、2013年确实存在债务危机，急需融资以缓解资金紧张的情势，确实存在签订形式上的商品房买卖合同以作借贷担保的情形。案件中，东**司与陈**所签订的《商品房买卖合同》及相应的《协议书》作为一个整体，内容主要包括融资借款而形成的债权债务关系、以买卖商品房的方式体现的借款担保关系，以及买卖商品房的形式体现的以房抵债的约定。《协议书》中分别约定在东**司未在借款到期时将1050万元归还给陈**或者东**司未按约定分别支付利息，则视之为东**司不能履行还款协议，已备案登记的房屋归陈**所有。双方签订的《商品房买卖合同》本质是为担保借款债务履行而存在，其本身并不具有独立性，是为规避担保法关于流质的禁止性规定而设，属于变相的流质契约，故相应的商品房买卖应属无效。至于陈**提出东**司与陈**之间的契约是一种附解除条件的商品房买卖合同，东**司未按约定归还本金和利息，应当继续履行《商品房买卖合同》的抗辩意见。原审法院认为，东**司对外融资之需，其以预售商品房的方式为借款设立担保，这种为担保债权而签订的商品房买卖合同不具有独立性，明显不符合商品房正常交易的惯例，协议约定的内容有失公平，也违反物权法、担保法禁止流质契约的相关规定，不应简单地以支付对价、形式上签订买卖合同便认为其有效，故对其抗辩意见不予采纳。综上所述，东**司破产管理人主张东**司与陈**签订的《商品房买卖合同》无效，有事实和法律依据，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国担保法》第三条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十七条的规定，于2014年11月11日作出如下判决：确认东**司与陈**于2012年9月4日签订的编号为201200620034的《商品房买卖合同》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由东**司破产管理人负担20元，陈**负担20元。

上诉人诉称

陈**不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案《商品房买卖合同》经过备案登记，系双方当事人的真实意思表示，不存在无效事由，应认定合法有效。《协议书》是《商品房买卖合同》的补充，约定了《商品房买卖合同》解除的条件。东**司不履行还款义务，《商品房买卖合同》就永远有效。二、东**司破产管理人如果认为《商品房买卖合同》的履行会损害其利益，可以请求法院撤销该合同，但其又没有在法定期限内行使合同撤销权，其现提出合同无效的主张，违反诚实信用原则。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回东**司破产管理人的诉讼请求。

被上诉人辩称

东**司破产管理人答辩称：一、东**司与陈**之间所达成的是一种资金借贷合意，未就房屋买卖达成合意。二、陈**虚构了与东**司的房屋买卖关系，东**司破产管理人有权根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十七条的规定，主张该合同无效，符合破产案件全体债权人公平受偿原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。

本院查明

本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点是涉案《商品房买卖合同》是否有效，该争点涉及东**司与陈**之间民事法律关系的性质和效力问题。第一，关于本案所涉法律关系的性质问题。根据查明的事实，东**司与陈**在签订涉案《商品房买卖合同》同时，又签订一份《协议书》，该《协议书》约定：双方签订的《商品房买卖合同》且将该合同表明的房屋进行预售登记备案，是融资抵押权的设立，并非真实的销售行为；如东**司未在借款到期时将1050万元借款归还给陈**或者东**司未按约定支付利息，则视为东**司已不能履行还款协议，则陈**已登记备案的房屋归陈**所有，陈**依据上述《商品房买卖合同》的约定办理商品房过户手续，同时双方对1050万元的债权债务已了结完毕；如东**司返还上述购房款和相关费用，则以陈**单方解除《商品房买卖合同》的情形处理。故从上述约定内容看，《商品房买卖合同》与《协议书》是一个有机整体，《协议书》明确约定以签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记的方式为《协议书》所约定的借款提供“抵押”担保，并约定如东**司不按约归还本息，则陈**已登记备案的房屋归陈**所有。由于双方并未办理抵押登记，并不满足《中华人民共和国物权法》所规定的抵押权的设立条件，故《协议书》中所称的“抵押权”并未设立。但双方签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记行为应认定为非典型的担保行为。第二，关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。涉案《协议书》约定，如东**司不按约归还本息，则陈**已登记备案的房屋归陈**所有。此约定是一种担保权的实现方式，但约定内容与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定所禁止的流质条款性质一致。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。就本案而言，虽然双方所设立的是一种非典型的担保方式，但为平衡双方当事人利益及确保破产债务人东**司的其他债权人的公平受偿之目的，涉案《商品房买卖合同》作为一种担保权实现方式也应遵循物权法有关禁止流质的原则，且《协议书》所明确的签订该《商品房买卖合同》“并非真实的销售行为”，故原审法院对涉案《商品房买卖合同》作出的无效确认并无不当，即在东**司不按约归还本息情形下，陈**不能以该《商品房买卖合同》请求对方交付该合同项下的房屋。但是，需要明确的是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，《协议书》中上述约定条款包括《商品房买卖合同》在前述意义上的无效，仅是双方所设立的非典型担保行为中有关担保权实现方式的部分内容，不影响该非典型担保方式作为担保行为的其他效力，即在东**司不按约归还本息情形下，陈**可以通过拍卖或变卖案涉房屋的方式担保其债权的实现。综上，陈**上诉提出的有关涉案《商品房买卖合同》有效的理由，不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十五日